Energetische Sanierung eines Mehrfamilienhauses in Münster: Ein umfassender Sanierungsfahrplan

Ausgangssituation: Energetische Herausforderungen in der Innenstadtlage

In die­ser Fall­stu­die prä­sen­tie­ren wir den Sanie­rungs­fahr­plan für ein Wohn­ge­bäu­de in Müns­ter. Die­ses Gebäu­de, das sich in einer her­vor­ra­gen­den Innen­stadt­la­ge befin­det, weist der­zeit einen ener­ge­tisch sanie­rungs­be­dürf­ti­gen Zustand auf. Der Sanie­rungs­fahr­plan bie­tet eine fun­dier­te Ent­schei­dungs­grund­la­ge für die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des zu stei­gern, den Wohn­kom­fort zu erhö­hen und den Immo­bi­li­en­wert lang­fris­tig zu sichern.

Durch die Umset­zung der vor­ge­schla­ge­nen Maß­nah­men kön­nen erheb­li­che Ener­gie­ein­spa­run­gen erzielt und die Treib­haus­gas­emis­sio­nen, ins­be­son­de­re CO2, deut­lich redu­ziert wer­den. Dies führt nicht nur zu einer Sen­kung der Ener­gie­kos­ten, son­dern ermög­licht es auch, attrak­ti­ve För­der­mit­tel in Anspruch zu neh­men. Die geplan­ten Sanie­rungs­maß­nah­men berück­sich­ti­gen zudem die gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen des Gebäu­de­en­er­gie­ge­set­zes (GEG) 2024.

Beson­de­re Auf­merk­sam­keit wird auf die ener­ge­ti­sche Auf­wer­tung von Dach, Fens­tern und Bal­ko­nen gelegt, die sich her­vor­ra­gend mit not­wen­di­gen Instand­hal­tungs­ar­bei­ten kom­bi­nie­ren las­sen. Dar­über hin­aus besteht die Mög­lich­keit, die Kel­ler­de­cke und Außen­wän­de zusätz­lich zu däm­men. Eine beson­de­re Her­aus­for­de­rung stellt das bestehen­de Ein­rohr-Heiz­sys­tem dar, für das inno­va­ti­ve Lösun­gen in Betracht gezo­gen wer­den, um die Nut­zung erneu­er­ba­rer Ener­gien gemäß den GEG-Vor­ga­ben zu ermög­li­chen. Eine viel­ver­spre­chen­de Opti­on könn­te der Anschluss an das Nah­wär­me­netz der Uni­ver­si­tät Müns­ter sein, wobei hier noch eine Anfra­ge aussteht.

Die­se Fall­stu­die zeigt, wie durch geziel­te Sanie­rungs­maß­nah­men nicht nur die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des ver­bes­sert, son­dern auch des­sen Markt­wert gestei­gert wer­den kann. Die Umset­zung die­ses Sanie­rungs­fahr­plans bie­tet eine zukunfts­si­che­re Inves­ti­ti­on in die Immo­bi­lie und trägt gleich­zei­tig zur Erfül­lung gesetz­li­cher Vor­ga­ben bei.

Der Ist-Zustand: Sanierungspotenziale und energetische Schwachstellen

Das Gebäu­de befin­det sich in einem Zustand, der erheb­li­che Sanie­rungs­po­ten­zia­le auf­weist. Im Erd­ge­schoss gibt es unbe­heiz­te Flä­chen, wie Gara­gen, und die Decke ist unge­dämmt, was zu Wär­me­ver­lus­ten führt. Die Außen­wän­de bestehen aus einem zwei­scha­li­gen Mau­er­werk mit gro­ßen Fens­ter­ele­men­ten, die nicht dem heu­ti­gen Stan­dard der Wär­me­schutz­ver­gla­sung ent­spre­chen. Dies führt zu einem hohen Ener­gie­ver­brauch, da die Wär­me leicht ent­wei­chen kann. Die Bal­ko­ne und unge­dämm­ten Über­gän­ge zwi­schen Kel­ler und Dach stel­len typi­sche Wär­me­brü­cken dar, die eben­falls zur Ener­gie­in­ef­fi­zi­enz beitragen.

Die Fens­ter des Gebäu­des sind größ­ten­teils nicht mit Wär­me­schutz­ver­gla­sung aus­ge­stat­tet. Die Ter­ras­sen- und Bal­kon­tü­ren sind boden­tie­fe Fens­ter­kon­struk­tio­nen, die eben­falls nicht opti­mal iso­liert sind. Die Haus­ein­gangs­tür und die Fens­ter im Trep­pen­haus sind noch mit Ein­fach­ver­gla­sun­gen ver­se­hen, was den Wär­me­ver­lust wei­ter erhöht.

Das Dach besteht aus einer WU-Beton­de­cke mit einer schwim­mend ver­leg­ten XPS-Däm­mung und einer Kies­schicht. Obwohl die Dach­flä­che über das Trep­pen­haus begeh­bar ist, zeigt sich an meh­re­ren Stel­len ein Instand­hal­tungs­be­darf, der ange­gan­gen wer­den muss, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz zu verbessern.

Die Hei­zungs­an­la­ge besteht aus einem Gas-Nie­der­tem­pe­ra­tur­kes­sel mit Warm­was­ser­spei­cher, der sich im Kel­ler befin­det. Die Wär­me­ver­tei­lung erfolgt über ein Ein­rohr­sys­tem mit Stahl­heiz­kör­pern und ein­fa­chen Ther­mo­stat­ven­ti­len. Die­se ver­al­te­te Tech­nik führt zu einem inef­fi­zi­en­ten Ener­gie­ver­brauch, da die Heiz­tem­pe­ra­tur nachts zen­tral abge­senkt wird, was nicht opti­mal gere­gelt ist.

Die Warm­was­ser­ver­sor­gung erfolgt zen­tral über die Hei­zungs­an­la­ge, was zwar prak­tisch ist, aber auch Poten­zi­al für ener­gie­ef­fi­zi­en­te­re Lösun­gen bie­tet. Die Lüf­tung des Gebäu­des erfolgt manu­ell durch Stoß- oder Kipp­lüf­tung über die Fens­ter, und ein Luft­dicht­heits­nach­weis liegt nicht vor, was auf mög­li­che Undich­tig­kei­ten hinweist.

In Anbe­tracht der bevor­ste­hen­den GEG-Anfor­de­run­gen 2024 und der Mög­lich­keit, För­der­mit­tel zu nut­zen, bie­tet sich hier ein erheb­li­cher finan­zi­el­ler Vor­teil durch die Umset­zung eines Sanie­rungs­fahr­plans. Durch die Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz kann nicht nur der Ener­gie­ver­brauch gesenkt, son­dern auch der Wert der Immo­bi­lie gestei­gert wer­den. Ein detail­lier­ter Sanie­rungs­fahr­plan wird dabei hel­fen, die not­wen­di­gen Maß­nah­men zu iden­ti­fi­zie­ren und Syn­er­gie­ef­fek­te bei Instand­hal­tungs­maß­nah­men zu nutzen.

Maßnahmen für eine nachhaltige Zukunft: Der Sanierungsfahrplan im Detail

Maßnahmenpaket 1: Optimierung des Flachdachs und der Heizungsanlage

Das ers­te Maß­nah­men­pa­ket kon­zen­triert sich auf die umfas­sen­de Däm­mung des Flach­dachs und die Opti­mie­rung der Hei­zungs­an­la­ge, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des signi­fi­kant zu ver­bes­sern. Geplant ist eine Däm­mung des Flach­dachs mit min­des­tens 24 cm WLG 035 Flä­chen­däm­mung, die einen U‑Wert von 0,14 W/​m²K erreicht. Die bestehen­de Dach­kon­struk­ti­on wird ent­fernt und als klas­si­sches Warm­dach neu auf­ge­baut. Zusätz­lich wer­den die Wän­de und Decken des Trep­pen­auf­gangs gedämmt, um Wär­me­brü­cken zu ver­mei­den. Eine gedämm­te Atti­ka mit Not­ent­wäs­se­rung ist eben­falls vor­ge­se­hen, und die Dach­flä­che bie­tet sich ide­al für eine zukünf­ti­ge PV-Anla­ge an. Die Hei­zungs­op­ti­mie­rung umfasst die Fein­ab­stim­mung der bestehen­den Hei­zungs­an­la­ge, um den Ener­gie­ver­brauch wei­ter zu senken.

Die Umset­zung die­ser Maß­nah­men erfor­dert Inves­ti­ti­ons­kos­ten in Höhe von 251.540 €, wobei Sowie­so-Kos­ten von 136.760 € anfal­len. För­der­mit­tel in Höhe von 26.920 € kön­nen in Anspruch genom­men wer­den, was die finan­zi­el­le Belas­tung erheb­lich redu­ziert. Die Maß­nah­men sol­len zeit­nah umge­setzt wer­den, um schnell von den Vor­tei­len zu pro­fi­tie­ren. Neben der erheb­li­chen Ver­bes­se­rung des Raum­kli­mas und der Stei­ge­rung der Wohn­be­hag­lich­keit in allen Räu­men, trägt die­se Inves­ti­ti­on auch zur lang­fris­ti­gen Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie bei.

Maßnahmenpaket 2: Innendämmung und Deckenisolierung im Erdgeschoss

Das zwei­te Maß­nah­men­pa­ket umfasst die Anbrin­gung von Dämm­plat­ten auf den Innen­wän­den des Erd­ge­schos­ses sowie die unter­sei­ti­ge Däm­mung der Erd­ge­schoss­de­cke. An den außen­sei­ti­gen Trep­pen­haus­wän­den im Erd­ge­schoss wird eine neue Dämm­stär­ke von min­des­tens 12 cm WLG 035 Flä­chen­däm­mung instal­liert. Die Decke des Erd­ge­schos­ses wird unter­sei­tig mit 10 cm WLG 035 Flä­chen­däm­mung ver­se­hen, um Wär­me­ver­lus­te zu mini­mie­ren und die Heiz­last zu sen­ken. Die­se Maß­nah­men füh­ren zu einer spür­ba­ren Redu­zie­rung der Wär­me­ver­lus­te über den Boden und sor­gen für ange­neh­me­re Tem­pe­ra­tu­ren im Erdgeschoss.

Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten belau­fen sich auf 41.580 €, ohne dass zusätz­li­che Sowie­so-Kos­ten anfal­len. För­der­mit­tel in Höhe von 8.316 € sind ver­füg­bar, was die finan­zi­el­le Belas­tung erheb­lich min­dert. Die Umset­zung die­ser Maß­nah­men erfolgt par­al­lel zu ande­ren Sanie­rungs­ar­bei­ten, um Syn­er­gien zu nut­zen und die Effi­zi­enz zu maxi­mie­ren. Die­se Inves­ti­ti­on führt nicht nur zu einer Sen­kung der Ener­gie­kos­ten, son­dern auch zu einem gestei­ger­ten Wohn­kom­fort und einer Erhö­hung des Immobilienwerts.

Maßnahmenpaket 3: Fenstertausch und Installation einer dezentralen Lüftungsanlage

Das drit­te Maß­nah­men­pa­ket sieht den Aus­tausch der Fens­ter durch moder­ne drei­fach ver­glas­te Fens­ter und die Instal­la­ti­on einer dezen­tra­len Lüf­tungs­an­la­ge vor. Die neu­en Fens­ter wei­sen einen U‑Wert von 0,95 W/​m²K auf, wäh­rend die neu­en Haus­tü­ren einen maxi­ma­len U‑Wert von 1,3 W/​m²K errei­chen. Zusätz­lich wird eine dezen­tra­le Lüf­tungs­an­la­ge mit Wär­me­rück­ge­win­nung instal­liert, um die Luft­qua­li­tät zu ver­bes­sern und den Ener­gie­ver­brauch wei­ter zu senken.

Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten für die­ses Paket betra­gen 303.900 €, wobei Sowie­so-Kos­ten von 192.800 € anfal­len. För­der­mit­tel in Höhe von 60.780 € kön­nen in Anspruch genom­men wer­den, wodurch die finan­zi­el­le Belas­tung redu­ziert wird. Die Maß­nah­men wer­den in einem abge­stimm­ten Zeit­plan umge­setzt, um die Stö­run­gen im täg­li­chen Leben der Bewoh­ner zu mini­mie­ren. Die­se Inves­ti­ti­on erhöht nicht nur die Ener­gie­ef­fi­zi­enz und die Unab­hän­gig­keit von Preis­schwan­kun­gen, son­dern stei­gert auch den Wert der Immo­bi­lie erheblich.

Maßnahmenpaket 4: Außendämmung der Wände mit Wärmedämmverbundsystem (WDVS)

Das vier­te Maß­nah­men­pa­ket beinhal­tet den Rück­bau des bestehen­den Klin­kers und den Neu­auf­bau der Außen­wän­de mit einem Wär­me­dämm­ver­bund­sys­tem (WDVS) mit 18 cm Däm­mung, WLG 035. Die­se Maß­nah­me sorgt für eine gleich­mä­ßi­ge Wär­me­dämm­wir­kung und erhöht die Wohn­be­hag­lich­keit durch gerin­ge­re Wär­me­ver­lus­te und Energiekosten.

Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten belau­fen sich auf 172.000 €, mit zusätz­li­chen Sowie­so-Kos­ten von 168.000 €. För­der­mit­tel in Höhe von 33.600 € ste­hen zur Ver­fü­gung, was die finan­zi­el­le Belas­tung deut­lich ver­rin­gert. Die Umset­zung erfolgt in einem koor­di­nier­ten Zeit­rah­men, um den Bau­fort­schritt zu opti­mie­ren. Die­se Inves­ti­ti­on trägt nicht nur zur Sen­kung der Ener­gie­kos­ten bei, son­dern stei­gert auch den Markt­wert der Immo­bi­lie erheblich.

Maßnahmenpaket 5: Anschluss an das Fernwärmenetz und Heizungsoptimierung

Das letz­te Maß­nah­men­pa­ket umfasst den Anschluss an das Fern­wär­me­netz der Uni­ver­si­tät Müns­ter und eine erneu­te Opti­mie­rung der Hei­zungs­an­la­ge. Der bestehen­de Heiz­kes­sel wird gegen eine moder­ne Wär­me­über­ga­be­sta­ti­on aus­ge­tauscht, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz zu maxi­mie­ren und die Betriebs­kos­ten zu senken.

Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten für die­ses Paket betra­gen 71.000 €, mit Sowie­so-Kos­ten von 48.490 €. För­der­mit­tel in Höhe von 35.500 € kön­nen in Anspruch genom­men wer­den, was die finan­zi­el­le Belas­tung erheb­lich redu­ziert. Die Maß­nah­men wer­den zeit­nah umge­setzt, um schnell von den Vor­tei­len zu pro­fi­tie­ren. Die­se Inves­ti­ti­on führt nicht nur zu einer höhe­ren Ener­gie­ef­fi­zi­enz und Wert­sta­bi­li­tät der Immo­bi­lie, son­dern ermög­licht auch den Zugang zu zins­ver­güns­tig­ten Kre­di­ten bei einer Komplettsanierung.

Zielzustand: Ein zukunftssicheres und energieeffizientes Zuhause

Nach der Umset­zung des Sanie­rungs­fahr­plans wird das Gebäu­de in einem Zustand sein, der nicht nur den aktu­el­len ener­ge­ti­schen Anfor­de­run­gen ent­spricht, son­dern auch zahl­rei­che wei­te­re Vor­tei­le bie­tet, die den Wohn­kom­fort und den Wert der Immo­bi­lie erheb­lich stei­gern. Durch die umfas­sen­de ener­ge­ti­sche Sanie­rung wird der Pri­mär­ener­gie­be­darf des Gebäu­des deut­lich gesenkt, was sich in einer Redu­zie­rung der Heiz­kos­ten und der Treib­haus­gas­emis­sio­nen wider­spie­gelt. Die­se Maß­nah­men tra­gen nicht nur zum Umwelt­schutz bei, son­dern scho­nen auch lang­fris­tig das Bud­get der Eigentümergemeinschaft.

Ein wesent­li­cher Vor­teil der Sanie­rung ist die Ver­bes­se­rung des Schall­schut­zes. Dank moder­ner Dämm­ma­te­ria­li­en und neu­er Fens­ter mit Wär­me­schutz­ver­gla­sung wird das Gebäu­de zu einer Oase der Ruhe, frei von stö­ren­den Geräu­schen aus der Umge­bung. Dies erhöht die Lebens­qua­li­tät erheb­lich, da die Bewoh­ner in ihren eige­nen vier Wän­den unge­stört ent­span­nen können.

Die Sanie­rung sorgt zudem für eine gesün­de­re Wohn­um­ge­bung. Durch die Besei­ti­gung von Wär­me­brü­cken und die Instal­la­ti­on einer effek­ti­ven Lüf­tung wird das Risi­ko von Feuch­tig­keit und Schim­mel­bil­dung mini­miert. Die Räu­me wer­den behag­li­cher und frei von gesund­heits­schäd­li­chen Stof­fen, was das Wohl­be­fin­den aller Bewoh­ner steigert.

Ein wei­te­rer bedeu­ten­der Vor­teil ist die Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie. Durch die ener­ge­ti­sche Ertüch­ti­gung und die damit ver­bun­de­ne Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz steigt der Markt­wert des Gebäu­des erheb­lich. Dies macht die Immo­bi­lie nicht nur attrak­ti­ver für poten­zi­el­le Käu­fer, son­dern redu­ziert auch die lau­fen­den Instand­hal­tungs­kos­ten. Die Inves­ti­ti­on in die Sanie­rung zahlt sich somit dop­pelt aus: durch Ein­spa­run­gen und durch die Erhö­hung des Immobilienwertes.

Die Sicher­heit des Hau­ses wird eben­falls durch die Sanie­rung erhöht. Moder­ne Fens­ter und Türen bie­ten bes­se­ren Schutz vor Ein­brü­chen, und die struk­tu­rel­le Sanie­rung besei­tigt Feuch­te­schutz­pro­ble­me, die lang­fris­tig zu Schä­den füh­ren könn­ten. So kön­nen sich die Bewoh­ner in ihrem Zuhau­se sicher und gebor­gen fühlen.

Nicht zuletzt wird die archi­tek­to­ni­sche Qua­li­tät des Hau­ses durch die Sanie­rung gestei­gert. Die äuße­re Erschei­nung des Gebäu­des kann durch neue Fas­sa­den­ge­stal­tun­gen und Dach­lö­sun­gen auf­ge­wer­tet wer­den, was nicht nur die Attrak­ti­vi­tät erhöht, son­dern auch den Cha­rak­ter des Hau­ses unter­streicht. Die­se gestal­te­ri­schen Mög­lich­kei­ten bie­ten die Chan­ce, das Zuhau­se indi­vi­du­ell zu ver­schö­nern und an moder­ne Stan­dards anzupassen.

Fazit: Ein lohnender Schritt in eine energieeffiziente Zukunft

Der Sanie­rungs­fahr­plan für das Wohn­ge­bäu­de in Müns­ter zeigt ein­drucks­voll, wie durch geziel­te Maß­nah­men sowohl die Ener­gie­ef­fi­zi­enz als auch der Wohn­kom­fort erheb­lich ver­bes­sert wer­den kön­nen. Im Ver­gleich zum Ist-Zustand bie­tet der Ziel­zu­stand eine deut­li­che Reduk­ti­on des Ener­gie­ver­brauchs und der Treib­haus­gas­emis­sio­nen, was nicht nur den Umwelt­schutz för­dert, son­dern auch die lau­fen­den Kos­ten nach­hal­tig senkt. Die geplan­ten Maß­nah­men füh­ren zu einer erheb­li­chen Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie, wäh­rend gleich­zei­tig die Lebens­qua­li­tät der Bewoh­ner durch ver­bes­ser­ten Schall­schutz und ein gesün­de­res Wohn­kli­ma erhöht wird.

Die Kom­bi­na­ti­on aus staat­li­chen För­der­mit­teln und zins­ver­güns­tig­ten Kre­di­ten macht die Umset­zung des Sanie­rungs­fahr­plans finan­zi­ell attrak­tiv. Die Inves­ti­ti­on in die ener­ge­ti­sche Sanie­rung erweist sich als zukunfts­si­che­re Ent­schei­dung, die sowohl öko­lo­gi­sche als auch öko­no­mi­sche Vor­tei­le bie­tet. Ins­ge­samt stellt der Sanie­rungs­fahr­plan eine umfas­sen­de Lösung dar, die das Gebäu­de nicht nur den aktu­el­len gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen anpasst, son­dern es auch für zukünf­ti­ge Her­aus­for­de­run­gen wapp­net. Die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft kann sich auf ein ener­gie­ef­fi­zi­en­tes, kom­for­ta­bles und wert­vol­les Zuhau­se freu­en, das den Anfor­de­run­gen der moder­nen Zeit gerecht wird.