Energetische Sanierung eines Wohngebäudes in Münster: Ein Sanierungsfahrplan

Einleitung: Ein Weg zu mehr Wohnkomfort und Energieeffizienz

Im Rah­men unse­rer Fall­stu­die prä­sen­tie­ren wir den Sanie­rungs­fahr­plan für ein Wohn­ge­bäu­de in Müns­ter. Die­ses Pro­jekt zeigt ein­drucks­voll, wie durch geziel­te Maß­nah­men der Wohn­kom­fort gestei­gert, der Immo­bi­li­en­wert gesi­chert und die Wär­me­ver­lus­te signi­fi­kant redu­ziert wer­den kön­nen. Der Sanie­rungs­fahr­plan bie­tet eine detail­lier­te Ana­ly­se der poten­zi­el­len Ein­spa­run­gen bei Treib­haus­gas­emis­sio­nen und Ener­gie­kos­ten, ein­schließ­lich einer Über­sicht über die anfal­len­den Kos­ten und ver­füg­ba­ren För­der­mit­tel. Dabei wer­den die Anfor­de­run­gen des Gebäu­de­en­er­gie­ge­set­zes (GEG) 2024 berücksichtigt.

Das Gebäu­de weist auf­grund sei­ner kom­ple­xen Archi­tek­tur und Dach­kon­struk­ti­on einen erhöh­ten Instand­hal­tungs­be­darf auf. Eine umfas­sen­de Sanie­rung wird emp­foh­len, um den stei­gen­den Ener­gie­kos­ten ent­ge­gen­zu­wir­ken. Die Ener­gie­bi­lan­zie­rung hat hohe Wär­me­ver­lus­te, ins­be­son­de­re bei den Fens­tern und der Lüf­tung, auf­ge­zeigt. Es ist wich­tig, die Aus­wir­kun­gen auf die Luft­dicht­heit und den Tau­was­ser­nie­der­schlag zu berück­sich­ti­gen. Endo­sko­pi­sche Unter­su­chun­gen haben zudem gezeigt, dass eine Däm­mung der Wän­de fehlt oder die Gebäu­de­hül­le nicht voll­stän­dig schützt. Eine ganz­heit­li­che Betrach­tung von Dach und Fas­sa­de ist bei der Sanie­rung uner­läss­lich. Vor­ab kön­nen klei­ne­re Maß­nah­men wie die Däm­mung der Kel­ler­de­cke oder der obers­ten Geschoss­de­cke sowie der hydrau­li­sche Abgleich durch­ge­führt werden.

Die­se Fall­stu­die zeigt, wie durch einen sorg­fäl­tig geplan­ten Sanie­rungs­fahr­plan nicht nur die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des ver­bes­sert, son­dern auch des­sen lang­fris­ti­ger Wert gestei­gert wer­den kann. Für wei­ter­füh­ren­de Fra­gen ste­hen wir ger­ne in einem per­sön­li­chen Gespräch zur Verfügung.

Ist-Zustand: Herausforderungen und Potenziale für Verbesserungen

Der Ist-Zustand des Gebäu­des vor der Sanie­rung zeigt deut­lich, wel­che Her­aus­for­de­run­gen und Poten­zia­le für Ver­bes­se­run­gen bestehen.

Warm­was­ser, Hei­zung und Wärmeverteilung

Das bestehen­de Sys­tem für Warm­was­ser und Hei­zung ist ver­al­tet und inef­fi­zi­ent, was zu unnö­tig hohen Ener­gie­kos­ten führt. Die Wär­me­ver­tei­lung im Gebäu­de, ein­schließ­lich der Spei­che­rung und Über­ga­be, ist eben­falls nicht opti­mal, was den Ener­gie­ver­brauch wei­ter in die Höhe treibt. Eine Moder­ni­sie­rung die­ser Sys­te­me ver­spricht erheb­li­che Ener­gie­ein­spa­run­gen und damit auch finan­zi­el­le Vorteile.

Gebäu­de­da­ten und bau­li­che Ausgangsbedingungen

1. Auf­wen­di­ge Archi­tek­tur
Die kom­ple­xe Form­ge­bung des Gebäu­des sorgt für eine ver­grö­ßer­te Hüll­flä­che. Dies bedeu­tet, dass bei einer Sanie­rung ein erhöh­ter Auf­wand erfor­der­lich ist, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz zu stei­gern. Den­noch bie­tet dies auch die Mög­lich­keit, durch geziel­te Maß­nah­men den Ener­gie­ver­brauch signi­fi­kant zu senken.

2. Alte Türen & Fens­ter
Die vor­han­de­nen Stahl­tü­ren und Kunst­stoff­fens­ter mit 2‑fach Iso­lier­ver­gla­sung sind Haupt­ver­ur­sa­cher von Wär­me­ver­lus­ten. Der Aus­tausch gegen moder­ne, ener­gie­ef­fi­zi­en­te Fens­ter und Türen kann die Ener­gie­bi­lanz des Hau­ses erheb­lich ver­bes­sern und gleich­zei­tig den Wohn­kom­fort steigern.

3. Anfäl­li­ge Dach­kon­struk­ti­on
Die Dach­kon­struk­ti­on weist stel­len­wei­se Anfäl­lig­kei­ten für Feuch­te­schä­den auf. Eine Sanie­rung des Daches kann nicht nur die­se Pro­ble­me behe­ben, son­dern auch die Mög­lich­keit bie­ten, durch zusätz­li­che Däm­mung die Ener­gie­ef­fi­zi­enz zu erhöhen.

4. Unge­dämm­te Kel­ler­de­cke
Der Bereich ober­halb der Lei­tun­gen unter der Stahl­be­ton­de­cke bie­tet Platz für zusätz­li­che Däm­mung. Eine Däm­mung der Kel­ler­de­cke könn­te die Wär­me­ver­lus­te wei­ter redu­zie­ren und somit zu einer Sen­kung der Heiz­kos­ten beitragen.

Die­se Aus­gangs­si­tua­ti­on ver­deut­licht, dass ein durch­dach­ter Sanie­rungs­fahr­plan nicht nur die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des erheb­lich stei­gern kann, son­dern auch die Mög­lich­keit bie­tet, von För­der­mit­teln zu pro­fi­tie­ren und den Wert der Immo­bi­lie nach­hal­tig zu erhö­hen. Die Umset­zung sol­cher Maß­nah­men ist ein ent­schei­den­der Schritt, um lang­fris­tig Ener­gie­kos­ten zu sen­ken und den öko­lo­gi­schen Fuß­ab­druck des Gebäu­des zu reduzieren.

Maßnahmen: Ein umfassender Plan zur energetischen Optimierung

Maßnahmenpaket 1: Optimierung der Innenräume und Kellerdämmung

Das ers­te Maß­nah­men­pa­ket kon­zen­triert sich auf die ener­ge­ti­sche Ver­bes­se­rung der Innen­räu­me sowie die Däm­mung der Kel­ler­de­cke. Hier­bei wer­den die Innen­wän­de, ins­be­son­de­re die an das Trep­pen­haus angren­zen­den, optio­nal gedämmt. Die­se Maß­nah­me, die durch das BAFA mit 20 % geför­dert wird, sorgt für eine spür­ba­re Ver­bes­se­rung der Wär­me­ver­hält­nis­se im Trep­pen­haus. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten belau­fen sich auf 14.800 €, wobei kei­ne Sowie­sokos­ten anfal­len. Die För­de­rung beträgt 2.960 €. Die Däm­mung der Kel­ler­de­cke erfolgt durch eine Flä­chen­däm­mung von 10–12 cm unter­halb der Decke, eben­falls mit 20 % vom BAFA bezu­schusst und zusätz­lich von der Stadt Müns­ter mit 10 €/​m² geför­dert. Die­se Maß­nah­me ist beson­ders effi­zi­ent, da sie kei­ne aku­ten Schä­den auf­weist und ver­gleichs­wei­se gerin­ge Kos­ten ver­ur­sacht. Die Umset­zung kann fle­xi­bel geplant werden.

Maßnahmenpaket 2: Effiziente Dämmung der Geschossdecke

In die­sem Paket steht die Däm­mung der obers­ten Geschoss­de­cke im Vor­der­grund. Eine Flä­chen­däm­mung von min­des­tens 18 cm WLG 035 wird auf dem Est­rich ver­legt, was eine kos­ten­güns­ti­ge Alter­na­ti­ve zur Steil­dach­däm­mung dar­stellt. Die BAFA för­dert die­se Maß­nah­me mit 20 %, was die Inves­ti­ti­ons­kos­ten von 8.880 € um 1.776 € redu­ziert. Die­se Maß­nah­me kann fle­xi­bel umge­setzt wer­den, je nach Bedarf und Planungsstand.

Maßnahmenpaket 3: Umfassende Erneuerung von Fassade und Dach

Die­ses umfang­rei­che Maß­nah­men­pa­ket beinhal­tet die Erneue­rung der Fas­sa­de, die Sanie­rung des Steil­dachs und den Aus­tausch der Dach­flä­chen­fens­ter. Die Fas­sa­de wird durch ein Wär­me­dämm­ver­bund­sys­tem (WDVS) mit 18 cm Däm­mung erneu­ert, was durch die BAFA mit 20 % und zusätz­lich von der Stadt Müns­ter mit 30 €/​m² geför­dert wird. Die Kos­ten belau­fen sich auf 186.276 €, wobei 182.220 € als Sowie­sokos­ten ange­setzt sind. Die Steil­dach­sa­nie­rung wird mit einem maxi­ma­len U‑Wert von 0,14 W/​m²K durch­ge­führt, eben­falls mit 20 % För­de­rung. Die Dach­flä­chen­fens­ter wer­den erneu­ert, um den U‑Wert auf maxi­mal 1,0 W/​m²K zu ver­bes­sern, was eben­falls för­der­fä­hig ist. Die Nach­däm­mung des Über­baus run­det die­ses Maß­nah­men­pa­ket ab. Die För­de­rung für das gesam­te Paket beträgt 33.744 €. Die zeit­li­che Umset­zung soll­te nach Feuch­te­mes­sun­gen und in Kom­bi­na­ti­on mit der Fas­sa­den­sa­nie­rung erfolgen.

Maßnahmenpaket 4: Modernisierung von Flachdach und Fenstern

Die­ses Paket umfasst die Nach­däm­mung des Flach­dachs und der Log­gia mit einer Däm­mung von 24 cm, was einen maxi­ma­len U‑Wert von 0,14 W/​m²K ermög­licht. Die BAFA för­dert die­se Maß­nah­me mit 20 %. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten belau­fen sich auf 60.500 €, mit Sowie­sokos­ten von 54.000 €. Der Fens­ter­tausch auf drei­fach ver­glas­te Fens­ter mit einem U‑Wert von 0,95 W/​m²K wird eben­falls geför­dert. Zusätz­lich wird eine dezen­tra­le Lüf­tungs­an­la­ge mit Wär­me­rück­ge­win­nung emp­foh­len, die vom Land NRW mit 1.000 € pro Wohn­ein­heit geför­dert wird. Die För­de­rung für die­ses Paket beträgt 12.100 €. Die Umset­zung soll­te mit oder nach der Fas­sa­den­sa­nie­rung erfolgen.

Maßnahmenpaket 5: Effiziente Heizungsoptimierung

Das letz­te Maß­nah­men­pa­ket fokus­siert sich auf die Erneue­rung der Über­ga­be­sta­ti­on und die Opti­mie­rung der Hei­zungs­an­la­ge. Die bestehen­de Fern­wär­me­hei­zung wird erneu­ert, was durch die BAFA geför­dert wird, sofern eine Ver­bes­se­rung erreicht wird. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten betra­gen 29.000 €, mit Sowie­sokos­ten von 18.227 €. Die För­de­rung beläuft sich auf 8.700 €. Die­se Maß­nah­me soll­te idea­ler­wei­se kurz vor einem mög­li­chen Aus­fall der bestehen­den Anla­ge umge­setzt wer­den, um den Instand­hal­tungs- und War­tungs­auf­wand gering zu halten.

Die­se detail­lier­ten Maß­nah­men­pa­ke­te bie­ten einen umfas­sen­den Sanie­rungs­fahr­plan, der nicht nur die Ener­gie­ef­fi­zi­enz erheb­lich stei­gert, son­dern auch durch attrak­ti­ve För­der­mit­tel und lang­fris­ti­ge Ein­spa­run­gen die finan­zi­el­le Belas­tung redu­ziert und den Wert der Immo­bi­lie nach­hal­tig steigert.

Zielzustand: Ein energieeffizientes und komfortables Wohngebäude

Der Sanie­rungs­fahr­plan für das Gebäu­de zielt dar­auf ab, eine umfas­sen­de ener­ge­ti­sche Sanie­rung durch­zu­füh­ren, die nicht nur den Ener­gie­ver­brauch erheb­lich senkt, son­dern auch zahl­rei­che wei­te­re Vor­tei­le bie­tet. Nach der Sanie­rung wird das Gebäu­de deut­lich ener­gie­ef­fi­zi­en­ter sein, was zu einer spür­ba­ren Redu­zie­rung der Heiz­kos­ten führt. Dies wird durch die ver­bes­ser­te Däm­mung und den Ein­satz moder­ner Fens­ter und Türen erreicht, die Wär­me­ver­lus­te mini­mie­ren. Die alten Stahl­tü­ren und Kunst­stoff­fens­ter mit zwei­fa­cher Iso­lier­ver­gla­sung wer­den durch hoch­mo­der­ne, ener­gie­ef­fi­zi­en­te Alter­na­ti­ven ersetzt, die den Wär­me­ver­lust dras­tisch reduzieren.

Ein wei­te­rer Vor­teil der Sanie­rung ist der ver­bes­ser­te som­mer­li­che Hit­ze­schutz. Durch die neu­en Dämm­maß­nah­men wird das Gebäu­de im Som­mer vor Über­hit­zung geschützt, was den Wohn­kom­fort erheb­lich stei­gert. Gleich­zei­tig wird der Schall­schutz ver­bes­sert. Die neu­en bau­li­chen Maß­nah­men sor­gen dafür, dass weni­ger Lärm von außen ein­dringt und auch bei Stark­re­gen der Lärm vom Dach­bo­den redu­ziert wird. Dies trägt zu einer ruhi­ge­ren und ange­neh­me­ren Wohnat­mo­sphä­re bei.

Die Sanie­rung wird auch die Wohn­ge­sund­heit im Gebäu­de ver­bes­sern. Durch die Besei­ti­gung von Feuch­tig­keits­pro­ble­men und die Ver­mei­dung von Schim­mel­bil­dung wird ein gesün­de­res Raum­kli­ma geschaf­fen. Dies erhöht die Behag­lich­keit und das Wohl­be­fin­den der Bewoh­ner erheblich.

Ein wei­te­rer wesent­li­cher Vor­teil ist die Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie. Durch die ener­ge­ti­sche Sanie­rung und das moder­ni­sier­te Erschei­nungs­bild wird der Immo­bi­li­en­wert gestei­gert. Dies ist nicht nur aus finan­zi­el­ler Sicht von Vor­teil, son­dern macht das Gebäu­de auch attrak­ti­ver für poten­zi­el­le Käu­fer oder Mieter.

Zudem bie­tet die Sanie­rung die Mög­lich­keit, die Sicher­heit des Gebäu­des zu erhö­hen. Im Erd­ge­schoss kön­nen Ein­bruch­schutz­vor­rich­tun­gen inte­griert wer­den, die das Sicher­heits­ge­fühl der Bewoh­ner stärken.

Abschlie­ßend bie­tet die Sanie­rung auch archi­tek­to­ni­sche Vor­tei­le. Die attrak­ti­ven Gestal­tungs­mög­lich­kei­ten, die sich durch die Sanie­rungs­maß­nah­men erge­ben, tra­gen zu einer anspre­chen­den archi­tek­to­ni­schen Qua­li­tät bei. Ins­ge­samt wird das Gebäu­de nicht nur ener­gie­ef­fi­zi­en­ter und kos­ten­güns­ti­ger im Unter­halt, son­dern auch siche­rer, kom­for­ta­bler und wert­vol­ler. Die Inan­spruch­nah­me von För­der­mit­teln kann die finan­zi­el­le Belas­tung der Sanie­rung zusätz­lich redu­zie­ren, was die Inves­ti­ti­on noch attrak­ti­ver macht.

Fazit: Auf dem Weg zu einem nachhaltig verbesserten Wohngebäude

Der Sanie­rungs­fahr­plan für das Wohn­ge­bäu­de in Müns­ter ver­deut­licht ein­drucks­voll, wie durch geziel­te Maß­nah­men die Ener­gie­ef­fi­zi­enz erheb­lich gestei­gert und der Wohn­kom­fort ver­bes­sert wer­den kann. Die detail­lier­te Ana­ly­se des Ist-Zustands hat die Schwach­stel­len des Gebäu­des auf­ge­zeigt, wäh­rend die vor­ge­schla­ge­nen Maß­nah­men­pa­ke­te einen kla­ren Weg zur Opti­mie­rung bie­ten. Der Ziel­zu­stand ver­spricht nicht nur eine signi­fi­kan­te Redu­zie­rung der Ener­gie­kos­ten, son­dern auch eine Ver­bes­se­rung der Lebens­qua­li­tät der Bewoh­ner durch erhöh­ten Kom­fort, ver­bes­ser­ten Schall­schutz und ein gesün­de­res Raumklima.

Die geplan­ten Maß­nah­men bie­ten zudem eine attrak­ti­ve Mög­lich­keit, den Wert der Immo­bi­lie nach­hal­tig zu stei­gern und von ver­schie­de­nen För­der­mit­teln zu pro­fi­tie­ren. Obwohl die Sanie­rung noch nicht durch­ge­führt wur­de, zeigt der Fahr­plan bereits jetzt, dass die Inves­ti­ti­on in die ener­ge­ti­sche Sanie­rung nicht nur öko­lo­gisch sinn­voll, son­dern auch wirt­schaft­lich vor­teil­haft ist. Der Sanie­rungs­fahr­plan ist somit ein ent­schei­den­der Schritt in Rich­tung eines zukunfts­fä­hi­gen und nach­hal­ti­gen Wohngebäudes.