Energetische Sanierung in Münster: Der Sanierungsfahrplan für ein Wohngebäude

Ausgangslage und Zielsetzung: Der Sanierungsfahrplan als Wegweiser

In die­ser Fall­stu­die wird der Sanie­rungs­fahr­plan für ein Wohn­ge­bäu­de ana­ly­siert, der von der ESTATIKA GmbH erstellt wur­de. Das Gebäu­de befin­det sich in einem über­durch­schnitt­li­chen ener­ge­ti­schen Zustand, was eine idea­le Aus­gangs­la­ge für wei­te­re ener­ge­ti­sche Ver­bes­se­run­gen bie­tet. Der Sanie­rungs­fahr­plan dient als Ent­schei­dungs­hil­fe und zeigt auf, wie durch geziel­te Sanie­rungs­maß­nah­men an ver­schie­de­nen Bau­tei­len Betriebs­kos­ten gesenkt und die Ener­gie­ef­fi­zi­enz gestei­gert wer­den kön­nen. Ein zen­tra­ler Aspekt ist der Wech­sel auf eine Heiz­tech­nik, die erneu­er­ba­re Ener­gien nutzt. Bereits jetzt ist es mög­lich, die bestehen­de Gas­hei­zung durch ein Hybrid-Sys­tem zu ergän­zen, das optio­nal bis zum Aus­fall der Gas­hei­zung ein­ge­setzt wer­den kann. Eine Wär­me­pum­pe, die staat­lich geför­dert wird, soll zur Erzeu­gung der Raum­wär­me ein­ge­setzt wer­den, wäh­rend die Gas­hei­zung wei­ter­hin für die Warm­was­ser­be­rei­tung genutzt wer­den kann. Die­se Umstel­lung wird durch För­der­mit­tel unter­stützt und führt lang­fris­tig zu einer Redu­zie­rung der Ener­gie­kos­ten. Die Fall­stu­die betont auch die Bedeu­tung von Ver­bes­se­run­gen an der Gebäu­de­hül­le, um die Heiz­last zu sen­ken und die Ener­gie­kos­ten wei­ter zu ver­rin­gern. Dämm­maß­nah­men sind beson­ders wirt­schaft­lich, wenn sie im Rah­men ohne­hin anste­hen­der Instand­hal­tungs­ar­bei­ten, wie etwa einer Dach­sa­nie­rung, durch­ge­führt wer­den. Hier­bei ent­ste­hen soge­nann­te Sowie­sokos­ten, die genutzt wer­den kön­nen, um die Wirt­schaft­lich­keit der Maß­nah­men zu ver­bes­sern. Der Sanie­rungs­fahr­plan berück­sich­tigt zudem die gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen des Gebäu­de­en­er­gie­ge­set­zes (GEG) 2024 und bie­tet tech­ni­sche Kon­zep­te und Vor­ga­ben für diver­se Bau­tei­le, die unter dem Punkt Umset­zungs­hil­fe detail­liert beschrie­ben sind. Die­se Maß­nah­men tra­gen nicht nur zur Ener­gie­ein­spa­rung bei, son­dern stei­gern auch den Wert der Immo­bi­lie. Für wei­ter­füh­ren­de Infor­ma­tio­nen zu aktu­el­len Geset­zen, För­der­pro­gram­men, Ener­gie­prei­sen und tech­ni­schen Kon­zep­ten steht ein per­sön­li­ches Gespräch zur Ver­fü­gung, um alle offe­nen Fra­gen zu klä­ren und den Sanie­rungs­fahr­plan opti­mal umzusetzen. 

Analyse des Ist-Zustands: Herausforderungen und Potenziale

Im Rah­men der Vor-Ort-Ana­ly­se des Gebäu­des wur­den spe­zi­fi­sche bau­li­che Aus­gangs­be­din­gun­gen iden­ti­fi­ziert, die eine umfas­sen­de Sanie­rung erfor­der­lich machen. Die­se Bedin­gun­gen bie­ten sowohl Her­aus­for­de­run­gen als auch Chan­cen, ins­be­son­de­re im Hin­blick auf Ener­gie­ef­fi­zi­enz und finan­zi­el­le Vor­tei­le durch För­der­mit­tel. Das Gebäu­de, ein zwei­sei­tig ange­bau­tes Wohn­haus mit acht Wohn­ein­hei­ten und Tief­ga­ra­ge, zeigt eine recht­ecki­ge Form und befin­det sich in einem mode­ra­ten Zustand. Ein Fern­wär­me­an­schluss ist am Stand­ort nicht vor­han­den. Die Fas­sa­de und das Dach ste­hen vor einer not­wen­di­gen Instand­hal­tung, was idea­le Gele­gen­hei­ten für ener­ge­ti­sche Ver­bes­se­run­gen bietet. 

Energieträger und Heizung

Der­zeit wird das Gebäu­de mit einer Gas-Brenn­wert­tech­nik beheizt, die im Kel­ler instal­liert ist. Die­se Tech­nik wird durch elek­tro­nisch gere­gel­te Pum­pen und Zir­ku­la­ti­ons­lei­tun­gen ergänzt. Ange­sichts der gesetz­li­chen Vor­ga­ben, die den Betrieb von Gas­hei­zun­gen ab 2044 unter­sa­gen, bie­tet der Umstieg auf alter­na­ti­ve Sys­te­me wie Wär­me­pum­pen nicht nur eine zukunfts­si­che­re Lösung, son­dern auch poten­zi­el­le Ener­gie­ein­spa­run­gen und Fördermöglichkeiten. 

Fenster und Verglasung

Die Fens­ter sind mit einer bau­jah­res­ty­pi­schen Iso­lier­ver­gla­sung aus­ge­stat­tet, die nicht mehr dem Stand der Tech­nik ent­spricht. Der k‑Wert von 1,3 W/​m²K deu­tet auf erheb­li­ches Ver­bes­se­rungs­po­ten­zi­al hin, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz zu stei­gern und den Wohn­kom­fort zu erhöhen. 

Dach und Gebäudehülle

Das Dach besteht aus einem gedämm­ten Steil­dach, einer obers­ten Geschoss­de­cke im Bereich der Log­gia, einem Gau­ben­dach und einem Flach­dach (Ber­li­ner Dach). Die Beton­dach­stei­ne sind anfäl­lig für Durch­feuch­tung und Bruch, was eine bal­di­ge Sanie­rung not­wen­dig macht. Eine ener­ge­ti­sche Sanie­rung des Dachs kann die Wär­me­ver­lus­te erheb­lich redu­zie­ren und die Immo­bi­lie lang­fris­tig im Wert steigern. 

Wärmeverteilung und Warmwasser

Die Wär­me­ver­tei­lung erfolgt über ein Zwei­rohr­sys­tem mit Plat­ten­heiz­kör­pern, die eine höhe­re Vor­lauf­tem­pe­ra­tur benö­ti­gen. Dies ist nicht ide­al für den effi­zi­en­ten Ein­satz von Wär­me­pum­pen. Die zen­tra­le Warm­was­ser­ver­sor­gung über die Hei­zungs­an­la­ge bie­tet jedoch Syn­er­gie­ef­fek­te bei der Umstel­lung auf effi­zi­en­te­re Systeme. 

Lüftung

Die Belüf­tung erfolgt manu­ell über Fens­ter sowie über Abluft­an­la­gen in innen­lie­gen­den Küchen und Bädern. Ein Luft­dicht­heits­nach­weis liegt nicht vor, was auf poten­zi­el­le Ener­gie­ver­lus­te hin­weist, die durch moder­ne Lüf­tungs­sys­te­me redu­ziert wer­den könnten.  Ins­ge­samt bie­tet der Sanie­rungs­fahr­plan eine kla­re Road­map zur Errei­chung eines deut­lich ver­bes­ser­ten ener­ge­ti­schen Zustands. Die Umset­zung der Maß­nah­men kann nicht nur die gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen erfül­len, son­dern auch erheb­li­che finan­zi­el­le Vor­tei­le durch Ener­gie­ein­spa­run­gen und För­der­mit­tel gene­rie­ren, wäh­rend gleich­zei­tig der Wert der Immo­bi­lie gestei­gert wird. 

Geplante Maßnahmen: Effizienzsteigerung durch gezielte Investitionen

Maßnahmenpaket 1: Installation einer Luft/Wasser-Wärmepumpe und Heizungsoptimierung

In die­sem Maß­nah­men­pa­ket wird die Instal­la­ti­on einer moder­nen Luft/­Was­ser-Wär­me­pum­pe als zusätz­li­che Hei­zungs­an­la­ge vor­ge­se­hen. Die­se Maß­nah­me zielt dar­auf ab, den bestehen­den Gas-Heiz­kes­sel zu ergän­zen und die Heiz­wär­me effi­zi­en­ter zu erzeu­gen. Die Wär­me­pum­pe über­nimmt den Groß­teil der Heiz­leis­tung, wäh­rend die Gas­hei­zung wei­ter­hin für die Warm­was­ser­er­zeu­gung genutzt wird. Die­se Kom­bi­na­ti­on erhöht die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Hau­ses erheb­lich und trägt zur Sen­kung der Ener­gie­kos­ten bei. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten für die­ses Paket belau­fen sich auf 52.000 €, wobei 7.187 € als Sowie­sokos­ten anfal­len. Dank der KfW-För­de­rung, die zwi­schen 30 und 35% der Kos­ten abdeckt, und einem zusätz­li­chen pau­scha­len Zuschuss von 3.000 € von der Stadt Müns­ter, wird die finan­zi­el­le Belas­tung deut­lich redu­ziert. Die Umset­zung die­ser Maß­nah­men soll­te zeit­nah erfol­gen, um die Ener­gie­ein­spa­run­gen und die Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie schnellst­mög­lich zu realisieren. 

Maßnahmenpaket 2: Erneuerung des Steildachs und der Dachflächenfenster

Die­ses Maß­nah­men­pa­ket umfasst die voll­stän­di­ge Erneue­rung des Steil­dachs mit einer hoch­wer­ti­gen Zwi­schen­spar­ren­däm­mung und zusätz­li­cher Auf­spar­ren­däm­mung. Der ange­streb­te U‑Wert von maxi­mal 0,14 W/​m²K sorgt für eine erheb­li­che Redu­zie­rung der Wär­me­ver­lus­te. Gleich­zei­tig wer­den die Dach­flä­chen­fens­ter durch neue, ener­gie­ef­fi­zi­en­te Model­le mit einem U‑Wert von maxi­mal 1,0 W/​m²K ersetzt. Die­se Maß­nah­men füh­ren nicht nur zu einer ver­bes­ser­ten Ener­gie­ef­fi­zi­enz, son­dern auch zu einer erhöh­ten Wohn­qua­li­tät und ermög­li­chen die spä­te­re Instal­la­ti­on einer Pho­to­vol­ta­ik­an­la­ge. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten betra­gen 134.728 €, mit zusätz­li­chen Sowie­sokos­ten von 104.097 €. För­der­mit­tel in Höhe von 24.880 € ste­hen durch die BAFA-För­de­rung und einen städ­ti­schen Zuschuss zur Ver­fü­gung. Die­se Maß­nah­men soll­ten idea­ler­wei­se in der wär­me­ren Jah­res­zeit durch­ge­führt wer­den, um Bau­ver­zö­ge­run­gen durch schlech­tes Wet­ter zu vermeiden. 

Maßnahmenpaket 3: Dämmung der obersten Geschossdecke, Fenstertausch und Verbesserung der Luftdichtheit

Hier­bei wird die Däm­mung der obers­ten Geschoss­de­cke ver­bes­sert, ins­be­son­de­re im Bereich der Log­gia, um die Wär­me­ver­lus­te wei­ter zu mini­mie­ren. Zusätz­lich wer­den alle Fens­ter durch drei­fach ver­glas­te Model­le ersetzt, was nicht nur die Ener­gie­ef­fi­zi­enz erhöht, son­dern auch den Wohn­kom­fort stei­gert. Eine Luft­dicht­heits­mes­sung wird durch­ge­führt, um die Redu­zie­rung von Lüf­tungs­ver­lus­ten zu gewähr­leis­ten. Die Gesamt­kos­ten für die­se Maß­nah­men betra­gen 91.000 €, mit Sowie­sokos­ten von 61.002 €. Die BAFA-För­de­rung und städ­ti­sche Zuschüs­se redu­zie­ren die finan­zi­el­le Belas­tung erheb­lich. Die­se Maß­nah­men soll­ten zügig umge­setzt wer­den, um von den Ener­gie­ein­spa­run­gen zu pro­fi­tie­ren und die Behag­lich­keit der Wohn­räu­me zu erhöhen. 

Maßnahmenpaket 4: Erneuerung der Außenwände mit einem neuen Wärmedämmverbundsystem (WDVS)

Die Außen­wän­de des Hau­ses wer­den mit einem neu­en Wär­me­dämm­ver­bund­sys­tem ver­se­hen, das eine Dämm­stär­ke von über 18 cm auf­weist. Die­se Maß­nah­me sorgt für eine gleich­mä­ßi­ge Wär­me­däm­mung und erhöht die Wohn­be­hag­lich­keit erheb­lich. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten belau­fen sich auf 85.350 €, wobei 20.898 € als Sowie­sokos­ten zu berück­sich­ti­gen sind. För­der­mit­tel in Höhe von 17.004 € ste­hen zur Ver­fü­gung, was die finan­zi­el­le Belas­tung min­dert. Die Umset­zung die­ser Maß­nah­men soll­te sorg­fäl­tig geplant wer­den, um die Bau­ar­bei­ten effi­zi­ent zu gestal­ten und die Vor­tei­le der ver­bes­ser­ten Däm­mung schnell zu nutzen. 

Maßnahmenpaket 5: Dämmung der Kellerdecke und Installation einer dezentralen Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung

Die­ses Maß­nah­men­pa­ket umfasst die Däm­mung der Kel­ler­de­cke mit einer zusätz­li­chen Schicht von 8 cm WLG 035, um das Raum­kli­ma im Erd­ge­schoss zu ver­bes­sern und kal­te Füße zu ver­mei­den. Zudem wird eine dezen­tra­le Lüf­tungs­an­la­ge mit Wär­me­rück­ge­win­nung instal­liert, die für eine auto­ma­ti­sche Frisch­luft­zu­fuhr sorgt und gleich­zei­tig die Wär­me­ver­lus­te mini­miert. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten betra­gen 27.680 €, mit mini­ma­len Sowie­sokos­ten von 898 €. För­der­mit­tel von 5.336 € ste­hen zur Ver­fü­gung, um die Kos­ten zu sen­ken. Die­se Maß­nah­men soll­ten mög­lichst bald umge­setzt wer­den, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Hau­ses zu stei­gern und den Wohn­kom­fort zu verbessern. 

Der angestrebte Zielzustand: Ein energieeffizientes und zukunftssicheres Gebäude

Nach Umset­zung des Sanie­rungs­fahr­plans wird das Gebäu­de den Stan­dard eines KfW-Effi­zi­enz­hau­ses 85 errei­chen. Dies bedeu­tet, dass die Immo­bi­lie ener­gie­ef­fi­zi­en­ter wird und den aktu­el­len Anfor­de­run­gen an den Ener­gie­ver­brauch gerecht wird. Für die Eigen­tü­mer und Bewoh­ner bringt dies zahl­rei­che Vor­tei­le mit sich, die sowohl finan­zi­el­ler als auch öko­lo­gi­scher Natur sind. Ein wesent­li­cher Vor­teil ist die signi­fi­kan­te Redu­zie­rung des Ener­gie­ver­brauchs. Durch die umfas­sen­den Dämm­maß­nah­men wird die Heiz­last des Gebäu­des erheb­lich gesenkt. Dies ermög­licht den Ein­satz klei­ne­rer und kos­ten­güns­ti­ge­rer Hei­zungs­an­la­gen, was zu einer deut­li­chen Redu­zie­rung der Heiz­kos­ten führt. Zudem sinkt der jähr­li­che CO2-Aus­stoß des Gebäu­des erheb­lich, was nicht nur den Betriebs­kos­ten zugu­te­kommt, son­dern auch einen wert­vol­len Bei­trag zum Kli­ma­schutz leis­tet. Die Nut­zung von grü­nen Ener­gie­ver­sor­gern oder die Instal­la­ti­on einer Pho­to­vol­ta­ik­an­la­ge, die ab 2026 bei Dach­sa­nie­run­gen ver­pflich­tend ist, kann den CO2-Fuß­ab­druck wei­ter ver­rin­gern. Neben den finan­zi­el­len Ein­spa­run­gen durch För­der­mit­tel und Ener­gie­ein­spa­run­gen wird auch der Markt­wert der Immo­bi­lie gestei­gert. Ener­ge­ti­sche Sanie­rungs­maß­nah­men tra­gen dazu bei, den Wert des Gebäu­des lang­fris­tig zu erhal­ten und zu stei­gern, was die Ver­miet­bar­keit ver­bes­sert und die Attrak­ti­vi­tät für poten­zi­el­le Käu­fer erhöht. Dar­über hin­aus ver­bes­sert sich der Wohn­kom­fort erheb­lich. Die neu­en Fens­ter und die ver­bes­ser­te Däm­mung sor­gen für einen bes­se­ren Schall­schutz, der die Bewoh­ner vor Lärm und Geräu­schen aus der Umge­bung schützt. Die Innen­räu­me wer­den wohn­ge­sün­der, da die Sanie­rung dazu bei­trägt, Feuch­tig­keit, Schim­mel und Schad­stof­fe zu redu­zie­ren. Dies führt zu einer höhe­ren Behag­lich­keit und ver­bes­sert das Wohl­be­fin­den der Bewoh­ner. Auch die Sicher­heit wird durch die Sanie­rung erhöht. Moder­ne Ein­bruch­schutz­vor­rich­tun­gen kön­nen inte­griert wer­den, um das Gebäu­de bes­ser vor Ein­bruch und Dieb­stahl zu schüt­zen. Schließ­lich bie­tet die Sanie­rung auch die Mög­lich­keit, die archi­tek­to­ni­sche Qua­li­tät des Gebäu­des zu ver­bes­sern. Die äuße­re Erschei­nung kann durch attrak­ti­ve Gestal­tungs­mög­lich­kei­ten auf­ge­wer­tet wer­den, was nicht nur den ästhe­ti­schen Wert stei­gert, son­dern auch das Image der Immo­bi­lie ver­bes­sert. Ins­ge­samt bie­tet der Sanie­rungs­fahr­plan eine umfas­sen­de Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz, des Wohn­kom­forts und der Sicher­heit, wäh­rend gleich­zei­tig der Immo­bi­li­en­wert gestei­gert wird. Die Eigen­tü­mer pro­fi­tie­ren von nied­ri­ge­ren Betriebs­kos­ten, einer höhe­ren Ver­miet­bar­keit und einem nach­hal­ti­ge­ren Gebäu­de, das den zukünf­ti­gen Anfor­de­run­gen gerecht wird. 

Fazit: Ein vielversprechender Weg zur nachhaltigen Modernisierung

Der Sanie­rungs­fahr­plan für das Wohn­ge­bäu­de in Müns­ter stellt einen umfas­sen­den und zukunfts­ori­en­tier­ten Ansatz zur ener­ge­ti­schen Moder­ni­sie­rung dar. Obwohl die Maß­nah­men noch nicht umge­setzt wur­den, zeigt die detail­lier­te Pla­nung bereits jetzt, wie das Gebäu­de von einem mode­ra­ten Ist-Zustand zu einem hoch ener­gie­ef­fi­zi­en­ten KfW-Effi­zi­enz­haus 85 trans­for­miert wer­den kann. Die vor­ge­schla­ge­nen Maß­nah­men­pa­ke­te bie­ten eine kla­re Road­map zur signi­fi­kan­ten Redu­zie­rung des Ener­gie­ver­brauchs und der Betriebs­kos­ten. Durch den Ein­satz erneu­er­ba­rer Ener­gien und umfas­sen­de Dämm­maß­nah­men wird nicht nur der öko­lo­gi­sche Fuß­ab­druck des Gebäu­des ver­rin­gert, son­dern auch der Wohn­kom­fort und die Sicher­heit der Bewoh­ner erheb­lich ver­bes­sert. Die geplan­ten Inves­ti­tio­nen, unter­stützt durch För­der­mit­tel, ver­spre­chen eine wirt­schaft­lich sinn­vol­le Umset­zung, die den Wert der Immo­bi­lie stei­gert und ihre Attrak­ti­vi­tät auf dem Markt erhöht. Ins­ge­samt zeigt der Sanie­rungs­fahr­plan, dass eine durch­dach­te und gut geplan­te ener­ge­ti­sche Sanie­rung nicht nur den aktu­el­len gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen gerecht wird, son­dern auch lang­fris­ti­ge finan­zi­el­le und öko­lo­gi­sche Vor­tei­le bie­tet. Die Eigen­tü­mer kön­nen sich auf eine nach­hal­ti­ge und zukunfts­si­che­re Immo­bi­lie freu­en, die den Her­aus­for­de­run­gen der kom­men­den Jah­re gewach­sen ist.