Energetische Sanierung eines Mehrfamilienhauses in Münster: Ein umfassender Fahrplan zur Modernisierung

Einleitung: Potenziale der energetischen Sanierung

Die Fall­stu­die zum Sanie­rungs­fahr­plan für ein Mehr­fa­mi­li­en­haus in Müns­ter bie­tet wert­vol­le Ein­bli­cke in die Mög­lich­kei­ten, den Wohn­kom­fort zu erhö­hen, den Immo­bi­li­en­wert zu sichern und die Wär­me­ver­lus­te zu ver­rin­gern. Die­ses Gebäu­de, das sich der­zeit in einem ener­ge­tisch leicht unter­durch­schnitt­li­chen Zustand befin­det, kann durch geziel­te Maß­nah­men deut­lich ener­gie­ef­fi­zi­en­ter gestal­tet wer­den. Der Sanie­rungs­fahr­plan ent­hält detail­lier­te Vor­schlä­ge für die Sanie­rung jedes Bau­teils und berück­sich­tigt dabei die gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen des Gebäu­de­en­er­gie­ge­set­zes (GEG) 2024 sowie not­wen­di­ge Instandhaltungsmaßnahmen.

Beson­ders her­vor­zu­he­ben ist das güns­ti­ge Ver­hält­nis zwi­schen der Gebäu­de­hüll­flä­che und dem beheiz­ten Volu­men, das eine soli­de Grund­la­ge für wei­te­re ener­ge­ti­sche Ver­bes­se­run­gen bie­tet. Der Plan zeigt auf, wie durch die Redu­zie­rung von Treib­haus­gas­emis­sio­nen und Ener­gie­kos­ten finan­zi­el­le Vor­tei­le erzielt wer­den kön­nen, wobei auch die ver­füg­ba­ren För­der­mit­tel in die Berech­nun­gen ein­be­zo­gen wur­den. Dies führt nicht nur zu einer direk­ten Kos­ten­er­spar­nis, son­dern auch zu einer lang­fris­ti­gen Wert­stei­ge­rung der Immobilie.

Die vor­ge­schla­ge­nen Maß­nah­men sind so gewählt, dass sie mini­mal­in­ves­tiv, zukunfts­ori­en­tiert und bau­phy­si­ka­lisch sicher sind. Dabei wird auf die Abhän­gig­kei­ten zwi­schen den ein­zel­nen Maß­nah­men, wie etwa bei Fens­t­er­sa­nie­run­gen, geach­tet. Die Rei­hen­fol­ge der Maß­nah­men kann je nach unvor­her­ge­se­he­nen Instand­hal­tungs­ar­bei­ten oder finan­zi­el­len Mög­lich­kei­ten vari­ie­ren. Beson­ders dring­lich ist die Pla­nung eines aus­rei­chen­den Bud­gets für die Dach­sa­nie­rung und gege­be­nen­falls den Aus­tausch der Heizung.

Für eine detail­lier­te Ana­ly­se der Wirt­schaft­lich­keit der ver­schie­de­nen Maß­nah­men, ins­be­son­de­re unter Berück­sich­ti­gung des GEG, ste­hen wir Ihnen ger­ne in einem per­sön­li­chen Gespräch zur Ver­fü­gung. Die­se Fall­stu­die ver­deut­licht, wie ein gut durch­dach­ter Sanie­rungs­fahr­plan nicht nur zur Erfül­lung gesetz­li­cher Anfor­de­run­gen bei­trägt, son­dern auch erheb­li­che finan­zi­el­le und öko­lo­gi­sche Vor­tei­le bietet.

Der aktuelle Zustand: Herausforderungen und Ansatzpunkte

Das Gebäu­de, ein ein­sei­tig ange­bau­tes Wohn­ge­bäu­de mit 31 Wohn­ein­hei­ten, prä­sen­tiert sich vor der Sanie­rung als recht­ecki­ger Bau mit eini­gen Ecken und einem Staf­fel­ge­schoss. Der Zustand des Gebäu­des ist teil­wei­se instand­hal­tungs­be­dürf­tig, und es besteht kein Anschluss an ein Fern­wär­me­netz, was die Ener­gie­ef­fi­zi­enz beeinträchtigt.

Der Kel­ler des Gebäu­des ist voll­un­ter­kel­lert, jedoch unbe­heizt und unge­dämmt, was zu erheb­li­chen Wär­me­ver­lus­ten füh­ren kann. Eine Tief­ga­ra­ge grenzt an den Kel­ler an, was zusätz­li­che bau­li­che Her­aus­for­de­run­gen mit sich brin­gen kann.

Die Außen­wän­de bestehen aus einem zwei­scha­li­gen, hin­ter­lüf­te­ten Mau­er­werk, das nur schwach gedämmt ist. Die­se Kon­struk­ti­on führt zu Wär­me­brü­cken, ins­be­son­de­re an Bal­ko­nen, Rol­la­den­käs­ten und Bau­teil­ecken, die den Ener­gie­ver­brauch des Gebäu­des erhö­hen. Ver­fu­gun­gen sind teil­wei­se zu erneu­ern, um die Bau­sub­stanz zu schützen.

Die Fens­ter des Gebäu­des sind größ­ten­teils unsa­niert und ver­fü­gen über eine bau­jah­res­ty­pi­sche zwei­fach Iso­lier­ver­gla­sung. Die­se bie­ten nicht den heu­ti­gen Stan­dards ent­spre­chen­de Wär­me­däm­mung. Boden­tie­fe Fens­ter an den Ter­ras­sen und Bal­ko­nen erhö­hen den Bedarf an ener­ge­ti­schen Verbesserungen.

Das Dach besteht aus meh­re­ren Flach­dä­chern, die eben­falls unsa­niert sind. Schä­den an den Ver­fu­gun­gen im Klin­ker deu­ten auf einen drin­gen­den Instand­hal­tungs­be­darf hin, der vor einer ener­ge­ti­schen Sanie­rung geprüft wer­den sollte.

Die zen­tra­le Gas­hei­zung des Hau­ses ist zwar mit erneu­er­ten Pum­pen aus­ge­stat­tet, jedoch fehlt es an einer moder­nen, ener­gie­ef­fi­zi­en­ten Heiz­tech­no­lo­gie. Die Wär­me­ver­tei­lung erfolgt über eine Fuß­bo­den­hei­zung, die zwar gleich­mä­ßig heizt, aber in Kom­bi­na­ti­on mit der bestehen­den Gas­hei­zung nicht opti­mal ener­gie­ef­fi­zi­ent ist.

Die Warm­was­ser­ver­sor­gung wird zen­tral über die Hei­zungs­an­la­ge und einen Zen­tral­spei­cher gesteu­ert, was zwar prak­tisch ist, aber eben­falls Poten­zi­al für Ver­bes­se­run­gen in der Ener­gie­ef­fi­zi­enz bietet.

Die Lüf­tung des Gebäu­des erfolgt der­zeit über Fens­ter­lüf­tung, was zu unkon­trol­lier­ten Wär­me­ver­lus­ten führt. Ein Luft­dicht­heits­nach­weis liegt nicht vor, was auf eine man­geln­de ener­ge­ti­sche Abdich­tung hindeutet.

Ins­ge­samt bie­tet der Ist-Zustand des Gebäu­des zahl­rei­che Ansatz­punk­te für einen umfas­sen­den Sanie­rungs­fahr­plan. Durch geziel­te Maß­nah­men zur Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz, wie die Däm­mung der Wän­de, den Aus­tausch der Fens­ter und die Moder­ni­sie­rung der Hei­zungs­an­la­ge, kön­nen erheb­li­che Ener­gie­ein­spa­run­gen erzielt wer­den. Dies führt nicht nur zu einer Redu­zie­rung der Heiz­kos­ten, son­dern auch zu einer Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie. Zudem kön­nen durch die Inan­spruch­nah­me von För­der­mit­teln finan­zi­el­le Vor­tei­le rea­li­siert wer­den, die die Sanie­rungs­kos­ten erheb­lich senken.

Maßnahmen zur Modernisierung: Ein Fahrplan für die Zukunft

Maßnahmenpaket 1: Flachdachsanierung

Die Flach­dach­sa­nie­rung ist ein wesent­li­cher Bestand­teil unse­res Sanie­rungs­fahr­plans, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des deut­lich zu ver­bes­sern. Die­se Maß­nah­me umfasst die Erneue­rung und ener­ge­ti­sche Ver­bes­se­rung sanie­rungs­be­dürf­ti­ger Dach­flä­chen. Die geplan­te Däm­mung hat eine Dicke von min­des­tens 24 cm mit einer Wär­me­leit­fä­hig­keits­grup­pe (WLG) von 035, wobei das Ange­bot eine Däm­mung von 20 cm mit WLG 024–027 vor­sieht. Ziel ist es, den maxi­ma­len U‑Wert auf 0,14 W/​m²K zu redu­zie­ren. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten belau­fen sich auf 201.000 €, wobei 180.000 € als Sowie­so-Kos­ten ver­an­schlagt sind. Die För­de­rung beträgt 40.200 €, mit Zuschüs­sen von 20 % durch die BAFA und 20 €/​m² durch die Stadt Müns­ter. Die­se Maß­nah­me soll­te kurz­fris­tig umge­setzt wer­den. Beson­de­re Auf­merk­sam­keit ist auf eine luft­dich­te und wär­me­brü­cken­freie Kon­struk­ti­on sowie die Wind­sog­si­che­rung bei Gebäu­den über 25 m zu legen. Ab 2026 sind zudem Solar­pflich­ten zu beachten.

Maßnahmenpaket 2: Fenstertausch (3‑fach) und Dezentrale Lüftungsanlage

Die­ses Maß­nah­men­pa­ket zielt dar­auf ab, die Ener­gie­ef­fi­zi­enz durch den Aus­tausch von Fens­tern und Türen sowie die optio­na­le Instal­la­ti­on dezen­tra­ler Lüf­tungs­an­la­gen zu stei­gern. Die neu­en Fens­ter haben einen U‑Wert von 0,95 W/​m²K, wäh­rend die Haus­tü­ren einen maxi­ma­len U‑Wert von 1,3 W/​m²K auf­wei­sen. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten betra­gen 183.400 €, mit Sowie­so-Kos­ten von 152.400 €. Die För­de­rung umfasst 36.680 €, mit einem 20 % BAFA-Zuschuss und 30 €/​m² von der Stadt Müns­ter. Die­se Maß­nah­men soll­ten vor einem Hei­zungs­tausch erfol­gen. Bei der Lüf­tungs­an­la­ge wird ein Min­dest­stan­dard durch Fens­ter­falz­lüf­ter und Bad­lüf­ter­ak­ti­vie­rung ange­strebt. Die För­de­rung für Lüf­tungs­sys­te­me mit Wär­me­rück­ge­win­nung beträgt 20 % durch die BAFA, zusätz­lich 500–1.000 €/​Wohneinheit durch das Land NRW. Die­se Maß­nah­me ist beson­ders wich­tig, um Lüf­tungs­ver­lus­te zu redu­zie­ren und soll­te bei Ein­bau neu­er Fens­ter oder erhöh­ter Luft­dicht­heit erfolgen.

Maßnahmenpaket 3: Einblasdämmung prüfen

Die Ein­blas­däm­mung ist eine kos­ten­ef­fi­zi­en­te Mög­lich­keit, die Ener­gie­ef­fi­zi­enz ver­klin­ker­ter Fas­sa­den zu ver­bes­sern. Die­se Maß­nah­me beinhal­tet Gerüst­ar­bei­ten, Neu­ver­fu­gung, Klin­ker­aus­bes­se­run­gen und gege­be­nen­falls eine Klin­ker-Ver­sie­ge­lung. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten belau­fen sich auf 96.950 €, mit Sowie­so-Kos­ten von 37.500 €. Die För­de­rung beträgt 19.390 €, mit einem 20 % BAFA-Zuschuss und 3 €/​m² von der Stadt Müns­ter. Die­se Maß­nah­me soll­te nach gründ­li­chen Vor­un­ter­su­chun­gen und idea­ler­wei­se bei Gerüst­ar­bei­ten durch­ge­führt wer­den. Wich­tig ist die Prü­fung der Was­ser­auf­nah­me der Klin­ker­schicht und der Luft­schicht­an­ker auf Rost, um die lang­fris­ti­ge Wirk­sam­keit der Däm­mung sicherzustellen.

Maßnahmenpaket 4: Innenwände dämmen, Innentüren erneuern und Kellerdecke dämmen

Die­ses Paket umfasst die Däm­mung der Innen­wän­de, die Erneue­rung der Innen­tü­ren und die Däm­mung der Kel­ler­de­cke. Die Innen­wand­däm­mung ver­bes­sert die Behag­lich­keit und wird mit einem 20 % BAFA-Zuschuss geför­dert. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten belau­fen sich auf 34.480 €, mit Sowie­so-Kos­ten von 22.860 €. Die För­de­rung beträgt 6.396 €. Die Däm­mung der Kel­ler­de­cke erfolgt durch das Ver­kle­ben und Ver­dü­beln einer 12 cm dicken Dämm­schicht unter­halb der beheiz­ten Wohn­flä­chen. Die­se Maß­nah­me ist fle­xi­bel umsetz­bar, z. B. mit einem Hei­zungs­tausch. Zu beach­ten sind mög­li­che Nut­zungs­ein­schrän­kun­gen durch nied­ri­ge­re Deckenhöhen.

Maßnahmenpaket 5: Wärmepumpe an Speicher anschließen und L/​W Wärmepumpe

Die Instal­la­ti­on einer Wär­me­pum­pe stellt eine zukunfts­wei­sen­de Inves­ti­ti­on in die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Hau­ses dar. Die Ver­bin­dung der Wär­me­pum­pe mit dem Warm­was­ser­spei­cher ermög­licht die Nut­zung dyna­mi­scher Strom­ta­ri­fe. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten betra­gen 141.000 €, mit Sowie­so-Kos­ten von 47.021 €. Die För­de­rung beläuft sich auf 44.100 €, mit einem BAFA-Zuschuss von min­des­tens 30 %. Eine Luft/​Wasser Wär­me­pum­pe kann als Zusatz­hei­zung zur bestehen­den Gas­hei­zung fun­gie­ren. Die­se Maß­nah­me bringt lang­fris­ti­ge Vor­tei­le durch die Mög­lich­keit, erneu­er­ba­re Ener­gien zu nut­zen und die Abhän­gig­keit von fos­si­len Brenn­stof­fen zu redu­zie­ren. Zu beach­ten sind gesetz­li­che Anfor­de­run­gen und Bio­gas-Pflich­ten, die die Sowie­so-Kos­ten beein­flus­sen können.

Die­se Maß­nah­men­pa­ke­te bie­ten eine umfas­sen­de Lösung zur ener­ge­ti­schen Sanie­rung des Gebäu­des und tra­gen zur Redu­zie­rung der Ener­gie­kos­ten sowie zur Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie bei.

Der angestrebte Zielzustand: Ein modernes und effizientes Wohngebäude

Nach der Umset­zung des Sanie­rungs­fahr­plans wird das Wohn­ge­bäu­de mit sei­nen 31 Wohn­ein­hei­ten in einem moder­nen und ener­gie­ef­fi­zi­en­ten Zustand erstrah­len. Die ener­ge­ti­sche Sanie­rung bringt zahl­rei­che Vor­tei­le mit sich, die sowohl die Wohn­qua­li­tät als auch den finan­zi­el­len Wert der Immo­bi­lie erheb­lich steigern.

Ein zen­tra­ler Aspekt der Sanie­rung ist die Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz. Durch die umfas­sen­de Däm­mung der Außen­wän­de, des Daches und der Kel­ler­de­cke wird der Wär­me­ver­lust erheb­lich redu­ziert. Dies führt zu einer spür­ba­ren Sen­kung der Heiz­kos­ten und damit zu einer Ent­las­tung des Haus­halts­bud­gets der Bewoh­ner. Die Instal­la­ti­on neu­er, hoch­wer­ti­ger Fens­ter mit drei­fa­cher Iso­lier­ver­gla­sung trägt zusätz­lich dazu bei, die Ener­gie­ver­lus­te zu mini­mie­ren und den Wohn­kom­fort zu erhö­hen. Die Bewoh­ner pro­fi­tie­ren von einem ange­neh­me­ren Raum­kli­ma, da Zug­luft und Käl­te­brü­cken der Ver­gan­gen­heit angehören.

Ein wei­te­rer Vor­teil der Sanie­rung ist der ver­bes­ser­te som­mer­li­che Wär­me­schutz, der durch die neu­en Dämm­ma­te­ria­li­en und die opti­mier­te Gebäu­de­hül­le erreicht wird. Dies schützt die Woh­nun­gen vor Über­hit­zung in den hei­ßen Som­mer­mo­na­ten und sorgt für ein ange­neh­mes Wohn­kli­ma, ohne dass teu­re Kli­ma­an­la­gen not­wen­dig sind.

Neben den ener­ge­ti­schen Ver­bes­se­run­gen wird auch der Schall­schutz erheb­lich opti­miert. Die neu­en Fens­ter und die gedämm­ten Wän­de redu­zie­ren den Lärm von außen, was ins­be­son­de­re in städ­ti­schen Gebie­ten oder an viel­be­fah­re­nen Stra­ßen zu einer deut­li­chen Erhö­hung der Wohn­qua­li­tät führt. Auch bei star­kem Regen oder Sturm bleibt der Lärm­pe­gel im Inne­ren ange­nehm niedrig.

Die Sanie­rung hat zudem posi­ti­ve Aus­wir­kun­gen auf die Wohn­ge­sund­heit. Durch die Besei­ti­gung von Wär­me­brü­cken und die Ver­bes­se­rung der Lüf­tung wird das Risi­ko von Feuch­tig­keit und Schim­mel­bil­dung deut­lich redu­ziert. Die Bewoh­ner kön­nen sich über ein gesun­des Wohn­um­feld freu­en, frei von Schad­stof­fen und unan­ge­neh­men Gerüchen.

Ein nicht zu unter­schät­zen­der Vor­teil ist die Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie. Durch die ener­ge­ti­sche Sanie­rung und das moder­ne Erschei­nungs­bild des Gebäu­des erhöht sich der Markt­wert erheb­lich. Dies macht die Immo­bi­lie nicht nur für die aktu­el­len Bewoh­ner attrak­ti­ver, son­dern auch für poten­zi­el­le Käu­fer oder Mie­ter. Die Inves­ti­ti­on in die Sanie­rung zahlt sich somit lang­fris­tig aus.

Zudem wird das Gebäu­de durch die Sanie­rung siche­rer. Ein­bruch­schutz­maß­nah­men, ins­be­son­de­re im Erd­ge­schoss, erhö­hen die Sicher­heit der Bewoh­ner und schüt­zen das Eigen­tum vor Diebstahl.

Abschlie­ßend bie­tet die Sanie­rung auch archi­tek­to­ni­sche Vor­tei­le. Die äuße­re Erschei­nung des Gebäu­des kann durch moder­ne Gestal­tungs­ele­men­te auf­ge­wer­tet wer­den, was zu einem attrak­ti­ven und zeit­ge­mä­ßen Erschei­nungs­bild führt.

Fazit: Ein lohnender Schritt in die Zukunft

Die Fall­stu­die zum Sanie­rungs­fahr­plan für das Wohn­ge­bäu­de in Müns­ter zeigt ein­drucks­voll, wie durch­dach­te Maß­nah­men den Ist-Zustand erheb­lich ver­bes­sern kön­nen. Der Plan bie­tet eine kla­re Visi­on für einen moder­nen, ener­gie­ef­fi­zi­en­ten und wert­stei­gern­den Ziel­zu­stand. Die vor­ge­schla­ge­nen Maß­nah­men, von der Flach­dach­sa­nie­rung über den Fens­ter­tausch bis hin zur Instal­la­ti­on einer Wär­me­pum­pe, ver­spre­chen nicht nur eine deut­li­che Redu­zie­rung der Ener­gie­kos­ten, son­dern auch eine Ver­bes­se­rung der Lebens­qua­li­tät für die Bewohner.

Durch die Berück­sich­ti­gung von För­der­mit­teln und die Ein­hal­tung gesetz­li­cher Vor­ga­ben wird die finan­zi­el­le Belas­tung mini­miert, wäh­rend gleich­zei­tig öko­lo­gi­sche Vor­tei­le erzielt wer­den. Die geplan­ten Sanie­run­gen stel­len somit eine nach­hal­ti­ge Inves­ti­ti­on dar, die sowohl den aktu­el­len als auch den zukünf­ti­gen Anfor­de­run­gen gerecht wird.

Ins­ge­samt bie­tet der Sanie­rungs­fahr­plan eine umfas­sen­de Lösung, die das Gebäu­de nicht nur ener­ge­tisch auf den neu­es­ten Stand bringt, son­dern auch den Kom­fort, die Sicher­heit und den Wert der Immo­bi­lie erheb­lich stei­gert. Die Umset­zung die­ses Plans ist ein loh­nen­der Schritt in eine nach­hal­ti­ge und wirt­schaft­lich vor­teil­haf­te Zukunft.