Energetische Sanierung eines Mehrfamilienhauses in Münster: Ein umfassender Sanierungsfahrplan

Einführung in den Sanierungsfahrplan

In die­ser Fall­stu­die prä­sen­tie­ren wir einen umfas­sen­den Sanie­rungs­fahr­plan für ein Wohn­ge­bäu­de, der als wert­vol­le Ent­schei­dungs­hil­fe dient. Ziel ist es, die Ener­gie­ef­fi­zi­enz zu stei­gern, den Wohn­kom­fort zu ver­bes­sern und den Wert der Immo­bi­lie nach­hal­tig zu sichern. Durch geziel­te Maß­nah­men kön­nen die Treib­haus­gas­emis­sio­nen, ins­be­son­de­re CO2, erheb­lich redu­ziert wer­den, wäh­rend Heiz- und Warm­was­ser­kos­ten gesenkt wer­den. Zudem eröff­nen sich attrak­ti­ve För­der­mög­lich­kei­ten, die die finan­zi­el­le Belas­tung der Sanie­rung redu­zie­ren können.

Ein wei­te­rer Vor­teil der ener­ge­ti­schen Sanie­rung ist die Mög­lich­keit zur Miet­stei­ge­rung bei gleich­blei­ben­der Warm­mie­te, was die Attrak­ti­vi­tät der Immo­bi­lie erhöht. Dar­über hin­aus wird ein wich­ti­ger Bei­trag zur Errei­chung der glo­ba­len Kli­ma­zie­le geleis­tet, indem die CO2-Emis­sio­nen im Gebäu­de­sek­tor um mehr als 30 % redu­ziert werden.

Bei der Ana­ly­se des Sanie­rungs­be­darfs wur­de fest­ge­stellt, dass umfang­rei­che Dämm­maß­nah­men der­zeit kein opti­ma­les Kos­ten-Nut­zen-Ver­hält­nis bie­ten. Die bestehen­de Gas­hei­zung ist in gutem Zustand, wes­halb zunächst ein Hybrid-Heiz­sys­tem emp­foh­len wird. Wei­te­re Dämm­maß­nah­men soll­ten idea­ler­wei­se bei zukünf­ti­gem Instand­hal­tungs­be­darf umge­setzt wer­den. Die Instal­la­ti­on einer Pho­to­vol­ta­ik­an­la­ge kann die Unab­hän­gig­keit von schwan­ken­den Ener­gie­kos­ten wei­ter stär­ken. Alter­na­tiv­vor­schlä­ge sind eben­falls möglich.

Für detail­lier­te Infor­ma­tio­nen zu Heiz­kon­zep­ten, tech­ni­schen und gesetz­li­chen Rah­men­be­din­gun­gen, der Wert­ent­wick­lung der Immo­bi­lie und der Ent­wick­lung der Ener­gie­prei­se ste­hen wir ger­ne in einem per­sön­li­chen Gespräch zur Verfügung.

Analyse des Ist-Zustands: Herausforderungen und Potenziale

Das Wohn­ge­bäu­de, ein zwei­sei­tig ange­bau­tes Bau­werk mit 21 Wohn­ein­hei­ten, wur­de im Jahr 1991 errich­tet und weist eine recht­ecki­ge Form auf. Es ist voll­stän­dig unter­kel­lert, wobei der Kel­ler unbe­heizt bleibt und die Kel­ler­de­cke den unte­ren Abschluss der ther­mi­schen Gebäu­de­hül­le bil­det. Die äuße­re Gebäu­de­hül­le besteht aus einer zwei­scha­li­gen Wand­kon­struk­ti­on mit einer tra­gen­den Schicht, Däm­mung, einer Luft­schicht und einer Klin­ker­fas­sa­de. Die­se Fas­sa­de ist nur schwach gedämmt und ent­spricht nicht mehr den heu­ti­gen Energieeffizienzstandards.

Die Fens­ter des Gebäu­des sind mit Zwei­fach­ver­gla­sung aus­ge­stat­tet. Wäh­rend die­se im Trep­pen­haus noch als ver­tret­bar ange­se­hen wer­den kön­nen, füh­ren sie im Wohn­be­reich zu erheb­li­chen Wär­me­ver­lus­ten. Die gro­ßen Fens­ter­flä­chen und die Frei­flä­chen für Log­gi­en und Bal­ko­ne ergän­zen die Gebäu­de­hül­le, tra­gen jedoch eben­falls zu den ener­ge­ti­schen Schwach­stel­len bei.

Das Dach des Gebäu­des ist ein Steil­dach mit einer gedämm­ten Kehl­bal­ken­la­ge. Ther­mo­gra­fie­auf­nah­men und Orts­be­ge­hun­gen wei­sen auf bau­jah­res­ty­pi­sche Schwach­stel­len hin, wie etwa Wär­me­brü­cken in den Dach­schrä­gen und an den Bal­kon­an­schlüs­sen. Die­se Schwach­stel­len beein­träch­ti­gen die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des erheblich.

Die zen­tra­le Hei­zungs­an­la­ge, die im Jahr 2017 instal­liert wur­de, nutzt fos­si­le Ener­gie (Gas) zur Behei­zung. Ange­sichts der stei­gen­den Gas- und CO2-Prei­se stellt dies eine finan­zi­el­le Belas­tung dar, die durch eine Umstel­lung auf erneu­er­ba­re Ener­gien oder effi­zi­en­te­re Sys­te­me ver­rin­gert wer­den könn­te. Die Wär­me­ver­tei­lung erfolgt über ein Zwei­rohr­sys­tem mit raum­spe­zi­fi­schen Radia­to­ren­hei­zun­gen. Die Warm­was­ser­ver­sor­gung wird zen­tral über die Hei­zungs­an­la­ge mit einem gro­ßen Warm­was­ser­spei­cher im Kel­ler gewährleistet.

Die Lüf­tung des Gebäu­des erfolgt manu­ell durch Stoß- oder Kipp­lüf­tung über die Fens­ter sowie über meh­re­re Schäch­te im Bad­be­reich. Die­se Metho­de ist wenig effi­zi­ent und bie­tet Poten­zi­al für eine Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz durch moder­ne Lüftungssysteme.

Die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft hat den Wunsch geäu­ßert, die wirt­schaft­li­chen Sanie­rungs­po­ten­zia­le des Gebäu­des zu erkun­den und den gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen gerecht zu wer­den. Durch die Erstel­lung eines Sanie­rungs­fahr­plans kön­nen gezielt Maß­nah­men zur Erhö­hung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz und zur Nut­zung von För­der­mit­teln iden­ti­fi­ziert wer­den, was nicht nur zu erheb­li­chen Ener­gie­ein­spa­run­gen, son­dern auch zu einer Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie füh­ren kann.

Maßnahmen für eine nachhaltige Zukunft

Maßnahmenpaket 1: Optimierung von Warmwasser und Heizung

Das ers­te Maß­nah­men­pa­ket kon­zen­triert sich auf die Opti­mie­rung der Warm­was­ser- und Heiz­sys­te­me, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz erheb­lich zu stei­gern. Die Maß­nah­men umfas­sen die Inte­gra­ti­on einer Wär­me­pum­pe in den Warm­was­ser­spei­cher und die Instal­la­ti­on eines Luft-Was­ser-Hybrid­sys­tems. Die­se inno­va­ti­ve Kom­bi­na­ti­on ermög­licht eine erheb­li­che Redu­zie­rung der Abhän­gig­keit von fos­si­len Brenn­stof­fen, indem sie erneu­er­ba­re Ener­gien nutzt. Die Wär­me­pum­pe, die beson­ders bei mode­ra­ten Außen­tem­pe­ra­tu­ren effi­zi­ent arbei­tet, unter­stützt die Gas­hei­zung, beson­ders im Som­mer. Das Hybrid­sys­tem trägt dazu bei, den Strom­ver­brauch zu sen­ken, und pro­fi­tiert von einem BAFA-Zuschuss, da der Anteil erneu­er­ba­rer Ener­gien über 65 % liegt.

Die Umset­zung die­ser Maß­nah­men erfor­dert eine Inves­ti­ti­on von 61.652 €, wobei 15.000 € als Sowie­so-Kos­ten anfal­len. Dank der ver­füg­ba­ren För­der­mit­tel in Höhe von 18.496 € wird die finan­zi­el­le Belas­tung erheb­lich redu­ziert. Die Arbei­ten soll­ten vor­zugs­wei­se in den wär­me­ren Mona­ten durch­ge­führt wer­den, um die Effi­zi­enz der Sys­te­me opti­mal zu nutzen.

Maßnahmenpaket 2: Einführung einer Photovoltaikanlage

Das zwei­te Maß­nah­men­pa­ket sieht die Instal­la­ti­on einer leis­tungs­star­ken Pho­to­vol­ta­ik­an­la­ge mit einer Kapa­zi­tät von 18 kWP vor, die haupt­säch­lich zur Ver­sor­gung der zen­tra­len Heiz­erzeu­ger genutzt wird. Ergänzt wird dies durch einen Elek­tro-Heiz­stab im Warm­was­ser­spei­cher, der durch den erzeug­ten PV-Strom betrie­ben wird. Die­se Kom­bi­na­ti­on ermög­licht eine nach­hal­ti­ge Erhö­hung der Spei­cher­tem­pe­ra­tur und kann, falls die Wär­me­pum­pe aus­rei­chend ist, auch ohne den Heiz­stab auskommen.

Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten für die­ses Paket belau­fen sich auf 26.700 €, ohne zusätz­li­che Sowie­so-Kos­ten. Obwohl kei­ne spe­zi­fi­schen För­der­mit­tel ange­ge­ben sind, bie­tet die Nut­zung von Solar­ener­gie lang­fris­ti­ge Ein­spa­run­gen bei den Ener­gie­kos­ten. Die Instal­la­ti­on soll­te zeit­nah erfol­gen, um von den som­mer­li­chen Son­nen­stun­den zu profitieren.

Maßnahmenpaket 3: Dämmung von Dach und Kellerdecke

Im drit­ten Maß­nah­men­pa­ket wird der Fokus auf die Däm­mung des Daches und der Kel­ler­de­cke gelegt. Durch die Anbrin­gung von Kehl­bal­ken­däm­mung und begeh­ba­ren Dämm­plat­ten auf der obers­ten Decke wird die Innen­ober­flä­chen­tem­pe­ra­tur ver­bes­sert und die Som­mer­wär­me redu­ziert. Die Däm­mung der Kel­ler­de­cke sorgt für eine zusätz­li­che Iso­lie­rung und wird mit einem 20% BAFA-Zuschuss unterstützt.

Die Gesamt­kos­ten für die­se Maß­nah­men betra­gen 15.574 €, wobei kei­ne Sowie­so-Kos­ten anfal­len. För­der­mit­tel in Höhe von 3.115 € ste­hen zur Ver­fü­gung. Die Arbei­ten soll­ten in einer Pha­se gerin­ge­rer Nut­zung des Dach­be­reichs durch­ge­führt wer­den, um die Beein­träch­ti­gun­gen zu minimieren.

Maßnahmenpaket 4: Wanddämmung und Fenstererneuerung

Das vier­te Maß­nah­men­pa­ket umfasst eine umfas­sen­de Sanie­rung der Wän­de und Fens­ter. Die Ein­blas­däm­mung der Wän­de mit einer zusätz­li­chen Schicht von 4 cm WLG 035 ver­bes­sert die Ener­gie­ef­fi­zi­enz erheb­lich. Neue, drei­fach ver­glas­te Fens­ter mit einem U‑Wert von 0,95 W/​m²K tra­gen zur Wär­me­däm­mung bei und erfor­dern ein durch­dach­tes Lüf­tungs­kon­zept. Ein Blower-Door-Test stellt sicher, dass die Lüf­tungs­dicht­heit im Alt­bau ver­bes­sert wird.

Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten belau­fen sich auf 99.960 €, wobei 58.000 € als Sowie­so-Kos­ten ver­an­schlagt sind. För­der­mit­tel in Höhe von 19.592 € ste­hen zur Ver­fü­gung. Die­se Maß­nah­men soll­ten in einer Pha­se nied­ri­ge­rer Außen­tem­pe­ra­tu­ren durch­ge­führt wer­den, um die Effi­zi­enz der neu­en Sys­te­me zu maximieren.

Maßnahmenpaket 5: Erneuerung des Daches und der Dachflächenfenster

Das fünf­te und letz­te Maß­nah­men­pa­ket kon­zen­triert sich auf die Erneue­rung des Daches und der Dach­flä­chen­fens­ter. Ein neu­es Steil­dach mit min­des­tens 28 cm Däm­mung und die Erneue­rung der Dach­flä­chen­fens­ter mit drei­fa­cher Ver­gla­sung ver­bes­sern die Ener­gie­ef­fi­zi­enz erheb­lich. Die­se Maß­nah­men wer­den durch einen 20% BAFA-Zuschuss unterstützt.

Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten für die­ses Paket betra­gen 116.100 €, wobei 65.000 € als Sowie­so-Kos­ten anfal­len. För­der­mit­tel in Höhe von 22.720 € kön­nen in Anspruch genom­men wer­den. Die Arbei­ten soll­ten in einer Pha­se gerin­ge­rer Nie­der­schlä­ge durch­ge­führt wer­den, um die Bau­ar­bei­ten nicht zu behindern.

Die­se umfas­sen­de Sanie­rungs­stra­te­gie zielt dar­auf ab, die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des erheb­lich zu ver­bes­sern, die Ener­gie­kos­ten zu sen­ken und den Wert der Immo­bi­lie zu stei­gern. Die Nut­zung von För­der­mit­teln und die lang­fris­ti­gen Ein­spa­run­gen machen die­se Inves­ti­ti­on beson­ders attraktiv.

Vision des Zielzustands: Ein energieeffizientes Vorzeigeprojekt

Nach der Umset­zung des Sanie­rungs­fahr­plans wird das Gebäu­de in einen hoch­mo­der­nen, ener­gie­ef­fi­zi­en­ten Zustand ver­setzt, der den Stan­dards eines Effi­zi­enz­hau­ses 70 ent­spricht. Dies bedeu­tet, dass das Gebäu­de nur 70 % der Ener­gie eines ver­gleich­ba­ren Neu­baus nach aktu­el­len Stan­dards ver­braucht. Die umfas­sen­de Sanie­rung wird durch die Inte­gra­ti­on fort­schritt­li­cher Dämm­tech­ni­ken, moder­ner Fens­ter und einer umwelt­freund­li­chen Hei­zungs­an­la­ge erreicht. Die Klin­ker­fas­sa­de wird mit einer hoch­wirk­sa­men Dämm­schicht ver­se­hen, die den Ener­gie­ver­lust erheb­lich redu­ziert. Die alten zwei­fach­ver­glas­ten Fens­ter wer­den durch drei­fach­ver­glas­te Fens­ter ersetzt, die den Wär­me­ver­lust mini­mie­ren und den Wohn­kom­fort durch ver­bes­ser­te Schall­däm­mung erhöhen.

Ein wesent­li­cher Bestand­teil der Sanie­rung ist der Umstieg von fos­si­len Brenn­stof­fen auf eine nach­hal­ti­ge Heiz­lö­sung, wie eine Wär­me­pum­pe oder ein Anschluss an ein Nah­wär­me­netz, was nicht nur die Heiz­kos­ten senkt, son­dern auch den CO2-Aus­stoß dras­tisch redu­ziert. Die unge­dämm­ten Kel­ler­de­cken wer­den mit einer effi­zi­en­ten Däm­mung ver­se­hen, um Wär­me­ver­lus­te zu ver­hin­dern und den Ener­gie­ver­brauch wei­ter zu senken.

Finan­zi­ell pro­fi­tie­ren die Eigen­tü­mer erheb­lich von der Sanie­rung. Die Inves­ti­ti­on wird durch attrak­ti­ve För­der­mit­tel unter­stützt, die einen gro­ßen Teil der Kos­ten abde­cken und die finan­zi­el­le Belas­tung erheb­lich redu­zie­ren. Lang­fris­tig führt die gestei­ger­te Ener­gie­ef­fi­zi­enz zu erheb­li­chen Ein­spa­run­gen bei den Ener­gie­kos­ten, was die Haus­halts­kas­se ent­las­tet und die Inves­ti­ti­on in die Sanie­rung wirt­schaft­lich sinn­voll macht.

Dar­über hin­aus stei­gert die Sanie­rung den Wert der Immo­bi­lie erheb­lich. Ein ener­gie­ef­fi­zi­en­tes Gebäu­de ist auf dem Immo­bi­li­en­markt gefrag­ter und erzielt höhe­re Ver­kaufs­prei­se. Der ver­bes­ser­te ener­ge­ti­sche Zustand und die damit ver­bun­de­ne Redu­zie­rung der Betriebs­kos­ten machen das Gebäu­de attrak­ti­ver für poten­zi­el­le Käu­fer oder Mieter.

Neben den finan­zi­el­len Vor­tei­len trägt die Sanie­rung auch zu einem bes­se­ren Wohn­kom­fort bei. Die Bewoh­ner pro­fi­tie­ren von einem ange­neh­me­ren Raum­kli­ma, da die ver­bes­ser­te Däm­mung und die neu­en Fens­ter für eine kon­stan­te Tem­pe­ra­tur und weni­ger Zug­luft sor­gen. Die Redu­zie­rung des CO2-Aus­sto­ßes und die Nut­zung erneu­er­ba­rer Ener­gien machen das Gebäu­de zu einem Vor­zei­ge­pro­jekt in Sachen Kli­ma­schutz und Nachhaltigkeit.

Fazit: Ein Schritt in eine nachhaltige Zukunft

Der Sanie­rungs­fahr­plan für das Wohn­ge­bäu­de in Müns­ter zeigt ein­drucks­voll, wie durch geziel­te Maß­nah­men eine erheb­li­che Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz erreicht wer­den kann. Der Ver­gleich zwi­schen dem Ist-Zustand und dem ange­streb­ten Ziel­zu­stand ver­deut­licht die posi­ti­ven Aus­wir­kun­gen der geplan­ten Sanie­run­gen. Wäh­rend das Gebäu­de der­zeit noch unter den heu­ti­gen Ener­gie­ef­fi­zi­enz­stan­dards liegt, wird es nach der Umset­zung der Maß­nah­men den Anfor­de­run­gen eines KfW-Effi­zi­enz­hau­ses 70 gerecht werden.

Die vor­ge­schla­ge­nen Maß­nah­men bie­ten nicht nur öko­lo­gi­sche Vor­tei­le durch eine signi­fi­kan­te Redu­zie­rung der CO2-Emis­sio­nen, son­dern auch wirt­schaft­li­che Anrei­ze. Die Nut­zung von För­der­mit­teln und die lang­fris­ti­gen Ein­spa­run­gen bei den Ener­gie­kos­ten machen die Inves­ti­ti­on in die Sanie­rung beson­ders attrak­tiv. Zudem wird der Wert der Immo­bi­lie gestei­gert, was sie auf dem Markt wett­be­werbs­fä­hi­ger macht.

Ins­ge­samt bie­tet der Sanie­rungs­fahr­plan eine kla­re Visi­on für die Zukunft des Gebäu­des, die sowohl wirt­schaft­li­che als auch öko­lo­gi­sche Vor­tei­le ver­eint. Die Eigen­tü­mer haben die Mög­lich­keit, durch die­se Maß­nah­men nicht nur ihre Ener­gie­kos­ten zu sen­ken, son­dern auch einen wert­vol­len Bei­trag zum Kli­ma­schutz zu leis­ten. Der Weg zu einem ener­gie­ef­fi­zi­en­ten und nach­hal­ti­gen Wohn­ge­bäu­de ist damit klar vor­ge­zeich­net und ver­spricht eine loh­nen­de Inves­ti­ti­on in die Zukunft.