Sanierungsfahrplan für ein Mehrfamilienhaus in Münster: Ein Weg zu Energieeffizienz und Wertsteigerung

Ein umfassender Überblick: Ihr Sanierungsfahrplan

In die­ser Fall­stu­die prä­sen­tie­ren wir einen detail­lier­ten Sanie­rungs­fahr­plan für ein Wohn­ge­bäu­de in Müns­ter. Das Gebäu­de, bestehend aus meh­re­ren Wohn­ein­hei­ten, weist der­zeit einen ener­ge­ti­schen Stan­dard auf mitt­le­rem Niveau auf. Ziel des Sanie­rungs­fahr­plans ist es, durch geziel­te Maß­nah­men Treib­haus­gas­emis­sio­nen, ins­be­son­de­re CO2, sowie Heiz- und Warm­was­ser­kos­ten zu redu­zie­ren. Gleich­zei­tig wer­den Mög­lich­kei­ten zur Nut­zung von För­der­mit­teln auf­ge­zeigt, die die Inves­ti­tio­nen unter­stüt­zen können.

Ein wesent­li­cher Vor­teil der Umset­zung eines sol­chen Sanie­rungs­fahr­plans besteht in der poten­zi­el­len Wert­stei­ge­rung des Gebäu­des. Neben Ener­gie­ein­spa­run­gen könn­ten auch Miet­stei­ge­run­gen erzielt wer­den, ohne die Warm­mie­te zu erhö­hen. Dies trägt nicht nur zur Errei­chung der glo­ba­len Kli­ma­zie­le bei, son­dern erhöht auch die Attrak­ti­vi­tät und den Wert der Immobilie.

Wäh­rend der Ana­ly­se wur­de fest­ge­stellt, dass die Fens­ter und die Hei­zung des Gebäu­des rela­tiv neu sind, wes­halb ein kurz­fris­ti­ger Aus­tausch der­zeit kein opti­ma­les Kos­ten-Nut­zen-Ver­hält­nis bie­tet. Zen­tra­le The­men für die Zukunft sind jedoch das Dach und die bestehen­de Ölhei­zung, ins­be­son­de­re im Hin­blick auf den Milieu­schutz in Müns­ter. Zukünf­ti­ge Solar­dach­pflich­ten gemäß der Bau­ord­nung NRW, die Anfor­de­run­gen des Gebäu­de­en­er­gie­ge­set­zes (GEG), sowie die Trink­was­ser­ver­ord­nung (Trink­wV) und die Ent­wick­lung der Ener­gie­prei­se sind wich­ti­ge wirt­schaft­li­che Fak­to­ren, die berück­sich­tigt wer­den müssen.

Um die Unab­hän­gig­keit von Ener­gie­preis­ent­wick­lun­gen zu erhö­hen und die Wert­schöp­fungs­po­ten­zia­le des Gebäu­des zu maxi­mie­ren, wur­de ein mode­ra­tes Dämm­kon­zept in Kom­bi­na­ti­on mit einem Wär­me­pum­pen­sys­tem emp­foh­len. Umfas­sen­de­re Sanie­rungs­maß­nah­men soll­ten in Betracht gezo­gen wer­den, wenn ein Aus­tausch oder grö­ße­re Repa­ra­tu­ren not­wen­dig wer­den oder Aus­bau­ten geplant sind.

Für detail­lier­te Infor­ma­tio­nen zu Heiz­kon­zep­ten, gesetz­li­chen Vor­ga­ben, Finan­zie­rungs­mög­lich­kei­ten und der Ener­gie­preis­ent­wick­lung im Kon­text des GEG ste­hen wir Ihnen ger­ne in einem per­sön­li­chen Gespräch zur Verfügung.

Der aktuelle Zustand: Herausforderungen und Potenziale

Das unter­such­te Wohn­ge­bäu­de, ein zwei­sei­tig ange­bau­tes Mehr­fa­mi­li­en­haus mit 20 Wohn­ein­hei­ten, wur­de in den 1970er Jah­ren errich­tet und befin­det sich in einem bau­jah­res­ty­pi­schen Zustand. Die Kon­struk­ti­on, bestehend aus einem recht­ecki­gen Grund­riss mit vier Voll­ge­schos­sen und einem aus­ge­bau­ten Dach­ge­schoss, weist meh­re­re ener­ge­ti­sche Schwach­stel­len auf, die im Rah­men eines Sanie­rungs­fahr­plans adres­siert wer­den sollen.

Beson­de­re Auf­merk­sam­keit erfor­dern die alten Rol­la­den­käs­ten, die als wär­me­spe­zi­fi­sche Schwach­stel­len iden­ti­fi­ziert wur­den. Die­se füh­ren zu Lüf­tungs­wär­me­ver­lus­ten und sind nur unzu­rei­chend gedämmt. Auch die Feuch­tig­keit an der Unter­sei­te der Bal­ko­ne, ver­ur­sacht durch Aus­tritt im Bereich der Regen­rin­ne, stellt ein Pro­blem dar. Die alten Heiz­kör­per des Gebäu­des benö­ti­gen hohe Vor­lauf­tem­pe­ra­tu­ren, was die Ener­gie­ef­fi­zi­enz beein­träch­tigt. Zudem besteht bei den alten Beton­dach­stei­nen die Gefahr einer hohen Durch­feuch­tung, die zur Ver­rot­tung der Unter­kon­struk­ti­on und Feuch­tig­keit in der Däm­mung füh­ren könnte.

Die ener­ge­ti­sche Bewer­tung des Gebäu­des zeigt, dass sowohl die Gebäu­de­hül­le als auch die Anlagen­tech­nik moder­ni­siert wer­den müs­sen, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz zu ver­bes­sern. Die Außen­wän­de bestehen aus einem zwei­scha­li­gen, wahr­schein­lich unge­dämm­ten Wand­sys­tem mit Kalk­sand­stein und Klin­ker­fas­sa­de. Die Fens­ter sind zwar nach­träg­lich saniert und zwei­fach ver­glast, den­noch gibt es Ver­bes­se­rungs­po­ten­zi­al. Die zen­tra­le Hei­zungs­an­la­ge, ein­ge­baut um 2016, ver­sorgt das Gebäu­de über ein Zwei­rohr­sys­tem, wobei die Heiz­kör­per­ven­ti­le erneu­ert wur­den, die Heiz­kör­per selbst jedoch nicht. Die Warm­was­ser­ver­sor­gung erfolgt zen­tral über die Hei­zungs­an­la­ge mit einem Warm­was­ser­spei­cher im Keller.

Das Gebäu­de wird manu­ell über die Fens­ter belüf­tet, was nicht opti­mal für die Ener­gie­ef­fi­zi­enz ist. Die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft hat ein gro­ßes Inter­es­se an der Erschlie­ßung wirt­schaft­li­cher Sanie­rungs­po­ten­zia­le und der Ein­hal­tung gesetz­li­cher Pflich­ten. Auf­grund der bau­jah­res­ty­pi­schen Schwach­stel­len und der kom­mu­na­len Vor­ga­ben zur Gestal­tung ist das Gebäu­de för­der­recht­lich als erhal­tens­wer­te Bau­sub­stanz ein­ge­stuft, was die Mög­lich­keit bie­tet, För­der­mit­tel für die Sanie­rung in Anspruch zu neh­men. Eine umfas­sen­de Sanie­rung wür­de nicht nur die Ener­gie­ef­fi­zi­enz stei­gern und die lau­fen­den Ener­gie­kos­ten sen­ken, son­dern auch den Wert der Immo­bi­lie erheb­lich steigern.

Geplante Maßnahmen: Schritt für Schritt zur Effizienz

Maßnahmenpaket 1: Optimierung der Außenhülle und Eingangstür (2025)

Im ers­ten Schritt des Sanie­rungs­fahr­plans kon­zen­trie­ren wir uns auf die Ver­bes­se­rung der Gebäu­de­hül­le, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Hau­ses signi­fi­kant zu stei­gern. Dazu gehört die Ein­blas­däm­mung der Außen­wän­de, die eine gleich­mä­ßi­ge Wär­me­ver­tei­lung sicher­stellt und Wär­me­ver­lus­te erheb­lich redu­ziert. Zusätz­lich wird eine neue Haus­tür instal­liert, die nicht nur optisch anspre­chend ist, son­dern auch dazu bei­trägt, die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Hau­ses zu opti­mie­ren. Die­se Maß­nah­men füh­ren zu einer deut­li­chen Sen­kung der Heiz­kos­ten und tra­gen zur Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie bei.

Die Umset­zung die­ser Maß­nah­men erfor­dert eine Inves­ti­ti­on von 25.420 €, wobei 5.858 € als Sowie­so-Kos­ten anfal­len, die ohne­hin bei einer Reno­vie­rung ent­ste­hen wür­den. Dank der ver­füg­ba­ren För­der­mit­tel kön­nen die Eigen­tü­mer mit einer Unter­stüt­zung von 5.928 € rech­nen, was die finan­zi­el­le Belas­tung erheb­lich ver­rin­gert. Die­se För­de­rung kann über Pro­gram­me wie die KfW-För­der­bank bean­tragt wer­den, die spe­zi­ell für ener­ge­ti­sche Sanie­run­gen kon­zi­piert sind.

Die Arbei­ten sind für das Jahr 2025 geplant. Es ist wich­tig, die För­der­an­trä­ge früh­zei­tig zu stel­len, um die maxi­ma­le För­de­rung zu sichern. Die ver­bes­ser­ten Dämm­wer­te wer­den nicht nur die Ener­gie­kos­ten sen­ken, son­dern auch den CO₂-Aus­stoß des Hau­ses redu­zie­ren, was einen posi­ti­ven Bei­trag zum Umwelt­schutz leistet.

Maßnahmenpaket 2: Dachsanierung und Gebäudedichtheit (2028)

Im Jahr 2028 steht die umfas­sen­de Sanie­rung des Steil­dachs an. Die­se Maß­nah­me zielt dar­auf ab, die Wär­me­ver­lus­te über die Dach­flä­chen zu mini­mie­ren. Dazu gehört die Erneue­rung der Dach­flä­chen­fens­ter und optio­nal die Instal­la­ti­on einer Licht­kup­pel, die zusätz­li­ches Tages­licht ins Haus bringt. Ein Luft­dicht­heits­test wird durch­ge­führt, um die Gebäu­de­dicht­heit zu über­prü­fen und gege­be­nen­falls zu ver­bes­sern, was zu einer wei­te­ren Redu­zie­rung der Heiz­kos­ten führt.

Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten für die­ses Maß­nah­men­pa­ket belau­fen sich auf 170.135 €, wobei 128.200 € als Sowie­so-Kos­ten ver­an­schlagt sind. Die För­der­mit­tel in Höhe von 35.464 € kön­nen über Pro­gram­me wie das BAFA oder die KfW in Anspruch genom­men wer­den, die spe­zi­ell für ener­ge­ti­sche Maß­nah­men gedacht sind. Die­se Inves­ti­ti­on wird nicht nur die Ener­gie­kos­ten sen­ken, son­dern auch den Wohn­kom­fort durch bes­se­re Däm­mung und weni­ger Zug­luft erhöhen.

Es ist rat­sam, die Pla­nun­gen und För­der­an­trä­ge recht­zei­tig zu begin­nen, um von den maxi­ma­len För­der­mög­lich­kei­ten zu pro­fi­tie­ren. Die Sanie­rung des Dachs wird nicht nur den Ener­gie­ver­brauch sen­ken, son­dern auch den Wert der Immo­bi­lie steigern.

Maßnahmenpaket 3: Verbesserung der Wärmedämmung im Erdgeschoss (2029)

Im Jahr 2029 wird die Decke zwi­schen dem Kel­ler und dem Erd­ge­schoss, ins­be­son­de­re im Bereich der Durch­fahrt, gedämmt. Die­se Maß­nah­me zielt dar­auf ab, die Fuß­käl­te im Erd­ge­schoss zu eli­mi­nie­ren und somit den Wohn­kom­fort zu erhö­hen und die Heiz­kos­ten wei­ter zu reduzieren.

Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten für die­se Maß­nah­me betra­gen 6.525 €, ohne dass Sowie­so-Kos­ten anfal­len. Eine För­de­rung von 2.970 € kann in Anspruch genom­men wer­den, was die finan­zi­el­le Belas­tung deut­lich min­dert. Die­se För­de­rung könn­te über regio­na­le Pro­gram­me oder die KfW bereit­ge­stellt wer­den, die Maß­nah­men zur Ener­gie­ein­spa­rung unterstützen.

Die Arbei­ten soll­ten im Jahr 2029 durch­ge­führt wer­den, wobei es wich­tig ist, die För­der­an­trä­ge früh­zei­tig ein­zu­rei­chen. Die­se Maß­nah­me wird nicht nur den Wohn­kom­fort erhö­hen, son­dern auch zur Ener­gie­ein­spa­rung beitragen.

Maßnahmenpaket 4: Modernisierung der Heizungsanlage (2031)

Der letz­te Schritt des Sanie­rungs­fahr­plans ist für das Jahr 2031 vor­ge­se­hen und umfasst die Erneue­rung und Opti­mie­rung der Hei­zungs­an­la­ge. Durch den Ein­satz moder­ner, kli­ma­freund­li­cher Tech­no­lo­gien wird die Wär­me­er­zeu­gung effi­zi­en­ter und umwelt­freund­li­cher gestal­tet. Dies führt zu einer erheb­li­chen Redu­zie­rung der CO₂-Emis­sio­nen und einer nach­hal­ti­gen Nut­zung von Energie.

Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten für die­se Maß­nah­me betra­gen 100.000 €, wobei 47.446 € als Sowie­so-Kos­ten anfal­len. Die För­de­rung in Höhe von 44.500 € kann über Pro­gram­me wie das BAFA oder die KfW bean­tragt wer­den, die spe­zi­ell für die Opti­mie­rung von Hei­zungs­an­la­gen vor­ge­se­hen sind.

Es ist ent­schei­dend, die Pla­nun­gen früh­zei­tig zu begin­nen, um die maxi­ma­len För­der­mög­lich­kei­ten aus­zu­schöp­fen. Die neue Hei­zungs­an­la­ge wird nicht nur den Ener­gie­ver­brauch sen­ken, son­dern auch den Wert der Immo­bi­lie lang­fris­tig steigern.

Die­se Maß­nah­men­pa­ke­te sind Teil einer umfas­sen­den Sanie­rungs­stra­te­gie, die dar­auf abzielt, die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Hau­ses zu ver­bes­sern, die Heiz­kos­ten zu sen­ken und gleich­zei­tig den Wert der Immo­bi­lie zu stei­gern. Die ange­ge­be­nen För­de­run­gen sind infor­ma­tiv und soll­ten zum Zeit­punkt der Umset­zung über­prüft wer­den, um die best­mög­li­che Unter­stüt­zung zu erhalten.

Ein Blick in die Zukunft: Der angestrebte Zielzustand

Nach der voll­stän­di­gen Umset­zung des Sanie­rungs­fahr­plans wird das Wohn­ge­bäu­de in eine moder­ne und ener­gie­ef­fi­zi­en­te Immo­bi­lie ver­wan­delt, die den höchs­ten Stan­dards ent­spricht. Das Gebäu­de wird die Ener­gie­ef­fi­zi­enz­klas­se A+ errei­chen, was bedeu­tet, dass es erheb­lich weni­ger Ener­gie ver­braucht als in sei­nem der­zei­ti­gen Zustand. Dies führt zu einer signi­fi­kan­ten Redu­zie­rung der Heiz­kos­ten für die Bewoh­ner, da der Ener­gie­ver­brauch bei gleich­blei­ben­dem Heiz­ver­hal­ten deut­lich sinkt.

Die Sanie­rung umfasst die Ver­bes­se­rung der Gebäu­de­hül­le, ein­schließ­lich der Däm­mung des Dachs, der Wän­de und der Kel­ler­de­cke, sowie den Aus­tausch der alten Rol­la­den­käs­ten, die bis­her eine wär­me­spe­zi­fi­sche Schwach­stel­le dar­stell­ten. Auch die alten Beton­dach­stei­ne wer­den durch moder­ne Mate­ria­li­en ersetzt, um die Gefahr von Feuch­tig­keits­pro­ble­men zu mini­mie­ren. Die Instal­la­ti­on einer neu­en, effi­zi­en­ten Hei­zungs­an­la­ge wird die Not­wen­dig­keit hoher Vor­lauf­tem­pe­ra­tu­ren besei­ti­gen und somit den Ener­gie­ver­brauch wei­ter reduzieren.

Für die Eigen­tü­mer bedeu­tet die­se Sanie­rung nicht nur eine Redu­zie­rung der lau­fen­den Ener­gie­kos­ten, son­dern auch eine erheb­li­che Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie. Der Markt­wert des Gebäu­des wird durch die ener­ge­ti­sche Auf­wer­tung stei­gen, was sich lang­fris­tig als loh­nen­de Inves­ti­ti­on erweist. Zudem wer­den durch die Sanie­rung aktu­el­le Wert­ab­schlä­ge, die bei unsa­nier­ten Gebäu­den bis zu 15 % betra­gen kön­nen, vermieden.

Ein wei­te­rer Vor­teil ist die Ein­hal­tung gesetz­li­cher Vor­ga­ben, wie des Gebäu­de­en­er­gie­ge­set­zes (GEG), wodurch die Eigen­tü­mer recht­li­che Sicher­heit gewin­nen. Die Sanie­rung trägt auch maß­geb­lich zum Kli­ma­schutz bei, indem der jähr­li­che CO2-Aus­stoß des Gebäu­des erheb­lich gesenkt wird. Die Mög­lich­keit, zusätz­lich auf einen grü­nen Strom­an­bie­ter umzu­stei­gen, bie­tet eine wei­te­re Redu­zie­rung des CO2-Fußabdrucks.

Die geplan­ten Maß­nah­men sind för­der­fä­hig, was bedeu­tet, dass die Eigen­tü­mer von staat­li­chen För­der­mit­teln pro­fi­tie­ren kön­nen, die die finan­zi­el­len Belas­tun­gen der Sanie­rung erheb­lich redu­zie­ren. Dies macht die Inves­ti­ti­on nicht nur umwelt­freund­lich, son­dern auch wirt­schaft­lich attraktiv.

Ins­ge­samt wird die Sanie­rung nicht nur den Wohn­kom­fort für die Bewoh­ner erheb­lich stei­gern, son­dern auch die lang­fris­ti­ge Wert­erhal­tung und Attrak­ti­vi­tät der Immo­bi­lie sichern. Die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft kann sich auf ein Gebäu­de freu­en, das sowohl ener­ge­tisch als auch wirt­schaft­lich zukunfts­fä­hig ist.

Fazit: Ein Schritt in eine nachhaltige und wertvolle Zukunft

Zusam­men­fas­send zeigt der Sanie­rungs­fahr­plan für das Mehr­fa­mi­li­en­haus in Müns­ter eine kla­re und struk­tu­rier­te Vor­ge­hens­wei­se zur erheb­li­chen Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz und des Wer­tes der Immo­bi­lie auf. Durch die geplan­ten Maß­nah­men wird das Gebäu­de von einem bau­jah­res­ty­pi­schen Zustand in eine moder­ne, ener­gie­ef­fi­zi­en­te Immo­bi­lie trans­for­miert, die den höchs­ten Stan­dards ent­spricht. Der Ver­gleich des Ist-Zustands mit dem ange­streb­ten Ziel­zu­stand ver­deut­licht die signi­fi­kan­ten Vor­tei­le der Sanie­rung: eine dras­ti­sche Redu­zie­rung der Ener­gie­kos­ten, eine erheb­li­che Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie und die Ein­hal­tung gesetz­li­cher Vorgaben.

Die Umset­zung der Maß­nah­men wird nicht nur den CO2-Aus­stoß des Gebäu­des erheb­lich sen­ken, son­dern auch den Wohn­kom­fort für die Bewoh­ner deut­lich erhö­hen. Zudem pro­fi­tie­ren die Eigen­tü­mer von attrak­ti­ven För­der­mög­lich­kei­ten, die die finan­zi­el­len Belas­tun­gen der Sanie­rung erheb­lich redu­zie­ren. Ins­ge­samt bie­tet der Sanie­rungs­fahr­plan eine nach­hal­ti­ge und wirt­schaft­lich attrak­ti­ve Lösung, die sowohl den Kli­ma­schutz unter­stützt als auch die lang­fris­ti­ge Wert­erhal­tung der Immo­bi­lie sichert. Die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft kann sich auf ein zukunfts­fä­hi­ges Gebäu­de freu­en, das sowohl ener­ge­tisch als auch wirt­schaft­lich überzeugt.