Umnutzungen! Aufgepasst bei der Dachsanierung

Umnut­zun­gen, auch Nut­zungs­än­de­run­gen genannt, sind bei der Gemein­de bzw. Bau­auf­sicht anzu­zei­gen. Gera­de bei anste­hen­den Dach­sa­nie­run­gen wun­dern sich Architekten/​Architektinnen, Ingenieure/​Ingenieurinnen, Ban­ken, Fördermittelgeber:innen und auch vie­le Jungeigentümer:innen, dass vor­han­de­ne Wohn­flä­chen gar nicht als Wohn­flä­che geneh­migt wur­den.

Was ist eine Nutzungsänderung?

Bei jedem Bau­an­trag ist anzu­ge­ben, wel­che Nut­zung die vor­han­de­ne Bebau­ung vor­sieht. Die genutz­ten Flä­chen soll­ten in den ein­ge­reich­ten Bau­zeich­nun­gen ersicht­lich sein. Die bean­trag­te Nut­zung wird anschlie­ßend mit dem vor­han­de­nen Pla­nungs­recht an den jewei­li­gen Stand­or­ten ver­gli­chen. Eine Umnut­zung muss bean­tragt wer­den, wenn die in den Bau­zeich­nun­gen vor­ge­se­he­ne Nut­zung nicht mit der vor­ge­se­he­nen Nut­zung über­ein­stimmt. Auch die Ände­rung einer bis­lang nicht genutz­ten Flä­che in eine Wohn­flä­che ist als Umnut­zung zu bewerten.

Photovoltaik/​Solarthermie auf dem Dach: Ist das auch eine Umnutzung?

Die Solar­an­la­ge auf dem Dach ist eine bau­li­che Ver­än­de­rung, die jedoch kei­ne nut­zungs­recht­li­che Ände­rung dar­stellt. Bei nach­träg­lich instal­lier­ten Anla­gen ist kei­ne Umnut­zung behörd­lich zu bean­tra­gen. Die Maß­nah­me soll­te viel­mehr in der WEG bzw. unter den Eigentümern/​Eigentümerinnen »bean­tragt« und bespro­chen wer­den. Tech­nisch soll­te eine Statiker:in gera­de bei älte­ren Dächern die Unbe­denk­lich­keit der Zusatz­last bescheinigen.

Fördermittel – gelten Nutzungsänderungen als Sanierung oder Neubau?

Eine Fra­ge die uns häu­fig gestellt wird, ist die Fra­ge nach den mög­li­chen För­der­mit­teln. Die Umnut­zung von Nicht­wohn­flä­che in Wohn­flä­che wird gemäß KfW-För­der­richt­li­nie als Neu­bau betrach­tet, wenn aus einer zuvor unbe­heiz­ten Flä­che eine neue, zusätz­li­che Wohn­ein­heit ent­steht. Dies kann bei­spiels­wei­se beim Dach­aus­bau gel­ten. Zur Wohn­ein­heit gehört ein Bad, eine Küche und ein eige­ner Ein­gang. Han­delt es sich um eine Wohn­raum­er­wei­te­rung, wird die Umnut­zung als Sanie­rung bewer­tet. Wird eine beheiz­te Nicht­wohn­flä­che (zum Bei­spiel ein alter Kiosk im Erd­ge­schoss) als Wohn­flä­che umge­nutzt, sind wie­der­um För­de­run­gen im KfW-Sanie­rungs­pro­gramm mög­lich. Die­se Anga­ben gel­ten für Kom­plett­sa­nie­run­gen. Unab­hän­gig von der Umnut­zung kön­nen ein­zel­ne Sanie­rungs­maß­nah­men eben­falls geför­dert wer­den. Die För­de­rung ist aller­dings gerin­ger als bei einer Kom­plett­sa­nie­rung. Auf Bundes‑, Lan­des- und kom­mu­na­ler Ebe­ne gibt es dar­über hin­aus unter­schied­li­che För­der­pro­gram­me. Die Anga­ben bezie­hen sich auf den meist­ver­wen­de­ten För­der­mit­tel­topf der KfW/​des BAFA (Bun­des­ebe­ne).

Welche Experten/​Expertinnen benötige ich bei einer Umnutzung?

Es bedarf zur Mel­dung bzw. Bean­tra­gung einer Umnut­zung min­des­tens einen/​r pla­nen­den Architekten/​Architektin. Ingenieure/​Ingenieurinnen für Trag­werks­pla­nung, Wär­me­schutz und gege­be­nen­falls Schall- und Brand­schutz kön­nen indi­vi­du­ell erfor­der­lich wer­den. Die Erfor­der­nis rich­tet sich nach den Anfor­de­run­gen, die an die ein­zel­nen Bau­tei­le gestellt wer­den. Die Anfor­de­run­gen wer­den in den Bau­ord­nun­gen und aner­kann­ten Regeln der Tech­nik (in der Regel DIN Nor­men) defi­niert. Wei­ter­hin ist zum Abruf von För­der­mit­teln eine qua­li­fi­zier­te Ener­gie­be­ra­tung not­wen­dig. Idea­ler­wei­se wer­den För­der­mit­tel für die Bestands­auf­nah­me vor Ort und För­der­pro­gram­me für die Sanie­rung selbst kom­bi­niert. Dies erhöht für Eigentümer:innen die För­der­sum­me und die Qua­li­tät der Sanierung.

Abschlie­ßend wird emp­foh­len, die Bau­an­trags­stel­lung, Sta­tik und Ener­gie­be­ra­tung gemein­sam und bis zur Aus­füh­rungs­pla­nung an ein erfah­re­nes Pla­nungs­bü­ro zu ver­ge­ben. So kön­nen wie­der­hol­te Orts­ter­mi­ne, Auf­ma­ße und Kom­mu­ni­ka­ti­ons­pro­ble­me unter den Betei­lig­ten ver­mie­den wer­den. Dies ver­rin­gert nicht nur den Koor­di­na­ti­ons­auf­wand. Es spart Ihnen und allen Betei­lig­ten auch Zeit und Kosten.