Energetische Sanierung eines Mehrfamilienhauses in Münster: Ein umfassender Sanierungsfahrplan

Einleitung: Der Weg zur nachhaltigen Gebäudesanierung

Ein indi­vi­du­el­ler Sanie­rungs­fahr­plan bie­tet eine wert­vol­le Ent­schei­dungs­hil­fe für die ener­ge­ti­sche Sanie­rung von Wohn­ge­bäu­den. Unser Kon­zept zeigt auf, wie durch geziel­te Maß­nah­men die Ener­gie­ef­fi­zi­enz eines Gebäu­des gestei­gert, der Wohn­kom­fort erhöht, der Wert der Immo­bi­lie gesi­chert und Wär­me­ver­lus­te redu­ziert wer­den kön­nen. Anhand kon­kre­ter Zah­len wird ver­deut­licht, wie Treib­haus­gas­emis­sio­nen, ins­be­son­de­re CO2, redu­ziert, Heiz- und Warm­was­ser­kos­ten gesenkt und von För­der­mit­teln pro­fi­tiert wer­den kann. Die Sanie­rungs­kos­ten wer­den trans­pa­rent auf­ge­schlüs­selt, um eine kla­re Über­sicht zu bieten.

Beson­ders inter­es­sant ist die Mög­lich­keit, die Heiz- und Warm­was­ser­kos­ten erheb­lich zu sen­ken. Gleich­zei­tig leis­tet man einen wich­ti­gen Bei­trag zur Errei­chung der glo­ba­len Kli­ma­zie­le, da der Gebäu­de­sek­tor für über 30 % der CO2-Emis­sio­nen ver­ant­wort­lich ist.

Unser Sanie­rungs­kon­zept ist auf lang­fris­ti­ge Effi­zi­enz aus­ge­legt, mit dem Ziel, min­des­tens den Effi­zi­enz­haus-Stan­dard zu errei­chen. Es wer­den fünf Maß­nah­me­pa­ke­te vor­ge­stellt, die aus tech­ni­schen Grün­den und zur Maxi­mie­rung der Ener­gie­kos­ten­ein­spa­run­gen in einer bestimm­ten Rei­hen­fol­ge umge­setzt wer­den soll­ten. Die Maß­nah­men sind so kon­zi­piert, dass wie­der­hol­te Nach­bes­se­run­gen ver­mie­den wer­den. Den­noch sind Alter­na­tiv­lö­sun­gen und eine abwei­chen­de Rei­hen­fol­ge mög­lich, um indi­vi­du­el­le Bedürf­nis­se zu berücksichtigen.

Für detail­lier­te Infor­ma­tio­nen zur Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie, zur Ent­wick­lung der Bau- und Ener­gie­kos­ten sowie zum Nach­ver­dich­tungs­po­ten­zi­al ste­hen wir ger­ne in einem per­sön­li­chen Gespräch zur Verfügung.

Ist-Zustand: Analyse der energetischen Schwachstellen

Das unter­such­te Gebäu­de, ein frei­ste­hen­des Wohn­ge­bäu­de der Gebäu­de­klas­se 5 mit ins­ge­samt 79 Wohn­ein­hei­ten, wur­de 1968 errich­tet und weist typi­sche Merk­ma­le sei­ner Bau­zeit auf. Es han­delt sich um ein recht­ecki­ges Gebäu­de mit einem Flach­dach, das als Kalt­dach kon­stru­iert ist. Die­se Bau­wei­se, mit einer hin­ter­lüf­te­ten Dach­kon­struk­ti­on und mini­ma­ler Däm­mung, führt zu erheb­li­chen Energieverlusten.

Die Fas­sa­de des Gebäu­des besteht haupt­säch­lich aus Klin­ker, jedoch sind Ris­se im Mau­er­werk und teil­wei­se offe­ne Fugen sicht­bar, die Feuch­tig­keits­ein­tritt begüns­ti­gen. Dies könn­te lang­fris­tig zu struk­tu­rel­len Schä­den füh­ren und erfor­dert drin­gend Maß­nah­men zur Instand­set­zung. Eine gro­ße Log­gia, die das Gebäu­de ziert, stellt durch die her­aus­ra­gen­den Decken­plat­ten eine erheb­li­che Wär­me­brü­cke dar, was zu zusätz­li­chen Wär­me­ver­lus­ten führt.

Die Fens­ter sind zwei­fach ver­glas­te Kunst­stoff­fens­ter, die über ver­schie­de­ne Bau­jah­re hin­weg ein­ge­baut wur­den. Die Ein­gangs­tü­ren sind in die Fens­ter­bän­der der Trep­pen­häu­ser inte­griert und ent­spre­chen dem bau­jah­res­ty­pi­schen Stan­dard. Die Ter­ras­sen- und Bal­kon­tü­ren sind eben­falls Teil die­ser Fensterkonstruktion.

Im Inne­ren wird das Gebäu­de über eine zen­tra­le Gas­hei­zungs­an­la­ge beheizt, die 2010 instal­liert wur­de. Die­se Anla­ge ver­sorgt ins­ge­samt vier Wohn­ge­bäu­de und befin­det sich in einem sepa­ra­ten Heiz­raum. Von dort aus ver­tei­len gedämm­te Lei­tun­gen die Wär­me in das Kel­ler­ge­schoss des Wohn­ge­bäu­des, von wo aus sie über meh­re­re Steig­lei­tun­gen in die ein­zel­nen Eta­gen gelangt. Die Heiz­kör­per sind über­wie­gend an den Außen­wän­den ange­bracht und wur­den je nach Eigen­tü­mer erneu­ert. Die Wär­me­ver­tei­lung erfolgt über ein Zwei­rohr­sys­tem mit Ver­tei­ler­pum­pe, und die Steue­rung der Hei­zung erfolgt zen­tral, ange­passt an die Außen­tem­pe­ra­tur, mit einer Nacht­ab­sen­kung. Die Warm­was­ser­ver­sor­gung ist eben­falls zen­tral orga­ni­siert, mit vier gro­ßen Trink­warm­was­ser­spei­chern, die der­zeit erneu­ert werden.

Die Lüf­tung des Gebäu­des erfolgt manu­ell über Stoß- und Kipp­lüf­tung der Fens­ter sowie über Schacht­lüf­tun­gen in den Bädern. Die­se manu­el­le Lüf­tung ist nicht nur inef­fi­zi­ent, son­dern kann auch zu Ener­gie­ver­lus­ten führen.

Die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft ist an wirt­schaft­li­chen Sanie­rungs­po­ten­zia­len inter­es­siert, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des zu stei­gern und von mög­li­chen För­der­mit­teln zu pro­fi­tie­ren. Ein Sanie­rungs­fahr­plan könn­te hier nicht nur hel­fen, die Ener­gie­kos­ten zu sen­ken, son­dern auch den Wert der Immo­bi­lie durch geziel­te Maß­nah­men zur Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz erheb­lich steigern.

Maßnahmen: Schrittweise Verbesserung der Energieeffizienz

Maßnahmenpaket 1: Energieeffiziente Fassade, Fenster und Luftdichtheit (2025)

Das ers­te Maß­nah­men­pa­ket kon­zen­triert sich auf die Ver­bes­se­rung der Gebäu­de­hül­le, um eine signi­fi­kan­te Redu­zie­rung des Ener­gie­ver­brauchs zu erzie­len. Die Maß­nah­men umfas­sen die Sanie­rung der Fas­sa­de, den Aus­tausch der Fens­ter und die Erhö­hung der Luftdichtheit.

Fas­sa­de: Die bestehen­de Fas­sa­den­kon­struk­ti­on wird zurück­ge­baut und durch eine neue, ener­gie­ef­fi­zi­en­te Fas­sa­de ersetzt. Die­se wird mit einer 16 cm dicken Dämm­ebe­ne (Wär­me­leit­grup­pe 035) aus­ge­stat­tet, die außen­sei­tig voll­flä­chig ver­legt wird. Die­se Maß­nah­me trägt maß­geb­lich zur Sen­kung der Heiz­kos­ten bei und sorgt für ein aus­ge­gli­che­nes Raum­kli­ma. Die Kos­ten für die Fas­sa­den­sa­nie­rung belau­fen sich auf 771.200 €, wobei ein 20%iger Zuschuss durch das Bun­des­amt für Wirt­schaft und Aus­fuhr­kon­trol­le (BAFA) in Höhe von 154.240 € ver­füg­bar ist.

Fens­ter: Alte Fens­ter wer­den durch neue Fens­ter mit einem U‑Wert von 0,95 W/​m²K und drei­fa­cher Ver­gla­sung ersetzt. Die­se moder­nen Fens­ter ver­hin­dern Zug­luft und tra­gen zur Ener­gie­ein­spa­rung bei. Die Gesamt­kos­ten betra­gen 791.000 €, wobei 400.000 € als Sowie­so-Kos­ten berück­sich­tigt wer­den. Auch hier wird ein 20%iger Zuschuss durch die BAFA gewährt, was eine För­de­rung von 158.200 € bedeutet.

Luft­dicht­heit: Die Maß­nah­me zur Erhö­hung der Luft­dicht­heit zielt dar­auf ab, Lüf­tungs­wär­me­ver­lus­te zu mini­mie­ren. Die Kos­ten für die­se Maß­nah­me betra­gen 2.000 €, jedoch sind kei­ne spe­zi­fi­schen För­der­mit­tel angegeben.

Die­ses Maß­nah­men­pa­ket wird im Jahr 2025 umge­setzt und ist ent­schei­dend für die lang­fris­ti­ge Ener­gie­ef­fi­zi­enz und den Wohn­kom­fort des Gebäudes.

Maßnahmenpaket 2: Sanierung des Hauptdachs und Dachflächenfenster (2030)

Im Jahr 2030 wird das Haupt­dach des Gebäu­des erneu­ert, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz wei­ter zu steigern.

Haupt­dach: Das Dach wird mit einer neu­en Dämm­stär­ke von 22 cm (Wär­me­leit­grup­pe 035) durch Ein­blas­däm­mung ver­se­hen. Die­se Maß­nah­me eli­mi­niert Fuß­käl­te im Erd­ge­schoss und ver­bes­sert den Wär­me­schutz. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten belau­fen sich auf 42.480 €, mit einer För­de­rung von 8.496 € durch die BAFA.

Dach­flä­chen­fens­ter: Die Instal­la­ti­on neu­er Licht­kup­peln mit einem U‑Wert von 1,50 W/​m²K redu­ziert Wär­me­ver­lus­te. Die Kos­ten betra­gen 4.800 €, wobei eben­falls ein 20%iger Zuschuss von 960 € durch die BAFA zur Ver­fü­gung steht.

Die­ses Maß­nah­men­pa­ket ist ein wich­ti­ger Schritt zur wei­te­ren Redu­zie­rung des Ener­gie­ver­brauchs und zur Ver­bes­se­rung des Wohnkomforts.

Maßnahmenpaket 3: Dämmung von Boden und Kellerdecke (2030)

Eben­falls im Jahr 2030 wird die Däm­mung der Kel­ler­de­cke vorgenommen.

Boden/​Kellerdecke: Die Kel­ler­de­cke wird mit einer 10 cm dicken Flä­chen­däm­mung (Wär­me­leit­grup­pe 032) gedämmt, um Wär­me­ver­lus­te zu mini­mie­ren. Die­se Maß­nah­me kos­tet 14.160 €, mit einer För­de­rung von 2.832 € durch die BAFA.

Die­se Maß­nah­me trägt zur Sen­kung der Ener­gie­kos­ten bei und ver­bes­sert das Raum­kli­ma im Erdgeschoss.

Maßnahmenpaket 4: Erneuerung der Wohnungseingangstüren und Lüftungssystem (2035)

Im Jahr 2035 liegt der Fokus auf der Ver­bes­se­rung der Woh­nungs­ein­gangs­tü­ren und der Instal­la­ti­on eines moder­nen Lüftungssystems.

Woh­nungs­ein­gangs­tü­ren: Neue Türen mit einem U‑Wert von 1,30 W/​m²K oder die Ver­bes­se­rung der Dich­tungs­ebe­ne redu­zie­ren Wär­me­ver­lus­te über das unbe­heiz­te Trep­pen­haus. Die Kos­ten betra­gen 168.000 €, mit einer För­de­rung von 33.600 € durch die BAFA.

Lüf­tung: Eine dezen­tra­le Lüf­tungs­an­la­ge mit Wär­me­rück­ge­win­nung wird instal­liert, um eine kon­trol­lier­te Wohn­raum­lüf­tung zu gewähr­leis­ten und die CO2-Kon­zen­tra­ti­on in der Raum­luft zu redu­zie­ren. Die Kos­ten belau­fen sich auf 320.000 €, jedoch sind kei­ne spe­zi­fi­schen För­der­mit­tel angegeben.

Die­se Maß­nah­men ver­bes­sern die Luft­qua­li­tät und den Kom­fort in den Wohn­räu­men erheblich.

Maßnahmenpaket 5: Optimierung der Warmwasser- und Heizungsanlage (2040)

Das letz­te Maß­nah­men­pa­ket im Jahr 2040 umfasst die Moder­ni­sie­rung der Warm­was­ser­be­rei­tung und der Heizungsanlage.

Warm­was­ser: Der Ein­bau eines Elek­tro­heiz­stabs im Warm­was­ser­spei­cher, der durch Pho­to­vol­ta­ik­strom betrie­ben wird, macht die Wär­me­er­zeu­gung kli­ma­freund­li­cher. Die Kos­ten betra­gen 1.000 €, ohne spe­zi­fi­sche Fördermittel.

Hei­zungs­an­la­ge: Eine Luft-/Was­ser-Wär­me­pum­pe mit einem Elek­tro-Heiz­stab als Zusatz­hei­zung wird instal­liert, um den Ener­gie­ver­brauch deut­lich zu sen­ken. Die Kos­ten belau­fen sich auf 130.000 €, mit einem Zuschuss durch die BAFA, ein­schließ­lich eines Heizungstausch-Bonus.

Die­se Maß­nah­men tra­gen zur lang­fris­ti­gen Redu­zie­rung der Ener­gie­kos­ten und zur Erhö­hung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des bei.

Durch die Umset­zung die­ser Maß­nah­men­pa­ke­te wird das Gebäu­de nicht nur ener­gie­ef­fi­zi­en­ter, son­dern auch im Wert gestei­gert. Die erheb­li­chen Ein­spa­run­gen bei den Ener­gie­kos­ten und die ver­füg­ba­ren För­der­mit­tel machen die Inves­ti­tio­nen beson­ders attraktiv.

Zielzustand: Ein energieeffizientes und zukunftssicheres Wohngebäude

Nach voll­stän­di­ger Durch­füh­rung aller Maß­nah­men des Sanie­rungs­fahr­plans wird das Gebäu­de in ein KfW-Effi­zi­enz­haus umge­wan­delt. Dies bedeu­tet, dass der Ener­gie­ver­brauch der Bewoh­ner bei gleich­blei­ben­dem Heiz­ver­hal­ten erheb­lich sinkt. Die Eigen­tü­mer pro­fi­tie­ren von einem gestei­ger­ten Wohn­kom­fort und der lang­fris­ti­gen Erhal­tung des Gebäu­de­werts. Die jähr­li­chen CO2-Emis­sio­nen wer­den um etwa den Fak­tor zehn redu­ziert. Mit die­sen Maß­nah­men über­neh­men die Eigen­tü­mer eine Vor­bild­funk­ti­on und leis­ten bereits heu­te einen wert­vol­len Bei­trag zum Kli­ma­schutz. Eine zusätz­li­che Redu­zie­rung des CO2-Fuß­ab­drucks kann durch die Wahl eines grü­nen Gas- und Strom­an­bie­ters erreicht werden.

Ein Groß­teil der Wär­me­ver­lus­te ent­steht über die Fas­sa­de und die Fens­ter, die der­zeit instand­hal­tungs­be­dürf­tig sind. Das Maß­nah­men­pa­ket 1 zielt dar­auf ab, die Lebens­dau­er der Fas­sa­de zu ver­län­gern und gleich­zei­tig die Wär­me­ver­lus­te zu sen­ken. Beson­ders die angren­zen­den Wohn­ein­hei­ten pro­fi­tie­ren von den Ver­bes­se­run­gen im unte­ren und obe­ren Gebäu­de­ab­schluss. Die Erhö­hung der Luft­dicht­heit, ins­be­son­de­re bei Türen, sowie die Instal­la­ti­on von Lüf­tungs­an­la­gen sind zwar kos­ten­in­ten­siv, wer­den jedoch zuguns­ten einer umfang­rei­chen Hei­zungs­op­ti­mie­rung prio­ri­siert, um eine hohe Anla­gen­ef­fi­zi­enz und lang­fris­tig nied­ri­ge Ener­gie­kos­ten zu gewährleisten.

Neben der Ener­gie­ein­spa­rung, der Redu­zie­rung von Treib­haus­ga­sen und der Sen­kung der Heiz­kos­ten bie­tet die ener­ge­ti­sche Sanie­rung des Hau­ses wei­te­re Vorteile:

Der ther­mi­sche Kom­fort wird erheb­lich ver­bes­sert, da unan­ge­neh­me Zug­luft durch dich­te­re Türen und Fens­ter ver­hin­dert wird. Die Däm­mung von Wän­den und Dach trägt eben­falls zur Behag­lich­keit bei. Im Som­mer schützt eine ver­bes­ser­te Däm­mung und Ver­schat­tung der Dach- und Fas­sa­den­fens­ter vor Über­hit­zung. Der Schall­schutz wird durch dich­te Türen und Fens­ter sowie durch Dämm­stof­fe erhöht, was zu einer ruhi­ge­ren Wohn­um­ge­bung führt.

Die Wohn­ge­sund­heit wird durch gedämm­te, war­me Bau­tei­le und eine gesi­cher­te Lüf­tung ver­bes­sert, was ein gesun­des Raum­kli­ma ohne Feuch­tig­keit, Schim­mel und Wohn­gif­te gewähr­leis­tet. Der Immo­bi­li­en­wert steigt, da der Gebrauchs­wert des sanier­ten Gebäu­des mit neu errich­te­ten Gebäu­den mit­hal­ten kann, was den Markt­wert des Gebäu­des gleich­zei­tig erhöht.

Die Sicher­heit wird durch den Ein­bau neu­er Türen und Fens­ter mit höhe­rer Wider­stands­klas­se ver­bes­sert, was den Ein­bruch­schutz erhöht. Schließ­lich bie­tet die Sanie­rung die Mög­lich­keit, die archi­tek­to­ni­sche Qua­li­tät und äuße­re Erschei­nung des Gebäu­des nach den Wün­schen der Eigen­tü­mer zu gestal­ten, bei­spiels­wei­se durch die Wahl der Fas­sa­den­far­be oder des Fensterdesigns.

Fazit: Ein zukunftsweisender Sanierungsfahrplan für nachhaltigen Erfolg

Zusam­men­ge­fasst bie­tet der Sanie­rungs­fahr­plan eine umfas­sen­de Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz und des Wohn­kom­forts, wäh­rend er gleich­zei­tig finan­zi­el­le Vor­tei­le durch För­der­mit­tel und Ener­gie­ein­spa­run­gen sowie eine Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie ermög­licht. Der Ver­gleich des Ziel­zu­stands mit dem Ist-Zustand zeigt eine deut­li­che Ver­bes­se­rung der ener­ge­ti­schen Per­for­mance des Gebäu­des. Die geplan­ten Maß­nah­men ver­spre­chen nicht nur eine signi­fi­kan­te Redu­zie­rung der CO2-Emis­sio­nen, son­dern auch eine erheb­li­che Sen­kung der Ener­gie­kos­ten und eine Stei­ge­rung des Wohn­kom­forts. Durch die Umset­zung des Sanie­rungs­fahr­plans wird das Gebäu­de zukunfts­si­cher gemacht und leis­tet einen wich­ti­gen Bei­trag zum Kli­ma­schutz. Die Eigen­tü­mer pro­fi­tie­ren von einem erhöh­ten Immo­bi­li­en­wert und einer nach­hal­ti­ge­ren, kom­for­ta­ble­ren Wohnumgebung.