Energetische Sanierung eines Wohngebäudes in Münster: Ein Sanierungsfahrplan für ein Mehrfamilienhaus

Einführung in den Sanierungsfahrplan: Ein Schritt in Richtung Energieeffizienz

In die­ser Fall­stu­die wird der indi­vi­du­el­le Sanie­rungs­fahr­plan für ein Wohn­ge­bäu­de mit sechs Wohn­ein­hei­ten in Müns­ter vor­ge­stellt. Der Sanie­rungs­fahr­plan dient als wert­vol­le Ent­schei­dungs­hil­fe, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz zu stei­gern, den Wohn­kom­fort zu erhö­hen und den Immo­bi­li­en­wert zu sichern. Durch kon­kre­te Zah­len wird ver­an­schau­licht, wie Treib­haus­gas­emis­sio­nen, ins­be­son­de­re CO2, ein­ge­spart wer­den kön­nen, wie sich Ener­gie­kos­ten sen­ken las­sen und wel­che För­der­mit­tel in Anspruch genom­men wer­den kön­nen. Zudem wer­den die Zusam­men­set­zung der Sanie­rungs­kos­ten trans­pa­rent dargestellt.

Das Sanie­rungs­kon­zept berück­sich­tigt die gesetz­li­chen Vor­ga­ben des Gebäu­de­en­er­gie­ge­set­zes (GEG) 2024, ins­be­son­de­re in Bezug auf die obers­te Geschoss­de­cke und die Hei­zungs­an­la­ge. Eine ener­ge­ti­sche Ver­bes­se­rung der Gebäu­de­hül­le wird emp­foh­len, um die Heiz­last zu sen­ken und die Wär­me­wen­de lang­fris­tig sinn­voll ein­zu­lei­ten. Vor einem Hei­zungs­tausch ist es rat­sam, die Opti­mie­rungs­po­ten­zia­le bei den Heiz­kör­pern zu prü­fen, mög­li­cher­wei­se durch den Aus­tausch ein­zel­ner Heiz­kör­per. Eine Heiz­last­be­rech­nung und ein hydrau­li­scher Abgleich sind mitt­ler­wei­le gesetz­lich vorgeschrieben.

Es wird dar­auf hin­ge­wie­sen, dass in eini­gen Fäl­len eine abwei­chen­de Rei­hen­fol­ge der Maß­nah­men sinn­voll sein kann. Vor der Umset­zung einer Sanie­rung wird emp­foh­len, Pro­ben von der Geschoss­de­cke und den Außen­wän­den zu ent­neh­men, um die best­mög­li­chen Ergeb­nis­se zu erzielen.

Fra­gen zur Ent­wick­lung des Immo­bi­li­en­werts, zu Bau­kos­ten, Ener­gie­prei­sen und zum Nach­ver­dich­tungs­po­ten­zi­al kön­nen in einem per­sön­li­chen Gespräch ver­tieft wer­den. Der Sanie­rungs­fahr­plan stellt somit nicht nur eine Anlei­tung zur ener­ge­ti­schen Sanie­rung dar, son­dern bie­tet auch finan­zi­el­le Vor­tei­le durch die Nut­zung von För­der­mit­teln und die Wert­stei­ge­rung der Immobilie.

Der Ist-Zustand: Herausforderungen und Potenziale des Wohngebäudes

Im Rah­men der Vor-Ort-Ana­ly­se des Wohn­ge­bäu­des wur­den spe­zi­fi­sche bau­li­che Aus­gangs­be­din­gun­gen iden­ti­fi­ziert, die den Ist-Zustand vor der Sanie­rung beschrei­ben. Die­se Ana­ly­se bil­det die Grund­la­ge für den Sanie­rungs­fahr­plan, der auf Ener­gie­ef­fi­zi­enz und die Nut­zung von För­der­mit­teln abzielt, um lang­fris­ti­ge finan­zi­el­le Vor­tei­le und eine Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie zu erzielen.

Energiequelle und Heiztechnik

Das Gebäu­de nutzt der­zeit fos­si­le Ener­gien in Form einer Öl-Brenn­wert­tech­nik aus dem Jahr 2002, die im Kel­ler instal­liert ist. Die­se Heiz­tech­nik erfor­dert hohe Vor­lauf­tem­pe­ra­tu­ren, was durch die ver­al­te­ten Stahl­heiz­kör­per ver­stärkt wird. Die Mög­lich­keit zur kurz­fris­ti­gen Sen­kung der Vor­lauf­tem­pe­ra­tu­ren besteht, was ein Ansatz­punkt für Ener­gie­ein­spa­run­gen darstellt.

Gebäudehülle und Dämmung

Die Außen­wän­de bestehen aus einem zwei­scha­li­gen Mau­er­werk mit Klin­ker­fas­sa­de, das hohe Wär­me­ver­lus­te ver­ur­sacht. Die obers­te Geschoss­de­cke ist unge­dämmt, was nicht den Anfor­de­run­gen des Gebäu­de­en­er­gie­ge­set­zes (GEG) ent­spricht und poten­zi­ell zu Buß­gel­dern füh­ren kann. Der Dach­bo­den mit Steil­dach ist eben­falls unge­dämmt, und die Dach­flä­chen sind nicht ver­klei­det. Die Kel­ler­de­cke ist unge­dämmt, was zu wei­te­ren Wär­me­ver­lus­ten führt.

Fenster und Türen

Die Fens­ter wur­den 2022 saniert und ent­spre­chen den GEG-Min­dest­an­for­de­run­gen. Die Ter­ras­sen- und Bal­kon­tü­ren sind als boden­tie­fe Fens­ter­kon­struk­tio­nen aus­ge­führt. Die Haus­ein­gangs­tür besteht aus Holz mit einem Fens­ter­glas­ele­ment, was den Wär­me­ver­lust wei­ter beeinflusst.

Wärmeverteilung und Warmwasserversorgung

Die Wär­me­ver­tei­lung erfolgt über ein Zwei­rohr­sys­tem ohne Spei­cher, wobei die Wär­me durch unter­schied­li­che Heiz­kör­per in die Räu­me abge­ge­ben wird. Die Rege­lung erfolgt über Ther­mo­stat­ven­ti­le, und es wird ange­nom­men, dass die Heiz­tem­pe­ra­tur nachts zen­tral abge­senkt wird. Die zen­tra­le Warm­was­ser­ver­sor­gung erfolgt über die Heizungsanlage.

Lüftung

Das Gebäu­de wird manu­ell über Stoß- und Kipp­lüf­tung durch die Fens­ter belüf­tet. Eine mecha­ni­sche Lüf­tungs­an­la­ge ist nicht vor­han­den, und es liegt kein Luft­dicht­heits­nach­weis vor.

Individuelle Merkmale

Das Gebäu­de ist voll­un­ter­kel­lert, wobei das Kel­ler­ge­schoss unbe­heizt ist. Das Trep­pen­haus, als indi­rekt beheiz­ter Neben­raum, ist an der Außen­sei­te ange­ord­net und inner­halb der ther­mi­schen Gebäu­de­hül­le inte­griert. Typi­sche Wär­me­brü­cken sind an den Bal­ko­nen sowie an den unge­dämm­ten Kel­ler- und Dach­über­gangs­be­rei­chen vorhanden.

Kundenwünsche und gesetzliche Anforderungen

Beson­de­re Bera­tungs­wün­sche wur­den nicht geäu­ßert. Der Fokus liegt auf der Erfül­lung der GEG-Anfor­de­run­gen 2024, um gesetz­li­che Pflich­ten zu erfül­len und die ener­ge­ti­sche Qua­li­tät des Gebäu­des zu verbessern.

Die­ser detail­lier­te Ist-Zustand zeigt die Not­wen­dig­keit eines durch­dach­ten Sanie­rungs­fahr­plans auf, der die Ener­gie­ef­fi­zi­enz stei­gert, För­der­mit­tel opti­mal nutzt und die Immo­bi­lie zukunfts­si­cher macht.

Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz: Ein detaillierter Plan

Maßnahmenpaket 1: Oberste Geschossdecke und Heizungsoptimierung

Das ers­te Maß­nah­men­pa­ket kon­zen­triert sich auf die Däm­mung der obers­ten Geschoss­de­cke und die Opti­mie­rung der Hei­zungs­an­la­ge. Die Däm­mung erfolgt durch die Instal­la­ti­on einer min­des­tens 18 cm dicken WLG 035 Flä­chen­däm­mung auf dem Est­rich, was die Heiz­last senkt, die Anla­gen­ef­fi­zi­enz erhöht und Wär­me­ver­lus­te über das Dach mini­miert. Die­se Maß­nah­me erfüllt die Anfor­de­run­gen des Gebäu­de­en­er­gie­ge­set­zes (GEG). Die Kos­ten für die­se Maß­nah­me betra­gen 13.755 €, die voll­stän­dig als Sowie­sokos­ten ange­setzt sind. Eine För­de­rung von 20 % durch das Bun­des­amt für Wirt­schaft und Aus­fuhr­kon­trol­le (BAFA) ist mög­lich, wenn die aktu­el­le Kon­struk­ti­on den GEG-Min­dest­stan­dards entspricht.

Die Hei­zungs­op­ti­mie­rung umfasst die Sen­kung der Heiz­kreistem­pe­ra­tu­ren durch Heiz­last­be­rech­nung und hydrau­li­schen Abgleich, was zur Erfül­lung der EnSim­i­MaV-Pflicht bei­trägt. Die­se Maß­nah­me kos­tet 12.000 €, wobei kei­ne Sowie­sokos­ten anfal­len. Für die­se Maß­nah­me sind kei­ne spe­zi­fi­schen För­de­run­gen angegeben.

Maßnahmenpaket 2: Kellerdecke, unterseitig gedämmt

Das zwei­te Maß­nah­men­pa­ket beinhal­tet die Däm­mung der Kel­ler­de­cke mit einer neu­en Dämm­stär­ke von +10 cm WLG 035 Flä­chen­däm­mung unter­halb der Kel­ler­de­cke. Die­se Maß­nah­me redu­ziert die Wär­me­ver­lus­te über den Boden und sorgt für weni­ger kal­te Füße im Erd­ge­schoss. Die Kos­ten belau­fen sich auf 9.825 €, ohne Sowie­sokos­ten. Eine För­de­rung von 20 % durch das BAFA sowie zusätz­li­che Unter­stüt­zung von der Stadt Müns­ter sind verfügbar.

Maßnahmenpaket 3: Außenwände (Einblasdämmung) und Luftdichtheit

Die­ses Maß­nah­men­pa­ket umfasst die Ein­blas­däm­mung der Außen­wän­de mit 4–6 cm WLG 035 Däm­mung, was eine gleich­mä­ßi­ge Wär­me­dämm­wir­kung, höhe­re Wohn­be­hag­lich­keit und gerin­ge­re Wär­me­ver­lus­te sowie Ener­gie­kos­ten zur Fol­ge hat. Die Kos­ten betra­gen 24.160 €, davon 4.000 € als Sowie­sokos­ten. För­der­mit­tel sind durch das BAFA und die Stadt Müns­ter für die Ver­wen­dung einer WLG 035 Dämm­qua­li­tät verfügbar.

Zusätz­lich wird die Luft­dicht­heit durch einen Blower-Door-Test ver­bes­sert, was die Lüf­tungs­ver­lus­te redu­ziert und poten­zi­ell die Ener­gie­ef­fi­zi­enz­klas­se ver­bes­sert. Die­se Maß­nah­me kos­tet 1.500 €, ohne Sowie­sokos­ten, und wird mit 500 € von der Stadt Müns­ter gefördert.

Maßnahmenpaket 4: Wohnungsübergabestation und Heizungstausch: Wärmepumpe (L/​W)

Das vier­te Maß­nah­men­pa­ket umfasst die Instal­la­ti­on von Elek­tro-Durch­lauf­er­hit­zern in Woh­nungs­über­ga­be­sta­tio­nen, was die Still­stands­ver­lus­te redu­ziert und die Keim­bil­dung mini­miert. Die Kos­ten belau­fen sich auf 18.000 €, etwa 3.000 € pro Ein­heit, ohne spe­zi­fi­sche Förderungen.

Zudem wird eine 10 kWP Pho­to­vol­ta­ik­an­la­ge instal­liert, um Son­nen­en­er­gie zur Strom­erzeu­gung zu nut­zen. Die Kos­ten hier­für betra­gen 17.972 €, ohne spe­zi­fi­sche Förderungen.

Der Hei­zungs­tausch beinhal­tet den Aus­tausch der Öl-Brenn­wert­tech­nik durch eine Luft/­Was­ser-Wär­me­pum­pe, was die Nut­zung erneu­er­ba­rer Ener­gien för­dert und die Unab­hän­gig­keit bei Preis­schwan­kun­gen erhöht. Die Kos­ten belau­fen sich auf 40.000 €, voll­stän­dig als Sowie­sokos­ten ange­setzt. Die­se Maß­nah­me wird durch das BAFA und die Stadt Müns­ter bezuschusst.

Maßnahmenpaket 5: Fenstertausch (3‑fach) und Dezentrale Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung

Das fünf­te Maß­nah­men­pa­ket umfasst den Aus­tausch der Fens­ter und Haus­tü­ren mit 3‑fach Ver­gla­sung, was die Ener­gie­ef­fi­zi­enz erhöht und eine bau­phy­si­ka­lisch siche­re Kon­struk­ti­on gewähr­leis­tet. Die Kos­ten betra­gen 59.700 € für die Fens­ter und 5.000 € für die Haus­tü­ren. Eine För­de­rung von 20 % durch das BAFA und die Stadt Müns­ter ist möglich.

Zusätz­lich wird eine dezen­tra­le Lüf­tungs­an­la­ge mit Wär­me­rück­ge­win­nung ein­ge­baut, die einen hohen Wär­me­rück­ge­win­nungs­grad und eine ver­bes­ser­te Lüf­tungs­ef­fi­zi­enz bie­tet. Die Kos­ten hier­für belau­fen sich auf 12.500 €, mit einer För­de­rung von 20 % durch das BAFA.

Die­se Maß­nah­men­pa­ke­te bie­ten eine umfas­sen­de Lösung zur Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz und zur Redu­zie­rung der Ener­gie­kos­ten, wäh­rend sie gleich­zei­tig die Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie för­dern. Sie beinhal­ten detail­lier­te Infor­ma­tio­nen über die Kos­ten und die ver­füg­ba­ren För­der­mög­lich­kei­ten, um die finan­zi­el­le Belas­tung zu mini­mie­ren und die lang­fris­ti­gen Vor­tei­le zu maximieren.

Der Zielzustand: Energieeffizienz und Wertsteigerung

Nach der Umset­zung des Sanie­rungs­fahr­plans wird das Gebäu­de den Stan­dard eines KfW-Effi­zi­enz­hau­ses 85 errei­chen. Dies bedeu­tet, dass der Ener­gie­ver­brauch erheb­lich redu­ziert wird, wäh­rend gleich­zei­tig der Wert der Immo­bi­lie gestei­gert wird. Eigen­tü­mer pro­fi­tie­ren von einer deut­li­chen Sen­kung der Heiz­kos­ten, da die ener­ge­ti­schen Maß­nah­men die Heiz­last ver­rin­gern und somit den Ener­gie­ver­brauch bei gleich­blei­ben­dem Heiz­ver­hal­ten sen­ken. Durch die umfas­sen­den Dämm­maß­nah­men wird das Gebäu­de opti­mal auf die Ener­gie­wen­de vor­be­rei­tet, was nicht nur den lang­fris­ti­gen Wert­erhalt sichert, son­dern auch die Mög­lich­keit bie­tet, die CO2-Emis­sio­nen erheb­lich zu reduzieren.

Ein wesent­li­cher Vor­teil der Sanie­rung ist die Mög­lich­keit, För­der­mit­tel in Anspruch zu neh­men, die die finan­zi­el­le Belas­tung der Eigen­tü­mer erheb­lich min­dern. Die­se För­der­mit­tel unter­stüt­zen die Umset­zung der Maß­nah­men und tra­gen dazu bei, die Inves­ti­ti­on in die Sanie­rung wirt­schaft­lich attrak­tiv zu gestal­ten. Dar­über hin­aus ermög­licht die ver­bes­ser­te Ener­gie­ef­fi­zi­enz­klas­se des Gebäu­des eine poten­zi­el­le Wert­stei­ge­rung, was ins­be­son­de­re bei einem spä­te­ren Ver­kauf oder einer Ver­mie­tung von Vor­teil ist.

Neben den finan­zi­el­len Aspek­ten bie­tet die ener­ge­ti­sche Sanie­rung auch zahl­rei­che wei­te­re Vor­tei­le. Der som­mer­li­che Hit­ze­schutz wird ver­bes­sert, da die Däm­mung des Mau­er­werks das Auf­hei­zen der Innen­räu­me im Som­mer redu­ziert. Eini­ge der neu instal­lier­ten Wär­me­pum­pen kön­nen zudem eine Kühl­funk­ti­on über­neh­men, was den Wohn­kom­fort in hei­ßen Mona­ten erheb­lich stei­gert. Der Schall­schutz wird durch die Däm­mung der Fas­sa­de eben­falls ver­bes­sert, wodurch die Bewoh­ner weni­ger Lärm aus der Umge­bung wahrnehmen.

Die Sanie­rung trägt zudem zur Wohn­ge­sund­heit bei, indem sie Feuch­tig­keit und Schim­mel­bil­dung in den Innen­räu­men ver­hin­dert. Die ver­bes­ser­te Däm­mung sorgt dafür, dass kei­ne kal­ten Füße mehr im Erd­ge­schoss auf­tre­ten, was die Wohn­be­hag­lich­keit ins­ge­samt erhöht. Die archi­tek­to­ni­sche Qua­li­tät des Gebäu­des bleibt erhal­ten, da die äuße­re Erschei­nung durch die Maß­nah­men nicht beein­träch­tigt wird und kein Bau­an­trag erfor­der­lich ist.

Fazit: Ein zukunftssicherer Plan für Energieeffizienz und Wohnkomfort

Zusam­men­fas­send bie­tet der Sanie­rungs­fahr­plan eine umfas­sen­de Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz, Wohn­qua­li­tät und des Immo­bi­li­en­werts. Die geplan­ten Maß­nah­men sind dar­auf aus­ge­legt, den Ener­gie­ver­brauch erheb­lich zu redu­zie­ren und die CO2-Emis­sio­nen zu sen­ken, was sowohl öko­lo­gi­sche als auch öko­no­mi­sche Vor­tei­le mit sich bringt. Eigen­tü­mer pro­fi­tie­ren von erheb­li­chen Ener­gie­ein­spa­run­gen und einer gestei­ger­ten Attrak­ti­vi­tät ihrer Immo­bi­lie auf dem Markt. Die Mög­lich­keit, För­der­mit­tel in Anspruch zu neh­men, macht die Inves­ti­ti­on in die Sanie­rung wirt­schaft­lich attrak­tiv und redu­ziert die finan­zi­el­le Belastung.

Durch die Umset­zung der Maß­nah­men wird das Gebäu­de nicht nur den Stan­dard eines KfW-Effi­zi­enz­hau­ses 85 errei­chen, son­dern auch den Wohn­kom­fort durch ver­bes­ser­te Däm­mung, Schall­schutz und som­mer­li­chen Hit­ze­schutz erhö­hen. Die Sanie­rung stellt somit eine zukunfts­si­che­re Inves­ti­ti­on dar, die lang­fris­tig den Wert der Immo­bi­lie stei­gert und den Bewoh­nern ein ange­neh­mes Wohn­um­feld bie­tet. Der Sanie­rungs­fahr­plan zeigt, dass eine durch­dach­te ener­ge­ti­sche Sanie­rung sowohl für die Umwelt als auch für die Eigen­tü­mer von gro­ßem Nut­zen ist.