Energetische Sanierung eines Wohngebäudes in Gütersloh: Ein Sanierungsfahrplan für die Zukunft

Eine Chance zur Wertsteigerung und Energieeffizienz

Die Fall­stu­die prä­sen­tiert den indi­vi­du­el­len Sanie­rungs­fahr­plan für das Wohn­ge­bäu­de in Güters­loh. Die­ses Gebäu­de, das ener­ge­tisch in einem leicht unter­durch­schnitt­li­chen Zustand ist, bie­tet eine her­vor­ra­gen­de Gele­gen­heit zur Stei­ge­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz und zur Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie. Der Sanie­rungs­fahr­plan zeigt detail­liert auf, wie durch geziel­te Maß­nah­men der Wohn­kom­fort erhöht und der Immo­bi­li­en­wert gesi­chert wer­den kann. Eine wesent­li­che Rol­le spie­len dabei die Ver­rin­ge­rung der Wär­me­ver­lus­te und die Ein­spa­run­gen bei Treib­haus­gas­emis­sio­nen, ins­be­son­de­re CO2, sowie bei Ener­gie­kos­ten. Die Berech­nun­gen berück­sich­ti­gen auch die anfal­len­den Kos­ten und die mög­li­chen För­der­mit­tel, die erheb­lich zur finan­zi­el­len Ent­las­tung bei­tra­gen können.

Beson­ders her­aus­for­dernd ist das The­ma Hei­zung. Die neu­en gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen des Gebäu­de­en­er­gie­ge­set­zes (GEG), ins­be­son­de­re bei einem Hei­zungs­tausch, erfor­dern eine Umstel­lung auf 65 % erneu­er­ba­re Ener­gien. Wäh­rend eine Zen­tra­li­sie­rung der Hei­zung poli­tisch gewünscht ist, stellt dies bau­lich eine Her­aus­for­de­rung dar. Alter­na­tiv bie­ten sich der Ein­satz von Kli­ma­split­ge­rä­ten in ein­zel­nen Woh­nun­gen oder der Wei­ter­be­trieb von Eta­gen­hei­zun­gen mit Bio­gas an. Dämm­maß­nah­men an der Gebäu­de­hül­le, wie Fas­sa­den­sa­nie­run­gen, sind auf­wen­dig, jedoch bie­ten neue Fens­ter eine sinn­vol­le und effek­ti­ve Lösung. Eine Kel­ler­de­cken­däm­mung kann zeit­lich fle­xi­bel umge­setzt wer­den und trägt eben­falls zur Ener­gie­ein­spa­rung bei.

Für eine detail­lier­te Über­sicht der emp­foh­le­nen Maß­nah­men und deren Umset­zung steht die Umset­zungs­hil­fe zur Ver­fü­gung. Ein per­sön­li­ches Erläu­te­rungs­ge­spräch bie­tet die Mög­lich­keit, offe­ne Fra­gen zu klä­ren und indi­vi­du­el­le Anlie­gen zu bespre­chen. Die­ser Sanie­rungs­fahr­plan ist nicht nur ein Schritt in Rich­tung einer kli­ma­freund­li­che­ren Zukunft, son­dern auch eine Inves­ti­ti­on in die lang­fris­ti­ge Wert­stei­ge­rung der Immobilie.

Herausforderungen und Potenziale des aktuellen Gebäudestatus

Das Gebäu­de, das Gegen­stand die­ser Sanie­rungs­fall­stu­die ist, prä­sen­tiert sich vor der Sanie­rung mit spe­zi­fi­schen bau­li­chen und tech­ni­schen Merk­ma­len, die sowohl Her­aus­for­de­run­gen als auch Chan­cen für Ener­gie­ef­fi­zi­enz und Wert­stei­ge­rung bie­ten. Das Wohn­ge­bäu­de umfasst 21 Wohn­ein­hei­ten und ist ein­sei­tig ange­baut. Die recht­ecki­ge Gebäu­de­ku­ba­tur mit einem außen­lie­gen­den Trep­pen­haus bie­tet ener­ge­ti­sche Vor­tei­le, da die kom­pak­te Form Wär­me­ver­lus­te mini­miert. Aller­dings ist das Gebäu­de nicht an ein Fern­wär­me­netz ange­schlos­sen, was die Heiz­op­tio­nen einschränkt.

Jede Woh­nung ist mit einer indi­vi­du­el­len Gas­eta­gen­hei­zung aus­ge­stat­tet. Die­se Heiz­sys­te­me sind zwar weit ver­brei­tet, jedoch nicht die effi­zi­en­tes­te Lösung. Bei einem Aus­fall sind beson­de­re gesetz­li­che Vor­schrif­ten zu beach­ten, was zusätz­li­che Her­aus­for­de­run­gen mit sich bringt. Die Wär­me wird über ein Sys­tem aus Hori­zon­tal­lei­tun­gen, Steig­lei­tun­gen und Ver­bin­dungs­lei­tun­gen inner­halb der Woh­nun­gen ver­teilt. Die Warm­was­ser­ver­sor­gung erfolgt eben­falls über die Gasetagenheizungen.

Die Fas­sa­de des Gebäu­des besteht aus einem zwei­scha­li­gen Mau­er­werk mit einer Klin­ker- bzw. asbest­hal­ti­gen Faser­ze­ment­ver­klei­dung. Die­se Faser­ze­ment­plat­ten sind wit­te­rungs­be­stän­dig, aber ihre Sanie­rung ist auf­grund des Asbest­ge­halts auf­wen­dig und erfor­dert beson­de­re Vor­sichts­maß­nah­men. Die Fens­ter sind mit einer bau­jah­res­ty­pi­schen zwei­fa­chen Iso­lier­ver­gla­sung aus­ge­stat­tet, die im Ver­gleich zu moder­nen Stan­dards eine schwa­che Dämm­wir­kung auf­weist. Die Fens­ter­rah­men und Ter­ras­sen-/Bal­kon­tü­ren sind aus Kunst­stoff gefertigt.

Das Gebäu­de ist unter­kel­lert, wobei der Kel­ler unbe­heizt und unge­dämmt ist. Der Zugang erfolgt von außen. Das Dach ist ein bekies­tes Flach­dach, das bereits saniert wur­de, mit einer erneu­er­ten Atti­ka und einer Not­ent­wäs­se­rung. Die Lüf­tung des Gebäu­des erfolgt über Stoß- und Kipp­lüf­tung durch die Fens­ter, wobei die Bäder außen­sei­tig ange­ord­net sind. Die­se Lüf­tungs­me­tho­de ist ein­fach, kann jedoch zu Ener­gie­ver­lus­ten führen.

Die ener­ge­ti­sche Gesamt­be­wer­tung des Gebäu­des zeigt Ver­bes­se­rungs­po­ten­zi­al auf, das durch einen geziel­ten Sanie­rungs­fahr­plan erschlos­sen wer­den kann. Durch die Opti­mie­rung der Gebäu­de­hül­le und der Anlagen­tech­nik kön­nen erheb­li­che Ener­gie­ein­spa­run­gen erzielt wer­den. Zudem besteht die Mög­lich­keit, För­der­mit­tel für die Sanie­rung zu bean­tra­gen, was die finan­zi­el­le Belas­tung redu­ziert und die Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie unter­stützt. Die Umstel­lung auf ein effi­zi­en­te­res Heiz­sys­tem und die Ver­bes­se­rung der Däm­mung könn­ten nicht nur die Ener­gie­kos­ten sen­ken, son­dern auch den Wohn­kom­fort erheb­lich steigern.

Geplante Maßnahmen zur Energieeinsparung

Klimasplitgeräte und moderne Heiztechnik

Um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Hau­ses zu stei­gern, sieht das ers­te Maß­nah­men­pa­ket die Ergän­zung von Kli­ma­split­ge­rä­ten vor. Die­se Gerä­te, auch als Luft-Luft-Wär­me­pum­pen bekannt, die­nen als zusätz­li­che Heiz­quel­le und kön­nen auf dem Bal­kon instal­liert wer­den. Sie ergän­zen die bestehen­de Gas­hei­zung, die durch eine moder­ne Brenn­wert­ther­me ersetzt wird. Die­se Kom­bi­na­ti­on ermög­licht es, die Wär­me­pum­pe für die Grund­las­ten zu nut­zen, wäh­rend die Gas­hei­zung in Spit­zen­zei­ten ein­springt. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten für die­se Maß­nah­me belau­fen sich auf 180.000 Euro, wobei För­der­mit­tel in Höhe von 122.264 Euro von der KfW bereit­ge­stellt wer­den. Die­se För­de­rung umfasst min­des­tens 30 % der Kos­ten im Rah­men eines Hybrid­sys­tems, mit zusätz­li­chen Mit­teln für Selbst­nut­zer. Der idea­le Zeit­punkt für die Umset­zung ist bei einem Aus­fall der bestehen­den Gasetagenheizung.

Fenster- und Türentausch sowie Lüftungsanlagen

Die­ses Maß­nah­men­pa­ket umfasst den Aus­tausch der Fens­ter durch drei­fach ver­glas­te Model­le mit einem U‑Wert von 0,95 W/​m²K und optio­nal den Aus­tausch der Haus­tü­ren mit einem maxi­ma­len U‑Wert von 1,3 W/​m²K. Ergän­zend dazu kann eine dezen­tra­le Lüf­tungs­an­la­ge mit Wär­me­rück­ge­win­nung instal­liert wer­den. Die­se Maß­nah­men tra­gen erheb­lich zur Redu­zie­rung des Ener­gie­ver­brauchs bei. Die Gesamt­kos­ten für Fens­ter und Türen betra­gen 261.000 Euro, wobei 52.200 Euro durch die BAFA geför­dert wer­den. Die Lüf­tungs­an­la­ge kos­tet zusätz­lich 30.000 Euro und wird eben­falls mit 20 % durch die BAFA bezu­schusst. Die­se Maß­nah­men sind beson­ders sinn­voll, um den Wohn­kom­fort zu erhö­hen und die Ener­gie­kos­ten zu senken.

Kellerdeckendämmung

Die Däm­mung der Kel­ler­de­cke ist eine effek­ti­ve Maß­nah­me zur Redu­zie­rung von Wär­me­ver­lus­ten. Vor­ge­se­hen ist eine 12 cm dicke Flä­chen­däm­mung mit einem Wär­me­durch­gangs­ko­ef­fi­zi­en­ten (U‑Wert) von maxi­mal 0,25 W/​m²K. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten hier­für betra­gen 35.280 Euro, von denen 7.056 Euro durch die BAFA geför­dert wer­den. Die­se Maß­nah­me kann fle­xi­bel umge­setzt wer­den, ins­be­son­de­re wenn eine Zer­ti­fi­zie­rung als Effi­zi­enz­haus ange­strebt wird oder eine Sen­kung der Heiz­last gewünscht ist.

Wärmedämmverbundsystem

Ein wei­te­rer bedeu­ten­der Schritt zur Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz ist die Anbrin­gung eines Wär­me­dämm­ver­bund­sys­tems (WDVS) mit einer 18 cm dicken Däm­mung. Die­se Maß­nah­me, die mit 603.750 Euro ver­an­schlagt ist, wird mit 120.250 Euro durch die BAFA geför­dert. Bei der Umset­zung ist der zusätz­li­che Auf­wand für die Ent­sor­gung asbest­hal­ti­ger Faser­ze­ment­plat­ten zu berück­sich­ti­gen. Die­se Maß­nah­me soll­te lang­fris­tig geplant wer­den, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des nach­hal­tig zu steigern.

Flachdachdämmung und Photovoltaik

Das letz­te Maß­nah­men­pa­ket sieht die regel­mä­ßi­ge Über­prü­fung und gege­be­nen­falls die Däm­mung des Flach­dachs vor. Eine Dämm­schicht von 24 cm mit einem U‑Wert von maxi­mal 0,14 W/​m²K ist vor­ge­se­hen, um die Wär­me­ver­lus­te zu mini­mie­ren. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten belau­fen sich auf 367.460 Euro, wobei 70.560 Euro durch die BAFA geför­dert wer­den. Optio­nal kann eine Pho­to­vol­ta­ik­an­la­ge instal­liert wer­den, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz wei­ter zu stei­gern. Die­se Maß­nah­me ist beson­ders bei grö­ße­ren Instand­hal­tungs­ar­bei­ten sinn­voll und bie­tet die Mög­lich­keit, von wirt­schaft­lich attrak­ti­ven Ver­sor­gungs­mo­del­len zu profitieren.

Die­se Maß­nah­men­pa­ke­te bie­ten eine detail­lier­te Anlei­tung zur ener­ge­ti­schen Sanie­rung des Hau­ses und zei­gen auf, wie durch geziel­te Inves­ti­tio­nen nicht nur der Ener­gie­ver­brauch gesenkt, son­dern auch die Immo­bi­lie im Wert gestei­gert wer­den kann. Die Nut­zung von För­der­mit­teln redu­ziert die finan­zi­el­len Auf­wen­dun­gen erheb­lich und macht die Umset­zung der Maß­nah­men beson­ders attraktiv.

Ein Blick in die Zukunft: Der angestrebte Zielzustand

Nach der Umset­zung des Sanie­rungs­fahr­plans wird das Gebäu­de die Stan­dards eines KfW-Effi­zi­enz­hau­ses errei­chen, ver­gleich­bar mit einem Neu­bau aus dem Jahr 2020. Dies bedeu­tet, dass die Immo­bi­lie nicht nur ener­ge­tisch auf dem neu­es­ten Stand ist, son­dern auch erheb­lich an Wert gewinnt. Die Eigen­tü­mer pro­fi­tie­ren von einer deut­li­chen Redu­zie­rung des Ener­gie­ver­brauchs, was zu erheb­li­chen Ein­spa­run­gen bei den Heiz­kos­ten führt. Die­se Ein­spa­run­gen begin­nen bereits mit den ers­ten Sanie­rungs­maß­nah­men und stei­gern sich mit jedem wei­te­ren Schritt des Maßnahmenpakets.

Durch umfas­sen­de Dämm­maß­nah­men wird die Heiz­last des Gebäu­des gesenkt, was zu einer effi­zi­en­te­ren Arbeits­wei­se der moder­nen Hei­zungs­an­la­gen führt. Dies trägt nicht nur zur Sen­kung der Betriebs­kos­ten bei, son­dern auch zur lang­fris­ti­gen Wert­erhal­tung und höhe­ren Ver­miet­bar­keit der Immo­bi­lie. Der jähr­li­che CO2-Aus­stoß wird deut­lich redu­ziert, was nicht nur den öko­lo­gi­schen Fuß­ab­druck des Gebäu­des ver­rin­gert, son­dern auch einen wert­vol­len Bei­trag zum Kli­ma­schutz leis­tet. In Kom­bi­na­ti­on mit der Nut­zung grü­ner Ener­gie­quel­len oder der Instal­la­ti­on einer Pho­to­vol­ta­ik­an­la­ge, die ab 2026 bei Dach­sa­nie­run­gen ver­pflich­tend ist, wird der CO2-Fuß­ab­druck wei­ter minimiert.

Neben den finan­zi­el­len Vor­tei­len bringt die ener­ge­ti­sche Sanie­rung auch eine Viel­zahl von ande­ren Ver­bes­se­run­gen mit sich. Der som­mer­li­che Wär­me­schutz wird opti­miert, was die Über­hit­zung der Innen­räu­me in den hei­ßen Mona­ten ver­hin­dert. Gleich­zei­tig wird der Schall­schutz ver­bes­sert, sodass Lärm und Geräu­sche aus der Umge­bung deut­lich redu­ziert wer­den. Dies sorgt für ein ange­neh­me­res Wohn­kli­ma und erhöht die Lebens­qua­li­tät der Bewohner.

Die Sanie­rung trägt zudem zur Wohn­ge­sund­heit bei, indem sie die Innen­räu­me frei von Feuch­tig­keit, Schim­mel und ande­ren gesund­heits­schäd­li­chen Ein­flüs­sen hält. Dies stei­gert die Behag­lich­keit und das Wohl­be­fin­den der Bewoh­ner erheb­lich. Der Markt­wert der Immo­bi­lie wird durch die ener­ge­ti­schen Ver­bes­se­run­gen und das moder­ne Erschei­nungs­bild gestei­gert, was sich posi­tiv auf den Wie­der­ver­kaufs­wert auswirkt.

Zusätz­lich bie­tet die Sanie­rung die Mög­lich­keit, Ein­bruch­schutz­vor­rich­tun­gen im Erd­ge­schoss zu instal­lie­ren, was die Sicher­heit der Bewoh­ner erhöht. Die archi­tek­to­ni­sche Qua­li­tät des Gebäu­des wird durch attrak­ti­ve Gestal­tungs­mög­lich­kei­ten der äuße­ren Erschei­nung ver­bes­sert, was dem Gebäu­de ein moder­nes und anspre­chen­des Aus­se­hen verleiht.

Fazit: Eine Investition in die Zukunft

Der Sanie­rungs­fahr­plan für das Wohn­ge­bäu­de in Güters­loh bie­tet eine umfas­sen­de Stra­te­gie zur Stei­ge­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz und zur Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie. Durch die geplan­ten Maß­nah­men wird das Gebäu­de nicht nur den aktu­el­len ener­ge­ti­schen Stan­dards ent­spre­chen, son­dern auch in punc­to Wohn­kom­fort und Sicher­heit erheb­li­che Fort­schrit­te machen. Die Kom­bi­na­ti­on aus Kli­ma­split­ge­rä­ten, Dämm­maß­nah­men und moder­ner Heiz­tech­nik wird den Ener­gie­ver­brauch signi­fi­kant sen­ken und den CO2-Aus­stoß deut­lich redu­zie­ren. Dies ist nicht nur ein Gewinn für die Eigen­tü­mer, die von nied­ri­ge­ren Ener­gie­kos­ten und einem höhe­ren Immo­bi­li­en­wert pro­fi­tie­ren, son­dern auch ein wert­vol­ler Bei­trag zum Kli­ma­schutz. Die Inves­ti­ti­on in die Sanie­rung ist somit eine loh­nen­de Ent­schei­dung, die sowohl kurz­fris­ti­ge als auch lang­fris­ti­ge Vor­tei­le bie­tet und das Gebäu­de fit für die Zukunft macht.