Energetische Sanierung eines Mehrfamilienhauses in Münster: Ein Sanierungsfahrplan für nachhaltige Effizienz

Ein maßgeschneiderter Fahrplan für Energieeffizienz und Wohnkomfort

Die­se Fall­stu­die prä­sen­tiert den maß­ge­schnei­der­ten Sanie­rungs­fahr­plan für ein Wohn­ge­bäu­de, der als umfas­sen­de Ent­schei­dungs­vor­la­ge dient. Ziel ist es, die Ener­gie­ef­fi­zi­enz zu stei­gern, den Wohn­kom­fort zu erhö­hen, den Immo­bi­li­en­wert zu sichern und die Wär­me­ver­lus­te zu mini­mie­ren. Durch detail­lier­te und mess­ba­re Daten wird auf­ge­zeigt, wie Treib­haus­gas­emis­sio­nen, ins­be­son­de­re CO₂, redu­ziert und Heiz- sowie Warm­was­ser­kos­ten gesenkt wer­den kön­nen. Zudem wer­den die ver­füg­ba­ren För­der­mit­tel und die Zusam­men­set­zung der Sanie­rungs­kos­ten trans­pa­rent dargestellt.  Das betrach­te­te Gebäu­de ist ein Mehr­fa­mi­li­en­haus mit meh­re­ren Wohn­ein­hei­ten, stra­te­gisch güns­tig gele­gen, um von ver­schie­de­nen För­der­pro­gram­men zu pro­fi­tie­ren. Die finan­zi­el­le Attrak­ti­vi­tät des Sanie­rungs­fahr­plans wird durch die Mög­lich­keit unter­stri­chen, erheb­li­che För­der­mit­tel zu nut­zen, die die Gesamt­kos­ten der Sanie­rung deut­lich redu­zie­ren kön­nen. Gleich­zei­tig wird durch die Maß­nah­men der Wert der Immo­bi­lie nach­hal­tig gesteigert.  Der Sanie­rungs­fahr­plan ist ein lang­fris­ti­ges Pro­jekt, das dar­auf abzielt, min­des­tens den Effi­zi­enz­haus-Stan­dard zu errei­chen. Fünf maß­ge­schnei­der­te Maß­nah­me­pa­ke­te wer­den vor­ge­stellt, deren Rei­hen­fol­ge aus tech­ni­schen Grün­den und zur Maxi­mie­rung der Ener­gie­kos­ten­ein­spa­run­gen fest­ge­legt wur­de. Die­se Pake­te sind so kon­zi­piert, dass wie­der­hol­te Nach­bes­se­run­gen ver­mie­den wer­den, was lang­fris­tig zu wei­te­ren Kos­ten­ein­spa­run­gen führt.  Beson­de­re Auf­merk­sam­keit wird auf die gesell­schaft­li­che Ver­ant­wor­tung gelegt, die mit der Umset­zung die­ses Sanie­rungs­fahr­plans ein­her­geht. Durch die Redu­zie­rung der CO₂-Emis­sio­nen im Gebäu­de­sek­tor um über 30 % wird ein wesent­li­cher Bei­trag zur Errei­chung der glo­ba­len Kli­ma­zie­le geleis­tet. Dies macht den Sanie­rungs­fahr­plan nicht nur zu einer wirt­schaft­lich sinn­vol­len Ent­schei­dung, son­dern auch zu einem wich­ti­gen Schritt in Rich­tung einer nach­hal­ti­ge­ren Zukunft.  Die­se Fall­stu­die zeigt, wie durch einen gut durch­dach­ten Sanie­rungs­fahr­plan sowohl öko­lo­gi­sche als auch öko­no­mi­sche Vor­tei­le erzielt wer­den kön­nen, und bie­tet eine kla­re Visi­on für die Zukunft der Ener­gie­ef­fi­zi­enz in Wohngebäuden. 

Ausgangslage: Der Ist-Zustand des Mehrfamilienhauses

Im Ist-Zustand prä­sen­tiert sich das Mehr­fa­mi­li­en­haus als typi­sches Bau­werk aus dem Jahr 1969, das vor einer ener­ge­ti­schen Sanie­rung steht. Das Gebäu­de umfasst zwölf Wohn­ein­hei­ten und ist von recht­ecki­ger Form. Die Dächer sind steil und unbe­heizt, ohne Däm­mung, da das Dach­ge­schoss nicht genutzt wird. Ursprüng­lich war das Dach ein Flach­dach, das nun als obers­te Geschoss­de­cke dient und nach­träg­lich mit einer Ein­blas­däm­mung ver­se­hen wur­de. Ins­ge­samt zeigt sich das Gebäu­de in einem gepfleg­ten Zustand.  Die Außen­wän­de bestehen aus zwei­scha­li­gem, unge­dämm­tem Mau­er­werk, das auf­grund der gerin­gen Luft­schicht nicht für eine Ein­blas­däm­mung geeig­net ist. Die Fens­ter sind über­wie­gend Kunst­stoff­fens­ter mit Zwei­fach-Iso­lier­ver­gla­sung, deren Wär­me­durch­gangs­ko­ef­fi­zi­en­ten im Durch­schnitt bei 2,0 W/​m²K lie­gen. Die Türen ent­spre­chen dem Bau­al­ter des Hauses.  Die Behei­zung erfolgt über eine Gas-Brenn­wert­ther­me, die 2015 instal­liert wur­de. Die Wär­me­ver­tei­lung erfolgt über ein Zwei­rohr­sys­tem mit Umwälz­pum­pe, wobei die Heiz­kör­per an den Außen­wän­den ange­bracht sind. Es wird davon aus­ge­gan­gen, dass die Hei­zung nachts nicht abge­senkt wird, was zu einem höhe­ren Ener­gie­ver­brauch führt. Die Warm­was­ser­ver­sor­gung erfolgt zen­tral über die Hei­zungs­an­la­ge mit einem Warm­was­ser­spei­cher. Eine auf­fäl­lig hohe Raum-Soll­tem­pe­ra­tur von 23 °C trägt eben­falls zu einem erhöh­ten Ener­gie­ver­brauch bei.  Das Wohn­ge­bäu­de ist unter­kel­lert, wobei das Kel­ler­ge­schoss unbe­heizt bleibt. Teil­wei­se ist eine Kel­ler­de­cken­däm­mung vor­han­den. Die Belüf­tung erfolgt manu­ell über Fens­ter­lüf­tung und im Bade­zim­mer über einen innen­lie­gen­den Badentlüfter.  Die Aus­gangs­si­tua­ti­on bie­tet zahl­rei­che Ansatz­punk­te für eine ener­ge­ti­sche Opti­mie­rung durch einen Sanie­rungs­fahr­plan. Durch geziel­te Maß­nah­men kann die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des erheb­lich gestei­gert wer­den, was nicht nur zu einer Redu­zie­rung der Ener­gie­kos­ten führt, son­dern auch den Wert der Immo­bi­lie erhöht. Zudem kön­nen durch die Inan­spruch­nah­me von För­der­mit­teln finan­zi­el­le Vor­tei­le erzielt wer­den, die die Sanie­rungs­kos­ten erheb­lich sen­ken. Die Kun­den wün­schen sich eine mög­lichst kos­ten­güns­ti­ge Sanie­rung, was durch die Nut­zung von För­der­mit­teln und ener­gie­ef­fi­zi­en­ten Maß­nah­men erreicht wer­den kann. 

Geplante Maßnahmen: Ein Fahrplan zur Effizienzsteigerung

Maßnahmenpaket 1: Optimierung der Kellerdecke

Die ers­te Maß­nah­me in unse­rem Sanie­rungs­fahr­plan kon­zen­triert sich auf die Ertüch­ti­gung der Kel­ler­de­cke durch eine zusätz­li­che Däm­mung mit einer Dämm­di­cke von 10 cm und einer Wär­me­leit­fä­hig­keits­grup­pe (WLG) von 035. Die­se Maß­nah­me zielt dar­auf ab, die Wär­me­ver­lus­te durch die ther­mi­sche Hül­le des Kel­lers zu ver­rin­gern, was zu einem gerin­ge­ren Brenn­stoff­ver­brauch und nied­ri­ge­ren Heiz­kos­ten führt. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten für die­se Maß­nah­me belau­fen sich auf 6.200 €. Dank der För­de­rung durch das Bun­des­amt für Wirt­schaft und Aus­fuhr­kon­trol­le (BAFA) in Höhe von 20 % (15 % regu­lä­re För­de­rung plus 5 % iSFP-Bonus) und einer zusätz­li­chen För­de­rung von 10 bis 15 €/​m² durch die Stadt Müns­ter, kön­nen ins­ge­samt 1.240 € an För­der­mit­teln erhal­ten wer­den. Die Umset­zung die­ser Maß­nah­me soll­te zeit­nah erfol­gen, um die sofor­ti­gen Vor­tei­le der Ener­gie­ein­spa­rung zu nutzen. 

Maßnahmenpaket 2: Austausch der Wohnungseingangstüren

Im zwei­ten Maß­nah­men­pa­ket steht der Aus­tausch der Woh­nungs­ein­gangs­tü­ren im Fokus. Die alten Türen wer­den durch gedämm­te Ein­gangs­tü­ren mit einem maxi­ma­len U‑Wert von 1,3 W/(m²K) ersetzt, was die Wär­me­ver­lus­te über die Tür­flä­chen erheb­lich redu­ziert. Die­se Maß­nah­me sorgt nicht nur für eine gleich­mä­ßi­ge­re Wär­me­ver­tei­lung, son­dern senkt auch den Brenn­stoff­ver­brauch und die Heiz­kos­ten. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten belau­fen sich auf 25.600 €, wobei eine För­de­rung von 20 % durch das BAFA (inklu­si­ve iSFP-Bonus) mög­lich ist, was einer För­der­sum­me von 5.120 € ent­spricht. Der Aus­tausch soll­te koor­di­niert mit ande­ren Maß­nah­men erfol­gen, um die Effi­zi­enz der Sanie­rung zu maximieren. 

Maßnahmenpaket 3: Erneuerung von Fenstern und Außenwand

Die­ses umfas­sen­de Maß­nah­men­pa­ket beinhal­tet die Instal­la­ti­on von 3‑Schei­ben-Wär­me­schutz­ver­gla­sun­gen mit einem Uw-Wert von 0,95 W/(m²K) sowie die Anbrin­gung eines Wär­me­dämm­ver­bund­sys­tems (WDVS) mit 16 cm WLS 035 an der Außen­wand. Die­se Maß­nah­men mini­mie­ren die Wär­me­ver­lus­te über Fens­ter- und Wand­flä­chen, sen­ken die Heiz­kos­ten und bie­ten zudem einen bes­se­ren Hit­ze­schutz im Som­mer. Die Gesamt­kos­ten für die­ses Paket betra­gen 260.000 €, wobei Sowie­sokos­ten von 18.000 € berück­sich­tigt wer­den. Die För­de­rung durch das BAFA beläuft sich auf 49.000 €, was 20 % der Inves­ti­ti­ons­kos­ten ent­spricht. Die Umset­zung die­ser Maß­nah­men soll­te sorg­fäl­tig geplant wer­den, um die Bau­zeit zu opti­mie­ren und die Beein­träch­ti­gung der Bewoh­ner zu minimieren. 

Maßnahmenpaket 4: Installation einer dezentralen Lüftungsanlage

Die Instal­la­ti­on einer dezen­tra­len Lüf­tungs­an­la­ge mit einem Wär­me­rück­ge­win­nungs­grad von 90 % ist der Kern des vier­ten Maß­nah­men­pa­kets. Die­se Anla­ge sorgt für eine gleich­mä­ßi­ge Wär­me­ver­tei­lung, redu­ziert den Brenn­stoff­ver­brauch und die Heiz­kos­ten und bie­tet einen ver­bes­ser­ten Hit­ze­schutz im Som­mer. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten betra­gen 24.000 €, wobei eine För­de­rung von 20 % durch das BAFA (inklu­si­ve iSFP-Bonus) in Höhe von 4.800 € in Anspruch genom­men wer­den kann. Die Instal­la­ti­on soll­te in der wär­me­ren Jah­res­zeit erfol­gen, um die Bau­ar­bei­ten ohne Beein­träch­ti­gung der Heiz­pe­ri­ode durchzuführen. 

Maßnahmenpaket 5: Modernisierung der Heizungsanlage und Warmwasserbereitung

Das letz­te Maß­nah­men­pa­ket umfasst den Aus­tausch der alten Gas-Brenn­wert­kes­sel durch eine moder­ne Luft-Was­ser-Wär­me­pum­pe, die sowohl die Hei­zung als auch die Warm­was­ser­be­rei­tung über­nimmt. Ein neu­er Spei­cher wird zusätz­lich instal­liert, um die Effi­zi­enz der Warm­was­ser­be­rei­tung zu maxi­mie­ren. Die­se Maß­nah­me wird durch einen hydrau­li­schen Abgleich der Hei­zungs­an­la­ge ergänzt, was die Opti­mie­rung der gesam­ten Hei­zungs­an­la­ge sicher­stellt. Die Gesamt­kos­ten für die­se Maß­nah­men belau­fen sich auf 100.000 €, wobei die För­de­rung durch das BAFA 35.000 € beträgt. Die Umset­zung soll­te vor der Heiz­pe­ri­ode erfol­gen, um die Vor­tei­le der rege­ne­ra­ti­ven Ener­gie­quel­len sofort zu nutzen.  Durch die Durch­füh­rung die­ser Maß­nah­men­pa­ke­te wird nicht nur die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Hau­ses erheb­lich gestei­gert, son­dern auch der Wert der Immo­bi­lie erhöht. Die zukünf­ti­gen Ener­gie­kos­ten wer­den auf 5.900 € pro Jahr gesenkt, und die CO₂-Emis­sio­nen redu­zie­ren sich auf 14 kg/(m²a). Der End­ener­gie­ver­brauch sinkt auf 22.050 kWh pro Jahr, wäh­rend der Pri­mär­ener­gie­be­darf auf 44 kWh/(m²a) fällt. Die­se Inves­ti­ti­on in die Zukunft des Hau­ses wird durch die attrak­ti­ven För­der­mit­tel und die lang­fris­ti­gen Ein­spa­run­gen mehr als gerechtfertigt. 

Vision für die Zukunft: Der Zielzustand des Gebäudes

Nach der voll­stän­di­gen Umset­zung des Sanie­rungs­fahr­plans wird das Gebäu­de den Stan­dard eines KfW-Effi­zi­enz­hau­ses 70 EE errei­chen. Die­se umfas­sen­de ener­ge­ti­sche Sanie­rung führt zu einer signi­fi­kan­ten Redu­zie­rung des Ener­gie­ver­brauchs, wäh­rend der Wohn­kom­fort für die Bewoh­ner erheb­lich gestei­gert wird. Der Wert des Gebäu­des wird durch die Maß­nah­men nicht nur lang­fris­tig gesi­chert, son­dern auch gestei­gert. Beson­ders bemer­kens­wert ist die Redu­zie­rung des jähr­li­chen CO₂-Aus­sto­ßes um bis zu 73 % im Ver­gleich zur Aus­gangs­si­tua­ti­on. Die­se beein­dru­cken­de Ein­spa­rung unter­streicht die Vor­bild­funk­ti­on, die das Gebäu­de in Sachen Kli­ma­schutz über­neh­men kann. Eigen­tü­mer haben zudem die Mög­lich­keit, den CO₂-Fuß­ab­druck wei­ter zu ver­rin­gern, indem sie auf einen grü­nen Strom­an­bie­ter umsteigen.  Die Vor­tei­le der ener­ge­ti­schen Sanie­rung gehen jedoch weit über die Ein­spa­rung von Ener­gie, Treib­haus­ga­sen und Heiz­kos­ten hin­aus. Der Sanie­rungs­fahr­plan sieht zahl­rei­che Ver­bes­se­run­gen vor, die das Gebäu­de nicht nur effi­zi­en­ter, son­dern auch kom­for­ta­bler und siche­rer machen:  Der ther­mi­sche Kom­fort wird durch die Instal­la­ti­on dich­te­rer Türen und Fens­ter sowie durch die ver­bes­ser­te Däm­mung von Wän­den und Dach erheb­lich gestei­gert. Dies ver­hin­dert unan­ge­neh­me Zug­luft und sorgt für eine gleich­mä­ßi­ge Tem­pe­ra­tur­ver­tei­lung, was das Wohl­be­fin­den der Bewoh­ner deut­lich erhöht.  Im Som­mer schützt die ver­bes­ser­te Däm­mung gemein­sam mit Ver­schat­tun­gen für Dach- und Fas­sa­den­fens­ter effek­tiv vor Über­hit­zung. Die­se Maß­nah­men tra­gen dazu bei, dass sich das Gebäu­de auch an hei­ßen Tagen ange­nehm kühl hält.  Ein wei­te­rer Vor­teil ist der ver­bes­ser­te Schall­schutz. Die neu­en, dich­ten Fens­ter und Türen sowie die ein­ge­setz­ten Dämm­stof­fe redu­zie­ren den Lärm von außen erheb­lich, was zu einer ruhi­ge­ren und ent­spann­te­ren Wohnat­mo­sphä­re führt.  Die Sanie­rung för­dert zudem die Wohn­ge­sund­heit. Gedämm­te und war­me Bau­tei­le sowie eine gesi­cher­te Lüf­tung ver­hin­dern die Bil­dung von Schim­mel und sor­gen für ein gesun­des Raum­kli­ma, das frei von Feuch­tig­keit und Wohn­gif­ten ist.  Die Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie ist ein wei­te­rer ent­schei­den­der Vor­teil. Ein sanier­tes Gebäu­de kann in punc­to Gebrauchs­wert mit Neu­bau­ten kon­kur­rie­ren, was den Markt­wert des Gebäu­des erheb­lich erhöht.  Auch die Sicher­heit wird durch die Sanie­rung ver­bes­sert. Neue Türen und Fens­ter kön­nen mit höhe­ren Wider­stands­klas­sen aus­ge­stat­tet wer­den, was den Ein­bruch­schutz deut­lich erhöht.  Schließ­lich bie­tet die Sanie­rung die Mög­lich­keit, die archi­tek­to­ni­sche Qua­li­tät des Gebäu­des zu ver­bes­sern. Eigen­tü­mer kön­nen das äuße­re Erschei­nungs­bild nach ihren Wün­schen gestal­ten, sei es durch die Wahl neu­er Far­ben für Dach und Fas­sa­de oder durch ein moder­nes Design von Türen und Fenstern.  Ins­ge­samt stellt die Umset­zung des Sanie­rungs­fahr­plans eine loh­nen­de Inves­ti­ti­on dar, die sowohl finan­zi­el­le als auch qua­li­ta­ti­ve Vor­tei­le für Eigen­tü­mer und Bewoh­ner bietet. 

Fazit: Ein positiver Ausblick auf den Sanierungsfahrplan

Der Sanie­rungs­fahr­plan für das Mehr­fa­mi­li­en­haus ist ein umfas­sen­des und durch­dach­tes Kon­zept, das sowohl öko­lo­gi­sche als auch öko­no­mi­sche Vor­tei­le bie­tet. Im Ver­gleich zum Ist-Zustand zeigt der Ziel­zu­stand eine beein­dru­cken­de Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz und des Wohn­kom­forts. Die geplan­ten Maß­nah­men füh­ren zu einer erheb­li­chen Redu­zie­rung des Ener­gie­ver­brauchs und der CO₂-Emis­sio­nen, was nicht nur den Kli­ma­zie­len dient, son­dern auch die Betriebs­kos­ten des Gebäu­des nach­hal­tig senkt.  Die Kom­bi­na­ti­on aus staat­li­chen För­der­mit­teln und ener­gie­ef­fi­zi­en­ten Tech­no­lo­gien macht die Sanie­rung finan­zi­ell attrak­tiv und ermög­licht eine kos­ten­güns­ti­ge Umset­zung. Die lang­fris­ti­ge Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie, gepaart mit den ver­bes­ser­ten Wohn­be­din­gun­gen, macht den Sanie­rungs­fahr­plan zu einer zukunfts­si­che­ren Investition.  Ins­ge­samt zeigt die­se Fall­stu­die, dass durch die klu­ge Pla­nung und Umset­zung eines Sanie­rungs­fahr­plans sowohl wirt­schaft­li­che als auch öko­lo­gi­sche Zie­le erreicht wer­den kön­nen. Die Maß­nah­men schaf­fen nicht nur ein ener­gie­ef­fi­zi­en­te­res und kom­for­ta­ble­res Wohn­um­feld, son­dern tra­gen auch wesent­lich zur Errei­chung der glo­ba­len Kli­ma­zie­le bei. Der Sanie­rungs­fahr­plan ist somit ein wich­ti­ger Schritt in Rich­tung einer nach­hal­ti­ge­ren und umwelt­freund­li­che­ren Zukunft.