Fallstudie: Energetische Sanierung eines Wohngebäudes in Witten

Einleitung: Ein Wegweiser für energieeffiziente Sanierungen

Die Fall­stu­die zur Sanie­rung eines Wohn­ge­bäu­des in Wit­ten bie­tet einen umfas­sen­den Sanie­rungs­fahr­plan, der als Ent­schei­dungs­hil­fe für Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaf­ten dient. Ziel ist es, die Ener­gie­ef­fi­zi­enz zu stei­gern, den Wohn­kom­fort zu ver­bes­sern, den Immo­bi­li­en­wert zu sichern und Wär­me­ver­lus­te zu ver­rin­gern. Durch den Ein­satz mess­ba­rer Daten wird auf­ge­zeigt, wie Treib­haus­gas­emis­sio­nen, ins­be­son­de­re CO2, redu­ziert und Ener­gie­kos­ten gesenkt wer­den kön­nen. Zudem wird das Poten­zi­al zur Nut­zung von För­der­mit­teln ver­deut­licht und die Zusam­men­set­zung der Sanie­rungs­kos­ten trans­pa­rent gemacht. Alle Pla­nun­gen berück­sich­ti­gen die gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen des Gebäu­de­en­er­gie­ge­set­zes (GEG) 2024.

Aktueller Zustand: Herausforderungen und Potenziale eines baujahrestypischen Gebäudes

Das frei­ste­hen­de Wohn­ge­bäu­de mit sechs Wohn­ein­hei­ten prä­sen­tiert sich auf den ers­ten Blick in einem gepfleg­ten Zustand, doch bie­tet es ein erheb­li­ches Poten­zi­al für Ver­bes­se­run­gen in punc­to Ener­gie­ef­fi­zi­enz und Wert­stei­ge­rung. Die ein­fa­che Kuba­tur des Gebäu­des und die feh­len­de Anbin­dung an ein Fern­wär­me­netz stel­len spe­zi­fi­sche Her­aus­for­de­run­gen dar, die im Rah­men eines Sanie­rungs­fahr­plans gezielt adres­siert wer­den können.

Keller/​Bodenplatte: Das Gebäu­de ist unter­kel­lert und befin­det sich in Hang­la­ge, was eine eben­erdi­ge Gara­gen­ein­fahrt ermög­licht. Der Haupt­ein­gang liegt auf hal­ber Höhe. Eine unge­dämm­te Kel­ler­de­cke führt zu Wär­me­ver­lus­ten nach unten, was ins­be­son­de­re bei der vor­han­de­nen Fuß­bo­den­hei­zung eine ener­ge­ti­sche Schwach­stel­le darstellt.

Wän­de: Die Außen­wän­de bestehen aus einem ein­scha­li­gen Mau­er­werk mit der für das Bau­jahr typi­schen Dämm­qua­li­tät. Das Trep­pen­haus, das inner­halb des Gebäu­des liegt, wird indi­rekt durch die angren­zen­den Woh­nun­gen beheizt. Hier besteht ein erheb­li­ches Dämm­po­ten­zi­al, das durch eine Außen­däm­mung aus­ge­schöpft wer­den könn­te, um den Ener­gie­ver­brauch zu senken.

Fens­ter: Die Kunst­stoff-Fens­ter sind mit einer ein­heit­li­chen 2‑fach Ver­gla­sung aus­ge­stat­tet. Die­se bau­jah­res­ty­pi­sche Ver­gla­sung bie­tet zwar einen gewis­sen Wär­me­schutz, lässt jedoch Raum für Ver­bes­se­run­gen, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz wei­ter zu stei­gern. Die Roll­la­den­käs­ten und die boden­tie­fen Fens­ter­kon­struk­tio­nen bei den Ter­ras­sen- und Bal­kon­tü­ren bie­ten zusätz­li­che Ansatz­punk­te für ener­ge­ti­sche Optimierungen.

Dach: Das gedämm­te Steil­dach mit Kehl­bal­ken­de­cke und meh­re­ren Spitz­gau­ben bil­det den obe­ren Abschluss des Gebäu­des. Hier könn­te eine Über­prü­fung der Däm­mung erfol­gen, um mög­li­che Wär­me­brü­cken zu iden­ti­fi­zie­ren und zu beseitigen.

Hei­zung: Die zen­tra­le Gas­hei­zung mit Brenn­wert­tech­nik aus dem Jahr 2017 ver­sorgt das Gebäu­de mit Heiz­wär­me und Warm­was­ser. Die vor­han­de­ne Infra­struk­tur ist per­spek­ti­visch für einen Umstieg auf eine effi­zi­en­te­re Wär­me­pum­pe geeig­net, was durch För­der­mit­tel attrak­tiv unter­stützt wer­den könnte.

Warm­was­ser: Die Warm­was­ser­ver­sor­gung erfolgt über die zen­tra­le Hei­zungs­an­la­ge und einen 300-Liter-Spei­cher. Die Zir­ku­la­ti­ons­lei­tung sorgt für eine schnel­le Ver­füg­bar­keit des Warm­was­sers, jedoch könn­te die Effi­zi­enz durch den Ein­satz moder­ner Tech­no­lo­gien wei­ter gestei­gert werden.

Lüf­tung: Die Belüf­tung des Gebäu­des erfolgt manu­ell über Stoß- und Kipp­lüf­tung der Fens­ter. Ein Luft­dicht­heits­nach­weis liegt nicht vor, was auf mög­li­che Undich­tig­kei­ten hin­weist, die den Ener­gie­ver­brauch erhöhen.

Ins­ge­samt bie­tet das Gebäu­de zahl­rei­che Ansatz­punk­te für eine ener­ge­ti­sche Sanie­rung, die nicht nur den Ener­gie­ver­brauch und die Betriebs­kos­ten sen­ken, son­dern auch den Wert der Immo­bi­lie nach­hal­tig stei­gern kann. Durch geziel­te Maß­nah­men im Rah­men eines Sanie­rungs­fahr­plans und die Nut­zung von För­der­mit­teln lässt sich die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des erheb­lich verbessern.

Geplante Maßnahmen: Strategien zur Optimierung der Energieeffizienz

Maßnahmenpaket 1: Optimierung der Gebäudehülle durch Dämmung der TRH-Wände und Kellerdecke

Das ers­te Maß­nah­men­pa­ket kon­zen­triert sich auf die Ver­bes­se­rung der ther­mi­schen Hül­le des Gebäu­des, um Ener­gie­ver­lus­te zu mini­mie­ren. Hier­bei wer­den die TRH-Wän­de, ins­be­son­de­re die Gara­gen­wand, sowie die Kel­ler­de­cke unter­sei­tig gedämmt. Die Däm­mung der TRH-Wän­de erfolgt mit einem 12 cm dicken Dämm­stoff (WLG 035), der flä­chig ver­klebt wird, um einen maxi­ma­len U‑Wert von 0,25 W/​m²K zu errei­chen. Die­se Maß­nah­me wird durch das Bun­des­amt für Wirt­schaft und Aus­fuhr­kon­trol­le (BAFA) mit 20 % bezu­schusst, was die Inves­ti­ti­on von ins­ge­samt 18.965 € um 3.793 € redu­ziert. Die Däm­mung der Kel­ler­de­cke, eben­falls mit einem U‑Wert von maxi­mal 0,25 W/​m²K, ist beson­ders im Bereich der Gara­gen sinn­voll und bie­tet eine kos­ten­güns­ti­ge Mög­lich­keit zur Ener­gie­ein­spa­rung. Bei­de Maß­nah­men sind fle­xi­bel umsetz­bar, soll­ten jedoch vor einem Hei­zungs­tausch in Betracht gezo­gen wer­den, um die Effi­zi­enz der neu­en Hei­zung zu maxi­mie­ren. Bei der Umset­zung ist auf die bau­phy­si­ka­li­schen Anfor­de­run­gen zu ach­ten, um Luft­räu­me zwi­schen Däm­mung und Wand zu ver­mei­den und mög­li­che Nut­zungs­ein­schrän­kun­gen durch redu­zier­te Decken­hö­hen zu berücksichtigen.

Maßnahmenpaket 2: Einführung einer Luft/Wasser-Wärmepumpe und Heizungsoptimierung

Die­ses Maß­nah­men­pa­ket sieht die Instal­la­ti­on einer moder­nen Luft/­Was­ser-Wär­me­pum­pe vor, die den bis­he­ri­gen Gas-Brenn­wert­kes­sel ersetzt. Die­se Wär­me­pum­pe ist mit einem inte­grier­ten Heiz­stab für Spit­zen­las­ten aus­ge­stat­tet und wird durch die Kre­dit­an­stalt für Wie­der­auf­bau (KfW) mit min­des­tens 30 % geför­dert, wobei höhe­re Zuschüs­se für Eigen­nut­zer mög­lich sind. Die Gesamt­kos­ten belau­fen sich auf 52.240 €, wobei 13.650 € durch För­der­mit­tel abge­deckt wer­den. Die Hei­zungs­op­ti­mie­rung umfasst die Anpas­sung der Heiz­kur­ve und die Ver­bes­se­rung der Rege­lungs­tech­nik, um den Ener­gie­ver­brauch wei­ter zu sen­ken. Die Umset­zung soll­te kurz vor dem Aus­fall der alten Hei­zung oder bei ver­än­der­ten Preis­ver­hält­nis­sen zwi­schen Gas und Strom erfol­gen. Ein effi­zi­en­ter Betrieb wird durch eine vor­han­de­ne Fuß­bo­den­hei­zung unter­stützt, wobei auch Anfor­de­run­gen an das Trink­warm­was­ser zu beach­ten sind.

Maßnahmenpaket 3: Austausch der Fenster und Installation einer dezentralen Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung

Das drit­te Maß­nah­men­pa­ket umfasst den Aus­tausch der Fens­ter durch drei­fach ver­glas­te Model­le mit einem Uw-Wert von maxi­mal 0,95 W/​m²K. Die­se Maß­nah­me wird eben­falls mit 20 % durch die BAFA geför­dert. Der Fens­ter­tausch bie­tet sich bei anste­hen­den Instand­hal­tungs­ar­bei­ten an und soll­te bis spä­tes­tens 2035 erfol­gen. Ergänzt wird die­se Maß­nah­me durch die Instal­la­ti­on einer dezen­tra­len Lüf­tungs­an­la­ge mit Wär­me­rück­ge­win­nung, die eine Effi­zi­enz von 90 % erreicht. Die­se Anla­ge wird zusätz­lich mit 1.000 € pro Woh­nung durch das Land NRW geför­dert. Die Gesamt­kos­ten für die­ses Paket betra­gen 66.000 €, wobei 13.200 € durch För­der­mit­tel abge­deckt wer­den. Bei der Umset­zung ist auf eine effi­zi­en­te Arbeits­wei­se der Lüf­tungs­an­la­ge in luft­dich­ten Gebäu­den zu ach­ten, um Geräu­sche und Strom­ver­brauch zu minimieren.

Maßnahmenpaket 4: Außendämmung der Wände und optionaler Neuaufbau des TRH-Bodens

Im vier­ten Maß­nah­men­pa­ket wird die Außen­däm­mung der Wän­de mit einem Wär­me­dämm­ver­bund­sys­tem (WDVS) von 18 cm Dicke und einem maxi­ma­len U‑Wert von 0,20 W/​m²K durch­ge­führt. Die­se Maß­nah­me wird mit 20 % durch die BAFA geför­dert und ver­bes­sert die Fas­sa­de erheb­lich. Der Neu­auf­bau des TRH-Bodens ist optio­nal und wird nur bei hohen Effi­zi­enz­haus-Stan­dards emp­foh­len. Die Gesamt­kos­ten die­ses Pakets belau­fen sich auf 78.300 €, wobei 16.305 € durch För­der­mit­tel abge­deckt wer­den. Vor der Sanie­rung wird eine Ther­mo­gra­fie emp­foh­len, um Schwach­stel­len zu iden­ti­fi­zie­ren. Auch der Sockel­be­reich soll­te gedämmt wer­den, um Wär­me­brü­cken zu vermeiden.

Maßnahmenpaket 5: Dämmung des Steildachs und Heizungsoptimierung

Das letz­te Maß­nah­men­pa­ket umfasst die Auf­spar­ren­däm­mung des Steil­dachs mit einer Dicke von 10 cm und einem maxi­ma­len U‑Wert von 0,14 W/​m²K. Die­se Maß­nah­me wird mit 20 % durch die BAFA geför­dert. Die Gesamt­kos­ten betra­gen 59.380 €, wobei 12.365 € durch För­der­mit­tel abge­deckt wer­den. Die Däm­mung des Steil­dachs ist beson­ders sinn­voll, wenn höhe­re Effi­zi­enz­haus-Stan­dards gewünscht sind und soll­te im Rah­men einer Dach­sa­nie­rung erfol­gen. Bei der Umset­zung sind die Wirt­schaft­lich­keit und die ab 2026 gel­ten­den Solar­dach­pflich­ten zu beachten.

Die­se Maß­nah­men­pa­ke­te bie­ten eine umfas­sen­de Lösung zur Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz und des Wohn­kom­forts und tra­gen erheb­lich zur Redu­zie­rung der Ener­gie­kos­ten und CO₂-Emis­sio­nen bei. Durch die Nut­zung der ver­füg­ba­ren För­der­mit­tel wird die finan­zi­el­le Belas­tung erheb­lich redu­ziert, wäh­rend gleich­zei­tig der Wert der Immo­bi­lie gestei­gert wird.

Zielzustand: Ihr Haus in Zukunft – das sind Ihre Vorteile

Durch die Umset­zung des Sanie­rungs­fahr­plans wird das Gebäu­de in eine moder­ne, ener­gie­ef­fi­zi­en­te Immo­bi­lie ver­wan­delt, die nicht nur den aktu­el­len Stan­dards ent­spricht, son­dern auch zukunfts­ori­en­tiert ist. Die ener­ge­ti­sche Sanie­rung bringt eine Viel­zahl von Vor­tei­len mit sich, die weit über die rei­ne Ener­gie­ein­spa­rung hinausgehen.

Ein wesent­li­cher Vor­teil der Sanie­rung ist die erheb­li­che Redu­zie­rung des Ener­gie­ver­brauchs, was zu einer deut­li­chen Sen­kung der Heiz­kos­ten führt. Durch die Opti­mie­rung der Wär­me­däm­mung, ins­be­son­de­re der Kel­ler­de­cke und der Außen­wän­de, wird der Wär­me­ver­lust mini­miert. Dies führt nicht nur zu einer effi­zi­en­te­ren Hei­zungs­nut­zung, son­dern auch zu einem spür­bar ange­neh­me­ren Wohn­kli­ma. Die Umstel­lung auf eine moder­ne Hei­zungs­tech­nik, wie bei­spiels­wei­se eine Wär­me­pum­pe, wird durch den Sanie­rungs­fahr­plan eben­falls berück­sich­tigt. Die­se Maß­nah­me redu­ziert den Ein­satz fos­si­ler Brenn­stof­fe und senkt die CO2-Emis­sio­nen erheb­lich, was einen wich­ti­gen Bei­trag zum Kli­ma­schutz leistet.

Neben der Ener­gie­ef­fi­zi­enz wird auch der Schall­schutz des Gebäu­des ver­bes­sert. Durch die zusätz­li­che Däm­mung und den Ein­satz moder­ner Fens­ter­tech­no­lo­gien wer­den Lärm und Geräu­sche aus der Umge­bung deut­lich redu­ziert. Dies sorgt für ein ruhi­ge­res und ent­spann­te­res Wohn­um­feld, das die Lebens­qua­li­tät der Bewoh­ner erheb­lich steigert.

Ein wei­te­rer bedeu­ten­der Vor­teil der Sanie­rung ist die Ver­bes­se­rung der Wohn­ge­sund­heit. Durch die Maß­nah­men zur Feuch­tig­keits­re­gu­lie­rung und die Opti­mie­rung der Lüf­tungs­sys­te­me wird das Risi­ko von Schim­mel­bil­dung und unan­ge­neh­men Gerü­chen mini­miert. Die Bewoh­ner pro­fi­tie­ren von einer fri­schen Luft­qua­li­tät, die das Wohl­be­fin­den för­dert und gesund­heit­li­che Beschwer­den wie Kopf­schmer­zen reduziert.

Die Sanie­rung stei­gert zudem den Markt­wert der Immo­bi­lie erheb­lich. Eine ener­gie­ef­fi­zi­en­te und moder­ni­sier­te Immo­bi­lie ist auf dem Immo­bi­li­en­markt deut­lich attrak­ti­ver und erzielt höhe­re Ver­kaufs­prei­se. Dies stellt eine wert­vol­le Inves­ti­ti­on in die Zukunft dar, die sich lang­fris­tig auszahlt.

Sicher­heits­aspek­te wer­den eben­falls berück­sich­tigt. Der Ein­bau moder­ner Ein­bruch­schutz­vor­rich­tun­gen erhöht die Sicher­heit des Zuhau­ses und schützt vor poten­zi­el­len Ein­bruchs­ver­su­chen. Dies bie­tet den Bewoh­nern ein beru­hi­gen­des Gefühl der Geborgenheit.

Schließ­lich bie­tet die Sanie­rung auch die Mög­lich­keit, die archi­tek­to­ni­sche Qua­li­tät des Gebäu­des zu ver­bes­sern. Durch die Neu­ge­stal­tung der Fas­sa­de und die Inte­gra­ti­on moder­ner Design­ele­men­te erhält das Haus ein attrak­ti­ves Erschei­nungs­bild, das sowohl den ästhe­ti­schen Ansprü­chen als auch den funk­tio­na­len Anfor­de­run­gen gerecht wird.

Ins­ge­samt führt der Sanie­rungs­fahr­plan zu einem umfas­send ver­bes­ser­ten Wohn­ge­bäu­de, das nicht nur ener­gie­ef­fi­zi­en­ter und umwelt­freund­li­cher ist, son­dern auch den Kom­fort, die Sicher­heit und den Wert der Immo­bi­lie erheb­lich stei­gert. Die Nut­zung von För­der­mit­teln macht die­se Inves­ti­ti­on zudem finan­zi­ell attrak­tiv und unter­stützt bei der Rea­li­sie­rung des Sanierungsvorhabens.

Fazit: Ein zukunftsweisender Schritt zur nachhaltigen Modernisierung

Der Sanie­rungs­fahr­plan für das Wohn­ge­bäu­de in Wit­ten stellt eine durch­dach­te Stra­te­gie zur nach­hal­ti­gen Moder­ni­sie­rung dar. Die geplan­ten Maß­nah­men adres­sie­ren gezielt die ener­ge­ti­schen Schwach­stel­len des Gebäu­des und bie­ten eine umfas­sen­de Lösung zur Stei­ge­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz, des Wohn­kom­forts und des Immo­bi­li­en­werts. Im Ver­gleich zum Ist-Zustand zeigt der Ziel­zu­stand eine erheb­li­che Ver­bes­se­rung in allen rele­van­ten Berei­chen. Die Redu­zie­rung des Ener­gie­ver­brauchs und der CO2-Emis­sio­nen, die Opti­mie­rung der Hei­zungs- und Lüf­tungs­tech­nik sowie die Ver­bes­se­rung der Däm­mung und des Schall­schut­zes tra­gen maß­geb­lich zu einem moder­nen, kom­for­ta­blen und umwelt­freund­li­chen Wohn­um­feld bei. Die Nut­zung von För­der­mit­teln redu­ziert die finan­zi­el­le Belas­tung und macht die Inves­ti­ti­on in die Zukunft des Gebäu­des beson­ders attrak­tiv. Ins­ge­samt bie­tet die­ser Sanie­rungs­fahr­plan eine wert­vol­le Ori­en­tie­rungs­hil­fe für Eigen­tü­mer­ge­mein­schaf­ten, die ihr Gebäu­de zukunfts­si­cher gestal­ten möchten.