Energetische Sanierung eines Mehrfamilienhauses in Bielefeld: Ein Fahrplan zur Effizienzsteigerung

Einleitung: Ein Weg zu höherer Energieeffizienz und Wohnkomfort

Die Fall­stu­die zu unse­rem Sanie­rungs­fahr­plan für das Mehr­fa­mi­li­en­haus in Bie­le­feld zeigt, wie Eigen­tü­mer durch geziel­te Maß­nah­men von höhe­rer Ener­gie­ef­fi­zi­enz, gestei­ger­tem Wohn­kom­fort und einer nach­hal­ti­gen Wert­stei­ge­rung ihrer Immo­bi­lie pro­fi­tie­ren kön­nen. Die­ses Gebäu­de, bestehend aus meh­re­ren Wohn­ein­hei­ten, bie­tet ein enor­mes Poten­zi­al zur Redu­zie­rung von Wär­me­ver­lus­ten und zur Opti­mie­rung der Energiebilanz.

Unser Sanie­rungs­fahr­plan dient als umfas­sen­de Ent­schei­dungs­hil­fe, um Treib­haus­gas­emis­sio­nen, ins­be­son­de­re CO2, effek­tiv zu sen­ken und Ener­gie­kos­ten durch die Nut­zung von För­der­mit­teln zu redu­zie­ren. Wir berück­sich­ti­gen dabei die Anfor­de­run­gen des Gebäu­de­en­er­gie­ge­set­zes 2024, um sicher­zu­stel­len, dass alle Maß­nah­men geset­zes­kon­form und zukunfts­si­cher sind.

Ange­sichts der tech­ni­schen Lebens­dau­er der aktu­el­len Hei­zungs­an­la­ge ist ein Aus­fall bis 2030 zu erwar­ten. Daher ist ein neu­es Hei­zungs­kon­zept uner­läss­lich, um den gesetz­li­chen Vor­ga­ben gerecht zu wer­den. Die Ener­gie­bi­lan­zie­rung zeigt einen durch­schnitt­li­chen ener­ge­ti­schen Zustand, der durch den Umstieg auf erneu­er­ba­re Ener­gien erheb­lich ver­bes­sert wer­den kann. Eine Kel­ler­de­cken­däm­mung kann die Heiz­last redu­zie­ren und so die Vor­aus­set­zun­gen für eine kos­ten­ef­fi­zi­en­te Anlagen­tech­nik schaffen.

Vor dem Aus­tausch der Hei­zungs­an­la­ge emp­feh­len wir eine detail­lier­te Heiz­last­be­rech­nung und einen hydrau­li­schen Abgleich nach Ver­fah­ren B. Dies ermög­licht die Opti­mie­rung von Heiz­kör­pern und Ven­ti­len sowie die Sen­kung der Vor­lauf­tem­pe­ra­tur. Im Anschluss kann eine geeig­ne­te Wär­me­pum­pe aus­ge­wählt wer­den, um die Anla­gen­ef­fi­zi­enz wei­ter zu steigern.

Die­se Fall­stu­die zeigt, wie durch geziel­te Sanie­rungs­maß­nah­men nicht nur gesetz­li­che Anfor­de­run­gen erfüllt, son­dern auch erheb­li­che finan­zi­el­le Vor­tei­le durch Ener­gie­ein­spa­run­gen und För­der­mit­tel erzielt wer­den kön­nen. Bei wei­te­ren Fra­gen zur Rei­hen­fol­ge der Maß­nah­men, zur aktu­el­len Geset­zes­la­ge, zu Ener­gie­prei­sen und Sanie­rungs­kos­ten ste­hen wir Ihnen ger­ne in einem per­sön­li­chen Gespräch zur Verfügung.

Aktueller Zustand: Herausforderungen und Potenziale

Die Vor-Ort-Ana­ly­se des Gebäu­des hat eine Viel­zahl von Fak­to­ren iden­ti­fi­ziert, die den aktu­el­len ener­ge­ti­schen Zustand des Hau­ses prä­gen und gleich­zei­tig Poten­zia­le für eine Sanie­rung aufzeigen.

Heiztechnik und Wärmeverteilung

Das Gebäu­de ist mit einer ver­al­te­ten Heiz­tech­nik aus­ge­stat­tet. Der Nie­der­tem­pe­ra­tur­kes­sel, der mit Gas betrie­ben wird, ist nicht mehr zeit­ge­mäß und bei einem Aus­fall muss ein neu­es, effi­zi­en­te­res Heiz­sys­tem instal­liert wer­den. Die Wär­me­ver­tei­lung erfolgt über ein Zwei­rohr­sys­tem mit über­wie­gend Plat­ten­heiz­kör­pern, jedoch sind noch eini­ge alte Stahl­heiz­kör­per vor­han­den, die hohe Vor­lauf­tem­pe­ra­tu­ren erfor­dern und somit inef­fi­zi­ent sind. Die­se soll­ten im Rah­men einer Hei­zungs­er­neue­rung aus­ge­tauscht werden.

Gebäudehülle und Dämmung

Die unge­dämm­ten Kel­ler­de­cken tra­gen zu erheb­li­chen Wär­me­ver­lus­ten bei. Eine ein­fa­che Maß­nah­me zur Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz wäre die Däm­mung die­ser Decken. Die Außen­wän­de sind mit ledig­lich 4–6 cm Däm­mung ver­se­hen, was unzu­rei­chend ist und eine umfas­sen­de ener­ge­ti­sche Sanie­rung erfor­dert. Auch die Fas­sa­de ist unsa­niert, was zu hohen Wär­me­ver­lus­ten führt. Eine Sanie­rung der Fas­sa­de ist zwar auf­wen­dig, könn­te aber durch För­der­mit­tel unter­stützt wer­den, was die finan­zi­el­len Belas­tun­gen min­dert und den Wert der Immo­bi­lie steigert.

Fenster und Türen

Die Fens­ter des Gebäu­des sind ein­heit­lich saniert, und die Ter­ras­sen-/Bal­kon­tü­ren ent­spre­chen einer moder­nen, boden­tie­fen Fens­ter­kon­struk­ti­on. Die Haus­ein­gangs­tür wur­de 2009 durch eine Alu­mi­ni­um­tür ersetzt. Aller­dings wur­de das Fens­ter­band im Trep­pen­haus nicht erneu­ert und besteht wei­ter­hin aus einer älte­ren Kunststoff-Konstruktion.

Dach

Das Gebäu­de ver­fügt über ein sanier­tes Flach­dach in Warm­dach­kon­struk­ti­on, das begeh­bar ist und das Trep­pen­haus mit Auf­zugs­an­la­ge überragt.

Warmwasser und Lüftung

Die Warm­was­ser­ver­sor­gung erfolgt zen­tral über die Hei­zungs­an­la­ge. Das Gebäu­de wird manu­ell über die Fens­ter gelüf­tet, und es liegt kein Luft­dicht­heits­nach­weis vor, was auf mög­li­che Ener­gie­ver­lus­te hinweist.

Individuelle Besonderheiten

Das ein­sei­tig ange­bau­te Wohn­ge­bäu­de mit acht Wohn­ein­hei­ten und recht­ecki­ger Gebäu­de­form hat kei­ne Anbin­dung an das Fern­wär­me­netz. Es weist typi­sche Wär­me­brü­cken an Roll­la­den­käs­ten, Bau­teil­über­gän­gen zwi­schen Erd­ge­schoss und Kel­ler sowie an Bal­kon­plat­ten auf. Die­se Schwach­stel­len bie­ten Ansatz­punk­te für geziel­te ener­ge­ti­sche Verbesserungen.

Ins­ge­samt zeigt die Ana­ly­se, dass das Gebäu­de in einem gepfleg­ten Zustand ist, aber erheb­li­che ener­ge­ti­sche Defi­zi­te auf­weist, die durch einen Sanie­rungs­fahr­plan beho­ben wer­den kön­nen. Die Umset­zung von Maß­nah­men zur Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz wür­de nicht nur den Ener­gie­ver­brauch und die Heiz­kos­ten sen­ken, son­dern auch den Wert der Immo­bi­lie stei­gern. Durch die Nut­zung von För­der­mit­teln kön­nen die finan­zi­el­len Vor­tei­le einer sol­chen Sanie­rung maxi­miert werden.

Maßnahmen: Ein Fahrplan zur Effizienzsteigerung

Maßnahmenpaket 1: Kellerdecke, unterseitig gedämmt

Bei die­sem Maß­nah­men­pa­ket kon­zen­trie­ren wir uns auf die Däm­mung der Kel­ler­de­cke, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Hau­ses zu ver­bes­sern. Die unter­sei­ti­ge Däm­mung erfolgt mit einer Dicke von 12 cm und einer Wär­me­leit­fä­hig­keits­grup­pe (WLG) von 035, was zu einem maxi­ma­len U‑Wert von 0,25 W/​m²K führt. Die­se Maß­nah­me redu­ziert signi­fi­kant die Wär­me­ver­lus­te über den Boden und sorgt dafür, dass die Räu­me im Erd­ge­schoss spür­bar wär­mer und kom­for­ta­bler wer­den. Zudem wird die Heiz­last gesenkt, was den Weg für den Ein­bau einer effi­zi­en­te­ren Hei­zungs­an­la­ge ebnet. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten für die­se Maß­nah­me belau­fen sich auf 10.860 €. Die BAFA för­dert die­se Däm­mung mit 20 %, was einer Unter­stüt­zung von 2.172 € ent­spricht. Alter­na­tiv kön­nen Son­der­ei­gen­tü­mer einen Steu­er­vor­teil von 20 % über drei Jah­re gel­tend machen. Die Umset­zung die­ser Maß­nah­me ist zeit­lich fle­xi­bel, soll­te jedoch in den wär­me­ren Mona­ten geplant wer­den, um Bau­ver­zö­ge­run­gen durch Wit­te­rungs­ein­flüs­se zu vermeiden.

Maßnahmenpaket 2: L/​W Wärmepumpe inkl. PV-Anlage

Die­ses Maß­nah­men­pa­ket umfasst die Instal­la­ti­on einer Luft/­Was­ser-Wär­me­pum­pe mit einer Heiz­leis­tung von ca. 16 kW sowie einer Pho­to­vol­ta­ik­an­la­ge. Die­se Kom­bi­na­ti­on ver­bes­sert die Ener­gie­ef­fi­zi­enz erheb­lich und trägt zur Wert­sta­bi­li­tät der Immo­bi­lie bei. Die Wär­me­pum­pe kann als Kas­ka­de instal­liert wer­den, um den Heiz­be­darf opti­mal zu decken. Die­se Maß­nah­me wird durch zins­ver­güns­tig­te Kre­di­te im Rah­men von Kom­plett­sa­nie­run­gen unter­stützt. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten betra­gen 81.972 €, wobei zusätz­li­che Sowie­so-Kos­ten von 34.000 € anfal­len. Die För­de­rung durch das KfW-Pro­gramm beläuft sich auf 22.400 €, wobei die För­der­hö­he ab Mit­te 2024 sinkt, je spä­ter der Hei­zungs­tausch erfolgt. Daher ist eine zügi­ge Umset­zung von Vor­teil. Die Instal­la­ti­on soll­te in Abstim­mung mit der Heiz­pe­ri­ode geplant wer­den, um Unter­bre­chun­gen im Heiz­be­trieb zu minimieren.

Maßnahmenpaket 3: Außenwände (Rückbau + Neuaufbau), Luftdichtheit

Die Sanie­rung der Außen­wän­de durch Rück­bau und Neu­auf­bau mit einer Außen­däm­mung von 18 cm Dicke und einem maxi­ma­len U‑Wert von 0,16 W/​m²K ist der Kern die­ses Maß­nah­men­pa­kets. Die­se Maß­nah­me sorgt für eine gleich­mä­ßi­ge Wär­me­dämm­wir­kung, erhöht die Wohn­be­hag­lich­keit und redu­ziert die Wär­me­ver­lus­te sowie die Ener­gie­kos­ten. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten belau­fen sich auf 172.450 €, mit zusätz­li­chen Sowie­so-Kos­ten von 20.000 €. Die BAFA bezu­schusst die­se Maß­nah­me mit 20 %, was einer För­de­rung von 34.224 € ent­spricht. Die Luft­dicht­heit kann als Fach­pla­nungs­leis­tung mit 50 % geför­dert wer­den. Die Arbei­ten soll­ten in den Som­mer­mo­na­ten durch­ge­führt wer­den, um die Wit­te­rungs­ein­flüs­se zu mini­mie­ren und die Bau­zeit zu verkürzen.

Maßnahmenpaket 4: Fenstertausch (3‑fach)

Der Fens­ter­tausch umfasst den Ein­bau von Fens­tern mit einem Uw-Wert von maxi­mal 0,95 W/​m²K, wobei Wer­te von ca. 0,90 W/​m²K erreich­bar sind. Die­se Maß­nah­me stei­gert die Effi­zi­enz der gesam­ten Hei­zungs­an­la­ge und ermög­licht die Nut­zung erneu­er­ba­rer Ener­gien. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten betra­gen 71.825 €, mit Sowie­so-Kos­ten von 3.000 €. Die BAFA för­dert die­se Maß­nah­me mit 20 %, was einer Unter­stüt­zung von 14.326 € ent­spricht. Son­der­ei­gen­tü­mer kön­nen bei Eigen­nut­zung einen Steu­er­vor­teil von 20 % über drei Jah­re bean­spru­chen. Der Fens­ter­tausch soll­te vor Beginn der Heiz­pe­ri­ode abge­schlos­sen sein, um die vol­le Effi­zi­enz der neu­en Fens­ter nut­zen zu können.

Maßnahmenpaket 5: Dezentrale Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung (WRG)

Die Instal­la­ti­on einer dezen­tra­len Lüf­tungs­an­la­ge mit Wär­me­rück­ge­win­nung sorgt für ein aus­ge­gli­che­nes Raum­kli­ma und stei­gert die Behag­lich­keit im Gebäu­de. Die­se Anla­ge ermög­licht eine auto­ma­ti­sche Frisch­luft­zu­fuhr, was den Wohn­kom­fort erheb­lich ver­bes­sert. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten belau­fen sich auf 20.000 €, ohne zusätz­li­che Sowie­so-Kos­ten. Die BAFA för­dert die­se Maß­nah­me mit 20 %, inklu­si­ve eines iSFP-Bonus von 5 %, was einer För­de­rung von 4.000 € ent­spricht. Zusätz­lich bezu­schusst das Land NRW Lüf­tungs­an­la­gen mit 1.000 € pro Wohn­ein­heit. Die Instal­la­ti­on soll­te in der Über­gangs­zeit zwi­schen den Heiz­pe­ri­oden erfol­gen, um die Lüf­tungs­sys­te­me opti­mal ein­zu­stel­len und zu testen.

Die­se Maß­nah­men­pa­ke­te sind dar­auf aus­ge­legt, den ener­ge­ti­schen Zustand des Gebäu­des signi­fi­kant zu ver­bes­sern, den Wohn­kom­fort zu erhö­hen und lang­fris­tig Ener­gie­kos­ten zu redu­zie­ren. Die Inves­ti­ti­on in die­se Maß­nah­men stei­gert nicht nur die Ener­gie­ef­fi­zi­enz, son­dern auch den Wert der Immo­bi­lie und macht sie zukunftssicher.

Zukunftsvision: Ein Effizienzhaus mit zahlreichen Vorteilen

Nach der erfolg­rei­chen Umset­zung des Sanie­rungs­fahr­plans wird das Gebäu­de den Stan­dard eines KfW-Effi­zi­enz­hau­ses 85 errei­chen. Dies bedeu­tet eine erheb­li­che Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz im Ver­gleich zur aktu­el­len Situa­ti­on. Der Aus­tausch der ver­al­te­ten Hei­zungs­an­la­ge ist hier­bei ein zen­tra­ler Schritt, der den Ener­gie­ver­brauch signi­fi­kant sen­ken wird. Die neu­en, moder­nen Heiz­sys­te­me, die im Sanie­rungs­fahr­plan vor­ge­se­hen sind, arbei­ten effi­zi­en­ter und umwelt­freund­li­cher, was zu einer deut­li­chen Redu­zie­rung des jähr­li­chen CO2-Aus­sto­ßes und des Pri­mär­ener­gie­be­darfs führt. Dies ent­spricht den Anfor­de­run­gen des Gebäu­de­en­er­gie­ge­set­zes und trägt zur Errei­chung natio­na­ler Kli­ma­zie­le bei.

Für die Eigen­tü­mer bedeu­tet die­se Sanie­rung nicht nur eine Redu­zie­rung der Heiz­kos­ten, son­dern auch eine Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie. Durch die ener­ge­ti­sche Ver­bes­se­rung wird das Gebäu­de attrak­ti­ver für poten­zi­el­le Mie­ter und Käu­fer, was die Ver­miet­bar­keit und das Ver­kaufs­po­ten­zi­al lang­fris­tig erhöht. Zudem ste­hen für die Umset­zung der Maß­nah­men­pa­ke­te ver­schie­de­ne För­der­mit­tel zur Ver­fü­gung, die die finan­zi­el­len Auf­wen­dun­gen erheb­lich redu­zie­ren können.

Ein wei­te­rer Vor­teil der Sanie­rung ist der ver­bes­ser­te som­mer­li­che Hit­ze­schutz. Durch die Inte­gra­ti­on von Wär­me­pum­pen, die auch Kühl­funk­tio­nen bie­ten kön­nen, wird das Gebäu­de vor Über­hit­zung in den hei­ßen Som­mer­mo­na­ten geschützt. Dies trägt zu einem ange­neh­me­ren Wohn­kli­ma bei und erhöht den Wohn­kom­fort erheblich.

Dar­über hin­aus wird der Schall­schutz durch die Sanie­rung ver­bes­sert. Die neu­en Dämm­ma­te­ria­li­en und Fens­ter sor­gen für eine deut­li­che Redu­zie­rung von Lärm­be­las­tun­gen aus der Umge­bung, was zu einer ruhi­ge­ren und ent­spann­te­ren Wohnat­mo­sphä­re führt.

Die Sanie­rung hat auch posi­ti­ve Aus­wir­kun­gen auf die Wohn­ge­sund­heit. Durch die ver­bes­ser­ten Dämm­maß­nah­men und die mög­li­che Instal­la­ti­on moder­ner Lüf­tungs­sys­te­me wird die Bil­dung von Feuch­tig­keit und Schim­mel in den Innen­räu­men ver­hin­dert. Dies sorgt für eine gesün­de­re Raum­luft und kann gesund­heit­li­che Beschwer­den wie Kopf­schmer­zen reduzieren.

Zusätz­lich bie­tet die Sanie­rung die Mög­lich­keit, den Ein­bruch­schutz zu ver­bes­sern. Moder­ne Fens­ter und Türen kön­nen mit Sicher­heits­ein­rich­tun­gen aus­ge­stat­tet wer­den, die das Risi­ko von Ein­brü­chen und Dieb­stäh­len verringern.

Nicht zuletzt eröff­net die Sanie­rung auch archi­tek­to­ni­sche Gestal­tungs­mög­lich­kei­ten, die die äuße­re Erschei­nung des Gebäu­des auf­wer­ten. Eine anspre­chen­de Fas­sa­den­ge­stal­tung kann den Gesamt­ein­druck des Hau­ses erheb­lich ver­bes­sern und sei­nen Markt­wert wei­ter steigern.

Fazit: Ein Schritt in eine nachhaltige Zukunft

Die Fall­stu­die zeigt ein­drucks­voll, wie der Sanie­rungs­fahr­plan für das Wohn­ge­bäu­de in Bie­le­feld nicht nur zur Erfül­lung gesetz­li­cher Anfor­de­run­gen bei­trägt, son­dern auch erheb­li­che finan­zi­el­le Vor­tei­le durch Ener­gie­ein­spa­run­gen und För­der­mit­tel bie­tet. Der Ver­gleich zwi­schen dem Ist-Zustand und dem ange­streb­ten Ziel­zu­stand ver­deut­licht die signi­fi­kan­ten Ver­bes­se­run­gen, die durch die geplan­ten Maß­nah­men erzielt wer­den kön­nen. Der Weg von einem ener­ge­tisch durch­schnitt­li­chen Gebäu­de hin zu einem KfW-Effi­zi­enz­haus 85 ist nicht nur ein Schritt zur Redu­zie­rung von CO2-Emis­sio­nen, son­dern auch ein Bei­trag zur Wert­stei­ge­rung und Attrak­ti­vi­tät der Immo­bi­lie. Die geplan­ten Maß­nah­men ver­spre­chen nicht nur eine nach­hal­ti­ge Ener­gie­ein­spa­rung, son­dern auch eine Ver­bes­se­rung des Wohn­kom­forts und der Lebens­qua­li­tät. Die Sanie­rung ist somit ein loh­nen­des Invest­ment in die Zukunft des Gebäu­des und sei­ner Bewohner.