Energetische Sanierung eines Mehrfamilienhauses in Münster: Ein umfassender Sanierungsfahrplan

Strategische Planung für eine nachhaltige Zukunft

In die­ser Fall­stu­die prä­sen­tie­ren wir den maß­ge­schnei­der­ten Sanie­rungs­fahr­plan für ein Wohn­ge­bäu­de in Müns­ter. Das Gebäu­de, bestehend aus meh­re­ren Wohn­ein­hei­ten, pro­fi­tiert von einer stra­te­gi­schen Pla­nung zur Erfül­lung des Gebäu­de­en­er­gie­ge­set­zes. Der Sanie­rungs­fahr­plan dient als ent­schei­den­de Grund­la­ge, um Ener­gie­ein­spa­run­gen zu erzie­len, den Wohn­kom­fort zu erhö­hen und den Immo­bi­li­en­wert lang­fris­tig zu sichern. Durch den Ein­satz aner­kann­ter Berech­nungs­me­tho­den wer­den die vor­ge­schla­ge­nen Maß­nah­men mit prä­zi­sen Zah­len unter­mau­ert und das Kon­zept detail­liert beschrie­ben. Ein beson­de­rer finan­zi­el­ler Vor­teil ist der 5 % För­der­bo­nus, der bei der Umset­zung der Sanie­rungs­maß­nah­men in Anspruch genom­men wer­den kann. Obwohl die Hei­zungs­an­la­ge des Gebäu­des rela­tiv neu ist und daher nicht von den aktu­el­len gesetz­li­chen Ände­run­gen betrof­fen ist, sind den­noch eine Heiz­last­be­rech­nung und ein hydrau­li­scher Abgleich erfor­der­lich. Die­se Maß­nah­men sind wich­tig, um zu prü­fen, ob durch den Aus­tausch von Heiz­kör­pern die Heiz­las­ten gesenkt wer­den kön­nen. Die schwach gedämm­te Gebäu­de­hül­le, ins­be­son­de­re die Außen­wän­de, macht eine ener­ge­ti­sche Sanie­rung beson­ders sinn­voll. Erst nach einer sol­chen Sanie­rung ist der Umstieg auf eine Hei­zung mit erneu­er­ba­ren Ener­gien effi­zi­ent umsetz­bar. Es wird emp­foh­len, die Sanie­rungs­maß­nah­men in den kom­men­den Jah­ren sorg­fäl­tig zu pla­nen. Dabei kön­nen je nach indi­vi­du­el­len Vor­zü­gen und Beweg­grün­den auch alter­na­ti­ve Rei­hen­fol­gen der Maß­nah­men in Betracht gezo­gen wer­den. Fra­gen zu The­men wie Miet­um­la­ge, Sanie­rungs­kos­ten, Ener­gie­prei­se und Fach­be­grif­fe wie „Sowie­sokos­ten“ kön­nen in einem per­sön­li­chen Gespräch näher erläu­tert wer­den. Nut­zen Sie die Gele­gen­heit, um von den finan­zi­el­len Vor­tei­len und der Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie durch eine ver­bes­ser­te Ener­gie­ef­fi­zi­enz zu profitieren.

Aktuelle Herausforderungen eines Münsteraner Mehrfamilienhauses

Das Wohn­ge­bäu­de, das als Aus­gangs­punkt für unse­ren Sanie­rungs­fahr­plan dient, ist ein ein­sei­tig ange­bau­tes Mehr­fa­mi­li­en­haus mit zwölf Wohn­ein­hei­ten. Die bau­li­che Struk­tur des Gebäu­des weist eini­ge ener­ge­ti­sche Her­aus­for­de­run­gen auf, die es zu bewäl­ti­gen gilt, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz zu stei­gern und lang­fris­tig Kos­ten zu sparen.

Außen­wän­de und Fas­sa­de
Die Außen­wän­de bestehen aus einem zwei­scha­li­gen Mau­er­werk mit einer Klin­ker­fas­sa­de, die als unge­dämmt betrach­tet wird. Die­se unge­dämm­ten Flä­chen füh­ren zu erheb­li­chen Wär­me­ver­lus­ten, was die Heiz­kos­ten in die Höhe treibt. Zudem sind typi­sche Wär­me­brü­cken wie Bal­ko­ne und Rol­la­den­käs­ten vor­han­den, die den Ener­gie­ver­lust wei­ter verstärken.

Fens­ter und Türen
Die Fens­ter wur­den im Jahr 2000 erneu­ert und sind mit einer 2‑fach Ver­gla­sung aus­ge­stat­tet. Die­se Ver­gla­sung bie­tet zwar einen gewis­sen Schutz vor Wär­me­ver­lust, ent­spricht jedoch nicht mehr den heu­ti­gen Stan­dards für Ener­gie­ef­fi­zi­enz. Die Ter­ras­sen- und Bal­kon­tü­ren sind boden­tie­fe Fens­ter­kon­struk­tio­nen, die eben­falls zur ener­ge­ti­schen Gesamt­qua­li­tät bei­tra­gen. Die Haus­ein­gangs­tür wur­de kürz­lich modernisiert.

Dach und obers­te Geschoss­de­cke
Das Gebäu­de besitzt ein Steil­dach, unter dem sich ein Staf­fel­ge­schoss mit unbe­heiz­tem, aber gedämm­tem Abstell­raum befin­det. Das Flach­dach die­ses Staf­fel­ge­schos­ses wur­de bereits saniert, ein­schließ­lich der Flan­ken­däm­mung der Attika.

Hei­zung und Wär­me­ver­tei­lung
Im Kel­ler befin­det sich eine Gas-Brenn­wert­tech­nik, die für die Behei­zung des Gebäu­des ver­ant­wort­lich ist. Die Wär­me­ver­tei­lung erfolgt über ein Zwei­rohr­sys­tem mit Stahl­heiz­kör­pern, die hohe Vor­lauf­tem­pe­ra­tu­ren benö­ti­gen. Die­se Kon­fi­gu­ra­ti­on erschwert den Umstieg auf erneu­er­ba­re Ener­gien, was ange­sichts stei­gen­der CO2-Prei­se und zukünf­ti­ger Ener­gie­ein­spar­ver­ord­nun­gen von Bedeu­tung ist.

Warm­was­ser­ver­sor­gung und Lüf­tung
Die Warm­was­ser­ver­sor­gung wird zen­tral über die Hei­zungs­an­la­ge bereit­ge­stellt, und das war­me Was­ser wird über Zir­ku­la­ti­ons­lei­tun­gen ver­teilt. Das Gebäu­de wird manu­ell über Fens­ter gelüf­tet, da kei­ne mecha­ni­sche Lüf­tungs­an­la­ge vor­han­den ist. Ein Luft­dicht­heits­nach­weis liegt nicht vor, was auf mög­li­che Undich­tig­kei­ten hinweist.

Kel­ler und Boden­plat­te
Der voll­un­ter­kel­ler­te Bereich des Gebäu­des ist unbe­heizt, und die Kel­ler­de­cke ist größ­ten­teils unge­dämmt. Der Trep­pen­haus­kern ist im Kel­ler­ge­schoss durch Wän­de und Türen abge­schlos­sen, was die Wär­me­ver­tei­lung inner­halb des Gebäu­des beeinflusst.

Die ener­ge­ti­sche Bewer­tung des Gebäu­des zeigt, dass es erheb­li­che Poten­zia­le für Ener­gie­ein­spa­run­gen gibt. Durch geziel­te Maß­nah­men im Rah­men eines Sanie­rungs­fahr­plans kön­nen nicht nur die Ener­gie­kos­ten gesenkt, son­dern auch För­der­mit­tel in Anspruch genom­men und der Wert der Immo­bi­lie gestei­gert wer­den. Die Umset­zung die­ser Maß­nah­men wird das Gebäu­de zukunfts­si­cher machen und den Anfor­de­run­gen der kom­men­den Ener­gie­ein­spar­ver­ord­nun­gen gerecht werden.

Maßnahmen zur energetischen Optimierung

In die­ser Fall­stu­die prä­sen­tie­ren wir Ihnen eine detail­lier­te Auf­stel­lung der Maß­nah­men­pa­ke­te, die im Rah­men eines Sanie­rungs­fahr­plans zur Stei­ge­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des umge­setzt wer­den. Die­se Maß­nah­men zie­len dar­auf ab, Ener­gie­kos­ten zu sen­ken, den CO₂-Aus­stoß zu redu­zie­ren und den Wert der Immo­bi­lie zu stei­gern. Las­sen Sie uns die ein­zel­nen Maß­nah­men­pa­ke­te im Detail betrachten.

Maßnahmenpaket 1: Optimierung der Außenhülle mit gedämmtem Klinker und verbesserter Luftdichtheit

Die­ses Maß­nah­men­pa­ket kon­zen­triert sich auf die Ver­bes­se­rung der Außen­wän­de des Hau­ses durch den Ein­satz eines neu­en gedämm­ten Klin­kers. Der aktu­el­le Zustand mit unge­dämm­ten Außen­wän­den wird durch eine Ein­blas­däm­mung mit Außen­däm­mung (Wär­me­leit­fä­hig­keits­grup­pe WLG 035) ersetzt. Die­se Maß­nah­me wird sowohl vom Bun­des­amt für Wirt­schaft und Aus­fuhr­kon­trol­le (BAFA) als auch von der Stadt Müns­ter geför­dert und bie­tet erheb­li­che finan­zi­el­le Vor­tei­le. Die Gesamt­kos­ten belau­fen sich auf 296.000 €, wobei 40.000 € als Sowie­so-Kos­ten anfal­len. Die För­de­rung beträgt 59.200 €.

Zusätz­lich wird die Luft­dicht­heit des Gebäu­des ver­bes­sert. Ein Luft­dicht­heits­test wird durch­ge­führt, um die Luft­dicht­heit von der­zeit ca. 6,0 1/​h auf 3,0 1/​h zu ver­bes­sern. Die­se Maß­nah­me wird eben­falls von der Stadt Müns­ter mit 500 € geför­dert, bei Gesamt­kos­ten von 1.500 €.

Maßnahmenpaket 2: Austausch der Fenster und weitere Verbesserung der Luftdichtheit

Im Rah­men die­ses Pakets wer­den die bestehen­den Fens­ter mit einem U‑Wert von 1,7–2,0 W/​m²K durch neue, drei­fach ver­glas­te Fens­ter mit einem U‑Wert von 0,95 W/​m²K ersetzt. Die­se Maß­nah­me wird durch die BAFA mit 20 % (inklu­si­ve 5 % iSFP-Bonus) und zusätz­lich von der Stadt Müns­ter mit 30 €/​m² geför­dert. Die Gesamt­kos­ten für den Fens­ter­tausch betra­gen 170.100 €, wobei 131.943 € als Sowie­so-Kos­ten aus­ge­wie­sen sind. Die För­de­rung beläuft sich auf 34.020 €.

Die Luft­dicht­heit wird wei­ter auf einen Wert von 2,0 1/​h ver­bes­sert. Auch die­se Maß­nah­me wird von der Stadt Müns­ter mit 500 € geför­dert, bei Gesamt­kos­ten von 1.500 €.

Maßnahmenpaket 3: Umstellung auf eine effiziente Wärmepumpe

Die­ses Paket beinhal­tet den Aus­tausch der alten Gas-Brenn­wert­kes­sel­an­la­ge (2018) durch eine moder­ne Luft/­Was­ser-Wär­me­pum­pe. Die­se Umstel­lung wird sowohl von der BAFA als auch von der Stadt Müns­ter bezu­schusst. Die Gesamt­kos­ten für den Hei­zungs­tausch betra­gen 90.000 €, wobei die gesam­ten Kos­ten als Sowie­so-Kos­ten gel­ten. Die För­de­rung beträgt 32.500 €.

Maßnahmenpaket 4: Sanierung des Flachdachs

Die Sanie­rung des Flach­dachs umfasst die Erhö­hung der Däm­mung von der­zeit 8 cm auf min­des­tens 24 cm mit WLG 035 Flä­chen­däm­mung. Die­se Maß­nah­me wird mit 20 % durch die BAFA geför­dert (inklu­si­ve 5 % iSFP Bonus) und erhält zusätz­li­che Unter­stüt­zung von der Stadt Müns­ter. Die Gesamt­kos­ten betra­gen 11.920 €, die voll­stän­dig als Sowie­so-Kos­ten ver­bucht sind. Die För­de­rung beträgt 2.384 €.

Maßnahmenpaket 5: Dämmung der Kellerdecke

Die Kel­ler­de­cke wird unter­sei­tig mit einer neu­en Dämm­stär­ke von 10 cm WLG 035 gedämmt. Die­se Maß­nah­me wird mit 20 % durch die BAFA geför­dert (inklu­si­ve 5 % iSFP Bonus) und erhält zusätz­li­che Unter­stüt­zung von der Stadt Müns­ter. Die Gesamt­kos­ten belau­fen sich auf 11.400 €, mit einer För­de­rung von 2.280 €.

Nach Umset­zung die­ser Maß­nah­men­pa­ke­te wird das Gebäu­de signi­fi­kant ener­gie­ef­fi­zi­en­ter sein. Die Ener­gie­kos­ten sin­ken von 15.692 € auf 3.831 € pro Jahr, und der Pri­mär­ener­gie­be­darf redu­ziert sich von 163 kWh/​m²a auf 26 kWh/​m²a. Dies bedeu­tet nicht nur eine erheb­li­che finan­zi­el­le Ent­las­tung, son­dern auch eine deut­li­che Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie und einen wich­ti­gen Bei­trag zum Klimaschutz.

Vision eines energieeffizienten Wohnens

Nach der voll­stän­di­gen Umset­zung des Sanie­rungs­fahr­plans wird das Gebäu­de den Stan­dard eines KfW-Effi­zi­enz­hau­ses 55 errei­chen, was einem Neu­bau­stan­dard ent­spricht. Dies bedeu­tet, dass das Gebäu­de erheb­lich ener­gie­ef­fi­zi­en­ter ist als der aktu­el­le Zustand. Für die Eigen­tü­mer und Bewoh­ner bringt die­se Sanie­rung zahl­rei­che Vor­tei­le mit sich, die weit über die rei­ne Ener­gie­ein­spa­rung hin­aus­ge­hen. Ein wesent­li­cher Vor­teil ist die signi­fi­kan­te Redu­zie­rung des Ener­gie­ver­brauchs bei gleich­blei­ben­dem Heiz­ver­hal­ten. Durch die umfas­sen­den Dämm­maß­nah­men an Außen­wän­den, Dach und Kel­ler­de­cke wird die Heiz­last des Gebäu­des erheb­lich gesenkt. Dies führt nicht nur zu einer deut­li­chen Ver­rin­ge­rung der Heiz­kos­ten, son­dern auch zu einem spür­ba­ren Rück­gang des jähr­li­chen CO2-Aus­sto­ßes. Damit leis­ten die Eigen­tü­mer einen wert­vol­len Bei­trag zum Kli­ma­schutz und kön­nen gleich­zei­tig von steu­er­li­chen Vor­tei­len pro­fi­tie­ren, da die Kos­ten der Maß­nah­men umla­ge­fä­hig und steu­er­lich absetz­bar sind. Ein wei­te­rer Vor­teil ist der erhöh­te ther­mi­sche Kom­fort. Durch den Ein­satz moder­ner, dich­ter Fens­ter und Türen sowie durch die ver­bes­ser­te Däm­mung der Gebäu­de­hül­le wird unan­ge­neh­me Zug­luft ver­mie­den, was die Behag­lich­keit in den Wohn­räu­men deut­lich erhöht. Zudem bie­tet die neue Däm­mung einen ver­bes­ser­ten som­mer­li­chen Hit­ze­schutz, der das Gebäu­de vor Über­hit­zung in den war­men Mona­ten schützt. Dies wird durch zusätz­li­che Ver­schat­tungs­maß­nah­men an Dach- und Fas­sa­den­fens­tern unter­stützt. Auch der Schall­schutz wird durch die Sanie­rung erheb­lich ver­bes­sert. Dich­te­re Fens­ter und Türen sowie die neu­en Dämm­stof­fe tra­gen dazu bei, Lärm und Geräu­sche aus der Umge­bung effek­tiv zu redu­zie­ren, was zu einer ruhi­ge­ren und ange­neh­me­ren Wohnat­mo­sphä­re führt. Ein wei­te­rer bedeu­ten­der Vor­teil der Sanie­rung ist die Stei­ge­rung des Immo­bi­li­en­wer­tes. Durch die ener­ge­ti­schen Ver­bes­se­run­gen und die Mög­lich­keit, das Gebäu­de archi­tek­to­nisch nach eige­nen Wün­schen zu gestal­ten, wird der Markt­wert der Immo­bi­lie erhöht. Ins­be­son­de­re bei einem mög­li­chen Dach­aus­bau, der das Gebäu­de zusätz­lich auf­wer­tet, kann eine Umwid­mung zu Son­der­ei­gen­tum erfol­gen, was den Wert wei­ter stei­gert. Die Sanie­rung bie­tet zudem die Gele­gen­heit, die äuße­re Erschei­nung des Gebäu­des nach per­sön­li­chen Vor­stel­lun­gen zu gestal­ten. Dies umfasst die Aus­wahl von Far­ben für Dach und Fas­sa­de sowie das Design von Türen und Fens­tern, was dem Gebäu­de eine indi­vi­du­el­le Note ver­leiht. Ins­ge­samt bie­tet der Sanie­rungs­fahr­plan eine umfas­sen­de Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz und des Wohn­kom­forts, wäh­rend gleich­zei­tig finan­zi­el­le Vor­tei­le und eine Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie rea­li­siert wer­den. Eigen­tü­mer pro­fi­tie­ren somit nicht nur durch gerin­ge­re Betriebs­kos­ten, son­dern auch durch eine zukunfts­si­che­re Inves­ti­ti­on in ihre Immobilie.

Fazit: Ein Schritt in eine nachhaltige Zukunft

Die geplan­ten Sanie­rungs­maß­nah­men für das Mehr­fa­mi­li­en­haus in Müns­ter bie­ten eine umfas­sen­de Lösung für die ener­ge­ti­schen Her­aus­for­de­run­gen des Gebäu­des. Der Sanie­rungs­fahr­plan zeigt auf, wie durch geziel­te Maß­nah­men nicht nur der Ener­gie­ver­brauch und die damit ver­bun­de­nen Kos­ten erheb­lich redu­ziert wer­den kön­nen, son­dern auch der Wohn­kom­fort und der Immo­bi­li­en­wert gestei­gert wer­den. Die Umstel­lung auf erneu­er­ba­re Ener­gien, die Ver­bes­se­rung der Däm­mung und die Opti­mie­rung der Gebäu­de­tech­nik sind zen­tra­le Ele­men­te, die das Gebäu­de zukunfts­si­cher machen. Die Eigen­tü­mer pro­fi­tie­ren von einer nach­hal­ti­gen Inves­ti­ti­on, die nicht nur finan­zi­el­le Ein­spa­run­gen mit sich bringt, son­dern auch einen wert­vol­len Bei­trag zum Kli­ma­schutz leis­tet. Durch die Umset­zung des Sanie­rungs­fahr­plans wird das Gebäu­de den Stan­dard eines KfW-Effi­zi­enz­hau­ses 55 errei­chen, was einem Neu­bau­stan­dard ent­spricht. Dies stellt eine erheb­li­che Ver­bes­se­rung im Ver­gleich zum Ist-Zustand dar und bie­tet zahl­rei­che Vor­tei­le für die Eigen­tü­mer und Bewoh­ner. Die Fall­stu­die zeigt, dass eine sorg­fäl­ti­ge Pla­nung und Umset­zung der Sanie­rungs­maß­nah­men lang­fris­tig posi­ti­ve Aus­wir­kun­gen auf die Ener­gie­ef­fi­zi­enz und den Wert der Immo­bi­lie haben werden.