Sanierungsfahrplan für ein Wohngebäude in Münster: Ein Weg zur Energieeffizienz und Wertsteigerung

Einleitung: Potenziale eines charmanten Wohngebäudes in Münster

Im Rah­men unse­rer Fall­stu­die prä­sen­tie­ren wir Ihnen einen detail­lier­ten Sanie­rungs­fahr­plan für ein Wohn­ge­bäu­de in Müns­ter. Die­ses Gebäu­de, das aus meh­re­ren Wohn­ein­hei­ten besteht, bie­tet ein enor­mes Poten­zi­al zur Stei­ge­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz und zur Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie. Der Sanie­rungs­fahr­plan dient als fun­dier­te Ent­schei­dungs­hil­fe, um Treib­haus­gas­emis­sio­nen, ins­be­son­de­re CO2, sowie Heiz- und Warm­was­ser­kos­ten signi­fi­kant zu sen­ken. Gleich­zei­tig eröff­net er die Mög­lich­keit, attrak­ti­ve För­der­mit­tel zu nutzen.

Unser Kon­zept zeigt auf, dass das Gebäu­de der­zeit einen mit­tel­mä­ßi­gen ener­ge­ti­schen Stan­dard auf­weist. Wäh­rend Fens­ter und Hei­zung rela­tiv neu sind und somit kei­nen kurz­fris­ti­gen Hand­lungs­be­darf erfor­dern, stel­len das Dach und die bestehen­de Ölhei­zung zen­tra­le The­men für künf­ti­ge Maß­nah­men dar. Ins­be­son­de­re im Hin­blick auf die kom­men­den Solar­dach­pflich­ten gemäß BauO NRW, die Anfor­de­run­gen des Gebäu­de­en­er­gie­ge­set­zes (GEG) und der Trink­was­ser­ver­ord­nung (Trink­wV) sowie die Ent­wick­lun­gen der Ener­gie­prei­se sind stra­te­gi­sche Ent­schei­dun­gen erforderlich.

Um die Unab­hän­gig­keit von schwan­ken­den Ener­gie­prei­sen zu gewähr­leis­ten und die Wert­schöp­fungs­po­ten­zia­le des Gebäu­des opti­mal aus­zu­schöp­fen, emp­feh­len wir ein mode­ra­tes Dämm­kon­zept in Kom­bi­na­ti­on mit einem effi­zi­en­ten Wär­me­pum­pen­sys­tem. Die­se Maß­nah­men bie­ten nicht nur öko­lo­gi­sche Vor­tei­le, son­dern tra­gen auch zur lang­fris­ti­gen finan­zi­el­len Ent­las­tung bei. Umfas­sen­de Sanie­run­gen soll­ten in Betracht gezo­gen wer­den, wenn grö­ße­re Repa­ra­tu­ren oder Aus­bau­ten anstehen.

Für wei­ter­füh­ren­de Fra­gen zu unse­rem Heiz­kon­zept, den gesetz­li­chen Rah­men­be­din­gun­gen, der Finan­zier­bar­keit und den Aus­wir­kun­gen der Ener­gie­preis­ent­wick­lung ste­hen wir Ihnen ger­ne in einem per­sön­li­chen Gespräch zur Verfügung.

Analyse des Ist-Zustands: Energetische Schwachstellen und Optimierungspotenziale

Das Wohn­ge­bäu­de, um das es in die­ser Fall­stu­die geht, befin­det sich in einem leben­di­gen Stadt­teil und besteht aus acht Wohn­ein­hei­ten. Es han­delt sich um ein L‑förmiges, ein­sei­tig ange­bau­tes Gebäu­de mit drei Voll­ge­schos­sen, einem Kel­ler­ge­schoss und einem aus­ge­bau­ten Dach­ge­schoss. Obwohl das Gebäu­de auf den ers­ten Blick gepflegt wirkt, weist es erheb­li­che ener­ge­ti­sche Schwach­stel­len auf, die sich auf den Wohn­kom­fort und die Betriebs­kos­ten auswirken.

Die Fas­sa­de des Gebäu­des besteht aus einem zwei­scha­li­gen, unge­dämm­ten Mau­er­werk mit einer Klin­ker­fas­sa­de zur Stra­ße hin und einer ver­putz­ten Fas­sa­de im Innen­hof­be­reich. Die­se unge­dämm­te Klin­ker­fas­sa­de führt zu hohen Wär­me­ver­lus­ten, die sich nega­tiv auf die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des aus­wir­ken. Auch die unge­dämm­ten Bal­kon­an­schlüs­se tra­gen als Wär­me­brü­cken zu die­sen Ver­lus­ten bei. Die Kel­ler­de­cke, die den unte­ren Teil der ther­mi­schen Gebäu­de­hül­le bil­det, ist eben­falls unge­dämmt, was zu wei­te­ren Wär­me­ver­lus­ten im Erd­ge­schoss führt.

Die Fens­ter des Gebäu­des sind zwei­fach ver­glas­te Kunst­stoff­fens­ter, die nach­träg­lich saniert wur­den, wäh­rend die Ter­ras­sen- und Bal­kon­tü­ren die­ser Fens­ter­kon­struk­ti­on ent­spre­chen. Das Dach und die Gau­ben sind neu­wer­tig gedämmt, was bereits eine Ver­bes­se­rung dar­stellt. Die Hei­zungs­an­la­ge besteht aus dezen­tra­len Gas­eta­gen­hei­zun­gen, die mit einem Zwei­rohr­sys­tem ver­bun­den sind. Die Warm­was­ser­ver­sor­gung erfolgt über die­se Hei­zun­gen im Durch­lauf­prin­zip. Die Lüf­tung erfolgt manu­ell über Fens­ter, was nicht immer effi­zi­ent ist.

Ein wei­te­rer Punkt der Auf­merk­sam­keit ist der Ein­satz fos­si­ler Ener­gie­trä­ger für die Hei­zung, was ange­sichts der bevor­ste­hen­den gesetz­li­chen Ände­run­gen durch die GEG-Novel­le 2024 pro­ble­ma­tisch ist. Die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft ist sich der Not­wen­dig­keit bewusst, die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des zu ver­bes­sern und inter­es­siert sich daher für einen Sanie­rungs­fahr­plan, der nicht nur die gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen erfüllt, son­dern auch finan­zi­el­le Vor­tei­le wie För­der­mit­tel und lang­fris­ti­ge Ener­gie­ein­spa­run­gen bietet.

Durch die Sanie­rung könn­ten die Wär­me­ver­lus­te erheb­lich redu­ziert, die Ener­gie­ef­fi­zi­enz gestei­gert und der Wert der Immo­bi­lie erhöht wer­den. Ein Sanie­rungs­fahr­plan könn­te hier gezielt anset­zen, um die Gebäu­de­hül­le und die Anlagen­tech­nik zu ver­bes­sern, was nicht nur den Wohn­kom­fort erhöht, son­dern auch die Betriebs­kos­ten senkt. Die ener­ge­ti­sche Bewer­tung der ein­zel­nen Kom­po­nen­ten des Gebäu­des wird im Sanie­rungs­fahr­plan klar dar­ge­stellt, um den Eigen­tü­mern einen Über­blick über den aktu­el­len Zustand und die poten­zi­el­len Ver­bes­se­run­gen zu geben.

Geplante Maßnahmen: Ein umfassender Sanierungsfahrplan zur Energieoptimierung

Sanierungsfahrplan: Maßnahmenpaket 1 – Optimierung der Boden- und Kellerdecke

Die ers­te Maß­nah­me in unse­rem Sanie­rungs­fahr­plan kon­zen­triert sich auf die Däm­mung der Kel­ler­de­cke. Hier­bei wird eine 12 cm star­ke Däm­mung mit einer Wär­me­leit­fä­hig­keits­grup­pe (WLG) von 035 unter­halb der Decke ange­bracht. Die­se Maß­nah­me zielt dar­auf ab, die Fuß­käl­te im Erd­ge­schoss zu eli­mi­nie­ren und somit die Heiz­kos­ten erheb­lich zu sen­ken. Alter­na­tiv könn­te auch ein neu­er Fuß­bo­den­auf­bau im Erd­ge­schoss mit erhöh­ter Dämm­stär­ke oder einer höher­wer­ti­gen Dämm­qua­li­tät, wie WLG 022, in Betracht gezo­gen wer­den. Bei der Umset­zung ist zu beach­ten, dass die Decken­hö­he redu­ziert wird, was mög­li­cher­wei­se die Nut­zung ein­schrän­ken könn­te. Spe­zi­el­le Vaku­um­däm­mun­gen soll­ten von qua­li­fi­zier­ten Fach­un­ter­neh­men instal­liert wer­den, um opti­ma­le Ergeb­nis­se zu erzielen.

Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten für die­se Maß­nah­me belau­fen sich auf 7.385 Euro. Dank der För­de­rung durch das Bun­des­amt für Wirt­schaft und Aus­fuhr­kon­trol­le (BAFA) in Höhe von 20 % – bestehend aus 15 % regu­lä­rer För­de­rung plus einem 5 % iSFP Bonus – und zusätz­li­chen 10 Euro pro Qua­drat­me­ter von der Stadt Müns­ter, wer­den die finan­zi­el­len Belas­tun­gen deut­lich redu­ziert. Es fal­len kei­ne zusätz­li­chen Sowie­sokos­ten an, was die­se Maß­nah­me beson­ders attrak­tiv macht.

Sanierungsfahrplan: Maßnahmenpaket 2 – Verbesserung der Wanddämmung

Das zwei­te Maß­nah­men­pa­ket befasst sich mit der Däm­mung der Wän­de, um eine gleich­mä­ßi­ge Wär­me­ver­tei­lung im Gebäu­de zu gewähr­leis­ten. Hier­bei wird an der Stra­ßen­sei­te eine Ein­blas­däm­mung mit 4 cm WLG 035 instal­liert, wäh­rend im Innen­hof ein Wär­me­dämm­ver­bund­sys­tem (WDVS) mit 14 cm WLG 035 ange­bracht wird. Die­se Maß­nah­men zie­len dar­auf ab, den U‑Wert auf maxi­mal 0,20 W/​m²K zu sen­ken, was zu einer erheb­li­chen Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz führt.

Die Kos­ten für die Ein­blas­däm­mung betra­gen 13.680 Euro, wäh­rend die WDVS-Maß­nah­me mit 13.350 Euro zu Buche schlägt. Die BAFA för­dert die­se Maß­nah­men mit 20 %, und die Stadt Müns­ter unter­stützt mit min­des­tens 3 Euro pro Qua­drat­me­ter Wand­flä­che. Die Sowie­sokos­ten für das WDVS beinhal­ten not­wen­di­ge Arbei­ten an der Ober­flä­che über die nächs­ten 20 Jah­re, was bei der Pla­nung berück­sich­tigt wer­den sollte.

Sanierungsfahrplan: Maßnahmenpaket 3 – Modernisierung der Heizungsanlage

Das drit­te und umfas­sends­te Maß­nah­men­pa­ket umfasst die Erneue­rung der Hei­zungs­an­la­ge durch die Instal­la­ti­on einer zen­tra­len Luft/­Was­ser-Wär­me­pum­pe mit dezen­tra­len Woh­nungs­über­ga­be­sta­tio­nen. Die­se Maß­nah­me bie­tet Alter­na­ti­ven wie Pel­let­hei­zun­gen, dezen­tra­le Wär­me­pum­pen­sys­te­me oder eine Kom­bi­na­ti­on aus Wär­me­pum­pe und Gas­eta­gen­hei­zung mit Solar­kol­lek­to­ren. Der Haupt­vor­teil die­ser Maß­nah­me ist die signi­fi­kan­te Redu­zie­rung der Wär­me­ver­lus­te über die Dach­flä­chen, was zu einer deut­li­chen Sen­kung der Ener­gie­kos­ten führt.

Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten für die­se Maß­nah­me belau­fen sich auf 98.500 Euro. Die BAFA stellt eine groß­zü­gi­ge För­de­rung von 47.233 Euro bereit. Zusätz­lich fal­len Sowie­sokos­ten in Höhe von 23.993 Euro an, die in die lang­fris­ti­ge Pla­nung ein­be­zo­gen wer­den sollten.

Die­se Maß­nah­men­pa­ke­te sind dar­auf aus­ge­legt, den Ener­gie­ver­brauch des Gebäu­des dras­tisch zu redu­zie­ren, die Heiz­kos­ten zu sen­ken und die Ener­gie­ef­fi­zi­enz signi­fi­kant zu stei­gern. Die Inves­ti­tio­nen füh­ren nicht nur zu einer nach­hal­ti­gen Ener­gie­ein­spa­rung, son­dern erhö­hen auch den Wert der Immo­bi­lie. Mit den ver­füg­ba­ren För­der­mit­teln wer­den die finan­zi­el­len Belas­tun­gen erheb­lich gemin­dert, was die­se Sanie­rungs­maß­nah­men beson­ders loh­nens­wert macht.

Zielzustand: Ein energieeffizientes Wohngebäude mit gesteigertem Marktwert

Nach Abschluss der geplan­ten Sanie­rungs­maß­nah­men wird das Gebäu­de die Ener­gie­ef­fi­zi­enz­klas­se A+ errei­chen, was einen erheb­li­chen Fort­schritt gegen­über dem aktu­el­len Zustand dar­stellt. Die­se Ver­bes­se­rung bringt zahl­rei­che Vor­tei­le für die Eigen­tü­mer mit sich. Ein zen­tra­ler Vor­teil ist die deut­li­che Sen­kung des Ener­gie­ver­brauchs bei gleich­blei­ben­dem Heiz­ver­hal­ten, was in einer erheb­li­chen Redu­zie­rung der Heiz­kos­ten resul­tiert. Dies wird durch die umfas­sen­de Däm­mung der Fas­sa­de, der Bal­kon­an­schlüs­se und der Kel­ler­de­cke erreicht, wodurch Wär­me­ver­lus­te mini­miert werden.

Dar­über hin­aus wird der Wohn­kom­fort für die Bewoh­ner erheb­lich gestei­gert. Eine bes­se­re Däm­mung sorgt für ein ange­neh­me­res Raum­kli­ma, indem sie Tem­pe­ra­tur­schwan­kun­gen redu­ziert und Zug­luft ver­hin­dert. Die Umstel­lung auf moder­ne, ener­gie­ef­fi­zi­en­te Heiz­sys­te­me, die die alten, dezen­tra­len Gas­eta­gen­hei­zun­gen erset­zen, trägt eben­falls zu einem kom­for­ta­ble­ren und effi­zi­en­te­ren Hei­zen bei.

Ein wei­te­rer ent­schei­den­der Vor­teil ist die Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie. Der Markt­wert des Gebäu­des wird durch die Sanie­rung erheb­lich gestei­gert, da es nun den aktu­el­len ener­ge­ti­schen Stan­dards ent­spricht und somit für poten­zi­el­le Käu­fer attrak­ti­ver wird. Dies sichert nicht nur den lang­fris­ti­gen Wert­erhalt, son­dern kann auch zu einer Wert­stei­ge­rung füh­ren, die den aktu­el­len Wert­ab­schlag von etwa 15 % für unsa­nier­te Gebäu­de ausgleicht.

Die Sanie­rung ermög­licht es den Eigen­tü­mern zudem, die zukünf­ti­gen gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen, wie sie durch die GEG-Novel­le 2024 gestellt wer­den, zu erfül­len. Dies schützt vor mög­li­chen recht­li­chen und finan­zi­el­len Kon­se­quen­zen, die aus der Nicht­ein­hal­tung die­ser Vor­schrif­ten resul­tie­ren könnten.

Zusätz­lich leis­tet das Gebäu­de durch die Redu­zie­rung des jähr­li­chen CO2-Aus­sto­ßes einen wert­vol­len Bei­trag zum Kli­ma­schutz. Die Inte­gra­ti­on erneu­er­ba­rer Ener­gien, wie bei­spiels­wei­se durch die Instal­la­ti­on von Pho­to­vol­ta­ik­an­la­gen, kann den CO2-Fuß­ab­druck wei­ter ver­rin­gern und die Nach­hal­tig­keit des Gebäu­des erhöhen.

Die Sanie­rung wird durch die Inan­spruch­nah­me von För­der­mit­teln finan­zi­ell unter­stützt, was die Inves­ti­ti­ons­kos­ten für die Eigen­tü­mer erheb­lich sen­ken kann. Die­se finan­zi­el­le Unter­stüt­zung, kom­bi­niert mit den lang­fris­ti­gen Ein­spa­run­gen bei den Ener­gie­kos­ten, macht die Sanie­rung nicht nur öko­lo­gisch, son­dern auch öko­no­misch sinnvoll.

Fazit: Ein zukunftsweisender Sanierungsfahrplan für nachhaltige Verbesserungen

Der Sanie­rungs­fahr­plan für das Wohn­ge­bäu­de in Müns­ter bie­tet eine umfas­sen­de Stra­te­gie zur Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz, des Wohn­kom­forts und des Markt­wer­tes der Immo­bi­lie. Durch die geplan­ten Maß­nah­men wird das Gebäu­de nicht nur den aktu­el­len ener­ge­ti­schen Stan­dards gerecht, son­dern auch den zukünf­ti­gen gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen ent­spre­chen. Die signi­fi­kan­te Redu­zie­rung des Ener­gie­ver­brauchs und der Heiz­kos­ten, kom­bi­niert mit der Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie und der finan­zi­el­len Unter­stüt­zung durch För­der­mit­tel, macht die Sanie­rung zu einer loh­nens­wer­ten Inves­ti­ti­on. Dar­über hin­aus leis­tet das Gebäu­de durch die Redu­zie­rung des CO2-Aus­sto­ßes einen wert­vol­len Bei­trag zum Kli­ma­schutz. Ins­ge­samt stellt der Sanie­rungs­fahr­plan eine zukunfts­wei­sen­de Lösung dar, die öko­lo­gi­sche und öko­no­mi­sche Vor­tei­le ver­eint und den Weg für eine nach­hal­ti­ge und effi­zi­en­te Nut­zung des Wohn­ge­bäu­des ebnet.