Sanierungsfahrplan für ein Wohngebäude in Wetter: Ein Weg zu Energieeffizienz und Wertsteigerung

Ein umfassender Blick auf die energetische Sanierung

In die­ser Fall­stu­die prä­sen­tie­ren wir einen umfas­sen­den Sanie­rungs­fahr­plan für ein Wohn­ge­bäu­de, der als Ent­schei­dungs­vor­la­ge dient. Unser Ziel ist es, den Weg zu höhe­rer Ener­gie­ef­fi­zi­enz, ver­bes­ser­tem Wohn­kom­fort, der Siche­rung des Immo­bi­li­en­wer­tes und der Ver­rin­ge­rung der Wär­me­ver­lus­te auf­zu­zei­gen. Anhand kon­kre­ter Zah­len wird ver­an­schau­licht, wie Treib­haus­gas­emis­sio­nen, ins­be­son­de­re CO2, redu­ziert, Ener­gie­kos­ten gesenkt und För­der­mit­tel opti­mal genutzt wer­den kön­nen. Dabei wer­den die gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen des Gebäu­de­en­er­gie­ge­set­zes (GEG) 2024 berücksichtigt.

Das betrach­te­te Objekt lei­det unter hohen Wär­me­ver­lus­ten, wes­halb eine schritt­wei­se ener­ge­ti­sche Sanie­rung bis zum Ver­bot von Gas- und Ölhei­zun­gen im Jahr 2044 emp­foh­len wird. Die­se ener­ge­ti­schen Maß­nah­men soll­ten idea­ler­wei­se mit not­wen­di­gen Instand­hal­tungs­ar­bei­ten kom­bi­niert wer­den, wie etwa an Bal­ko­nen, Fens­tern, Log­gi­en und der Fas­sa­de. Die Nut­zung von För­der­mit­teln kann die wirt­schaft­li­che Attrak­ti­vi­tät der Maß­nah­men erheb­lich stei­gern. Durch die ener­ge­ti­schen Ver­bes­se­run­gen wer­den die Wär­me­ver­lus­te redu­ziert und die Heiz­last gesenkt. Auf­grund der noch lan­gen tech­ni­schen Lebens­dau­er der bestehen­den Hei­zung wird ein Aus­tausch erst bei einem Aus­fall oder einem gesetz­li­chen Ver­bot emp­foh­len, gemäß GEG §72. Für die Umstel­lung auf eine Wär­me­pum­pe ist eine Redu­zie­rung der Heiz­last erfor­der­lich, wobei die vor­han­de­ne Fuß­bo­den­hei­zung gut geeig­net ist.

Die­se Fall­stu­die bie­tet einen detail­lier­ten Ein­blick in die Mög­lich­kei­ten der ener­ge­ti­schen Sanie­rung und die damit ver­bun­de­nen finan­zi­el­len Vor­tei­le, wie Ener­gie­ein­spa­run­gen und För­der­mit­tel. Für wei­te­re Fra­gen zu den gesetz­li­chen Rah­men­be­din­gun­gen, Ener­gie­prei­sen und Sanie­rungs­kos­ten ste­hen wir ger­ne in einem per­sön­li­chen Gespräch zur Verfügung.

Der aktuelle Zustand des Gebäudes: Herausforderungen und Potenziale

Das frei­ste­hen­de Wohn­ge­bäu­de mit sechs Wohn­ein­hei­ten, Teil eines Ensem­bles aus vier bau­glei­chen Struk­tu­ren, prä­sen­tiert sich vor der Sanie­rung in einem Zustand, der sowohl Her­aus­for­de­run­gen als auch Poten­zia­le bie­tet. Die Gebäu­de­form ist kom­pakt und viel­eckig, was eine soli­de Grund­la­ge für Ener­gie­ef­fi­zi­enz­maß­nah­men bietet.

Die Kel­ler­de­cke ist unge­dämmt, was zu erheb­li­chen Wär­me­ver­lus­ten führt. Da das Kel­ler­ge­schoss unbe­heizt ist, bie­tet sich hier eine ein­fa­che Mög­lich­keit zur Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz durch nach­träg­li­che Däm­mung. Die Außen­wän­de bestehen aus einem mono­li­thi­schen Auf­bau ohne zusätz­li­che Dämm­schicht, was durch den Ein­satz von Loch­zie­geln oder Poren­be­ton eine gewis­se, jedoch unzu­rei­chen­de, Dämm­wir­kung erzielt. Die­se Wän­de sind innen und außen ver­putzt und wei­sen typi­sche Wär­me­brü­cken an aus­kra­gen­den Plat­ten der Bal­ko­ne und Erker sowie an unge­dämm­ten Kel­ler­wän­den und Rol­la­den­käs­ten auf.

Die Fens­ter sind zwei­fach ver­glas­te Kunst­stoff­fens­ter, die mit bau­jah­res­ty­pi­schen Haus­ein­gangs­tü­ren und teil­wei­se elek­tro­nisch gesteu­er­ten Rol­la­den­käs­ten kom­bi­niert sind. Auch hier besteht Poten­zi­al für Ver­bes­se­run­gen in der Ener­gie­ef­fi­zi­enz durch den Ein­satz moder­ner Fenstertechnologien.

Das Dach ist mit gro­ßen Steil­dach­flä­chen und meh­re­ren Spitz­gau­ben aus­ge­stat­tet, jedoch ohne Dach­über­stand, was die ener­ge­ti­sche Sanie­rung durch zusätz­li­che Dämm­maß­nah­men erleichtert.

Die Hei­zungs­an­la­ge besteht aus einem Gas-Brenn­wert­kes­sel, der sich im gemein­sa­men Kel­ler unter­halb des Nach­bar­ge­bäu­des befin­det. Die­se Anla­ge wird durch nach­träg­lich instal­lier­te, elek­tro­nisch gere­gel­te Pum­pen unter­stützt. Da fos­si­le Ener­gie­trä­ger ab 2044 laut Gebäu­de­en­er­gie­ge­setz (GEG) nicht mehr zuläs­sig sind und die CO2-Kos­ten stei­gen wer­den, ist eine Umstel­lung auf erneu­er­ba­re Ener­gien drin­gend zu empfehlen.

Die Wär­me­ver­tei­lung erfolgt über ein Zwei­rohr­sys­tem mit Flä­chen­hei­zung im Fuß­bo­den, wobei die Heiz­tem­pe­ra­tur nachts zen­tral abge­senkt wird. Die Warm­was­ser­ver­sor­gung ist zen­tral über die Hei­zungs­an­la­ge gere­gelt und wird über ein Lei­tungs­sys­tem an die ein­zel­nen Abnah­me­stel­len verteilt.

Die Lüf­tung erfolgt manu­ell über Stoß- und Kipp­lüf­tung der Fens­ter, was zu Ener­gie­ver­lus­ten führt. Farb­li­che Ver­än­de­run­gen an der Fas­sa­de über einem Fens­ter deu­ten auf schäd­li­ches Lüf­tungs­ver­hal­ten hin. Ein Luft­dicht­heits­nach­weis liegt nicht vor, was die Not­wen­dig­keit einer ener­ge­ti­schen Opti­mie­rung unterstreicht.

Die GEG-Anfor­de­run­gen 2024 und mög­li­che För­der­mit­tel bie­ten finan­zi­el­le Anrei­ze für die Sanie­rung. Syn­er­gie­ef­fek­te kön­nen bei not­wen­di­gen Instand­hal­tungs­maß­nah­men genutzt wer­den, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz zu stei­gern und den Wert der Immo­bi­lie zu erhö­hen. Ein durch­dach­ter Sanie­rungs­fahr­plan kann nicht nur die Ener­gie­ef­fi­zi­enz erheb­lich ver­bes­sern, son­dern auch lang­fris­ti­ge Kos­ten­ein­spa­run­gen und eine Wert­stei­ge­rung des Gebäu­des erzielen.

Strategien zur Verbesserung: Der Sanierungsfahrplan

Maßnahmenpaket 1: Optimierung des Steildachs und Fenstertausch bei Dachflächenfenstern

Um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des erheb­lich zu stei­gern, beginnt unser Sanie­rungs­fahr­plan mit der umfas­sen­den Moder­ni­sie­rung des Steil­dachs und dem Aus­tausch der Dach­flä­chen­fens­ter. Der aktu­el­le Zustand des Steil­dachs ent­spricht den typi­schen Bau­wei­sen frü­he­rer Jahr­zehn­te und ist mit Beton­dach­zie­geln bedeckt. Geplant ist eine hoch­mo­der­ne Däm­mung, bestehend aus einer 20 cm star­ken Zwi­schen­spar­ren­däm­mung mit WLG 035 sowie einer zusätz­li­chen 10 cm Auf­spar­ren­däm­mung mit WLG 040, wodurch ein her­vor­ra­gen­der U‑Wert von 0,14 W/​m²K erreicht wird. Die­se Maß­nah­me ist BAFA-för­der­fä­hig, was bedeu­tet, dass von einer För­de­rung in Höhe von 15 % plus einem zusätz­li­chen 5 % iSFP-Bonus pro­fi­tiert wer­den kann. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten für die­ses Maß­nah­men­pa­ket belau­fen sich auf 172.622 €, wobei 128.485 € als Sowie­sokos­ten anfal­len, die ohne­hin bei einer Sanie­rung ent­ste­hen wür­den. Die För­de­rung beträgt 31.266 €, was die finan­zi­el­le Belas­tung erheb­lich reduziert.

Der Fens­ter­tausch umfasst den Ersatz der alten Dach­flä­chen­fens­ter durch moder­ne Vari­an­ten mit einem Uw-Wert von 1,0 W/​m²K. Auch hier greift die BAFA-För­de­rung mit den­sel­ben Kon­di­tio­nen. Die­se Maß­nah­me ist beson­ders sinn­voll, wenn ohne­hin eine Dach­sa­nie­rung ansteht, da die Fens­ter dann aus­ge­baut und wie­der ein­ge­baut wer­den müs­sen. Der gesam­te Pro­zess soll­te inner­halb der nächs­ten 10 bis 15 Jah­re abge­schlos­sen sein, um die GEG-Stan­dards einzuhalten.

Maßnahmenpaket 2: Außenwanddämmung und Erkerisolierung

Das zwei­te Maß­nah­men­pa­ket kon­zen­triert sich auf die Däm­mung der Außen­wän­de und die Iso­lie­rung von Über­bau­ten oder Erkern. Der aktu­el­le Zustand der Außen­wän­de ist durch eine schwa­che bis nicht vor­han­de­ne Däm­mung gekenn­zeich­net, typisch für mono­li­thi­sche Bau­wei­sen. Geplant ist die Instal­la­ti­on eines Wär­me­dämm­ver­bund­sys­tems (WDVS) mit einer 18 cm star­ken Däm­mung der WLG 035. Die­se Maß­nah­me wird eben­falls durch die BAFA geför­dert (15 % plus 5 % iSFP-Bonus), was die hohen Sanie­rungs­kos­ten von 208.800 € abmil­dert. Von die­sen Kos­ten sind 169.869 € als Sowie­sokos­ten zu betrach­ten. Die För­de­rung beträgt hier 41.042 €, was die Inves­ti­ti­on attrak­ti­ver macht.

Zusätz­lich wird der Über­bau oder Erker unter­sei­tig mit einer 10 cm star­ken WLG 035 Flä­chen­däm­mung iso­liert. Auch die­se Maß­nah­me ist för­der­fä­hig mit einem Zuschuss von 20 % durch das BAFA. Die­se Arbei­ten soll­ten zeit­nah erfol­gen, ins­be­son­de­re wenn ohne­hin Repa­ra­tu­ren anste­hen, um die Effi­zi­enz der Maß­nah­me zu maximieren.

Maßnahmenpaket 3: Dämmung der EG-Decke, Fenstertausch und Verbesserung der Luftdichtheit

Der Fokus des drit­ten Maß­nah­men­pa­kets liegt auf der Däm­mung der EG-Decke unter Log­gi­en oder Bal­ko­nen, dem Aus­tausch der Fens­ter mit drei­fa­cher Ver­gla­sung und der Ver­bes­se­rung der Luft­dicht­heit des Gebäu­des. Die bestehen­de Däm­mung der EG-Decke ist unzu­rei­chend, wes­halb eine zusätz­li­che 18 cm star­ke Flä­chen­däm­mung der WLG 035 vor­ge­se­hen ist. Die­se Maß­nah­me wird durch die BAFA mit 20 % geför­dert. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten für die­ses Paket betra­gen 121.030 €, mit 63.631 € als Sowie­sokos­ten. Die För­de­rung beläuft sich auf 24.469 €.

Der Fens­ter­tausch umfasst den Ein­bau neu­er Fens­ter mit einem U‑Wert von 0,95 W/​m²K und drei­fa­cher Ver­gla­sung, was lang­fris­tig zu einer erheb­li­chen Ver­bes­se­rung des Wohn­kom­forts und der CO₂-Reduk­ti­on führt. Auch hier greift die BAFA-För­de­rung mit 20 %. Die Ver­bes­se­rung der Luft­dicht­heit ist eine kos­ten­güns­ti­ge Maß­nah­me im Ver­gleich zum Gesamt­pro­jekt, die jedoch ent­schei­dend zur Mini­mie­rung von Ener­gie­ver­lus­ten beiträgt.

Maßnahmenpaket 4: Dämmung der Kellerdecke

Die Kel­ler­de­cke wird unter­sei­tig mit einer 10 cm star­ken WLG 035 Flä­chen­däm­mung ver­se­hen, um den Wär­me­ver­lust über den Kel­ler­be­reich zu mini­mie­ren. Die­se Maß­nah­me ist beson­ders kos­ten­güns­tig, mit Inves­ti­ti­ons­kos­ten von nur 7.200 €, da kei­ne Sowie­sokos­ten anfal­len. Die BAFA-För­de­rung beträgt hier 20 %, was 1.456 € ent­spricht. Die­se Maß­nah­me soll­te bei anste­hen­den Repa­ra­tu­ren umge­setzt wer­den, um die Effi­zi­enz des gesam­ten Sanie­rungs­fahr­plans zu steigern.

Maßnahmenpaket 5: Installation einer Luft/Wasser-Wärmepumpe und Heizungsoptimierung

Das letz­te Maß­nah­men­pa­ket sieht die Instal­la­ti­on einer Luft/­Was­ser-Wär­me­pum­pe als Zusatz­hei­zung vor, um die bestehen­de Brenn­wert­hei­zung zu ergän­zen oder im Fal­le eines Aus­falls zu erset­zen. Die­se moder­ne Hei­zungs­an­la­ge wird durch die KfW geför­dert, was die Inves­ti­ti­ons­kos­ten von 62.000 € erheb­lich redu­ziert. Von die­sen Kos­ten sind 32.000 € als Sowie­sokos­ten zu betrach­ten. Die För­de­rung beträgt 21.835 €, was die Wirt­schaft­lich­keit die­ser Maß­nah­me unter­streicht. Die Hei­zungs­op­ti­mie­rung umfasst den Aus­tausch des Zen­tral­ge­rä­tes und die Instal­la­ti­on eines neu­en Spei­chers, inklu­si­ve aller not­wen­di­gen Berechnungen.

Ins­ge­samt füh­ren die­se Maß­nah­men zu einer deut­li­chen Redu­zie­rung der Ener­gie­kos­ten auf 2.977 € pro Jahr und ver­rin­gern die CO₂-Emis­sio­nen auf 10 kg/​m²a. Der End­ener­gie­ver­brauch sinkt auf 18.998 kWh/​a, und der Pri­mär­ener­gie­be­darf wird auf 37 kWh/​m²a redu­ziert. Die­se umfas­sen­den Sanie­rungs­maß­nah­men stei­gern nicht nur die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Hau­ses erheb­lich, son­dern tra­gen auch zur Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie bei und sichern lang­fris­tig finan­zi­el­le Vor­tei­le durch För­der­mit­tel und Energieeinsparungen.

Der zukünftige Zustand: Ein Effizienzhaus mit Mehrwert

Nach der voll­stän­di­gen Umset­zung des Sanie­rungs­fahr­plans wird das Gebäu­de den aner­kann­ten Stan­dard eines KfW-Effi­zi­enz­hau­ses 85 errei­chen. Dies bedeu­tet, dass das Haus nur 85 % der Pri­mär­ener­gie eines ver­gleich­ba­ren Refe­renz­ge­bäu­des ver­braucht. Die­se ener­ge­ti­sche Opti­mie­rung bringt zahl­rei­che Vor­tei­le mit sich, die sowohl finan­zi­el­le als auch öko­lo­gi­sche Aspek­te umfassen.

Ein wesent­li­cher Vor­teil der Sanie­rung liegt in der erheb­li­chen Redu­zie­rung des Ener­gie­ver­brauchs. Mit jeder durch­ge­führ­ten Maß­nah­me des Sanie­rungs­fahr­plans sinkt der Ener­gie­be­darf des Hau­ses, was sich direkt in nied­ri­ge­ren Heiz­kos­ten nie­der­schlägt. Beson­ders die anfäng­li­chen Dämm­maß­nah­men tra­gen maß­geb­lich zur Ver­rin­ge­rung der Wär­me­ver­lus­te bei. Dies ist nicht nur gut für den Geld­beu­tel, son­dern auch ein wich­ti­ger Schritt in Rich­tung Ener­gie­wen­de. Durch die Sen­kung der Heiz­last wird das Haus opti­mal auf den Ein­satz moder­ner, umwelt­freund­li­cher Heiz­tech­no­lo­gien wie Wär­me­pum­pen vorbereitet.

Ein wei­te­rer bedeu­ten­der Vor­teil ist die lang­fris­ti­ge Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie. Durch die ener­ge­ti­sche Sanie­rung wird der Wert des Gebäu­des nicht nur erhal­ten, son­dern auch gestei­gert. Dies erhöht die Ver­miet­bar­keit und Attrak­ti­vi­tät des Hau­ses und sorgt für eine gestei­ger­te Behag­lich­keit der Wohn­räu­me. Gleich­zei­tig wird ein wert­vol­ler Bei­trag zum Kli­ma­schutz geleis­tet, da der jähr­li­che CO2-Aus­stoß des Hau­ses erheb­lich gesenkt wird. Mit der Nut­zung grü­ner Ener­gie­quel­len oder der Instal­la­ti­on von Pho­to­vol­ta­ik­an­la­gen, wie zum Bei­spiel Bal­kon­kraft­wer­ken, kann der CO2-Fuß­ab­druck noch wei­ter redu­ziert werden.

Neben den finan­zi­el­len und öko­lo­gi­schen Vor­tei­len bie­tet die ener­ge­ti­sche Sanie­rung auch eine Rei­he wei­te­rer Ver­bes­se­run­gen. Der Schall­schutz wird opti­miert, sodass das Zuhau­se von stö­ren­den Geräu­schen aus der Umge­bung weit­ge­hend frei bleibt. Die Innen­raum­luft­qua­li­tät wird ver­bes­sert, was zu einer gesün­de­ren Wohn­um­ge­bung ohne Feuch­tig­keit, Schim­mel oder schäd­li­che Stof­fe führt. Dies erhöht das Wohl­be­fin­den und kann gesund­heit­li­che Beschwer­den wie Kopf­schmer­zen reduzieren.

Dar­über hin­aus wird die Sicher­heit des Hau­ses erhöht. Durch den Ein­bau moder­ner Ein­bruch­schutz­vor­rich­tun­gen wird der Schutz vor Dieb­stahl und Ein­bruch ver­bes­sert. Auch die archi­tek­to­ni­sche Qua­li­tät des Gebäu­des pro­fi­tiert von der Sanie­rung. Es besteht die Mög­lich­keit, die äuße­re Erschei­nung des Hau­ses attrak­tiv zu gestal­ten und es indi­vi­du­ell aufzuwerten.

Ins­ge­samt bie­tet der Sanie­rungs­fahr­plan eine umfas­sen­de Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Hau­ses, die nicht nur finan­zi­el­le Ein­spa­run­gen und eine Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie mit sich bringt, son­dern auch zu einem nach­hal­ti­ge­ren Lebens­stil bei­trägt. Nut­zen Sie die Chan­ce, von mög­li­chen För­der­mit­teln zu pro­fi­tie­ren, und gestal­ten Sie das Zuhau­se zukunfts­si­cher und umweltfreundlich.

Fazit: Ein vielversprechender Weg zur nachhaltigen Gebäudeverbesserung

Zusam­men­fas­send zeigt der Sanie­rungs­fahr­plan für das Wohn­ge­bäu­de in Wet­ter, wie durch geziel­te Maß­nah­men eine erheb­li­che Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz und des Wohn­kom­forts erreicht wer­den kann. Der Ver­gleich zwi­schen dem Ist-Zustand und dem ange­streb­ten Ziel­zu­stand ver­deut­licht die Poten­zia­le zur Redu­zie­rung von Ener­gie­ver­brauch und CO2-Emis­sio­nen. Die geplan­ten Maß­nah­men, unter­stützt durch För­der­mit­tel, bie­ten nicht nur finan­zi­el­le Vor­tei­le, son­dern tra­gen auch zur lang­fris­ti­gen Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie bei. Der Weg zum KfW-Effi­zi­enz­haus 85 ist nicht nur ein Schritt in Rich­tung eines nach­hal­ti­ge­ren Lebens­stils, son­dern sichert auch die Zukunfts­fä­hig­keit des Gebäu­des. Die Fall­stu­die unter­streicht die Bedeu­tung eines durch­dach­ten Sanie­rungs­fahr­plans, der sowohl öko­lo­gi­sche als auch öko­no­mi­sche Vor­tei­le bietet.