Sanierungsfahrplan für ein Mehrfamilienhaus in Witten: Ein Weg zu Energieeffizienz und Wohnkomfort

Einführung in den Sanierungsfahrplan

Im Rah­men unse­rer Fall­stu­die prä­sen­tie­ren wir Ihnen den Sanie­rungs­fahr­plan für ein Wohn­ge­bäu­de in Wit­ten. Die­ses Mehr­fa­mi­li­en­haus bie­tet eine her­vor­ra­gen­de Gele­gen­heit, durch geziel­te Maß­nah­men die Ener­gie­ef­fi­zi­enz zu stei­gern, den Wohn­kom­fort zu erhö­hen und den Immo­bi­li­en­wert lang­fris­tig zu sichern.

Unse­re Ana­ly­se zeigt, dass etwa ein Drit­tel der erzeug­ten Wär­me über die Fas­sa­de ver­lo­ren geht, was auf die gro­ße Flä­che und die unzu­rei­chen­de Dämm­wir­kung zurück­zu­füh­ren ist. Daher ist die Sanie­rung der Fas­sa­de ein zen­tra­les Ele­ment des Sanie­rungs­fahr­plans. In Kom­bi­na­ti­on mit dem Aus­tausch der Fens­ter kann die Heiz­last signi­fi­kant redu­ziert wer­den. Zudem ist eine nach­träg­li­che Däm­mung der Dach­kon­struk­ti­on gemäß den Vor­ga­ben des Gebäu­de­en­er­gie­ge­set­zes erfor­der­lich. Die­se Maß­nah­men tra­gen maß­geb­lich zur Sen­kung der Heiz­kos­ten bei und sind spä­tes­tens nach der Ver­öf­fent­li­chung der kom­mu­na­len Wär­me­pla­nung zu empfehlen.

Ein zukünf­ti­ger Anschluss an ein neu­es Fern­wär­me­netz könn­te eben­falls in Betracht gezo­gen wer­den, obwohl der­zeit kei­ne Fern­wär­me am Stand­ort ver­füg­bar ist. Bei einem Aus­fall der Hei­zung ist der Umstieg auf erneu­er­ba­re Ener­gien mitt­ler­wei­le ver­pflich­tend, wobei Über­gangs­fris­ten zu beach­ten sind. Ange­sichts der indi­vi­du­el­len Kom­fort­an­sprü­che und finan­zi­el­len Mög­lich­kei­ten sind alter­na­ti­ve Lösun­gen und abwei­chen­de Rei­hen­fol­gen der Maß­nah­men denkbar.

Die Umset­zung die­ser Sanie­rungs­maß­nah­men bie­tet nicht nur erheb­li­che Ener­gie­ein­spa­run­gen, son­dern auch Zugang zu attrak­ti­ven För­der­mit­teln, die die finan­zi­el­le Belas­tung redu­zie­ren kön­nen. Die Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie ist ein wei­te­rer bedeu­ten­der Vor­teil, der durch die Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz und des Wohn­kom­forts erzielt wird.

Für detail­lier­te Infor­ma­tio­nen zu Immo­bi­li­en­wert, Bau­kos­ten, Ener­gie­prei­sen, För­der­mög­lich­kei­ten und gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen ste­hen wir Ihnen ger­ne in einem per­sön­li­chen Gespräch zur Verfügung.

Der aktuelle Zustand des Gebäudes

Das frei­ste­hen­de Wohn­ge­bäu­de mit 28 Wohn­ein­hei­ten, errich­tet im Jahr 1960, weist vor der Sanie­rung meh­re­re ener­ge­ti­sche Schwach­stel­len auf, die im Rah­men einer Vor-Ort-Ana­ly­se iden­ti­fi­ziert wur­den. Die mono­li­thi­sche Außen­wand des H‑förmigen Gebäu­des ist unge­dämmt, was zu erheb­li­chen Wär­me­ver­lus­ten führt, ins­be­son­de­re an den Wär­me­brü­cken im Bereich der Bal­ko­ne. Auch die Decken des voll­un­ter­kel­ler­ten Gebäu­des sind unge­dämmt, was zusätz­li­che Ener­gie­ver­lus­te über die Kel­ler­de­cke und die obers­te Geschoss­de­cke verursacht.

Die Hei­zungs­an­la­ge besteht aus einer zen­tra­len Brenn­wert­tech­nik, die laut Ener­gie­aus­weis im Jahr 1997 instal­liert wur­de, jedoch einen augen­schein­lich neue­ren Zustand auf­weist. Die­se Anla­ge befin­det sich im Kel­ler und ver­sorgt sowohl die Hei­zung als auch die Warm­was­ser­ver­sor­gung. Die Wär­me­ver­tei­lung erfolgt über ein Zwei­rohr­sys­tem, wobei die Heiz­kör­per indi­vi­du­ell erneu­ert wur­den, jedoch kei­ne umfas­sen­de Doku­men­ta­ti­on dar­über vor­liegt. Die Heiz­kör­per sind mit ein­fa­chen Ther­mo­stat­ven­ti­len aus­ge­stat­tet, die im Zuge der Sanie­rung einer Opti­mie­rung bedürfen.

Fens­ter und Türen des Gebäu­des sind teils zwei­fach, teils drei­fach ver­glast, wobei die Woh­nungs­ein­gangs­tü­ren und Ter­ras­sen-/Bal­kon­tü­ren dem bau­jah­res­ty­pi­schen Stan­dard ent­spre­chen. Das mas­si­ve Warm­dach weist eben­falls Schwach­stel­len auf, die durch Wär­me­brü­cken an Fens­tern, Bal­ko­nen, Dach und Kel­ler entstehen.

Das Gebäu­de wird manu­ell belüf­tet, indem die Bewoh­ner die Fens­ter öff­nen oder die ver­ti­ka­len Schäch­te im Bad nut­zen. Die­se Lüf­tungs­me­tho­de ist inef­fi­zi­ent und könn­te durch moder­ne Lüf­tungs­sys­te­me ver­bes­sert werden.

Die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft zeigt gro­ßes Inter­es­se an den wirt­schaft­li­chen Sanie­rungs­po­ten­zia­len des Gebäu­des sowie an der Erfül­lung gesetz­li­cher Pflich­ten, ins­be­son­de­re im Hin­blick auf den Umstieg auf erneu­er­ba­re Ener­gien, der ab 2024 bei einem Hei­zungs­aus­fall zur Pflicht wird. Ein Sanie­rungs­fahr­plan könn­te hier nicht nur die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des erheb­lich stei­gern, son­dern auch von attrak­ti­ven För­der­mit­teln pro­fi­tie­ren und den Wert der Immo­bi­lie lang­fris­tig erhöhen.

Geplante Maßnahmen zur Verbesserung

Maßnahmenpaket 1: Erneuerung der Fassade, Fenster & Hauseingangstür, Erhöhung der Luftdichtheit

In die­sem Maß­nah­men­pa­ket kon­zen­trie­ren wir uns auf die äuße­re Hül­le des Gebäu­des, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz signi­fi­kant zu stei­gern. Die Erneue­rung der Fas­sa­de beinhal­tet den Rück­bau der alten Fas­sa­den­kon­struk­ti­on und den Auf­bau einer neu­en Fas­sa­de mit einer 16 cm dicken Dämm­ebe­ne, die voll­flä­chig ver­legt wird. Die­se Maß­nah­me wird durch das Bun­des­amt für Wirt­schaft und Aus­fuhr­kon­trol­le (BAFA) mit 20 % geför­dert, was sich aus einem Basis­zu­schuss von 15 % und einem zusätz­li­chen 5 % iSFP-Bonus zusammensetzt.

Die Fens­ter und die Haus­ein­gangs­tür wer­den durch moder­ne Vari­an­ten mit einer 0,95 W/​m²K 3‑fach Ver­gla­sung ersetzt, eben­falls mit einer 20 % För­de­rung durch die BAFA. Zudem wird die Luft­dicht­heit des Gebäu­des durch den Fens­ter­tausch, den Ein­bau einer Lüf­tungs­an­la­ge im Bad­schacht und neue Dich­tun­gen ver­bes­sert. Die­se Maß­nah­men redu­zie­ren Wär­me­ver­lus­te und Zug­luft, was zu einem ein­heit­li­chen Erschei­nungs­bild und einer ver­bes­ser­ten Bau­teil­qua­li­tät führt. Die Gesamt­kos­ten betra­gen 595.315 €, wobei 370.000 € als Sowie­sokos­ten ver­an­schlagt sind. Die För­de­rung beläuft sich auf 122.963 €. Die­se Maß­nah­men sind sofort umsetz­bar und soll­ten im ers­ten Jahr der Sanie­rung durch­ge­führt wer­den, um die ener­ge­ti­schen Vor­tei­le schnell zu realisieren.

Maßnahmenpaket 2: Installation einer Luft/​Wasser Wärmepumpe

Die­ses Paket sieht den Aus­tausch der alten Gas­zen­tral­hei­zung durch eine moder­ne Luft/​Wasser Wär­me­pum­pe vor. Die­se Tech­no­lo­gie nutzt die Umge­bungs­luft zur Wär­me­er­zeu­gung und ist beson­ders ener­gie­ef­fi­zi­ent. Die KfW bie­tet hier­für Zuschüs­se und ver­güns­tig­te Kre­di­te an, was die Inves­ti­ti­ons­kos­ten von 162.000 € erheb­lich redu­ziert. Davon sind 94.636 € als Sowie­sokos­ten ange­setzt. Die För­de­rung beträgt 51.300 €. Die Umstel­lung auf eine Wär­me­pum­pe senkt nicht nur den Ener­gie­ver­brauch, son­dern auch die Heiz­kos­ten und trägt zur kli­ma­freund­li­chen Wär­me­er­zeu­gung bei. Die­se Maß­nah­me soll­te im zwei­ten Jahr der Sanie­rung durch­ge­führt wer­den, um die Heiz­kos­ten schnell zu sen­ken und die Umwelt­bi­lanz des Gebäu­des zu verbessern.

Maßnahmenpaket 3: Flachdachsanierung

Die Sanie­rung des Flach­dachs umfasst die Instal­la­ti­on einer neu­en Dämm­schicht von bis zu 28 cm mit einem Wär­me­durch­gangs­ko­ef­fi­zi­en­ten von WLG 035. Die­se Maß­nah­me wird eben­falls mit 20 % durch die BAFA geför­dert. Die Gesamt­kos­ten für die­se Maß­nah­me betra­gen 74.910 €, wobei 41.000 € als Sowie­sokos­ten ver­an­schlagt sind. Die För­de­rung beläuft sich auf 13.152 €. Durch die Sanie­rung des Dachs wer­den Wär­me­ver­lus­te erheb­lich redu­ziert und die Abfuhr von Feuch­tig­keit ver­bes­sert, was lang­fris­tig die Bau­sub­stanz schützt. Die­se Maß­nah­me soll­te im drit­ten Jahr der Sanie­rung erfol­gen, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz wei­ter zu steigern.

Maßnahmenpaket 4: Dämmung der Boden- und Kellerdecke (optional)

Die­ses optio­na­le Maß­nah­men­pa­ket beinhal­tet die Däm­mung der Kel­ler­de­cke mit einer zusätz­li­chen Dämm­schicht von 10 cm, bei­spiels­wei­se aus Stein­wol­le. Auch hier beträgt die För­de­rung durch die BAFA 20 %. Die Kos­ten für die­se Maß­nah­me belau­fen sich auf 18.120 €, wobei 1.000 € als Sowie­sokos­ten ange­setzt sind. Die För­de­rung beträgt 4.624 €. Die­se Maß­nah­me redu­ziert die Fuß­käl­te im Erd­ge­schoss und senkt die Heiz­kos­ten. Sie kann fle­xi­bel im vier­ten Jahr der Sanie­rung durch­ge­führt wer­den, je nach Prio­ri­tät und Budget.

Maßnahmenpaket 5: Installation einer Lüftungsanlage

Die Instal­la­ti­on einer dezen­tra­len Lüf­tungs­an­la­ge mit Wär­me­rück­ge­win­nung sorgt für ein aus­ge­gli­che­nes Raum­kli­ma und eine auto­ma­ti­sche Frisch­luft­zu­fuhr. Die BAFA för­dert die­se Maß­nah­me mit 20 %, und zusätz­lich gewährt das Land NRW 1.000 € pro Wohn­ein­heit. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten betra­gen 47.000 €, wobei 1.000 € als Sowie­sokos­ten ver­an­schlagt sind. Die För­de­rung beläuft sich auf 9.500 €. Die­se Maß­nah­me trägt erheb­lich zur Ver­bes­se­rung der Luft­qua­li­tät und des Wohn­kom­forts bei und soll­te im fünf­ten Jahr der Sanie­rung umge­setzt wer­den, um die Vor­tei­le einer ver­bes­ser­ten Raum­luft­qua­li­tät zu nutzen.

Die­se umfas­sen­den Maß­nah­men­pa­ke­te bie­ten nicht nur erheb­li­che finan­zi­el­le Vor­tei­le durch För­der­mit­tel und Ener­gie­ein­spa­run­gen, son­dern stei­gern auch den Wert und den Wohn­kom­fort der Immo­bi­lie erheb­lich. Der Sanie­rungs­fahr­plan bie­tet eine kla­re und struk­tu­rier­te Vor­ge­hens­wei­se zur Umset­zung die­ser Maß­nah­men, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des nach­hal­tig zu verbessern.

Der angestrebte Zielzustand

Nach der voll­stän­di­gen Umset­zung des Sanie­rungs­fahr­plans wird das Gebäu­de den Stan­dards eines KfW-Effi­zi­enz­hau­ses 70 EE ent­spre­chen. Dies bedeu­tet, dass der Ener­gie­ver­brauch bei gleich­blei­ben­dem Heiz­ver­hal­ten der Bewoh­ner erheb­lich redu­ziert wird, was zu einer signi­fi­kan­ten Sen­kung der Heiz­kos­ten führt. Der gestei­ger­te ther­mi­sche Kom­fort sorgt dafür, dass unan­ge­neh­me Zug­luft durch die Instal­la­ti­on dich­te­rer Türen und Fens­ter der Ver­gan­gen­heit ange­hört. Die umfas­sen­de Däm­mung von Wän­den und Dach trägt zusätz­lich zur Behag­lich­keit bei, indem sie sowohl im Win­ter als auch im Som­mer für ange­neh­me Tem­pe­ra­tu­ren sorgt.

Ein wei­te­rer Vor­teil der Sanie­rung ist der ver­bes­ser­te som­mer­li­che Hit­ze­schutz. Durch die Instal­la­ti­on von Ver­schat­tun­gen an Dach- und Fas­sa­den­fens­tern sowie die ver­bes­ser­te Däm­mung wird das Gebäu­de vor Über­hit­zung geschützt, was beson­ders in den hei­ßen Som­mer­mo­na­ten spür­bar ist. Dar­über hin­aus wird der Schall­schutz erheb­lich ver­bes­sert. Dich­te Türen und Fens­ter sowie die ein­ge­setz­ten Dämm­stof­fe tra­gen dazu bei, Lärm und stö­ren­de Geräu­sche aus der Umge­bung effek­tiv zu reduzieren.

In Bezug auf die Wohn­ge­sund­heit bringt die Sanie­rung eben­falls erheb­li­che Vor­tei­le. Gedämm­te und war­me Bau­tei­le sowie eine gesi­cher­te Lüf­tung sor­gen für ein gesun­des Raum­kli­ma, das frei von Feuch­tig­keit, Schim­mel und Wohn­gif­ten ist. Dies trägt nicht nur zur Gesund­heit der Bewoh­ner bei, son­dern erhöht auch den Wohn­kom­fort erheblich.

Ein wei­te­rer bedeu­ten­der Vor­teil der Sanie­rung ist die archi­tek­to­ni­sche Qua­li­tät. Eigen­tü­mer haben die Mög­lich­keit, die äuße­re Erschei­nung ihres Gebäu­des nach ihren Vor­stel­lun­gen zu gestal­ten. Ob es sich um die Farb­ge­bung der Fas­sa­de oder das Design der Fens­ter han­delt, die Sanie­rung bie­tet die Chan­ce, das Gebäu­de optisch auf­zu­wer­ten und den indi­vi­du­el­len Stil der Eigen­tü­mer widerzuspiegeln.

Finan­zi­ell betrach­tet, bringt die Sanie­rung eben­falls erheb­li­che Vor­tei­le mit sich. Durch die Inan­spruch­nah­me von För­der­mit­teln kön­nen die Kos­ten der Sanie­rung erheb­lich redu­ziert wer­den. Zudem führt die gestei­ger­te Ener­gie­ef­fi­zi­enz lang­fris­tig zu erheb­li­chen Ein­spa­run­gen bei den Ener­gie­kos­ten. Dar­über hin­aus stei­gert die Sanie­rung den Wert der Immo­bi­lie, was sich posi­tiv auf den Wie­der­ver­kaufs­wert auswirkt.

Ins­ge­samt wird das sanier­te Gebäu­de nicht nur den aktu­el­len gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen gerecht, son­dern setzt auch ein Zei­chen für Nach­hal­tig­keit und Kli­ma­schutz. Die Eigen­tü­mer über­neh­men eine Vor­bild­funk­ti­on und leis­ten einen wert­vol­len Bei­trag zur Redu­zie­rung des CO2-Fuß­ab­drucks. Dies kann durch die Wahl eines grü­nen Gas- und Strom­an­bie­ters sowie die Nut­zung von PV-Strom noch wei­ter ver­stärkt wer­den. Die Sanie­rung bie­tet somit eine zukunfts­si­che­re Inves­ti­ti­on in die Immo­bi­lie und in die Umwelt.

Fazit: Ein Blick in die Zukunft

Der Sanie­rungs­fahr­plan für das Mehr­fa­mi­li­en­haus in Wit­ten stellt eine durch­dach­te und zukunfts­wei­sen­de Stra­te­gie dar, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des erheb­lich zu stei­gern und den Wohn­kom­fort zu ver­bes­sern. Im Ver­gleich zum Ist-Zustand, der durch erheb­li­che ener­ge­ti­sche Schwach­stel­len geprägt ist, bie­tet der Ziel­zu­stand eine deut­li­che Ver­bes­se­rung in Bezug auf Ener­gie­ein­spa­run­gen, ther­mi­schen Kom­fort und Wohngesundheit.

Die geplan­ten Maß­nah­men, die von der Erneue­rung der Fas­sa­de bis zur Instal­la­ti­on einer moder­nen Wär­me­pum­pe rei­chen, sind nicht nur finan­zi­ell attrak­tiv durch För­der­mit­tel, son­dern auch öko­lo­gisch sinn­voll. Sie tra­gen dazu bei, den CO2-Fuß­ab­druck des Gebäu­des zu redu­zie­ren und den Wert der Immo­bi­lie zu stei­gern. Die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft hat die Mög­lich­keit, durch die Sanie­rung nicht nur den gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen gerecht zu wer­den, son­dern auch ein Zei­chen für Nach­hal­tig­keit und Kli­ma­schutz zu setzen.

Ins­ge­samt bie­tet der Sanie­rungs­fahr­plan eine kla­re und struk­tu­rier­te Vor­ge­hens­wei­se, um das Gebäu­de zukunfts­si­cher zu machen und gleich­zei­tig den Wohn­kom­fort für die Bewoh­ner erheb­lich zu stei­gern. Die Inves­ti­ti­on in die Sanie­rung ist somit nicht nur eine Inves­ti­ti­on in die Immo­bi­lie, son­dern auch in eine nach­hal­ti­ge und umwelt­freund­li­che Zukunft.