Umnutzungen! Aufgepasst bei der Dachsanierung
Umnutzungen, auch Nutzungsänderungen genannt, sind bei der Gemeinde bzw. Bauaufsicht anzuzeigen. Gerade bei anstehenden Dachsanierungen wundern sich Architekten/Architektinnen, Ingenieure/Ingenieurinnen, Banken, Fördermittelgeber:innen und auch viele Jungeigentümer:innen, dass vorhandene Wohnflächen gar nicht als Wohnfläche genehmigt wurden.
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Was ist eine Nutzungsänderung?
Bei jedem Bauantrag ist anzugeben, welche Nutzung die vorhandene Bebauung vorsieht. Die genutzten Flächen sollten in den eingereichten Bauzeichnungen ersichtlich sein. Die beantragte Nutzung wird anschließend mit dem vorhandenen Planungsrecht an den jeweiligen Standorten verglichen. Eine Umnutzung muss beantragt werden, wenn die in den Bauzeichnungen vorgesehene Nutzung nicht mit der vorgesehenen Nutzung übereinstimmt. Auch die Änderung einer bislang nicht genutzten Fläche in eine Wohnfläche ist als Umnutzung zu bewerten.
Photovoltaik/Solarthermie auf dem Dach: Ist das auch eine Umnutzung?
Die Solaranlage auf dem Dach ist eine bauliche Veränderung, die jedoch keine nutzungsrechtliche Änderung darstellt. Bei nachträglich installierten Anlagen ist keine Umnutzung behördlich zu beantragen. Die Maßnahme sollte vielmehr in der WEG bzw. unter den Eigentümern/Eigentümerinnen »beantragt« und besprochen werden. Technisch sollte eine Statiker:in gerade bei älteren Dächern die Unbedenklichkeit der Zusatzlast bescheinigen.
Fördermittel – gelten Nutzungsänderungen als Sanierung oder Neubau?
Eine Frage die uns häufig gestellt wird, ist die Frage nach den möglichen Fördermitteln. Die Umnutzung von Nichtwohnfläche in Wohnfläche wird gemäß KfW-Förderrichtlinie als Neubau betrachtet, wenn aus einer zuvor unbeheizten Fläche eine neue, zusätzliche Wohneinheit entsteht. Dies kann beispielsweise beim Dachausbau gelten. Zur Wohneinheit gehört ein Bad, eine Küche und ein eigener Eingang. Handelt es sich um eine Wohnraumerweiterung, wird die Umnutzung als Sanierung bewertet. Wird eine beheizte Nichtwohnfläche (zum Beispiel ein alter Kiosk im Erdgeschoss) als Wohnfläche umgenutzt, sind wiederum Förderungen im KfW-Sanierungsprogramm möglich. Diese Angaben gelten für Komplettsanierungen. Unabhängig von der Umnutzung können einzelne Sanierungsmaßnahmen ebenfalls gefördert werden. Die Förderung ist allerdings geringer als bei einer Komplettsanierung. Auf Bundes‑, Landes- und kommunaler Ebene gibt es darüber hinaus unterschiedliche Förderprogramme. Die Angaben beziehen sich auf den meistverwendeten Fördermitteltopf der KfW/des BAFA (Bundesebene).
Welche Experten/Expertinnen benötige ich bei einer Umnutzung?
Es bedarf zur Meldung bzw. Beantragung einer Umnutzung mindestens einen/r planenden Architekten/Architektin. Ingenieure/Ingenieurinnen für Tragwerksplanung, Wärmeschutz und gegebenenfalls Schall- und Brandschutz können individuell erforderlich werden. Die Erfordernis richtet sich nach den Anforderungen, die an die einzelnen Bauteile gestellt werden. Die Anforderungen werden in den Bauordnungen und anerkannten Regeln der Technik (in der Regel DIN Normen) definiert. Weiterhin ist zum Abruf von Fördermitteln eine qualifizierte Energieberatung notwendig. Idealerweise werden Fördermittel für die Bestandsaufnahme vor Ort und Förderprogramme für die Sanierung selbst kombiniert. Dies erhöht für Eigentümer:innen die Fördersumme und die Qualität der Sanierung.
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Abschließend wird empfohlen, die Bauantragsstellung, Statik und Energieberatung gemeinsam und bis zur Ausführungsplanung an ein erfahrenes Planungsbüro zu vergeben. So können wiederholte Ortstermine, Aufmaße und Kommunikationsprobleme unter den Beteiligten vermieden werden. Dies verringert nicht nur den Koordinationsaufwand. Es spart Ihnen und allen Beteiligten auch Zeit und Kosten.
Verfasst am 3. Juni 2022. Die obigen Informationen können veraltet/fehlerhaft sein und stellen keine Beratung dar. Fragen Sie uns für verbindliche Auskünfte hier an:
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