Sanierungsfahrplan für ein Wohngebäude in Münster: Ein Weg zur Energieeffizienz und Nachhaltigkeit

Ein maßgeschneiderter Ansatz zur energetischen Sanierung

In die­ser Fall­stu­die prä­sen­tie­ren wir einen maß­ge­schnei­der­ten Sanie­rungs­fahr­plan für ein Wohn­ge­bäu­de in Müns­ter. Die­ser Plan dient als wert­vol­le Ent­schei­dungs­hil­fe, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz zu stei­gern, den Wohn­kom­fort zu erhö­hen und den Immo­bi­li­en­wert zu sichern. Eine detail­lier­te Ana­ly­se zeigt, wie Treib­haus­gas­emis­sio­nen, ins­be­son­de­re CO2, redu­ziert und Heiz- sowie Warm­was­ser­kos­ten gesenkt wer­den kön­nen. Zudem besteht die Mög­lich­keit, För­der­mit­tel in Anspruch zu neh­men, was finan­zi­el­le Vor­tei­le mit sich bringt. Eine beson­de­re Erwäh­nung ver­dient die Opti­on, Mie­ten zu erhö­hen, ohne die Warm­mie­te zu stei­gern, was den finan­zi­el­len Spiel­raum erweitert.

Das unter­such­te Gebäu­de ist ein Wohn­ge­bäu­de mit meh­re­ren Wohn­ein­hei­ten. Die vor­han­de­ne Gas­hei­zung ist in gutem Zustand, wes­halb zunächst ein Hybrid-Heiz­sys­tem emp­foh­len wird. Dies bie­tet eine wirt­schaft­lich sinn­vol­le Lösung, wäh­rend auf­wen­di­ge Dämm­maß­nah­men zu einem spä­te­ren Zeit­punkt, idea­ler­wei­se bei anste­hen­dem Instand­hal­tungs­be­darf, durch­ge­führt wer­den kön­nen. Eine Pho­to­vol­ta­ik­an­la­ge, die in Zukunft auf Dächern ver­pflich­tend sein wird, könn­te die Unab­hän­gig­keit von schwan­ken­den Ener­gie­kos­ten wei­ter stärken.

Der Sanie­rungs­fahr­plan leis­tet nicht nur einen Bei­trag zur Ener­gie­ein­spa­rung und Kos­ten­re­duk­ti­on, son­dern unter­stützt auch die glo­ba­len Kli­ma­zie­le, indem er die CO2-Emis­sio­nen im Gebäu­de­sek­tor um mehr als 30 % senkt. Alter­na­ti­ve Vor­schlä­ge sind eben­falls denk­bar und kön­nen indi­vi­du­ell ange­passt werden.

Ausgangslage: Analyse des Ist-Zustands

Im Rah­men der Vor-Ort-Ana­ly­se des Gebäu­des wur­den spe­zi­fi­sche bau­li­che Aus­gangs­be­din­gun­gen iden­ti­fi­ziert, die eine Sanie­rung beson­ders loh­nens­wert machen. Das Wohn­ge­bäu­de, erbaut im Jahr 1991, umfasst 38 Wohn­ein­hei­ten und ist Teil eines grö­ße­ren Gebäu­de­en­sem­bles. Die L‑förmige Struk­tur wird von einem Steil­dach mit gedämm­ter Kehl­bal­ken­la­ge abge­schlos­sen. Die Außen­wän­de bestehen aus einem zwei­scha­li­gen Wand­sys­tem mit Klin­ker­fas­sa­de, die jedoch nur schwach gedämmt ist und nicht mehr den heu­ti­gen Ener­gie­ef­fi­zi­enz­stan­dards ent­spricht. Dies führt zu erheb­li­chen Wär­me­ver­lus­ten, die durch eine ener­ge­ti­sche Sanie­rung deut­lich redu­ziert wer­den könnten.

Die Fens­ter des Gebäu­des sind zwei­fach ver­glas­te Kunst­stoff­fens­ter, die im Wohn­be­reich eben­falls zu hohen Wär­me­ver­lus­ten bei­tra­gen. Eine Umstel­lung auf moder­ne, drei­fach ver­glas­te Fens­ter könn­te hier signi­fi­kan­te Ener­gie­ein­spa­run­gen bewirken.

Die zen­tra­le Hei­zungs­an­la­ge, die 2017 instal­liert wur­de, ver­sorgt das Gebäu­de mit Wär­me über ein Zwei­rohr­sys­tem. Die Warm­was­ser­ver­sor­gung erfolgt eben­falls zen­tral über die Hei­zungs­an­la­ge. Obwohl die Hei­zungs­an­la­ge rela­tiv neu ist, könn­te eine Opti­mie­rung der Wär­me­ver­tei­lung und der Ein­satz moder­ner Steue­rungs­tech­ni­ken die Ener­gie­ef­fi­zi­enz wei­ter steigern.

Der Kel­ler des Gebäu­des ist unbe­heizt und die Kel­ler­de­cke unge­dämmt, was ein wei­te­res Poten­zi­al für Ener­gie­ein­spa­run­gen dar­stellt. Eine Däm­mung der Kel­ler­de­cke könn­te die ther­mi­sche Hül­le des Gebäu­des ver­bes­sern und den Ener­gie­ver­brauch senken.

Das Gebäu­de wird der­zeit manu­ell über Fens­ter und Lüf­tungs­schäch­te belüf­tet. Eine moder­ni­sier­te Lüf­tungs­tech­nik könn­te den Wohn­kom­fort erhö­hen und gleich­zei­tig Ener­gie­ver­lus­te minimieren.

Die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft ist beson­ders an den wirt­schaft­li­chen Vor­tei­len einer Sanie­rung inter­es­siert, ein­schließ­lich der Nut­zung von För­der­mit­teln und der lang­fris­ti­gen Ener­gie­ein­spa­run­gen. Durch die Umset­zung eines Sanie­rungs­fahr­plans könn­te nicht nur die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des erheb­lich gestei­gert wer­den, son­dern auch des­sen Wert nach­hal­tig erhöht wer­den. Die Berück­sich­ti­gung gesetz­li­cher Anfor­de­run­gen und die Nut­zung von För­der­mit­teln machen die Sanie­rung zu einer wirt­schaft­lich attrak­ti­ven Investition.

Geplante Maßnahmen zur Energieoptimierung

Maßnahmenpaket 1: Optimierung von Warmwasser und Heizung

In die­sem ers­ten Maß­nah­men­pa­ket kon­zen­trie­ren wir uns auf die Opti­mie­rung der Warm­was­ser- und Hei­zungs­an­la­ge, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Hau­ses erheb­lich zu stei­gern. Die zen­tra­le Maß­nah­me besteht dar­in, eine Wär­me­pum­pe an den Trink­warm­was­ser­spei­cher anzu­schlie­ßen. Die­se Ver­bin­dung ermög­licht es, das Trink­was­ser sowohl über die bestehen­de Gas­hei­zung als auch über die effi­zi­en­te­re Wär­me­pum­pe zu erwär­men. Beson­ders in den wär­me­ren Mona­ten zeigt sich die­se Lösung als äußerst effek­tiv, da die Wär­me­pum­pe bei mode­ra­ten Außen­tem­pe­ra­tu­ren opti­mal arbeitet.

Zusätz­lich wer­den zwei Luft/­Was­ser-Wär­me­pum­pen instal­liert, die durch das Bun­des­amt für Wirt­schaft und Aus­fuhr­kon­trol­le (BAFA) geför­dert wer­den. Die­se moder­nen Hei­zungs­an­la­gen sind nicht nur umwelt­freund­li­cher als her­kömm­li­che Gas­hei­zun­gen, son­dern bie­ten auch lang­fris­ti­ge Kos­ten­ein­spa­run­gen, abhän­gig vom Ver­hält­nis der Strom- zu Gaspreisen.

Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten für die­ses Maß­nah­men­pa­ket belau­fen sich auf 165.000 €, wobei 28.962 € als Sowie­so-Kos­ten ange­setzt sind. Dank der För­der­mit­tel in Höhe von 49.500 € redu­zie­ren sich die finan­zi­el­len Belas­tun­gen erheb­lich. Nach der Umset­zung die­ser Maß­nah­men sin­ken die Ener­gie­kos­ten auf 13.569 € pro Jahr. Die Arbei­ten sind für das Jahr 2023 oder spä­ter geplant.

Maßnahmenpaket 2: Integration einer Photovoltaikanlage und Heizungsunterstützung

Das zwei­te Maß­nah­men­pa­ket umfasst die Instal­la­ti­on einer Pho­to­vol­ta­ik­an­la­ge sowie die Inte­gra­ti­on von Elek­tro-Heiz­stä­ben zur Unter­stüt­zung der Wär­me­pum­pe. Der Elek­tro-Heiz­stab im Trink­warm­was­ser­spei­cher wird durch den Strom der Pho­to­vol­ta­ik­an­la­ge betrie­ben, was eine nach­hal­ti­ge und kos­ten­ef­fi­zi­en­te Ener­gie­quel­le dar­stellt. Die Pho­to­vol­ta­ik­an­la­ge selbst wird mit einer Kapa­zi­tät von 18 kWP instal­liert und pri­mär zur Unter­stüt­zung der zen­tra­len Heiz­erzeu­gung genutzt. Hier­bei ist zu beach­ten, dass Mie­ter­strom­mo­del­le recht­lich kom­plex sein können.

Ein wei­te­rer Elek­tro-Heiz­stab wird im Heiz­was­ser­spei­cher inte­griert, um die Wär­me­pum­pe zusätz­lich zu unter­stüt­zen. Die­se Lösung ist jedoch nicht für indi­vi­du­el­le Woh­nungs­über­ga­be­sta­tio­nen geeignet.

Die Gesamt­kos­ten für die­ses Paket betra­gen 26.700 €, wobei 18.700 € als Sowie­so-Kos­ten ver­an­schlagt sind. För­der­mit­tel sind für die­ses Maß­nah­men­pa­ket lei­der nicht ver­füg­bar. Nach Umset­zung die­ser Maß­nah­men sin­ken die Ener­gie­kos­ten auf 11.601 € pro Jahr. Die Umset­zung ist für 2024 oder spä­ter vorgesehen.

Maßnahmenpaket 3: Dämmung von Dach und Boden/​Kellerdecke

Das drit­te Maß­nah­men­pa­ket fokus­siert sich auf die Ver­bes­se­rung der Däm­mung des Dachs und der Boden- bzw. Kel­ler­de­cke. Eine zusätz­li­che Dämm­schicht wird auf der obers­ten Decke ange­bracht, was die Innen­ober­flä­chen­tem­pe­ra­tur erhöht und die som­mer­li­che Wär­me­be­las­tung redu­ziert. Gleich­zei­tig wird die Kel­ler­de­cke oder Boden­plat­te gedämmt, was durch die BAFA und die Stadt Müns­ter geför­dert wird. Hier­bei ist zu beach­ten, dass die ver­min­der­te Decken­hö­he mög­li­cher­wei­se Ein­schrän­kun­gen mit sich bringt.

Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten für die­se Maß­nah­men belau­fen sich auf 33.530 €, ohne dass Sowie­so-Kos­ten anfal­len. För­der­mit­tel in Höhe von 6.706 € ste­hen zur Ver­fü­gung. Nach der Umset­zung redu­zie­ren sich die Ener­gie­kos­ten auf 10.699 € pro Jahr. Die Maß­nah­men sind für das Jahr 2025 oder bei Bedarf geplant.

Maßnahmenpaket 4: Einblasdämmung, neue Fenster und Luftdichtheitstest

Die­ses Maß­nah­men­pa­ket umfasst eine umfas­sen­de Sanie­rung der Gebäu­de­hül­le. Die Ein­blas­däm­mung der Außen­wän­de wird um 4 cm ver­stärkt, was durch die BAFA und die Stadt Müns­ter geför­dert wird. Neue Fens­ter mit einer 3‑fach Ver­gla­sung und einem Uw-Wert von 0,95 W/​m²K wer­den instal­liert, wobei ein Lüf­tungs­kon­zept erfor­der­lich ist, um die Luft­qua­li­tät zu gewähr­leis­ten. Ein Luft­dicht­heits­test (Blower-Door-Test) wird durch­ge­führt, um die Effek­ti­vi­tät der Maß­nah­men zu über­prü­fen und die Luft­dicht­heit des Gebäu­des zu verbessern.

Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten für die­ses Paket betra­gen 202.150 €, mit Sowie­so-Kos­ten von 58.000 €. För­der­mit­tel in Höhe von 40.030 € sind ver­füg­bar. Nach der Umset­zung sin­ken die Ener­gie­kos­ten auf 7.464 € pro Jahr. Die Arbei­ten sind für das Jahr 2026 oder bei Repa­ra­tur­be­darf geplant.

Maßnahmenpaket 5: Dachsanierung und Erneuerung der Dachflächenfenster

Das letz­te Maß­nah­men­pa­ket zielt auf die Sanie­rung des Dachs und die Erneue­rung der Dach­flä­chen­fens­ter ab. Die Außen­sei­te des Steil­dachs wird mit neu­er Däm­mung saniert, was die Sta­bi­li­tät durch Auf­dop­pe­lung ver­bes­sert. Die Dach­flä­chen­fens­ter wer­den durch neue, 3‑fach ver­glas­te Fens­ter ersetzt, wobei ein luft­dich­ter Anschluss sicher­ge­stellt wer­den muss.

Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten für die­ses Maß­nah­men­pa­ket belau­fen sich auf 282.500 €, mit Sowie­so-Kos­ten von 229.062 €. För­der­mit­tel in Höhe von 55.800 € ste­hen zur Ver­fü­gung. Nach der Umset­zung sin­ken die Ener­gie­kos­ten auf 6.274 € pro Jahr. Die Umset­zung ist für das Jahr 2030 oder bei Repa­ra­tur­be­darf vorgesehen.

Die­se Maß­nah­men­pa­ke­te sind sorg­fäl­tig geplant, um die Heiz­kos­ten zu sen­ken, die Ener­gie­ef­fi­zi­enz zu erhö­hen und die Umwelt­be­las­tung zu redu­zie­ren. Durch die Inan­spruch­nah­me von För­der­mit­teln und die lang­fris­ti­gen Ein­spa­run­gen bei den Ener­gie­kos­ten wird nicht nur der Wert der Immo­bi­lie gestei­gert, son­dern auch ein bedeu­ten­der Bei­trag zum Umwelt­schutz geleistet.

Ausblick: Der angestrebte Zielzustand

Nach der voll­stän­di­gen Umset­zung des Sanie­rungs­fahr­plans wird das Gebäu­de den Stan­dard eines KfW-Effi­zi­enz­hau­ses 70 errei­chen. Dies bedeu­tet, dass der Ener­gie­ver­brauch im Ver­gleich zur Aus­gangs­si­tua­ti­on erheb­lich redu­ziert wird, was sich direkt in nied­ri­ge­ren Heiz­kos­ten für die Bewoh­ner wider­spie­gelt. Durch die umfas­sen­de ener­ge­ti­sche Sanie­rung, die unter ande­rem eine ver­bes­ser­te Däm­mung der Fas­sa­de, den Aus­tausch der Fens­ter gegen moder­ne drei­fach ver­glas­te Vari­an­ten sowie die Däm­mung der Kel­ler­de­cke umfasst, wird der Wohn­kom­fort signi­fi­kant gestei­gert. Die Bewoh­ner wer­den ein ange­neh­me­res Raum­kli­ma erle­ben, da Wär­me­ver­lus­te mini­miert und Zug­luft redu­ziert werden.

Für die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft bringt die Sanie­rung zahl­rei­che finan­zi­el­le Vor­tei­le mit sich. Durch die Inan­spruch­nah­me von För­der­mit­teln, die im Rah­men des Sanie­rungs­fahr­plans vor­ge­se­hen sind, kön­nen die Inves­ti­ti­ons­kos­ten erheb­lich gesenkt wer­den. Die­se För­der­mit­tel hel­fen nicht nur bei der Finan­zie­rung der Maß­nah­men, son­dern tra­gen auch dazu bei, die Amor­ti­sa­ti­ons­zeit der Inves­ti­tio­nen zu ver­kür­zen. Lang­fris­tig wird der Wert der Immo­bi­lie gestei­gert, da Gebäu­de mit hoher Ener­gie­ef­fi­zi­enz auf dem Immo­bi­li­en­markt zuneh­mend gefragt sind und poten­zi­ell höhe­re Ver­kaufs­prei­se erzie­len können.

Ein wei­te­rer wesent­li­cher Vor­teil ist die deut­li­che Redu­zie­rung des CO2-Aus­sto­ßes. Durch die Umstel­lung auf effi­zi­en­te­re Heiz­sys­te­me und die Ver­bes­se­rung der Gebäu­de­hül­le wird der jähr­li­che CO2-Ver­brauch erheb­lich gesenkt. Dies trägt nicht nur zum Kli­ma­schutz bei, son­dern posi­tio­niert die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft auch als Vor­rei­ter in Sachen nach­hal­ti­ges Bau­en und Woh­nen. Zusätz­lich kann der CO2-Fuß­ab­druck wei­ter ver­rin­gert wer­den, indem bei­spiels­wei­se auf einen grü­nen Strom­an­bie­ter umge­stellt wird.

Ins­ge­samt führt die Umset­zung des Sanie­rungs­fahr­plans zu einer zukunfts­si­che­ren Immo­bi­lie, die sowohl öko­lo­gisch als auch öko­no­misch opti­miert ist. Die Eigen­tü­mer pro­fi­tie­ren von einer nach­hal­ti­gen Wert­stei­ge­rung und einer attrak­ti­ve­ren Wohn­qua­li­tät, wäh­rend sie gleich­zei­tig einen akti­ven Bei­trag zum Umwelt­schutz leisten.

Fazit: Ein vielversprechender Weg zur nachhaltigen Optimierung

Die geplan­te Umset­zung des Sanie­rungs­fahr­plans für das Wohn­ge­bäu­de in Müns­ter stellt einen viel­ver­spre­chen­den Weg dar, um sowohl öko­lo­gi­sche als auch öko­no­mi­sche Zie­le zu errei­chen. Der Ver­gleich des Ist-Zustands mit dem ange­streb­ten Ziel­zu­stand zeigt eine deut­li­che Ver­bes­se­rung in Bezug auf Ener­gie­ef­fi­zi­enz, Wohn­kom­fort und finan­zi­el­le Vor­tei­le. Die geziel­te Kom­bi­na­ti­on aus moder­nen Heiz­sys­te­men, ver­bes­ser­ter Däm­mung und inno­va­ti­ver Tech­nik führt zu einer signi­fi­kan­ten Redu­zie­rung der Ener­gie­kos­ten und des CO2-Aus­sto­ßes. Die Nut­zung von För­der­mit­teln spielt eine ent­schei­den­de Rol­le bei der wirt­schaft­li­chen Attrak­ti­vi­tät der Maß­nah­men. Ins­ge­samt bie­tet der Sanie­rungs­fahr­plan eine umfas­sen­de Lösung, die das Gebäu­de zukunfts­si­cher macht und die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft als Vor­rei­ter im Bereich nach­hal­ti­ges Woh­nen positioniert.