Energetische Sanierung eines Wohngebäudes in Münster: Ein umfassender Sanierungsfahrplan

Einleitung: Auf dem Weg zur Energieeffizienz

Die­se Fall­stu­die bie­tet einen umfas­sen­den Ein­blick in den Sanie­rungs­fahr­plan für ein Wohn­ge­bäu­de, das sich in einem unter­durch­schnitt­li­chen ener­ge­ti­schen Zustand befin­det. Ziel ist es, fun­dier­te Ent­schei­dungs­hil­fen zu bie­ten, wie durch geziel­te Maß­nah­men die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des gestei­gert und gleich­zei­tig Betriebs­kos­ten gesenkt wer­den kön­nen. Der Sanie­rungs­fahr­plan berück­sich­tigt dabei Sanie­rungs­kos­ten, poten­zi­el­le Ener­gie­ein­spa­run­gen, ver­füg­ba­re För­der­mit­tel sowie die gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen des Gebäu­de­en­er­gie­ge­set­zes (GEG) 2024.

Das betref­fen­de Gebäu­de ist ein Wohn­haus, bei dem ein Wech­sel auf eine Heiz­tech­nik mit erneu­er­ba­ren Ener­gien der­zeit nicht rele­vant ist, da kürz­lich ein Hei­zungs­tausch statt­ge­fun­den hat. Den­noch wird emp­foh­len, bis zum Hei­zungs­aus­fall oder spä­tes­tens bis 2044 – dem Jahr des Betriebs­ver­bots für Gas­hei­zun­gen – die Gebäu­de­hül­le auf den neu­es­ten Stand zu brin­gen. Maß­nah­men wie die Ver­bes­se­rung der Däm­mung von Fens­tern und Dach kön­nen die Heiz­last erheb­lich redu­zie­ren und damit die Ener­gie­kos­ten sen­ken. Eine Ein­blas­däm­mung an der Fas­sa­de stellt eine kos­ten­güns­ti­ge Sanie­rungs­va­ri­an­te dar. Zudem soll­ten bei der Fens­t­er­sa­nie­rung auch Umfeld­maß­nah­men an Bal­ko­nen sowie bei der Dach­sa­nie­rung die Instal­la­ti­on einer Pho­to­vol­ta­ik­an­la­ge in Betracht gezo­gen werden.

Der Sanie­rungs­fahr­plan bie­tet detail­lier­te tech­ni­sche Kon­zep­te und Vor­ga­ben für ver­schie­de­ne Bau­tei­le, die unter dem Punkt »Umset­zungs­hil­fe« zu fin­den sind. Die­se Maß­nah­men tra­gen nicht nur zur Ener­gie­ein­spa­rung bei, son­dern stei­gern auch den Wert der Immo­bi­lie. Durch die Nut­zung von För­der­mit­teln kön­nen die finan­zi­el­len Vor­tei­le wei­ter maxi­miert werden.

Für wei­ter­füh­ren­de Infor­ma­tio­nen zu aktu­el­len Geset­zen, För­der­pro­gram­men, Ener­gie­prei­sen und tech­ni­schen Kon­zep­ten steht ein per­sön­li­ches Gespräch zur Ver­fü­gung. Nut­zen Sie die­se Gele­gen­heit, um das Gebäu­de zukunfts­si­cher und ener­gie­ef­fi­zi­ent zu gestalten.

Der Ist-Zustand: Herausforderungen eines veralteten Wohngebäudes

Das frei­ste­hen­de Wohn­ge­bäu­de mit 35 Wohn­ein­hei­ten und drei Voll­ge­schos­sen steht vor einer umfas­sen­den ener­ge­ti­schen Sanie­rung. Die ein­zel­nen Bau­kör­per sind leicht zuein­an­der ver­setzt, was auf der Süd­sei­te durch stu­fen­ar­tig ange­ord­ne­te Bal­ko­ne sicht­bar wird.

Heizsystem und Wärmeverteilung

Das Gebäu­de nutzt ein Ein­rohr­sys­tem zur Wär­me­ver­tei­lung, das die Sen­kung der Vor­lauf­tem­pe­ra­tu­ren erschwert. Die Wär­me wird haupt­säch­lich über Stahl­heiz­kör­per ver­teilt, die durch ein­fa­che Ther­mo­stat­ven­ti­le gere­gelt wer­den. Die zen­tra­le Hei­zungs­an­la­ge, bestehend aus einem moder­nen Gas-Brenn­wert­ge­rät mit Spei­cher­tech­nik, wur­de 2023 im Kel­ler instal­liert. Die Nacht­ab­sen­kung der Heiz­tem­pe­ra­tur erfolgt zentral.

Fenster und Türen

Die Fens­ter sind größ­ten­teils ohne Wär­me­schutz­ver­gla­sung, was zu erheb­li­chen Wär­me­ver­lus­ten führt. Die Ter­ras­sen- und Bal­kon­tü­ren sind als boden­tie­fe Fens­ter­kon­struk­tio­nen aus­ge­führt. Die Haus­ein­gangs­tür ent­spricht dem Bau­jahr des Gebäu­des und im Trep­pen­haus sind Glas­bau­stei­ne ver­baut, die eben­falls ener­ge­tisch inef­fi­zi­ent sind.

Fassade und Dämmung

Die Außen­wän­de bestehen aus einem zwei­scha­li­gen Mau­er­werk mit gerin­ger Dämm­stär­ke, was zu einer schwa­chen ener­ge­ti­schen Per­for­mance führt. Die Fas­sa­de weist typi­sche Wär­me­brü­cken an Bal­ko­nen, Kel­ler­wän­den, Fens­ter­an­schlüs­sen und der Atti­ka auf. Die­se Schwach­stel­len tra­gen erheb­lich zu Ener­gie­ver­lus­ten bei.

Dach

Das Flach­dach des Gebäu­des ist mit Bitu­men abge­dich­tet, was mit der Zeit sprö­de wird und anfäl­lig für Feuch­tig­keit ist. Die Däm­mung des Daches ist unzu­rei­chend, ins­be­son­de­re in Berei­chen über beheiz­ten Räu­men und Balkonen.

Warmwasser und Lüftung

Die Warm­was­ser­ver­sor­gung erfolgt zen­tral über die Hei­zungs­an­la­ge, die das Warm­was­ser über Lei­tun­gen an die Abnah­me­stel­len ver­teilt. Die Lüf­tung des Gebäu­des erfolgt manu­ell über Fens­ter, mit meh­re­ren Luft­durch­läs­sen an der Fas­sa­de. Ein Luft­dicht­heits­nach­weis liegt nicht vor, was auf mög­li­che Undich­tig­kei­ten hinweist.

Keller und Bodenplatte

Das Gebäu­de ist voll­un­ter­kel­lert, wobei das Kel­ler­ge­schoss unbe­heizt ist. Die Kel­ler­de­cke ist mit etwa 10 cm Däm­mung ver­se­hen, was jedoch nicht aus­reicht, um den Wär­me­ver­lust effek­tiv zu minimieren.

Anstehende Instandhaltungsarbeiten und Synergieeffekte

Wich­ti­ge Instand­hal­tungs­ar­bei­ten sind am Dach, den Fens­tern und Bal­ko­nen erfor­der­lich. Durch eine gleich­zei­ti­ge ener­ge­ti­sche Sanie­rung kön­nen Syn­er­gie­ef­fek­te genutzt wer­den, die nicht nur den Ener­gie­ver­brauch sen­ken, son­dern auch die Mög­lich­keit bie­ten, För­der­mit­tel in Anspruch zu neh­men. Dies führt zu erheb­li­chen finan­zi­el­len Vor­tei­len und einer Wert­stei­ge­rung der Immobilie.

Die­ser Ist-Zustand zeigt deut­lich, dass ein Sanie­rungs­fahr­plan not­wen­dig ist, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des zu ver­bes­sern und lang­fris­ti­ge Ein­spa­run­gen zu erzielen.

Maßnahmen für eine nachhaltige Zukunft

Maßnahmenpaket 1: Optimierung von Balkonen, Fenstern und Türen sowie Verbesserung der Luftdichtheit

Die­ses Maß­nah­men­pa­ket kon­zen­triert sich auf die Moder­ni­sie­rung von Bal­ko­nen, Fens­tern, Bal­kon- und Ter­ras­sen­tü­ren sowie die Erhö­hung der Luft­dicht­heit des Gebäu­des. Die Bal­ko­ne wer­den nach den neu­es­ten Stan­dards mit einer zusätz­li­chen Däm­mung von durch­schnitt­lich 12 cm WLG 028 aus­ge­stat­tet, um Ener­gie­ver­lus­te zu mini­mie­ren. Die­se Maß­nah­me wird im Zuge der Fens­t­er­sa­nie­rung als Sowie­sokos­ten betrach­tet und ist nicht eigen­stän­dig för­der­fä­hig. Die Fens­ter und Türen wer­den durch hoch­mo­der­ne Vari­an­ten mit einem U‑Wert von 0,95 W/​m²K für die Fens­ter und 1,30 W/​m²K für die Haus­tü­ren ersetzt, was durch För­de­run­gen von bis zu 20 % durch das BAFA, 30 €/​m² von der Stadt Müns­ter und 20 % Steu­er­vor­teil bei Eigen­nut­zung unter­stützt wird. Die Kos­ten für die­se Maß­nah­men belau­fen sich auf ins­ge­samt 318.800 €, wobei 99.000 € als Sowie­sokos­ten gel­ten. Die Luft­dicht­heit wird auf einen Wert von 2,0 1/​h ver­bes­sert, was durch eine För­de­rung von 500 € von der Stadt Müns­ter unter­stützt wird. Die­se Maß­nah­men soll­ten idea­ler­wei­se mit der Sanie­rung der Bal­kon­fens­ter durch­ge­führt wer­den. Beson­de­re Auf­merk­sam­keit ist auf die Flach­dach­richt­li­nie, das Bau­ord­nungs­recht und das Gebäu­de­en­er­gie­ge­setz (GEG) zu richten.

Maßnahmenpaket 2: Effiziente Einblasdämmung der Außenwände

Die­ses Paket befasst sich mit der Ein­blas­däm­mung der unge­dämm­ten Außen­wän­de, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des signi­fi­kant zu ver­bes­sern. Geplant ist eine Däm­mung von 4–6 cm mit einem Dämm­stoff der Wär­me­leit­grup­pe 035. Die­se kos­ten­ef­fi­zi­en­te Metho­de wird durch den iSFP-Bonus geför­dert, wobei 3 €/​m² von Bund und Stadt Müns­ter bereit­ge­stellt wer­den. Die gesam­ten Inves­ti­ti­ons­kos­ten betra­gen 34.850 €, die voll­stän­dig als Sowie­sokos­ten anfal­len. Ein alter­na­ti­ves Wär­me­dämm­ver­bund­sys­tem wäre deut­lich teu­rer, wes­halb die Ein­blas­däm­mung die wirt­schaft­lichs­te Lösung darstellt.

Maßnahmenpaket 3: Modernisierung des Flachdachs und Installation einer Photovoltaikanlage

In die­sem Paket wird das Flach­dach mit einer zusätz­li­chen Däm­mung von 24 cm WLG 035 aus­ge­stat­tet, um die Wär­me­ver­lus­te zu mini­mie­ren. Gleich­zei­tig wird eine Pho­to­vol­ta­ik­an­la­ge instal­liert, um erneu­er­ba­re Ener­gie zu nut­zen. Die­se Maß­nah­men wer­den durch För­de­run­gen von 20 % durch das BAFA und 20 €/​m² von der Stadt Müns­ter unter­stützt. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten belau­fen sich auf 157.212 €, wobei 115.400 € als Sowie­sokos­ten für not­wen­di­ge Instand­hal­tungs­ar­bei­ten anfal­len. Die­se Maß­nah­men soll­ten bei ohne­hin anste­hen­den Instand­hal­tungs­ar­bei­ten durch­ge­führt wer­den. Es ist wich­tig, die Wär­me­däm­mung und die Atti­ka­hö­hen zu über­prü­fen, um die vol­le Effi­zi­enz zu gewährleisten.

Maßnahmenpaket 4: Umstellung auf eine Luft/​Wasser Wärmepumpe

Der Aus­tausch der alten Gas-Brenn­wert­tech­nik durch eine moder­ne Luft/​Wasser Wär­me­pum­pe steht im Mit­tel­punkt die­ses Maß­nah­men­pa­kets. Die­se Umstel­lung wird durch eine För­de­rung von 35 % durch das BAFA und 3.000 € von der Stadt Müns­ter unter­stützt. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten belau­fen sich auf 300.000 €, wobei 141.643 € als Sowie­sokos­ten gel­ten. Die Umstel­lung soll­te bis spä­tes­tens 2044 erfol­gen, um die Ener­gie­ver­brauchs­sen­kung von Strom gegen­über Gas opti­mal zu nut­zen. Hoch­tem­pe­ra­tur-Wär­me­pum­pen sind teu­rer, jedoch bie­ten sie lang­fris­tig erheb­li­che Einsparungen.

Maßnahmenpaket 5: Dämmung der Kellerdecke und Installation einer dezentralen Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung

Die­ses Paket umfasst die Däm­mung der Kel­ler­de­cke mit einer neu­en Dämm­stär­ke von 10 cm WLG 032, um den Wär­me­ver­lust zu redu­zie­ren. Die­se Maß­nah­me wird durch eine För­de­rung von 20 % durch das BAFA unter­stützt. Zusätz­lich wird ein dezen­tra­les Lüf­tungs­sys­tem mit Wär­me­rück­ge­win­nung instal­liert, um die Luft­qua­li­tät zu ver­bes­sern und Ener­gie zu spa­ren. Die För­de­rung beträgt 20 % durch das BAFA und 1.000 € pro Woh­nung in NRW. Die Gesamt­kos­ten für die­ses Paket belau­fen sich auf 96.700 €, ohne Sowie­sokos­ten. Die­se Maß­nah­men sind beson­ders sinn­voll, wenn die Kel­ler­de­cke noch nicht gedämmt ist oder zusätz­li­che Däm­mung mög­lich ist. Die Instal­la­ti­on der Lüf­tungs­an­la­ge ist optio­nal, jedoch emp­feh­lens­wert bei hoher Luft­dicht­heit oder auf Wunsch der Eigentümer.

Die­se umfas­sen­den Maß­nah­men­pa­ke­te bie­ten nicht nur erheb­li­che finan­zi­el­le Vor­tei­le durch För­der­mit­tel und Ener­gie­ein­spa­run­gen, son­dern stei­gern auch den Wert der Immo­bi­lie durch eine ver­bes­ser­te Ener­gie­ef­fi­zi­enz und Nachhaltigkeit.

Zielzustand: Ein modernes, energieeffizientes Zuhause

Nach der Umset­zung des Sanie­rungs­fahr­plans wird das Wohn­ge­bäu­de zu einem moder­nen, ener­gie­ef­fi­zi­en­ten Zuhau­se trans­for­miert, das den aktu­el­len Stan­dards ent­spricht. Durch die umfas­sen­den Sanie­rungs­maß­nah­men wird das Gebäu­de den Sta­tus eines KfW-Effi­zi­enz­hau­ses 85 errei­chen. Dies bedeu­tet, dass das Gebäu­de nur 85 Pro­zent der Ener­gie eines ver­gleich­ba­ren Neu­baus benö­tigt, was zu erheb­li­chen Ener­gie­ein­spa­run­gen führt.

Die Sanie­rung umfasst den Aus­tausch der alten Fens­ter und Türen gegen moder­ne, wär­me­schutz­ver­glas­te Vari­an­ten, die den Wär­me­ver­lust erheb­lich redu­zie­ren. Die Fas­sa­de wird umfas­send gedämmt, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz wei­ter zu stei­gern und die Wär­me­brü­cken zu mini­mie­ren. Das Flach­dach wird mit einer neu­en, lang­le­bi­gen Abdich­tung ver­se­hen, die das Ein­drin­gen von Feuch­tig­keit ver­hin­dert und die Wär­me­iso­lie­rung verbessert.

Ein beson­ders wich­ti­ger Aspekt der Sanie­rung ist die Erneue­rung des Heiz­sys­tems. Das ver­al­te­te Ein­rohr­sys­tem wird durch ein moder­nes Zwei­rohr­sys­tem ersetzt, das eine effi­zi­en­te­re Wär­me­ver­tei­lung ermög­licht und die Vor­lauf­tem­pe­ra­tu­ren sen­ken kann. Dies führt nicht nur zu einem nied­ri­ge­ren Ener­gie­ver­brauch, son­dern auch zu einem ver­bes­ser­ten Wohn­kom­fort, da die Räu­me gleich­mä­ßi­ger beheizt werden.

Für die Eigen­tü­mer bie­tet die Sanie­rung zahl­rei­che Vor­tei­le. Durch die Inan­spruch­nah­me von För­der­mit­teln, wie sie im Sanie­rungs­fahr­plan vor­ge­se­hen sind, kön­nen die Inves­ti­ti­ons­kos­ten deut­lich redu­ziert wer­den. Lang­fris­tig pro­fi­tie­ren die Eigen­tü­mer von den erheb­li­chen Ener­gie­ein­spa­run­gen, die sich in nied­ri­ge­ren Heiz­kos­ten nie­der­schla­gen. Dar­über hin­aus stei­gert die ener­ge­ti­sche Sanie­rung den Wert der Immo­bi­lie erheb­lich, was sich posi­tiv auf den Wie­der­ver­kaufs­wert auswirkt.

Ein wei­te­rer Vor­teil ist die Redu­zie­rung des CO₂-Fuß­ab­drucks des Gebäu­des. Durch die Sen­kung des Ener­gie­ver­brauchs und die Mög­lich­keit, auf erneu­er­ba­re Ener­gien wie eine Pho­to­vol­ta­ik­an­la­ge umzu­stei­gen, wird der jähr­li­che CO₂-Aus­stoß signi­fi­kant ver­rin­gert. Dies trägt nicht nur zum Umwelt­schutz bei, son­dern kann auch zu wei­te­ren finan­zi­el­len Ein­spa­run­gen füh­ren, ins­be­son­de­re wenn dyna­mi­sche Strom­ta­ri­fe genutzt werden.

Ins­ge­samt führt die Sanie­rung zu einem nach­hal­ti­ge­ren und kom­for­ta­ble­ren Wohn­um­feld, das sowohl den Bewoh­nern als auch den Eigen­tü­mern lang­fris­ti­ge Vor­tei­le bie­tet. Der Sanie­rungs­fahr­plan zeigt klar auf, wie die­se Zie­le erreicht wer­den kön­nen, und moti­viert zur Umset­zung der Maß­nah­men, um die best­mög­li­chen Ergeb­nis­se zu erzielen.

Fazit: Ein Schritt in eine nachhaltige Zukunft

Der Sanie­rungs­fahr­plan für das Wohn­ge­bäu­de in Müns­ter stellt eine durch­dach­te und umfas­sen­de Stra­te­gie dar, um den ener­ge­ti­schen Zustand des Gebäu­des erheb­lich zu ver­bes­sern. Der Ver­gleich des Ist-Zustands mit dem ange­streb­ten Ziel­zu­stand zeigt deut­lich, dass die geplan­ten Maß­nah­men nicht nur zu einer signi­fi­kan­ten Redu­zie­rung des Ener­gie­ver­brauchs füh­ren, son­dern auch den Wohn­kom­fort und den Wert der Immo­bi­lie stei­gern werden.

Durch die Umset­zung der vor­ge­schla­ge­nen Maß­nah­men­pa­ke­te wird das Gebäu­de den Sta­tus eines KfW-Effi­zi­enz­hau­ses 85 errei­chen, was eine erheb­li­che Ver­bes­se­rung gegen­über dem aktu­el­len Zustand dar­stellt. Die Nut­zung von För­der­mit­teln und die stra­te­gi­sche Pla­nung der Sanie­rungs­schrit­te ermög­li­chen es, die finan­zi­el­len Belas­tun­gen für die Eigen­tü­mer zu mini­mie­ren und gleich­zei­tig lang­fris­ti­ge Ein­spa­run­gen bei den Betriebs­kos­ten zu realisieren.

Die Fall­stu­die ver­deut­licht, dass die Inves­ti­ti­on in eine ener­ge­ti­sche Sanie­rung nicht nur wirt­schaft­lich sinn­voll ist, son­dern auch einen wich­ti­gen Bei­trag zum Umwelt­schutz leis­tet. Die Redu­zie­rung des CO₂-Aus­sto­ßes und die Mög­lich­keit der Nut­zung erneu­er­ba­rer Ener­gien tra­gen zu einer nach­hal­ti­gen Zukunft bei. Ins­ge­samt bie­tet der Sanie­rungs­fahr­plan eine kla­re und moti­vie­ren­de Per­spek­ti­ve für die Trans­for­ma­ti­on des Gebäu­des in ein moder­nes, ener­gie­ef­fi­zi­en­tes Zuhause.