Dachausbau: Aufgepasst bei der Sanierung hinsichtlich der Baugenehmigung

Im Dach­ge­schoss ist noch Platz: Die Wohn­flä­che soll ver­grö­ßert und das Dach saniert wer­den. Mög­li­cher­wei­se soll eine PV-Anla­ge instal­liert wer­den. Aber Ach­tung: Wer­fen Sie einen Blick in Ihre Bau­ge­neh­mi­gung. Nicht jede Sanie­rung kann ohne Architekt:in und Ingenieur:in erfolgen!

Nachgenehmigungen bei Dachausbauten

Häu­fig fällt beim Haus­kauf oder ‑ver­kauf und dem damit oft ver­bun­de­nen Ein­rei­chen der Unter­la­gen bei der Bank erst auf, dass die Flä­chen im Dach­ge­schoss bei der alten Bau­ge­neh­mi­gung gar nicht als Wohn­flä­che aus­ge­wie­sen wor­den sind. Um die Finan­zie­rung zu erhal­ten wer­den Nach­ge­neh­mi­gun­gen erfor­der­lich. Wir emp­feh­len Bauherren/​Bauherrinnen auch vor einer ange­streb­ten Sanie­rung die vor­han­de­nen Geneh­mi­gungs­un­ter­la­gen zu prüfen.

Solaranlage auf dem Dach: Hält mein Dach?

In einer sta­ti­schen Berech­nung wer­den Last­an­nah­men für Schnee, Wind, Eigen­ge­wicht und ande­re Ver­kehrs­las­ten ange­setzt. Gera­de bei alten Dächern stellt sich die Fra­ge, ob das Dach die zusätz­li­chen Las­ten auf­neh­men kann. Gege­be­nen­falls müs­sen Spar­ren auf­ge­dop­pelt, oder Mit­tel­pfet­ten unter­stützt wer­den. Ein qua­li­fi­zier­ter Blick in die Bestands­sta­tik zur Kon­trol­le der sta­ti­schen Aus­las­tung ein­zel­ner Bau­tei­le kann dabei hel­fen. Bei neue­ren Dächern besteht weni­ger die Gefahr, dass Solar­ther­mie-/Pho­to­vol­ta­ik­an­la­gen auf dem Dach zu sta­tisch erfor­der­li­chen Ersatz­maß­nah­men füh­ren, weil die Abmes­sun­gen der Spar­ren (bei Ansatz einer Zwi­schen­däm­mung) in der Regel auf Basis des Wär­me­schutz­nach­wei­ses gewählt werden.

Fördermittel – gelten Ausbaumaßnahmen als Sanierung oder Neubau?

Eine Fra­ge die uns häu­fig gestellt wird, ist die Fra­ge nach den mög­li­chen För­der­mit­teln. Der Aus­bau wird gemäß KfW-För­der­richt­li­nie als Neu­bau betrach­tet, wenn die neu geschaf­fe­nen Flä­chen eine neue, zusätz­li­che Wohn­ein­heit dar­stel­len. Zur Wohn­ein­heit gehört ein Bad, eine Küche und ein eige­ner Ein­gang. Han­delt es sich um eine Wohn­raum­er­wei­te­rung, kann der Aus­bau als Sanie­rung bewer­tet wer­den. Dann sind För­de­run­gen im KfW-Sanie­rungs­pro­gramm mög­lich. Abseits der Debat­te über die Aus­bau­kos­ten kön­nen Sanie­rungs­maß­nah­men an Gemein­schafts­flä­chen im Gebäu­de­be­stand als Ein­zel­maß­nah­me geför­dert wer­den. Dazu zählt unter ande­rem die zuvor ange­spro­che­ne Solar­an­la­ge. Auf Bundes‑, Lan­des- und kom­mu­na­ler Ebe­ne wur­den unter­schied­li­che För­der­pro­gram­me entwickelt.

Welche Experten/​Expertinnen benötige ich bei einem Dachausbau?

Abge­se­hen von der hand­werk­li­chen Exper­ti­se eines Zim­mer­manns bzw. einer Zim­mer­frau wer­den Dach­aus­bau­ten der Behör­de ange­zeigt und bean­tragt, wenn in der bestehen­den Bau­ge­neh­mi­gung kei­ne Wohn­flä­che ange­setzt wur­de. Es bedarf zur Mel­dung bzw. Bean­tra­gung einer Umnut­zung eine/​n planende/​n Architekten/​Architektin und Ingenieure/​Ingenieurinnen für Sta­tik, Wär­me­schutz und gege­be­nen­falls Schall- und Brand­schutz. Eine qua­li­fi­zier­te Ener­gie­be­ra­tung ist für den Erhalt von För­der­mit­teln not­wen­dig. Idea­ler­wei­se wer­den För­der­mit­tel für die Bestands­auf­nah­me vor Ort und För­der­pro­gram­me für die Sanie­rung selbst kom­bi­niert. Dies erhöht die För­der­sum­me und die Qua­li­tät der Sanierung.

Abschlie­ßend wird emp­foh­len, die Bau­an­trags­stel­lung, Sta­tik und Ener­gie­be­ra­tung gemein­sam und bis zur Aus­füh­rungs­pla­nung an ein erfah­re­nes Pla­nungs­bü­ro zu ver­ge­ben. So kön­nen wie­der­hol­te Orts­ter­mi­ne, Auf­ma­ße und Kom­mu­ni­ka­ti­ons­pro­ble­me unter den Betei­lig­ten ver­mie­den wer­den. Dies ver­rin­gert nicht nur den Koor­di­na­ti­ons­auf­wand. Es spart Ihnen und allen Betei­lig­ten auch Zeit und Kosten.