Sanierungsfahrplan für ein Wohngebäude in Münster: Energieeffizienz und Wertsteigerung

Ein umfassender Weg zur Energieeffizienz

In die­ser Fall­stu­die prä­sen­tie­ren wir Ihnen einen umfas­sen­den Ein­blick in einen von uns erstell­ten Sanie­rungs­fahr­plan für ein Wohn­ge­bäu­de. Unser Ziel ist es, Ihnen eine fun­dier­te Ent­schei­dungs­vor­la­ge zu bie­ten, die den Weg zu höhe­rer Ener­gie­ef­fi­zi­enz, gestei­ger­tem Wohn­kom­fort und einer lang­fris­ti­gen Siche­rung des Immo­bi­li­en­wer­tes auf­zeigt. Das Gebäu­de, um das es sich han­delt, ist ein Wohn­ge­bäu­de mit bestehen­dem Fern­wär­me­an­schluss. Hier sind Ener­gie­ein­spa­run­gen ins­be­son­de­re durch Ver­bes­se­run­gen an der Gebäu­de­hül­le mög­lich. Unser Sanie­rungs­fahr­plan ver­deut­licht anhand mess­ba­rer Zah­len, wie Treib­haus­gas­emis­sio­nen, dar­un­ter CO2, redu­ziert wer­den kön­nen. Zudem zeigt er auf, wie Heiz- und Warm­was­ser­kos­ten gesenkt und För­der­mit­tel opti­mal genutzt wer­den können.

Wesent­li­che Bestand­tei­le unse­res Sanie­rungs­kon­zepts umfas­sen die Berück­sich­ti­gung der gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen des Gebäu­de­en­er­gie­ge­set­zes (GEG), ins­be­son­de­re bezüg­lich der obers­ten Geschoss­de­cke. Dar­über hin­aus bie­ten Fens­ter, Kel­ler­de­cke, Fas­sa­de und Heiz­kör­per erheb­li­che Opti­mie­rungs­po­ten­zia­le mit kur­zen Amor­ti­sa­ti­ons­zei­ten. Ein wei­te­rer Aspekt, den wir in Betracht zie­hen, ist der Ver­gleich zwi­schen Ener­gie­ver­brauch und Ener­gie­be­darf, wobei Fak­to­ren wie Leer­stän­de und Raum­tem­pe­ra­tu­ren eine Rol­le spie­len könn­ten. Unser Sanie­rungs­fahr­plan bie­tet zudem Alter­na­tiv­lö­sun­gen und fle­xi­ble Rei­hen­fol­gen der Maß­nah­men, um auf indi­vi­du­el­le Bedürf­nis­se ein­ge­hen zu kön­nen. Die­ser indi­vi­du­el­le Sanie­rungs­fahr­plan (iSFP) dient auch als Grund­la­ge für ver­pflich­ten­de Heiz­last­be­rech­nun­gen und den hydrau­li­schen Abgleich.

Für detail­lier­te Infor­ma­tio­nen zur Wert­stei­ge­rung Ihrer Immo­bi­lie, zu Bau­kos­ten­ent­wick­lun­gen, Ener­gie­preis­pro­gno­sen und mög­li­chen Nach­ver­dich­tungs­po­ten­zia­len ste­hen wir Ihnen ger­ne in einem per­sön­li­chen Gespräch zur Ver­fü­gung. Erfah­ren Sie, wie Sie durch geziel­te Maß­nah­men nicht nur die Ener­gie­ef­fi­zi­enz Ihres Gebäu­des stei­gern, son­dern auch von finan­zi­el­len Vor­tei­len wie För­der­mit­teln und Ener­gie­ein­spa­run­gen pro­fi­tie­ren können.

Der aktuelle energetische Zustand des Gebäudes

Das Gebäu­de, ein drei­sei­tig ange­bau­tes Wohn­haus mit fünf Wohn­ein­hei­ten, befin­det sich in einem ener­ge­tisch unter­durch­schnitt­li­chen Zustand. Die umfas­sen­de Vor-Ort-Ana­ly­se zeigt, dass es erheb­li­ches Poten­zi­al für Ver­bes­se­run­gen gibt, die nicht nur den Wohn­kom­fort erhö­hen, son­dern auch finan­zi­el­le Vor­tei­le durch Ener­gie­ein­spa­run­gen und För­der­mit­tel bie­ten kön­nen. Die Gebäu­de­hül­le weist meh­re­re Schwach­stel­len auf: Die Decke und das Dach sind unge­dämmt, was gemäß Gebäu­de­en­er­gie­ge­setz (GEG) §47 eine Pflicht zur Däm­mung nach sich zieht. Auch die Fas­sa­de ist unge­dämmt und mit ver­al­te­ten Kas­ten­fens­tern aus­ge­stat­tet, die einen hohen Ener­gie­ver­lust ver­ur­sa­chen. Die Kel­ler­de­cke bie­tet aus­rei­chend Platz für eine effek­ti­ve Däm­mung, die den Ener­gie­ver­brauch wei­ter sen­ken könnte.

Die Hei­zungs­an­la­ge ist ver­al­tet, mit hohen Vor­lauf­tem­pe­ra­tu­ren und alten Stahl­heiz­kör­pern, die drin­gend aus­ge­tauscht wer­den soll­ten. Die Heiz­kör­per­ni­schen sind unzu­rei­chend ver­klei­det, was zusätz­li­che Wär­me­ver­lus­te ver­ur­sacht. Die Wär­me­ver­tei­lung erfolgt über ein Zwei­rohr­sys­tem, das über­ar­bei­tet wer­den könn­te, um die Effi­zi­enz zu stei­gern. Der­zeit wird die Wär­me über eine zen­tra­le Fern­wär­me­über­ga­be­sta­ti­on im Kel­ler bereit­ge­stellt, wäh­rend Gas-Durch­lauf­er­hit­zer für die Warm­was­ser­be­rei­tung in den Woh­nun­gen genutzt wer­den. Die Eigen­tü­mer pla­nen bereits die Erneue­rung des Warm­was­ser­sys­tems durch den Ein­bau von Kom­pakt­sta­tio­nen für die Fernwärme.

Das Gebäu­de ist voll­un­ter­kel­lert, wobei das Kel­ler­ge­schoss unbe­heizt bleibt. Die Außen­wän­de bestehen aus einem zwei­scha­li­gen, unge­dämm­ten Mau­er­werk, das eben­falls zur Ener­gie­in­ef­fi­zi­enz bei­trägt. Typi­sche Wär­me­brü­cken, wie unge­dämm­te Sockel und Bau­teil­über­gän­ge im Dach­be­reich, erhö­hen den Ener­gie­be­darf wei­ter. Die Fens­ter sind unein­heit­lich, von ein­fa­chen Kas­ten­fens­tern bis hin zu zwei­fach ver­glas­ten Fens­tern, was zu einer inkon­sis­ten­ten Wär­me­däm­mung führt. Das manu­el­le Lüf­ten über Stoß- und Kipp­lüf­tung durch die Fens­ter ist inef­fi­zi­ent und könn­te durch ein moder­nes Lüf­tungs­sys­tem ersetzt wer­den, das den Ener­gie­ver­brauch wei­ter redu­ziert. Die hohe Dis­kre­panz zwi­schen dem berech­ne­ten Ener­gie­be­darf und dem tat­säch­li­chen Ener­gie­ver­brauch muss eben­falls unter­sucht wer­den, um wei­te­re Ein­spar­po­ten­zia­le zu identifizieren.

Ins­ge­samt zeigt der Ist-Zustand des Gebäu­des, dass ein umfas­sen­der Sanie­rungs­fahr­plan nicht nur die Ener­gie­ef­fi­zi­enz erheb­lich stei­gern, son­dern auch den Wert der Immo­bi­lie stei­gern könn­te. Durch die Nut­zung von För­der­mit­teln und die Umset­zung ener­gie­ef­fi­zi­en­ter Maß­nah­men kön­nen die Bewoh­ner lang­fris­tig von erheb­li­chen Kos­ten­ein­spa­run­gen profitieren.

Maßnahmen zur energetischen Optimierung

Maßnahmenpaket 1: Optimierung von Warmwasser und Heizung

Die­ses Maß­nah­men­pa­ket fokus­siert sich auf die Moder­ni­sie­rung der Warm­was­ser- und Hei­zungs­ver­sor­gung, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des signi­fi­kant zu stei­gern. Die zen­tra­le Maß­nah­me ist der Anschluss des Warm­was­ser­sys­tems an einen Heiz­wär­me­be­rei­ter. Hier­bei wird die bestehen­de Fern­wär­me­lei­tung so erwei­tert, dass sie sowohl das Heiz­was­ser als auch das Trink­warm­was­ser für alle Woh­nun­gen bereit­stellt. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten für die­se Maß­nah­me belau­fen sich auf 21.946 Euro, wobei zusätz­li­che „Sowie­sokos­ten“ von 15.030 Euro anfal­len. Die­se umfas­sen not­wen­di­ge Anpas­sun­gen und Ver­bes­se­run­gen, die ohne­hin durch­ge­führt wer­den müs­sen, wie z.B. die Instal­la­ti­on neu­er Lei­tun­gen und einer moder­nen Über­ga­be­sta­ti­on. För­der­mit­tel in Höhe von 6.584 Euro ste­hen zur Ver­fü­gung, was die finan­zi­el­le Belas­tung erheb­lich mindert.

Ein zen­tra­ler Punkt bei der Umset­zung ist die Ver­mei­dung von Legio­nel­len­pro­ble­men durch regel­mä­ßi­ge Kon­trol­len und die Sicher­stel­lung einer Warm­was­ser­tem­pe­ra­tur von min­des­tens 60 °C. Die Umstel­lung auf eine neue Kom­pakt­sta­ti­on für die Fern­wär­me redu­ziert den tech­ni­schen Auf­wand im Gebäu­de und den War­tungs­be­darf, aller­dings ist die Preis­ab­hän­gig­keit vom Fern­wär­me­an­bie­ter zu beach­ten. Die Durch­füh­rung die­ser Maß­nah­men ist sofort mög­lich und bringt neben der Ener­gie­ein­spa­rung auch eine Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie mit sich.

Maßnahmenpaket 2: Dämmung von Dach und Geschossdecke

Die Däm­mung der obers­ten Geschoss­de­cke ist ein wesent­li­cher Schritt zur Redu­zie­rung des Ener­gie­ver­brauchs. Geplant ist eine voll­flä­chi­ge Däm­mung mit 24 cm dickem Dämm­stoff der Wär­me­leit­fä­hig­keits­grup­pe (WLG) 035. Die­se Maß­nah­me ist nicht nur ver­pflich­tend gemäß § 47 des Gebäu­de­en­er­gie­ge­set­zes (GEG), son­dern wird auch mit 20 % durch das Bun­des­amt für Wirt­schaft und Aus­fuhr­kon­trol­le (BAFA) geför­dert. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten betra­gen 8.130 Euro, wobei die „Sowie­sokos­ten“ eben­falls 8.130 Euro betra­gen. Es ist zu beach­ten, dass bei einem geplan­ten Dach­aus­bau auf die Däm­mung der Geschoss­de­cke ver­zich­tet wer­den soll­te. Der Zeit­punkt für die Umset­zung ist fle­xi­bel, jedoch ist eine bal­di­ge Durch­füh­rung rat­sam, um von den För­der­mit­teln zu profitieren.

Maßnahmenpaket 3: Dämmung von Boden und Kellerdecke

Die Däm­mung der Kel­ler­de­cke ist eine effek­ti­ve Maß­nah­me zur Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz. Geplant ist die Instal­la­ti­on einer 10 cm dicken Flä­chen­däm­mung mit WLG 032. Die­se Maß­nah­me wird mit 20 % durch die BAFA geför­dert, was bei den Inves­ti­ti­ons­kos­ten von 8.130 Euro eine finan­zi­el­le Ent­las­tung von 3.826 Euro bedeu­tet. Es ent­ste­hen kei­ne „Sowie­sokos­ten“. Bei der Umset­zung ist zu beach­ten, dass die neue Däm­mung die Decken­hö­he ver­rin­gern kann, was mög­li­cher­wei­se zu Nut­zungs­ein­schrän­kun­gen führt. Die Maß­nah­me kann zeit­nah umge­setzt wer­den und trägt zur Redu­zie­rung der Ener­gie­kos­ten und zur Erhö­hung des Wohn­kom­forts bei.

Maßnahmenpaket 4: Fassadendämmung und Heizungsoptimierung

Die­ses umfas­sen­de Maß­nah­men­pa­ket beinhal­tet den Rück­bau der bestehen­den Klin­ker­fas­sa­de und den Neu­auf­bau mit einem Wär­me­dämm­ver­bund­sys­tem (WDVS) und Klin­ker-Riem­chen. Die geplan­te Däm­mung hat eine Dicke von 16 cm (WLG 035) und wird sowohl vom Bund als auch von der Stadt Müns­ter geför­dert. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten betra­gen 87.550 Euro, ergänzt durch „Sowie­sokos­ten“ von 15.000 Euro. Die För­der­mit­tel belau­fen sich auf 28.710 Euro, was die finan­zi­el­le Belas­tung erheb­lich redu­ziert. Bei der Umset­zung sind bau­recht­li­che Anfor­de­run­gen zu beach­ten, ins­be­son­de­re hin­sicht­lich der Fas­sa­den­ge­stal­tung. Die Nut­zung zurück­ge­bau­ter Klin­ker ist mög­lich und kann Kos­ten spa­ren. Die­se Maß­nah­me ist zeit­nah umsetz­bar und ver­spricht eine erheb­li­che Redu­zie­rung der Ener­gie­kos­ten sowie eine deut­li­che Wert­stei­ge­rung der Immobilie.

Maßnahmenpaket 5: Erneuerung von Fenstern und Lüftungssystem

Die Erneue­rung der Fens­ter sowie die Opti­mie­rung der Lüf­tung sind ent­schei­den­de Maß­nah­men zur Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz. Neue Fens­ter mit einem U‑Wert von 0,95 W/​m²K und drei­fa­cher Ver­gla­sung wer­den instal­liert, was mit 20 % durch die BAFA geför­dert wird. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten belau­fen sich auf 177.500 Euro, ergänzt durch „Sowie­sokos­ten“ von 30.000 Euro. Die För­der­mit­tel betra­gen 38.100 Euro. Bei der Umset­zung ist dar­auf zu ach­ten, dass ohne eine Ver­bes­se­rung des Dämm­stan­dards der Außen­wän­de Tau­was­ser ent­ste­hen kann. Zudem wird die Luft­dicht­heit des Gebäu­des ver­bes­sert, was die Lüf­tungs­wär­me­ver­lus­te ver­rin­gert. Der Ein­bau einer Lüf­tungs­an­la­ge ist sinn­voll, um eine aus­rei­chen­de Belüf­tung zu gewähr­leis­ten. Die­se Maß­nah­men kön­nen zeit­nah umge­setzt wer­den und tra­gen erheb­lich zur Sen­kung der Ener­gie­kos­ten und zur Stei­ge­rung des Wohn­kom­forts bei.

Der angestrebte Zielzustand

Nach der voll­stän­di­gen Umset­zung des Sanie­rungs­fahr­plans wird das Gebäu­de den Stan­dards eines KfW-Effi­zi­enz­hau­ses 70 ent­spre­chen. Die­se umfas­sen­den Maß­nah­men füh­ren zu einer signi­fi­kan­ten Redu­zie­rung des Ener­gie­ver­brauchs, wäh­rend der Wohn­kom­fort für die Bewoh­ner erheb­lich gestei­gert wird. Für die Eigen­tü­mer bedeu­tet dies nicht nur eine lang­fris­ti­ge Erhal­tung, son­dern auch eine poten­zi­el­le Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie. Der jähr­li­che CO2-Aus­stoß wird um etwa den Fak­tor 4 redu­ziert, was einen wich­ti­gen Bei­trag zum Kli­ma­schutz dar­stellt. Zusätz­lich kann der CO2-Fuß­ab­druck wei­ter ver­rin­gert wer­den, indem ein grü­ner Strom­an­bie­ter gewählt wird.

Die ener­ge­ti­sche Sanie­rung bringt zahl­rei­che Vor­tei­le mit sich, die über die rei­ne Ener­gie­ein­spa­rung hin­aus­ge­hen. Der ther­mi­sche Kom­fort wird durch die Instal­la­ti­on dich­ter Fens­ter und Türen sowie die Däm­mung von Wän­den und Dach deut­lich ver­bes­sert, wodurch unan­ge­neh­me Zug­luft und Käl­te- oder Wär­me­strah­lung ver­mie­den wer­den. Im Som­mer schützt die ver­bes­ser­te Däm­mung in Kom­bi­na­ti­on mit Ver­schat­tun­gen für Dach- und Fas­sa­den­fens­ter effek­tiv vor Überhitzung.

Ein wei­te­rer Vor­teil ist der erhöh­te Schall­schutz, der durch dich­te Türen und Fens­ter sowie die Ver­wen­dung von Dämm­stof­fen erreicht wird, was zu einer ruhi­ge­ren Wohn­um­ge­bung führt. Die Sanie­rung stei­gert zudem den Markt­wert der Immo­bi­lie erheb­lich, da der Gebrauchs­wert eines moder­ni­sier­ten Gebäu­des mit dem eines Neu­baus ver­gleich­bar ist.

Dar­über hin­aus bie­tet die Sanie­rung die Mög­lich­keit, die archi­tek­to­ni­sche Qua­li­tät des Gebäu­des zu ver­bes­sern. Eigen­tü­mer kön­nen die äuße­re Erschei­nung ihres Hau­ses nach ihren Vor­stel­lun­gen gestal­ten, sei es durch die Wahl der Far­ben für Dach und Fas­sa­de oder das Design von Türen und Fens­tern. Die­se Maß­nah­men tra­gen nicht nur zur ästhe­ti­schen Auf­wer­tung bei, son­dern machen das Gebäu­de auch zukunfts­si­cher und attrak­tiv für poten­zi­el­le Käu­fer oder Mieter.

Fazit: Ein zukunftsorientierter Weg zur Gebäudemodernisierung

Der Sanie­rungs­fahr­plan für das Wohn­ge­bäu­de in Müns­ter zeigt ein­drucks­voll, wie durch geziel­te Maß­nah­men die Ener­gie­ef­fi­zi­enz erheb­lich gestei­gert und der Wohn­kom­fort ver­bes­sert wer­den kön­nen. Der Ver­gleich zwi­schen dem Ist-Zustand und dem ange­streb­ten Ziel­zu­stand ver­deut­licht die posi­ti­ven Aus­wir­kun­gen der geplan­ten Sanie­run­gen. Die Redu­zie­rung des CO2-Aus­sto­ßes, die Sen­kung der Ener­gie­kos­ten und die Stei­ge­rung des Immo­bi­li­en­wer­tes sind nur eini­ge der Vor­tei­le, die sich durch die Umset­zung des Fahr­plans ergeben.

Die Nut­zung von För­der­mit­teln trägt dazu bei, die finan­zi­el­le Belas­tung der Sanie­rung zu ver­rin­gern, was die Inves­ti­ti­on in eine nach­hal­ti­ge und zukunfts­si­che­re Immo­bi­lie noch attrak­ti­ver macht. Ins­ge­samt bie­tet die­ser Sanie­rungs­fahr­plan eine umfas­sen­de Lösung, die sowohl öko­lo­gi­sche als auch öko­no­mi­sche Vor­tei­le ver­eint und das Gebäu­de fit für die Zukunft macht.