Energetische Sanierung eines Wohnhauses in Münster: Ein umfassender Sanierungsfahrplan für nachhaltige Effizienzsteigerung

Einführung in den Sanierungsfahrplan: Ein Weg zu mehr Energieeffizienz und Wohnkomfort

Der indi­vi­du­el­le Sanie­rungs­fahr­plan für das unter­such­te Wohn­ge­bäu­de bie­tet eine umfas­sen­de Ent­schei­dungs­vor­la­ge, die den Weg zu höhe­rer Ener­gie­ef­fi­zi­enz und ver­bes­ser­tem Wohn­kom­fort auf­zeigt. Durch die Umset­zung die­ses Plans wird nicht nur der Wert der Immo­bi­lie gesi­chert, son­dern auch Wär­me­ver­lus­te erheb­lich redu­ziert. Der Sanie­rungs­fahr­plan ver­an­schau­licht anhand kon­kre­ter Zah­len, wie Treib­haus­gas­emis­sio­nen, ins­be­son­de­re CO2, ein­ge­spart, Ener­gie­kos­ten gesenkt und För­der­mit­tel opti­mal genutzt wer­den kön­nen. Beson­ders hohe Ener­gie­ein­spa­run­gen las­sen sich durch Ver­bes­se­run­gen an der Gebäu­de­hül­le erzielen.

Das Sanie­rungs­kon­zept berück­sich­tigt die gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen des Gebäu­de­en­er­gie­ge­set­zes (GEG) 2024, ins­be­son­de­re hin­sicht­lich der obers­ten Geschoss­de­cke. Opti­mie­rungs­po­ten­zia­le bestehen bei Fens­tern, Kel­ler­de­cke, Fas­sa­de und Heiz­kör­pern, die sich durch eine kur­ze Amor­ti­sa­ti­ons­zeit aus­zeich­nen. Es ist wich­tig, die Grün­de für den ver­gleichs­wei­se gerin­gen Ener­gie­ver­brauch im Ver­gleich zum Ener­gie­be­darf zu ana­ly­sie­ren, etwa durch Fra­gen zu Leer­stän­den und Raum­tem­pe­ra­tu­ren. Alter­na­tiv­lö­sun­gen und eine abwei­chen­de Rei­hen­fol­ge der Maß­nah­men sind eben­falls mög­lich. Der indi­vi­du­el­le Sanie­rungs­fahr­plan (iSFP) dient zudem als Grund­la­ge für ver­pflich­ten­de Heiz­last­be­rech­nun­gen und den hydrau­li­schen Abgleich.

Die finan­zi­el­le Attrak­ti­vi­tät wird durch die Mög­lich­keit gestei­ger­ter Immo­bi­li­en­wer­te und die Nut­zung von För­der­mit­teln unter­stri­chen. Für detail­lier­te Infor­ma­tio­nen zur Immo­bi­li­en­wert­ent­wick­lung, Bau­kos­ten­ent­wick­lung, Ener­gie­preis­ent­wick­lung und Nach­ver­dich­tungs­po­ten­zia­len ste­hen wir Ihnen ger­ne in einem per­sön­li­chen Gespräch zur Verfügung.

Der Ist-Zustand: Energetische Herausforderungen eines freistehenden Wohnhauses

Das Gebäu­de, ein frei­ste­hen­des Wohn­haus mit 27 Wohn­ein­hei­ten und drei Voll­ge­schos­sen, prä­sen­tiert sich vor der Sanie­rung als typi­sches Bei­spiel für ener­ge­ti­sche Her­aus­for­de­run­gen älte­rer Bau­sub­stanz. Es besteht aus zwei leicht ver­setz­ten Bau­kör­pern und ver­fügt über stu­fen­ar­tig ange­ord­ne­te Bal­ko­ne auf der Süd­sei­te, die die Gebäu­de­tie­fe ver­rin­gern. Die Struk­tur ist voll­un­ter­kel­lert, wobei das Kel­ler­ge­schoss unbe­heizt bleibt. Ein zen­tral gele­ge­nes Trep­pen­haus ver­bin­det die Stock­wer­ke und wird als Teil der ther­mi­schen Gebäu­de­hül­le betrachtet.

Die Außen­wän­de bestehen aus zwei­scha­li­gem, ver­mut­lich unge­dämm­tem Mau­er­werk, was zu erheb­li­chen Wär­me­ver­lus­ten führt. Typi­sche Wär­me­brü­cken sind an aus­kra­gen­den Bal­kon­plat­ten, unge­dämm­ten Sockeln sowie an Stür­zen und Atti­ka zu fin­den. Wäh­rend die Fens­ter im Jahr 2022 auf eine 2‑fach Ver­gla­sung saniert wur­den, ist die Haus­ein­gangs­tür noch unsa­niert. Das Flach­dach bil­det den obe­ren Abschluss des Gebäu­des, und Teil­flä­chen der Bal­ko­ne auf der Süd­sei­te zäh­len zur ther­mi­schen Hüllfläche.

Im Kel­ler ist ein alter Gas-Nie­der­tem­pe­ra­tur­kes­sel mit Warm­was­ser­spei­cher instal­liert, der für Heiz- und Warm­was­ser­ver­sor­gung sorgt. Die Wär­me­ver­tei­lung erfolgt über ein inef­fi­zi­en­tes Ein­rohr­sys­tem mit Stahl­heiz­kör­pern, die hohe Vor­lauf­tem­pe­ra­tu­ren erfor­dern. Die Heiz­tem­pe­ra­tur wird nachts zen­tral abge­senkt, was jedoch nicht aus­reicht, um den hohen Ener­gie­ver­brauch zu kom­pen­sie­ren. Die manu­el­le Lüf­tung erfolgt über Stoß- und Kipp­lüf­tung durch die Fenster.

Die­se Aus­gangs­si­tua­ti­on bie­tet ein erheb­li­ches Poten­zi­al für Ver­bes­se­run­gen durch einen Sanie­rungs­fahr­plan. Die ener­ge­ti­sche Gesamt­qua­li­tät des Gebäu­des ist durch die unge­dämm­te Fas­sa­de und Decken beein­träch­tigt, was zu hohen Ener­gie­ver­lus­ten führt. Durch geziel­te Maß­nah­men zur Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz, wie die Däm­mung der Gebäu­de­hül­le und die Moder­ni­sie­rung der Heiz­tech­nik, kön­nen signi­fi­kan­te Ener­gie­ein­spa­run­gen erzielt wer­den. Zudem eröff­nen sich durch die Nut­zung von För­der­mit­teln finan­zi­el­le Vor­tei­le, die die Sanie­rungs­kos­ten redu­zie­ren und die Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie unter­stüt­zen. Der Sanie­rungs­fahr­plan wird nicht nur die ener­ge­ti­sche Effi­zi­enz stei­gern, son­dern auch die Wohn­qua­li­tät erheb­lich verbessern.

Maßnahmen zur Effizienzsteigerung: Ein umfassender Sanierungsfahrplan

Maßnahmenpaket 1: Optimierung der Außenwände und Verbesserung der Lüftung

In die­sem Maß­nah­men­pa­ket kon­zen­trie­ren wir uns auf die ener­ge­ti­sche Opti­mie­rung der Außen­wän­de und die Ver­bes­se­rung der Lüf­tung. Die geplan­ten Maß­nah­men umfas­sen eine Ein­blas­däm­mung der unge­dämm­ten Außen­wän­de. Hier­bei wird eine Däm­mung von 4–6 cm mit einer Wär­me­leit­fä­hig­keits­grup­pe (WLG) von 035 ein­ge­setzt. Alter­na­tiv besteht die Mög­lich­keit, den Klin­ker zurück­zu­bau­en und ihn durch ein Wär­me­dämm­ver­bund­sys­tem (WDV-Sys­tem) mit Klin­ker-Riem­chen zu erset­zen, was eine Dämm­stär­ke von 16 cm mit der­sel­ben WLG ermög­licht. Die­se Maß­nah­me kos­tet ins­ge­samt 39.840 €, wobei 15.000 € davon als Sowie­so-Kos­ten anfal­len. Durch För­der­mit­tel, unter ande­rem durch den iSFP-Bonus sowie Pro­gram­me des Bun­des und der Stadt Müns­ter, kön­nen 7.968 € abge­deckt wer­den. Die posi­ti­ve Wir­kung die­ser Maß­nah­me zeigt sich in einer gleich­mä­ßi­gen Wär­me­ver­tei­lung im Gebäude.

Zusätz­lich wird die Luft­dicht­heit des Gebäu­des ver­bes­sert, um Lüf­tungs­wär­me­ver­lus­te zu mini­mie­ren. Der ange­streb­te Wert liegt bei 2,0 1/​h, was im Ver­gleich zu Pas­siv­häu­sern, die Wer­te zwi­schen 0,4 und 0,7 1/​h auf­wei­sen, eine deut­li­che Ver­bes­se­rung dar­stellt. Die­se Maß­nah­me kos­tet 1.000 €, wobei eine För­de­rung von 500 € durch die Stadt Müns­ter mög­lich ist. Die Umset­zung die­ser Maß­nah­men ist für das kom­men­de Jahr geplant, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des nach­hal­tig zu steigern.

Maßnahmenpaket 2: Dämmung der Boden- und Kellerdecke

Die­ses Maß­nah­men­pa­ket zielt auf die Däm­mung der Kel­ler­de­cke ab. Die Däm­mung wird unter­halb der Kel­ler­de­cke mit einer Stär­ke von 10 cm und einer WLG von 032 durch­ge­führt. Die­se Maß­nah­me kos­tet ins­ge­samt 30.840 €. För­der­mit­tel in Höhe von 20 % der Kos­ten kön­nen durch das Bun­des­amt für Wirt­schaft und Aus­fuhr­kon­trol­le (BAFA) in Anspruch genom­men wer­den, inklu­si­ve eines zusätz­li­chen iSFP-Bonus von 5 %. Auch die Stadt Müns­ter bie­tet Unter­stüt­zung an. Durch die­se Maß­nah­me wer­den kal­te Füße im Erd­ge­schoss ver­mie­den und der Wohn­kom­fort erheb­lich ver­bes­sert. Die Umset­zung ist eben­falls für das kom­men­de Jahr vor­ge­se­hen und wird die Heiz­kos­ten deut­lich senken.

Maßnahmenpaket 3: Modernisierung von Warmwasser- und Heizsystemen

Hier­bei han­delt es sich um ein umfas­sen­des Paket zur Moder­ni­sie­rung der Warm­was­ser- und Heiz­sys­te­me. Der Ein­satz von Elek­tro-Durch­lauf­er­hit­zern zur Warm­was­ser­be­rei­tung redu­ziert Still­stands­ver­lus­te und mini­miert die Keim­ge­fahr, was die Heiz­kos­ten senkt. Die Kos­ten für die­se Maß­nah­me belau­fen sich auf 40.000 €.

Im Bereich Hei­zung wird der bestehen­de Gas-Nie­der­tem­pe­ra­tur­kes­sel durch eine moder­ne Luft/­Was­ser-Wär­me­pum­pe ersetzt. Zudem wer­den die Lei­tun­gen erneu­ert und die Stahl­heiz­kör­per aus­ge­tauscht. Die­se Maß­nah­men kos­ten ins­ge­samt 337.479 €, wobei 150.000 € als Sowie­so-Kos­ten ver­an­schlagt sind. För­der­mit­tel kön­nen sowohl durch das BAFA als auch durch die Stadt Müns­ter bean­tragt wer­den, um die Kos­ten um 127.673 € zu redu­zie­ren. Die­se Inves­ti­ti­on ist zukunfts­si­cher und ent­spricht den Anfor­de­run­gen des Gebäu­de­en­er­gie­ge­set­zes (GEG). Die Umset­zung ist für das nächs­te Jahr geplant, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz erheb­lich zu stei­gern und die Legio­nel­len­ge­fahr zu senken.

Maßnahmenpaket 4: Sanierung des Daches und der Balkone

Die­ses Paket umfasst die Sanie­rung des Flach­dachs und der Bal­ko­ne mit einer Erhö­hung der Dämm­stär­ke auf 24 cm und einer WLG von 035. Die Kos­ten belau­fen sich auf 65.680 €, wobei 12.500 € als Sowie­so-Kos­ten anfal­len. För­der­mit­tel von 20 % der Kos­ten kön­nen durch das BAFA, inklu­si­ve eines iSFP-Bonus von 5 %, sowie durch die Stadt Müns­ter in Anspruch genom­men wer­den. Die­se Maß­nah­me redu­ziert die Heiz­kos­ten erheb­lich und wird im kom­men­den Jahr umge­setzt, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des wei­ter zu verbessern.

Maßnahmenpaket 5: Austausch der Fenster und Haustüren

Im letz­ten Maß­nah­men­pa­ket steht der Aus­tausch der Fens­ter und der Haus­tür im Fokus. Eine neue Außen­tür mit einem U‑Wert von 1,30 W/​m²K wird instal­liert, um die Heiz­kos­ten wei­ter zu sen­ken. Die Kos­ten für die­se Maß­nah­me betra­gen 6.000 €, wobei 4.000 € als Sowie­so-Kos­ten ver­an­schlagt sind. För­der­mit­tel von 20 % der Kos­ten sind durch das BAFA, inklu­si­ve eines iSFP-Bonus von 5 %, sowie durch die Stadt Müns­ter ver­füg­bar. Die­se Maß­nah­me wird eben­falls im nächs­ten Jahr umge­setzt und trägt zur wei­te­ren Stei­ge­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz bei.

Ins­ge­samt bie­ten die­se Maß­nah­men­pa­ke­te nicht nur erheb­li­che finan­zi­el­le Vor­tei­le durch För­der­mit­tel und Ener­gie­ein­spa­run­gen, son­dern stei­gern auch den Wert und den Wohn­kom­fort der Immo­bi­lie erheblich.

Der Zielzustand: Ein KfW-Effizienzhaus 85 als Vorbild für nachhaltige Modernisierung

Nach der voll­stän­di­gen Umset­zung des Sanie­rungs­fahr­plans wird das Gebäu­de den hohen Stan­dards eines KfW-Effi­zi­enz­hau­ses 85 ent­spre­chen. Dies bedeu­tet, dass das Gebäu­de nur 85% der Ener­gie eines ver­gleich­ba­ren Neu­baus benö­tigt, was eine erheb­li­che Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz dar­stellt. Die Maß­nah­men­pa­ke­te 1 bis 3 sind wirt­schaft­lich sinn­voll und tra­gen wesent­lich zur Redu­zie­rung des Ener­gie­ver­brauchs bei, wäh­rend der Wohn­kom­fort für die Bewoh­ner erheb­lich gestei­gert wird.

Für die Eigen­tü­mer bie­tet die Sanie­rung zahl­rei­che Vor­tei­le. Der Ener­gie­ver­brauch wird bei gleich­blei­ben­dem Heiz­ver­hal­ten deut­lich sin­ken, was zu erheb­li­chen Ein­spa­run­gen bei den Heiz­kos­ten führt. Die Inves­ti­ti­on in die Sanie­rung wird durch die Inan­spruch­nah­me von För­der­mit­teln zusätz­lich erleich­tert, was die finan­zi­el­le Belas­tung redu­ziert und die Ren­ta­bi­li­tät der Maß­nah­men erhöht. Lang­fris­tig bleibt der Wert des Gebäu­des nicht nur erhal­ten, son­dern wird durch die ener­ge­ti­sche Moder­ni­sie­rung sogar gestei­gert. Ein sanier­tes Gebäu­de kann im Immo­bi­li­en­markt mit Neu­bau­ten kon­kur­rie­ren, was den Markt­wert erheb­lich erhöht.

Dar­über hin­aus wird der jähr­li­che CO2-Aus­stoß des Gebäu­des signi­fi­kant gesenkt, was nicht nur einen wert­vol­len Bei­trag zum Kli­ma­schutz dar­stellt, son­dern auch eine Vor­bild­funk­ti­on für ande­re Gebäude­inha­ber über­nimmt. Durch die Wahl eines grü­nen Strom­an­bie­ters kann der CO2-Fuß­ab­druck wei­ter redu­ziert werden.

Die ener­ge­ti­sche Sanie­rung bringt auch eine Rei­he wei­te­rer Vor­tei­le mit sich. Der ther­mi­sche Kom­fort wird durch die Däm­mung von Wän­den und Dach sowie dich­te­re Türen und Fens­ter erheb­lich ver­bes­sert, wodurch unan­ge­neh­me Zug­luft und Käl­te­strah­lung ver­mie­den wer­den. Der Schall­schutz wird durch die glei­chen Maß­nah­men eben­falls ver­bes­sert, was zu einer ruhi­ge­ren und ange­neh­me­ren Wohn­um­ge­bung führt.

Ein gesun­des Raum­kli­ma wird durch gedämm­te, war­me Bau­tei­le und eine gesi­cher­te Lüf­tung gewähr­leis­tet, die Feuch­tig­keit, Schim­mel und Wohn­gif­te in Innen­räu­men verhindert.

Schließ­lich bie­tet die Sanie­rung die Mög­lich­keit, die archi­tek­to­ni­sche Qua­li­tät des Gebäu­des zu ver­bes­sern. Eigen­tü­mer kön­nen das äuße­re Erschei­nungs­bild des Hau­ses nach ihren Vor­stel­lun­gen gestal­ten, indem sie bei­spiels­wei­se die Far­ben von Dach und Fas­sa­de oder das Design von Türen und Fens­tern anpas­sen. Dies ver­leiht dem Gebäu­de nicht nur eine moder­ne Optik, son­dern trägt auch zur indi­vi­du­el­len Wert­stei­ge­rung bei.

Fazit: Ein zukunftsweisender Schritt zur nachhaltigen Gebäudemodernisierung

Der Sanie­rungs­fahr­plan für das Wohn­haus in Müns­ter stellt einen zukunfts­wei­sen­den Schritt dar, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz und den Wohn­kom­fort erheb­lich zu stei­gern. Durch die geplan­ten Maß­nah­men wird das Gebäu­de den Stan­dards eines KfW-Effi­zi­enz­hau­ses 85 ent­spre­chen, was eine deut­li­che Redu­zie­rung des Ener­gie­ver­brauchs und der CO2-Emis­sio­nen ermög­licht. Die umfas­sen­de Moder­ni­sie­rung der Gebäu­de­hül­le und der Heiz­tech­nik wird nicht nur zu erheb­li­chen Ein­spa­run­gen bei den Ener­gie­kos­ten füh­ren, son­dern auch den Wert der Immo­bi­lie lang­fris­tig steigern.

Die Nut­zung von För­der­mit­teln macht die Inves­ti­ti­on finan­zi­ell attrak­tiv und redu­ziert die Belas­tung für die Eigen­tü­mer. Gleich­zei­tig wird das Gebäu­de durch die ener­ge­ti­sche Sanie­rung zukunfts­si­cher und kann im Immo­bi­li­en­markt mit Neu­bau­ten kon­kur­rie­ren. Der ther­mi­sche Kom­fort und das Raum­kli­ma wer­den ver­bes­sert, was die Wohn­qua­li­tät erheb­lich steigert.

Ins­ge­samt zeigt der Sanie­rungs­fahr­plan, dass durch geziel­te Maß­nah­men nicht nur die Ener­gie­ef­fi­zi­enz eines Gebäu­des ver­bes­sert wer­den kann, son­dern auch ein wert­vol­ler Bei­trag zum Kli­ma­schutz geleis­tet wird. Die geplan­ten Maß­nah­men bie­ten eine nach­hal­ti­ge Lösung für die ener­ge­ti­schen Her­aus­for­de­run­gen älte­rer Bau­sub­stanz und set­zen ein posi­ti­ves Bei­spiel für ande­re Sanierungsprojekte.