Energetische Sanierung einer Wohnanlage in Bielefeld: Ein umfassender Fahrplan zur Modernisierung

Ausgangspunkt: Die Notwendigkeit eines Sanierungsfahrplans

Für die Wohn­an­la­ge in Bie­le­feld bie­tet sich ein umfas­sen­der Sanie­rungs­fahr­plan an, der als wert­vol­le Ent­schei­dungs­hil­fe dient. Die­se Fall­stu­die beleuch­tet die Schrit­te zu einer gestei­ger­ten Ener­gie­ef­fi­zi­enz, erhöh­tem Wohn­kom­fort und einer nach­hal­ti­gen Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie. Das Gebäu­de besteht aus meh­re­ren Wohn­ein­hei­ten und befin­det sich in einem durch­schnitt­li­chen ener­ge­ti­schen Zustand, der durch geziel­te Maß­nah­men ver­bes­sert wer­den kann.

Ein zen­tra­ler Aspekt des Sanie­rungs­fahr­plans ist die Redu­zie­rung der Wär­me­ver­lus­te und die damit ver­bun­de­ne Sen­kung der Ener­gie­kos­ten. Durch die Ein­füh­rung erneu­er­ba­rer Ener­gien und die Nut­zung von För­der­mit­teln kön­nen nicht nur die Treib­haus­gas­emis­sio­nen, ins­be­son­de­re CO2, erheb­lich ver­rin­gert, son­dern auch finan­zi­el­le Vor­tei­le erzielt wer­den. Die gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen des Gebäu­de­en­er­gie­ge­set­zes (GEG) 2024 wer­den dabei berücksichtigt.

Ein Hei­zungs­aus­fall ist bis 2030 auf­grund der tech­ni­schen Lebens­dau­er zu erwar­ten, was den Bedarf an einem neu­en Hei­zungs­kon­zept unter­streicht. Die Umstel­lung auf erneu­er­ba­re Ener­gien ist tech­nisch mach­bar und kann durch Maß­nah­men wie die Däm­mung der Kel­ler­de­cke unter­stützt wer­den, um die Effi­zi­enz zu stei­gern und kos­ten­in­ten­si­ve Tech­nik zu ver­mei­den. Vor dem Aus­tausch der Hei­zungs­an­la­ge wird emp­foh­len, eine Heiz­last­be­rech­nung sowie einen hydrau­li­schen Abgleich durch­zu­füh­ren. Die­se Schrit­te ermög­li­chen eine Opti­mie­rung der Heiz­kör­per und Ven­ti­le und eine Sen­kung der Vor­lauf­tem­pe­ra­tur, was die Aus­wahl einer geeig­ne­ten Wär­me­pum­pe erleich­tert und die Anla­gen­ef­fi­zi­enz erhöht.

Die­ser Sanie­rungs­fahr­plan bie­tet eine kla­re Über­sicht über die Sanie­rungs­kos­ten und die Mög­lich­keit, För­der­po­ten­zia­le opti­mal zu nut­zen. Für detail­lier­te Infor­ma­tio­nen zu den ein­zel­nen Maß­nah­men, der Geset­zes­la­ge und den aktu­el­len Ener­gie­prei­sen ste­hen wir ger­ne in einem per­sön­li­chen Gespräch zur Verfügung.

Der aktuelle energetische Zustand der Wohnanlage

Das Wohn­ge­bäu­de, ein ein­sei­tig ange­bau­tes Haus mit acht Wohn­ein­hei­ten, befin­det sich in einem gepfleg­ten Zustand, weist jedoch meh­re­re ener­ge­ti­sche Schwach­stel­len auf, die im Rah­men eines Sanie­rungs­fahr­plans adres­siert wer­den soll­ten. Die recht­ecki­ge Gebäu­de­form und das Feh­len eines Fern­wär­me­an­schlus­ses sind dabei wesent­li­che Ausgangspunkte.

Heizsystem und Wärmeverteilung

Die zen­tra­le Hei­zungs­an­la­ge im Kel­ler, ein ver­al­te­ter Nie­der­tem­pe­ra­tur­kes­sel, nutzt Gas als Ener­gie­trä­ger. Die­se Tech­nik ist nicht mehr zukunfts­fä­hig und soll­te im Fal­le eines Aus­falls durch ein moder­nes, ener­gie­ef­fi­zi­en­tes Sys­tem ersetzt wer­den. Die Wär­me­ver­tei­lung erfolgt über ein Zwei­rohr­sys­tem mit Pum­pen­sys­tem, wobei die Wär­me über Plat­ten- und Stahl­heiz­kör­per in die Räu­me gelangt. Die­se Heiz­kör­per sind ver­al­tet und ver­ur­sa­chen hohe Vor­lauf­tem­pe­ra­tu­ren, was den Aus­tausch im Zuge der Sanie­rung erfor­der­lich macht.

Gebäudehülle

Die unge­dämm­te Kel­ler­de­cke und die schwach gedämm­ten Flach­dä­cher füh­ren zu erheb­li­chen Wär­me­ver­lus­ten. Eine Däm­mung die­ser Berei­che könn­te die Ener­gie­ef­fi­zi­enz erheb­lich stei­gern. Auch die Fas­sa­de ist unsa­niert, was zu hohen Wär­me­ver­lus­ten führt. Obwohl die Sanie­rung der Fas­sa­de auf­wen­dig und kost­spie­lig erscheint, bie­tet sie lang­fris­tig finan­zi­el­le Vor­tei­le durch Ener­gie­ein­spa­run­gen und eine mög­li­che Wert­stei­ge­rung der Immobilie.

Fenster und Türen

Die Fens­ter wur­den bereits ein­heit­lich saniert, und die Ter­ras­sen-/Bal­kon­tü­ren ent­spre­chen moder­nen boden­tie­fen Kon­struk­tio­nen. Die Haus­ein­gangs­tür wur­de 2009 durch eine Alu­mi­ni­um­tür ersetzt. Aller­dings ist das Fens­ter­band im Trep­pen­haus, das aus Kunst­stoff besteht, nicht erneu­ert wor­den und könn­te eine Schwach­stel­le darstellen.

Lüftung

Die Lüf­tung erfolgt manu­ell über Stoß- und Kipp­lüf­tung durch die Fens­ter, wobei kein Luft­dicht­heits­nach­weis vor­liegt. Eine Ver­bes­se­rung der Lüf­tung könn­te zur Erhö­hung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz beitragen.

Individuelle Besonderheiten

Das Gebäu­de ist voll­un­ter­kel­lert, wobei das Kel­ler­ge­schoss unbe­heizt ist. Typi­sche Wär­me­brü­cken sind an Roll­la­den­käs­ten, Bau­teil­über­gän­gen zwi­schen Erd­ge­schoss und Kel­ler sowie Dach und Bal­kon­plat­ten vor­han­den. Die­se soll­ten im Sanie­rungs­fahr­plan berück­sich­tigt wer­den, um die ener­ge­ti­sche Gesamt­qua­li­tät des Gebäu­des zu verbessern.

Ins­ge­samt bie­tet die Sanie­rung des Gebäu­des erheb­li­che Poten­zia­le zur Stei­ge­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz. Durch die Nut­zung von För­der­mit­teln kön­nen die finan­zi­el­len Belas­tun­gen redu­ziert wer­den, wäh­rend gleich­zei­tig die Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie geför­dert wird. Ein durch­dach­ter Sanie­rungs­fahr­plan wird nicht nur die ener­ge­ti­sche Bewer­tung des Gebäu­des ver­bes­sern, son­dern auch lang­fris­ti­ge finan­zi­el­le Vor­tei­le für die Eigen­tü­mer schaffen.

Maßnahmen zur energetischen Sanierung

Maßnahmenpaket 1: Kellerdecke, unterseitig gedämmt

Die ers­te Maß­nah­me in unse­rem Sanie­rungs­fahr­plan zielt auf die Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz durch die Däm­mung der Kel­ler­de­cke ab. Hier­bei wird eine Dämm­schicht mit einer Dicke von 12 cm und einer Wär­me­leit­fä­hig­keits­grup­pe (WLG) von 035 unter­halb der Kel­ler­de­cke ange­bracht. Die­se Maß­nah­me redu­ziert den maxi­ma­len U‑Wert auf 0,25 W/​m²K, was zu einer erheb­li­chen Sen­kung der Wär­me­ver­lus­te führt. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten betra­gen 12.120 €, wobei kei­ne Sowie­sokos­ten anfal­len. Dank einer För­de­rung von 2.424 € durch die BAFA oder alter­na­tiv einem Steu­er­vor­teil von 20 % über drei Jah­re ver­teilt, wird die finan­zi­el­le Belas­tung deut­lich gemin­dert. Der idea­le Zeit­punkt für die­se Maß­nah­me ist früh­zei­tig, um die Heiz­last zu sen­ken, bevor ande­re grö­ße­re Hei­zungs­maß­nah­men umge­setzt wer­den. Neben den finan­zi­el­len Vor­tei­len sorgt die­se Däm­mung für ein behag­li­che­res Wohn­kli­ma, ins­be­son­de­re durch die Redu­zie­rung kal­ter Füße im Erdgeschoss.

Maßnahmenpaket 2: Monoblock L/​W Wärmepumpe

Die Instal­la­ti­on einer Mono­block Luft/​Wasser Wär­me­pum­pe stellt einen wesent­li­chen Schritt zur Moder­ni­sie­rung der Heiz­tech­nik dar. Die­se Wär­me­pum­pe ersetzt den alten Heiz­kes­sel und wird durch einen Heiz­stab zur Abde­ckung von Spit­zen­las­ten ergänzt. Ein Heiz­was­ser­spei­cher wird eben­falls inte­griert, um die Effi­zi­enz zu maxi­mie­ren. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten belau­fen sich auf 86.972 €, wobei 39.000 € als Sowie­sokos­ten ange­setzt sind. Eine För­de­rung von 37.950 € kann in Anspruch genom­men wer­den, wobei die KfW-För­de­rung ab Mit­te 2024 ver­füg­bar ist. Der Zeit­punkt für die Umset­zung ist nach der Sanie­rung ein­zel­ner Bau­tei­le und der Ver­öf­fent­li­chung der Wär­me­pla­nung im Jahr 2026 ide­al. Die­se Maß­nah­me ver­spricht nicht nur eine höhe­re Ener­gie­ef­fi­zi­enz, son­dern auch die Mög­lich­keit, zins­ver­güns­tig­te Kre­di­te zu nut­zen, was lang­fris­tig zu Kos­ten­ein­spa­run­gen führt.

Maßnahmenpaket 3: Außenwände (Rückbau + Neuaufbau), Luftdichtheit

Die ener­ge­ti­sche Sanie­rung der Außen­wän­de umfasst den Rück­bau und Neu­auf­bau der Fas­sa­de als Wär­me­dämm­ver­bund­sys­tem (WDVS). Mit einer Dämm­stär­ke von 18 cm und einer WLG von 035 wird ein maxi­ma­ler U‑Wert von 0,20 W/​m²K erreicht. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten für die­ses umfang­rei­che Maß­nah­men­pa­ket betra­gen 121.825 €, wobei 20.000 € als Sowie­sokos­ten berück­sich­tigt wer­den. Eine För­de­rung von 24.099 € ist durch die BAFA mög­lich. Die­se Maß­nah­me kann optio­nal zu einem spä­te­ren Zeit­punkt, etwa zwi­schen 2035 und 2045, durch­ge­führt wer­den. Der Nut­zen die­ser Maß­nah­me liegt in der gleich­mä­ßi­gen Wär­me­dämm­wir­kung, die zu einer erhöh­ten Wohn­be­hag­lich­keit und einer signi­fi­kan­ten Redu­zie­rung des Ener­gie­ver­brauchs führt.

Maßnahmenpaket 4: Fenstertausch (3‑fach)

Der Aus­tausch der Fens­ter und Haus­tü­ren gegen drei­fach ver­glas­te Model­le mit einem maxi­ma­len Uw-Wert von 0,95 W/​m²K ist eine wei­te­re wich­ti­ge Maß­nah­me zur Stei­ge­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten belau­fen sich auf 77.350 €, wobei 3.000 € als Sowie­sokos­ten anfal­len. Eine För­de­rung von 15.431 € kann ent­we­der durch die BAFA oder als Steu­er­vor­teil für Son­der­ei­gen­tü­mer in Anspruch genom­men wer­den. Die­se Maß­nah­me kann optio­nal zu einem spä­te­ren Zeit­punkt umge­setzt wer­den. Der Fens­ter­tausch erhöht die Anla­gen­ef­fi­zi­enz und bie­tet eine höhe­re Unab­hän­gig­keit von Preis­schwan­kun­gen auf dem Energiemarkt.

Maßnahmenpaket 5: Dezentrale Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung

Die Instal­la­ti­on einer dezen­tra­len Lüf­tungs­an­la­ge mit Wär­me­rück­ge­win­nung (WRG) sorgt für eine kon­trol­lier­te Be- und Ent­lüf­tung der Räu­me. Mit einem Wär­me­rück­ge­win­nungs­grad von etwa 90 % trägt die­se Maß­nah­me erheb­lich zu einem aus­ge­gli­che­nen Raum­kli­ma und erhöh­ter Behag­lich­keit bei. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten betra­gen 20.000 €, ohne dass Sowie­sokos­ten anfal­len. Eine För­de­rung von 4.000 € durch die BAFA ist mög­lich, zusätz­lich bezu­schusst NRW mit 1.000 € pro Wohn­ein­heit. Die­se Maß­nah­me ent­fal­tet ihre vol­le Effi­zi­enz in dich­ten Woh­nun­gen und kann fle­xi­bel in den Sanie­rungs­fahr­plan inte­griert werden.

Die­se Maß­nah­men­pa­ke­te bie­ten nicht nur eine umfas­sen­de ener­ge­ti­sche Ver­bes­se­rung des Gebäu­des, son­dern auch erheb­li­che finan­zi­el­le Vor­tei­le durch För­der­mit­tel und lang­fris­ti­ge Ener­gie­ein­spa­run­gen. Durch die Umset­zung die­ser Maß­nah­men wird nicht nur der Ener­gie­ver­brauch dras­tisch redu­ziert, son­dern auch der Wert der Immo­bi­lie nach­hal­tig gesteigert.

Zukunftsperspektive: Der angestrebte Zielzustand

Nach der Umset­zung des Sanie­rungs­fahr­plans wird das Gebäu­de zu einem moder­nen, ener­gie­ef­fi­zi­en­ten Wohn­haus, das den KfW-Effi­zi­enz­haus-85-Stan­dard erreicht. Die­se umfas­sen­de ener­ge­ti­sche Sanie­rung bringt zahl­rei­che Vor­tei­le mit sich, die sowohl den Wohn­kom­fort als auch den finan­zi­el­len Wert der Immo­bi­lie erheb­lich steigern.

Durch den Aus­tausch der ver­al­te­ten Heiz­tech­nik gegen eine neue, effi­zi­en­te Hei­zungs­an­la­ge wird der Ener­gie­ver­brauch signi­fi­kant gesenkt. Dies führt nicht nur zu einer Redu­zie­rung der Heiz­kos­ten, son­dern auch zu einer nach­hal­ti­gen Sen­kung des CO2-Aus­sto­ßes und des Pri­mär­ener­gie­be­darfs. Die neue Hei­zungs­an­la­ge wird den Anfor­de­run­gen des Gebäu­de­en­er­gie­ge­set­zes gerecht, was das Gebäu­de zukunfts­si­cher macht. Die anfäng­li­chen Dämm­maß­nah­men, wie die Däm­mung der Kel­ler­de­cke und die Ver­bes­se­rung der Dach­iso­lie­rung, tra­gen dazu bei, die Heiz­last zu redu­zie­ren und die Effi­zi­enz der neu­en Hei­zungs­an­la­ge wei­ter zu steigern.

Neben den ener­ge­ti­schen Vor­tei­len bie­tet die Sanie­rung auch einen ver­bes­ser­ten som­mer­li­chen Hit­ze­schutz, da Wär­me­pum­pen nicht nur hei­zen, son­dern auch küh­len kön­nen. Dies erhöht den Wohn­kom­fort erheb­lich, ins­be­son­de­re in den hei­ßen Som­mer­mo­na­ten. Zudem wird der Schall­schutz ver­bes­sert, was zu einer Redu­zie­rung von Lärm­im­mis­sio­nen führt und somit zu einem ruhi­ge­ren und ange­neh­me­ren Wohn­um­feld beiträgt.

Ein wei­te­rer wesent­li­cher Vor­teil ist die Ver­bes­se­rung der Wohn­ge­sund­heit. Durch die Sanie­rungs­maß­nah­men wird die Behag­lich­keit in den Wohn­räu­men erhöht, und das Risi­ko von Feuch­tig­keit und Schim­mel­bil­dung wird deut­lich redu­ziert. Dies trägt zu einem gesün­de­ren Wohn­kli­ma bei.

Die Sanie­rung stei­gert auch den Markt­wert der Immo­bi­lie. Ein ener­gie­ef­fi­zi­en­tes Gebäu­de ist auf dem Immo­bi­li­en­markt attrak­ti­ver und kann höhe­re Ver­kaufs­prei­se erzie­len. Zudem kön­nen Eigen­tü­mer von ver­schie­de­nen För­der­mit­teln pro­fi­tie­ren, die die finan­zi­el­le Belas­tung der Sanie­rung erheb­lich mindern.

Sicher­heits­tech­ni­sche Ver­bes­se­run­gen, wie die Mög­lich­keit, Ein­bruch­schutz­vor­rich­tun­gen zu inte­grie­ren, erhö­hen das Sicher­heits­ge­fühl der Bewoh­ner. Dar­über hin­aus bie­tet die Sanie­rung die Gele­gen­heit, die archi­tek­to­ni­sche Qua­li­tät des Gebäu­des zu ver­bes­sern und die äuße­re Erschei­nung anspre­chend zu gestalten.

Ins­ge­samt führt der Sanie­rungs­fahr­plan zu einer nach­hal­ti­gen Wert­stei­ge­rung und einer erheb­li­chen Ver­bes­se­rung der Lebens­qua­li­tät für die Bewoh­ner, wäh­rend gleich­zei­tig die Umwelt geschont wird.

Fazit: Ein Blick in die Zukunft der Wohnanlage

Der Sanie­rungs­fahr­plan für die Wohn­an­la­ge in Bie­le­feld zeigt ein­drucks­voll, wie durch­dach­te Maß­nah­men den ener­ge­ti­schen Zustand eines Gebäu­des grund­le­gend ver­bes­sern kön­nen. Vom Ist-Zustand, der durch ver­al­te­te Tech­nik und ener­ge­ti­sche Schwach­stel­len geprägt ist, führt der Weg zu einem zukunfts­fä­hi­gen Ziel­zu­stand, der den KfW-Effi­zi­enz­haus-85-Stan­dard erreicht.

Die geplan­ten Maß­nah­men zur Däm­mung, der Aus­tausch der Heiz­tech­nik und die Ein­füh­rung moder­ner Lüf­tungs­sys­te­me ver­spre­chen nicht nur eine signi­fi­kan­te Redu­zie­rung des Ener­gie­ver­brauchs und der CO2-Emis­sio­nen, son­dern auch eine deut­li­che Stei­ge­rung des Wohn­kom­forts. Die Mög­lich­keit, För­der­mit­tel zu nut­zen, min­dert die finan­zi­el­len Belas­tun­gen und macht die Sanie­rung wirt­schaft­lich attraktiv.

Ins­ge­samt wird die Immo­bi­lie durch die Umset­zung des Sanie­rungs­fahr­plans nicht nur ener­ge­tisch opti­miert, son­dern auch im Wert gestei­gert. Die Bewoh­ner pro­fi­tie­ren von einem ver­bes­ser­ten Wohn­kli­ma, erhöh­tem Schall­schutz und einem gestei­ger­ten Sicher­heits­ge­fühl. Die­se Fall­stu­die unter­streicht die Bedeu­tung eines stra­te­gi­schen Ansat­zes bei der ener­ge­ti­schen Sanie­rung und bie­tet ein posi­ti­ves Bei­spiel für die nach­hal­ti­ge Ent­wick­lung von Wohngebäuden.