Energetische Sanierung eines Mehrfamilienhauses in Bielefeld: Ein umfassender Sanierungsfahrplan

Einleitung: Der Weg zu mehr Wohnkomfort und Energieeffizienz

Ein umfas­sen­der Sanie­rungs­fahr­plan bie­tet die Mög­lich­keit, den Wohn­kom­fort eines Gebäu­des zu stei­gern, den Immo­bi­li­en­wert zu sichern und Wär­me­ver­lus­te zu redu­zie­ren. Die­se Fall­stu­die zeigt, wie durch geziel­te Maß­nah­men nicht nur die Treib­haus­gas­emis­sio­nen, ins­be­son­de­re CO2, gesenkt, son­dern auch Ener­gie­kos­ten ein­ge­spart wer­den kön­nen. Dabei wer­den die anfal­len­den Kos­ten inklu­si­ve mög­li­cher För­der­mit­tel detail­liert dar­ge­stellt. Zudem berück­sich­ti­gen wir die gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen des Gebäu­de­en­er­gie­ge­set­zes (GEG) 2024 sowie not­wen­di­ge Instandhaltungsmaßnahmen.

Das betrach­te­te Wohn­ge­bäu­de in Müns­ter, bestehend aus meh­re­ren Wohn­ein­hei­ten, befin­det sich der­zeit in einem ener­ge­tisch unter­durch­schnitt­li­chen Zustand. Die kom­pak­te Gebäu­de­form bie­tet jedoch ener­ge­ti­sche Vor­tei­le. Die bestehen­den Bau­tei­le ent­spre­chen nicht dem aktu­el­len Stand der Tech­nik, wes­halb eine umfas­sen­de ener­ge­ti­sche Sanie­rung wirt­schaft­lich sinn­voll ist, ins­be­son­de­re bei anste­hen­den Instand­hal­tungs­ar­bei­ten oder zur Erfül­lung gesetz­li­cher Vor­ga­ben. Eine Sanie­rung kann auch aus immo­bi­li­en­wirt­schaft­li­chen Grün­den, wie der ver­bes­ser­ten Ver­miet­bar­keit, oder aus per­sön­li­chen Grün­den, wie einem gestei­ger­ten Wohl­be­fin­den, vor­teil­haft sein.

Beson­de­re Auf­merk­sam­keit erfor­dert die Hei­zungs­an­la­ge, die in naher Zukunft eine der größ­ten Her­aus­for­de­run­gen dar­stellt. Wir emp­feh­len zunächst die Imple­men­tie­rung eines ein­fach gestal­te­ten Hybrid­sys­tems. Dabei sind die spe­zi­fi­schen För­der­be­din­gun­gen genau zu beach­ten, um finan­zi­el­le Vor­tei­le opti­mal zu nutzen.

Für wei­ter­ge­hen­de Fra­gen zu mög­li­chen Vari­an­ten und deren geset­zes­kon­for­mer Umset­zung ste­hen wir ger­ne in einem per­sön­li­chen Gespräch zur Ver­fü­gung. Pro­fi­tie­ren Sie von den finan­zi­el­len Vor­tei­len und der Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie durch einen durch­dach­ten Sanierungsfahrplan.

Der Ist-Zustand: Ausgangspunkt für nachhaltige Verbesserungen

Das Wohn­ge­bäu­de, bestehend aus acht Wohn­ein­hei­ten und zwei­sei­tig ange­baut, prä­sen­tiert sich vor der Sanie­rung in einem ener­ge­tisch sub­op­ti­ma­len Zustand. Die recht­ecki­ge Form des Gebäu­des bie­tet zwar ein güns­ti­ges A/​V‑Verhältnis, was sich posi­tiv auf die Ener­gie­bi­lanz aus­wir­ken könn­te, jedoch ist der tech­ni­sche Zustand ins­ge­samt als ein­fach zu bewer­ten. Ein Fern­wär­me­an­schluss ist nicht vor­han­den, was die Abhän­gig­keit von der bestehen­den Gas-Hei­zungs­an­la­ge verstärkt.

Kel­ler und Boden­plat­te: Das Gebäu­de ist voll­stän­dig unter­kel­lert, wobei das Kel­ler­ge­schoss unbe­heizt und unge­dämmt ist. Die typi­schen Kel­ler­raum­flä­chen sind durch Wän­de und Türen vom Trep­pen­haus abge­trennt, was die Wär­me­ver­lus­te redu­ziert, aber nicht verhindert.

Wän­de: Die Außen­wän­de bestehen aus Hoch­loch­zie­geln, die beid­sei­tig ver­putzt sind. Die­se Kon­struk­ti­on weist typi­sche Wär­me­brü­cken an Bal­ko­nen, Bau­teil­ecken und Bau­teil­an­schlüs­sen auf, was zu erhöh­ten Wär­me­ver­lus­ten führt.

Fens­ter: Die Fens­ter sind aus Kunst­stoff mit Zwei­fach­ver­gla­sung, was eine gewis­se Wär­me­däm­mung bie­tet, jedoch nicht dem neu­es­ten Stan­dard ent­spricht. Die Ter­ras­sen- und Bal­kon­tü­ren sind als boden­tie­fe Fens­ter gestal­tet, wäh­rend die Ein­gangs­tür unsa­niert und aus Alu­mi­ni­um gefer­tigt ist, was zusätz­li­che Ener­gie­ver­lus­te bedeutet.

Dach: Das Flach­dach ist mit Bitu­men abge­dich­tet und mit Kies bedeckt, bie­tet jedoch kei­ne aus­rei­chen­de Däm­mung, was zu Wär­me­ver­lus­ten nach oben führt.

Hei­zung und Wär­me­ver­tei­lung: Die Wär­me­ver­sor­gung erfolgt über eine Gas-Hei­zungs­an­la­ge. Die­se Anla­ge ver­sorgt das Gebäu­de über war­me Heiz­roh­re, die durch das Erd­reich zum Nach­bar­ge­bäu­de und von dort ins Kel­ler­ge­schoss des Wohn­ge­bäu­des füh­ren. Die Wär­me­ver­tei­lung erfolgt über Horizontal‑, Steig- und Anbin­de­lei­tun­gen zu den Plat­ten­heiz­kör­pern in den Wohnungen.

Warm­was­ser: Die zen­tra­le Gas­hei­zung über­nimmt auch die Warm­was­ser­ver­sor­gung. Ein Warm­was­ser­spei­cher im Nach­bar­ge­bäu­de spei­chert die Wär­me, bevor sie an die ein­zel­nen Abnah­me­stel­len im Gebäu­de ver­teilt wird.

Lüf­tung: Die Lüf­tung erfolgt manu­ell über Stoß- und Kipp­lüf­tung der Fens­ter. Ein Luft­dicht­heits­nach­weis liegt nicht vor, was auf poten­zi­el­le Undich­tig­kei­ten hinweist.

Die­ser Ist-Zustand bie­tet erheb­li­ches Poten­zi­al für Ver­bes­se­run­gen durch einen geziel­ten Sanie­rungs­fahr­plan. Durch die Erhö­hung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz und die Nut­zung von För­der­mit­teln kann nicht nur der Ener­gie­ver­brauch gesenkt, son­dern auch der Wert der Immo­bi­lie gestei­gert werden.

Geplante Maßnahmen: Schrittweise Verbesserung der Energieeffizienz

Maßnahmenpaket 1: Flachdachsanierung und Photovoltaikanlage

Die Flach­dach­sa­nie­rung kom­bi­niert mit der Instal­la­ti­on einer Pho­to­vol­ta­ik­an­la­ge ist ein wesent­li­cher Schritt zur Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Hau­ses. Durch die Däm­mung mit einer durch­schnitt­li­chen Stär­ke von 24 cm und einem Wär­me­durch­gangs­ko­ef­fi­zi­en­ten (U‑Wert) von maxi­mal 0,14 W/​m²K wird der Wär­me­ver­lust erheb­lich redu­ziert. Die­se Maß­nah­me wird mit 20 % durch die Bun­des­an­stalt für Wirt­schaft und Aus­fuhr­kon­trol­le (BAFA) geför­dert, was eine För­de­rung von 18.900 € bedeu­tet. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten belau­fen sich auf 116.056 €, wobei 94.500 € als Sowie­sokos­ten anfal­len, die ohne­hin bei einer Dach­sa­nie­rung ent­ste­hen wür­den. Die ener­ge­ti­sche Sanie­rung erfolgt im Zuge der Erneue­rung des Daches, des­sen tech­ni­sche Lebens­dau­er erreicht ist. Hier­bei wird der Dach­auf­bau durch die zusätz­li­che Däm­mung erhöht, und es sind Anpas­sun­gen an Atti­ka und Dach­durch­drin­gun­gen erfor­der­lich. Auf­grund gestie­ge­ner Tarif­löh­ne und Mate­ri­al­prei­se sind die Kos­ten für Dach­de­cker­ar­bei­ten erhöht. Ab 2026 müs­sen in Nord­rhein-West­fa­len Solar­dach­pflich­ten beach­tet wer­den, und ein Sta­ti­ker soll­te die Kon­struk­ti­on prü­fen. Die Umset­zung ist zeit­nah zu pla­nen, um von den aktu­el­len För­der­mit­teln zu pro­fi­tie­ren und die Ener­gie­kos­ten nach­hal­tig zu senken.

Maßnahmenpaket 2: Dämmung der Innenwände und Kellerdecke, Erneuerung der Innentüren

Die­ses Paket umfasst die optio­na­le Däm­mung der Innen­wän­de im Bereich des Trep­pen­hau­ses mit einer 12 cm star­ken Däm­mung (WLG 035), die Erneue­rung der Innen­tü­ren sowie die Däm­mung der Kel­ler­de­cke. Die Gesamt­kos­ten belau­fen sich auf 18.820 €, wobei 4.022 € als Sowie­sokos­ten anfal­len. Die BAFA för­dert die­se Maß­nah­men mit 20 %, was einer Unter­stüt­zung von 3.764 € ent­spricht. Die Däm­mung der Innen­wän­de redu­ziert den Wär­me­ver­lust zu unbe­heiz­ten Berei­chen, wäh­rend die Erneue­rung der Innen­tü­ren mit einem maxi­ma­len U‑Wert von 1,30 W/​m²K zusätz­li­che Ener­gie­ein­spa­run­gen ermög­licht. Die Däm­mung der Kel­ler­de­cke erfolgt mit einer Stär­ke von ca. 12 cm und wird eben­falls mit einem iSFP-Bonus von 5 % geför­dert. Die­se Maß­nah­men sind ver­gleichs­wei­se kos­ten­güns­tig und tra­gen erheb­lich zur Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz und des Wohn­kom­forts bei.

Maßnahmenpaket 3: Installation einer Wärmepumpe und Heizungsoptimierung

Die Instal­la­ti­on einer Luft-Was­ser-Wär­me­pum­pe in einem Hybrid­sys­tem ist eine zukunfts­wei­sen­de Maß­nah­me zur Opti­mie­rung der Hei­zungs­an­la­ge. Mit einer Jah­res­ar­beits­zahl (JAZ) von min­des­tens 3,0 und der SG-Rea­dy-Funk­ti­on wird eine effi­zi­en­te Nut­zung der Wär­me­pum­pe gewähr­leis­tet. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten betra­gen 95.000 €, wobei 90.508 € als Sowie­sokos­ten anfal­len. Die Kre­dit­an­stalt für Wie­der­auf­bau (KfW) för­dert die­se Maß­nah­me mit min­des­tens 30 %, was einer Unter­stüt­zung von 33.250 € ent­spricht. Die Heiz­last des Gebäu­des beträgt ca. 36 kW, was eine Sen­kung der Vor­lauf­tem­pe­ra­tur erfor­der­lich macht. Ein hydrau­li­scher Abgleich der Hei­zungs­an­la­ge ist ver­pflich­tend, um die Effi­zi­enz der Wär­me­pum­pe zu maxi­mie­ren. Die­se Maß­nah­me führt zu einer signi­fi­kan­ten Redu­zie­rung der Ener­gie­kos­ten und erhöht den Wert der Immobilie.

Maßnahmenpaket 4: Außendämmung und Wärmedämmverbundsystem

Die Außen­däm­mung mit einem Wär­me­dämm­ver­bund­sys­tem ver­bes­sert die ther­mi­sche Hül­le des Gebäu­des erheb­lich. Mit einer Dämm­stär­ke von ca. 16 cm (WLG 035) und einem maxi­ma­len U‑Wert von 0,20 W/​m²K wer­den die Wär­me­ver­lus­te mini­miert. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten belau­fen sich auf 105.955 €, wobei 103.455 € als Sowie­sokos­ten anfal­len. Die BAFA för­dert die­se Maß­nah­me mit 20 %, was einer Unter­stüt­zung von 20.691 € ent­spricht. Bei der Umset­zung sind Brand­schutz­an­for­de­run­gen zu beach­ten, und Fens­ter­lai­bun­gen müs­sen gedämmt wer­den. Die­se umfas­sen­de Dämm­maß­nah­me trägt ent­schei­dend zur Sen­kung des Ener­gie­ver­brauchs und zur Redu­zie­rung der CO₂-Emis­sio­nen bei.

Maßnahmenpaket 5: Fenstertausch und dezentrale Lüftungsanlage

Der Aus­tausch der Fens­ter durch drei­fach ver­glas­te Model­le mit einem U‑Wert von 0,95 W/​m²K und die optio­na­le Erneue­rung der Haus­tü­ren (max. U‑Wert 1,3 W/​m²K) sind zen­tra­le Maß­nah­men zur Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten betra­gen 86.500 €, wobei 37.270 € als Sowie­sokos­ten anfal­len. Die BAFA för­dert die­se Maß­nah­men mit 20 %, was einer Unter­stüt­zung von 18.774 € ent­spricht. Der Fens­ter­tausch erfolgt in Ver­bin­dung mit der Fas­sa­den­sa­nie­rung und einem neu­en Lüf­tungs­kon­zept. Die optio­na­le Instal­la­ti­on einer dezen­tra­len Lüf­tungs­an­la­ge mit Wär­me­rück­ge­win­nung wird eben­falls mit 20 % durch die BAFA geför­dert, und das Land Nord­rhein-West­fa­len bezu­schusst dezen­tra­le Sys­te­me mit 500 € pro Wohn­ein­heit. Die­se Maß­nah­men erhö­hen den Wohn­kom­fort erheb­lich und tra­gen zur Sen­kung der Ener­gie­kos­ten bei.

Durch die Umset­zung die­ser Maß­nah­men­pa­ke­te wird das Haus nicht nur ener­gie­ef­fi­zi­en­ter, son­dern auch zukunfts­si­cher und wert­vol­ler. Die Ener­gie­kos­ten wer­den von der­zeit 12.885 € auf 1.950 € gesenkt, und die CO₂-Emis­sio­nen redu­zie­ren sich von 37 kg/​m²/​a auf 5 kg/​m²/​a. Der End­ener­gie­ver­brauch sinkt auf 8.317 kWh/​a, und der Pri­mär­ener­gie­be­darf redu­ziert sich auf 17 kWh/​m²/​a. Nut­zen Sie die attrak­ti­ven För­der­mit­tel und stei­gern Sie den Wert der Immo­bi­lie nachhaltig.

Der Zielzustand: Ein zukunftssicheres und energieeffizientes Wohngebäude

Nach der Umset­zung des Sanie­rungs­fahr­plans wird das Wohn­ge­bäu­de in einem deut­lich ver­bes­ser­ten ener­ge­ti­schen Zustand erstrah­len. Die Maß­nah­men zie­len dar­auf ab, die Ener­gie­ef­fi­zi­enz erheb­lich zu stei­gern und den Wohn­kom­fort für die Bewoh­ner zu maxi­mie­ren. Die Sanie­rung umfasst eine umfas­sen­de Däm­mung der Gebäu­de­hül­le, ein­schließ­lich der Kel­ler­wän­de, Außen­wän­de und des Dachs, was zu einer signi­fi­kan­ten Redu­zie­rung des Ener­gie­ver­lus­tes führt. Zudem wer­den moder­ne Fens­ter mit Drei­fach­ver­gla­sung instal­liert, die nicht nur den Wär­me­ver­lust mini­mie­ren, son­dern auch den som­mer­li­chen Hit­ze­schutz ver­bes­sern. Dies sorgt dafür, dass die Woh­nun­gen im Som­mer ange­nehm kühl blei­ben, ohne dass eine Kli­ma­an­la­ge not­wen­dig ist.

Ein wei­te­rer Vor­teil der Sanie­rung ist der ver­bes­ser­te Schall­schutz. Die neu­en Fens­ter und die gedämm­ten Wän­de redu­zie­ren Lärm von außen, was zu einer ruhi­ge­ren und ent­spann­te­ren Wohnat­mo­sphä­re bei­trägt. Dies ist beson­ders bei star­kem Regen oder in beleb­ten Stadt­vier­teln von gro­ßem Vorteil.

Die Sanie­rung legt auch gro­ßen Wert auf die Wohn­ge­sund­heit. Durch die ver­bes­ser­te Däm­mung und den Ein­bau einer moder­nen Lüf­tungs­an­la­ge wird die Gefahr von Feuch­tig­keit und Schim­mel­bil­dung erheb­lich redu­ziert. Die Bewoh­ner pro­fi­tie­ren von einer höhe­ren Behag­lich­keit und einem gesün­de­ren Raum­kli­ma, frei von schäd­li­chen Stoffen.

Ein wesent­li­cher Aspekt der Sanie­rung ist die Stei­ge­rung des Immo­bi­li­en­wer­tes. Durch die Redu­zie­rung der Ener­gie­kos­ten und das moder­ne Erschei­nungs­bild des Gebäu­des erhöht sich der Markt­wert erheb­lich. Dies stellt nicht nur eine lang­fris­ti­ge finan­zi­el­le Inves­ti­ti­on dar, son­dern macht die Immo­bi­lie auch attrak­ti­ver für poten­zi­el­le Käu­fer oder Mieter.

Die Sicher­heit wird eben­falls ver­bes­sert, indem Ein­bruch­schutz­vor­rich­tun­gen ins­be­son­de­re im Erd­ge­schoss instal­liert wer­den. Dies gibt den Bewoh­nern ein zusätz­li­ches Gefühl der Sicher­heit und Geborgenheit.

Zu guter Letzt bie­tet die Sanie­rung attrak­ti­ve Gestal­tungs­mög­lich­kei­ten für die äuße­re Erschei­nung des Gebäu­des. Die Eigen­tü­mer haben die Mög­lich­keit, das Gebäu­de nach ihren Vor­stel­lun­gen zu gestal­ten, was zu einer anspre­chen­den archi­tek­to­ni­schen Qua­li­tät führt.

Ins­ge­samt bie­tet der Sanie­rungs­fahr­plan eine umfas­sen­de Ver­bes­se­rung des Gebäu­des, die nicht nur die Ener­gie­ef­fi­zi­enz stei­gert, son­dern auch den Wohn­kom­fort, die Sicher­heit und den Wert der Immo­bi­lie erheb­lich erhöht. Dank der mög­li­chen För­der­mit­tel kön­nen die Eigen­tü­mer zudem von finan­zi­el­len Erleich­te­run­gen pro­fi­tie­ren, was die Umset­zung des Sanie­rungs­vor­ha­bens noch attrak­ti­ver macht.

Fazit: Auf dem Weg zu einer nachhaltigen und wertvollen Immobilie

Der Sanie­rungs­fahr­plan für das Mehr­fa­mi­li­en­haus in Müns­ter zeigt ein­drucks­voll, wie durch geziel­te Maß­nah­men eine erheb­li­che Ver­bes­se­rung des ener­ge­ti­schen Zustands erreicht wer­den kann. Der Ver­gleich zwi­schen dem Ist-Zustand und dem Ziel­zu­stand ver­deut­licht die Poten­zia­le, die in einer ener­ge­ti­schen Sanie­rung ste­cken. Durch die umfas­sen­de Däm­mung der Gebäu­de­hül­le, die Instal­la­ti­on moder­ner Fens­ter und die Opti­mie­rung der Hei­zungs­an­la­ge wird nicht nur der Ener­gie­ver­brauch dras­tisch gesenkt, son­dern auch der Wohn­kom­fort erheb­lich gesteigert.

Die geplan­ten Maß­nah­men füh­ren zu einer Redu­zie­rung der CO₂-Emis­sio­nen und tra­gen zur Erfül­lung der gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen bei. Dar­über hin­aus wird der Immo­bi­li­en­wert gestei­gert, was die Attrak­ti­vi­tät für poten­zi­el­le Käu­fer oder Mie­ter erhöht. Die Sicher­heit und der Schall­schutz wer­den ver­bes­sert, und die Bewoh­ner pro­fi­tie­ren von einem gesün­de­ren Raumklima.

Dank der attrak­ti­ven För­der­mit­tel wird die finan­zi­el­le Belas­tung der Eigen­tü­mer mini­miert, was die Umset­zung des Sanie­rungs­vor­ha­bens beson­ders loh­nens­wert macht. Ins­ge­samt bie­tet der Sanie­rungs­fahr­plan eine nach­hal­ti­ge und zukunfts­si­che­re Lösung, die den Wert der Immo­bi­lie lang­fris­tig sichert und den Weg zu einer umwelt­freund­li­che­ren und kom­for­ta­ble­ren Wohn­um­ge­bung ebnet.