Sanierungsfahrplan für ein Wohngebäude in Münster: Ein Weg zu Energieeffizienz und Wertsteigerung

Einführung in den Sanierungsfahrplan

Will­kom­men zu unse­rer Fall­stu­die über Sanie­rungs­fahr­plä­ne, die wir bei ESTATIKA GmbH für Wohn­ge­bäu­de erstel­len. Der Sanie­rungs­fahr­plan dient als umfas­sen­de Ent­schei­dungs­vor­la­ge, die den Weg zu höhe­rer Ener­gie­ef­fi­zi­enz, gestei­ger­tem Wohn­kom­fort und einer lang­fris­ti­gen Siche­rung des Immo­bi­li­en­wer­tes aufzeigt.

In die­ser Fall­stu­die betrach­ten wir ein Wohn­ge­bäu­de, das sich durch sei­ne spe­zi­fi­schen Eigen­schaf­ten aus­zeich­net – von der Anzahl der Wohn­ein­hei­ten bis hin zur Lage. Ziel ist es, die Wär­me­ver­lus­te zu ver­rin­gern und den Ener­gie­ver­brauch zu opti­mie­ren. Durch mess­ba­re Zah­len wird ver­deut­licht, wie Treib­haus­gas­emis­sio­nen, ins­be­son­de­re CO2, redu­ziert wer­den kön­nen, wäh­rend gleich­zei­tig Heiz- und Warm­was­ser­kos­ten gesenkt wer­den. Zudem wer­den die ver­füg­ba­ren För­der­mit­tel und deren Poten­zia­le auf­ge­zeigt, um die Sanie­rungs­kos­ten zu minimieren.

Unser Sanie­rungs­kon­zept ist auf Lang­fris­tig­keit aus­ge­legt und strebt min­des­tens den Effi­zi­enz­haus-Stan­dard an. Es umfasst fünf Maß­nah­me­pa­ke­te, die in einer tech­nisch sinn­vol­len Rei­hen­fol­ge ange­ord­net sind, um nach­hal­ti­ge Ener­gie­ein­spa­run­gen zu gewähr­leis­ten. Die Maß­nah­men sind so kon­zi­piert, dass wie­der­hol­te Nach­bes­se­run­gen ver­mie­den wer­den. Alter­na­tiv­lö­sun­gen und abwei­chen­de Rei­hen­fol­gen sind mög­lich, um indi­vi­du­el­le Bedürf­nis­se zu berücksichtigen.

Ein wesent­li­cher Aspekt ist die finan­zi­el­le Attrak­ti­vi­tät: Neben den Ener­gie­ein­spa­run­gen pro­fi­tie­ren Ver­mie­ter von Miet­stei­ge­rungs­po­ten­zia­len. Dar­über hin­aus leis­ten sie einen bedeu­ten­den gesell­schaft­li­chen Bei­trag zur Errei­chung der glo­ba­len Kli­ma­zie­le, da der Gebäu­de­sek­tor über 30 % der CO2-Emis­sio­nen ausmacht.

Für detail­lier­te Infor­ma­tio­nen zur Immo­bi­li­en­wert­ent­wick­lung, den Bau­kos­ten, der Ent­wick­lung der Ener­gie­prei­se und dem Nach­ver­dich­tungs­po­ten­zi­al ste­hen wir Ihnen ger­ne in einem per­sön­li­chen Gespräch zur Ver­fü­gung. Las­sen Sie uns gemein­sam die Zukunft die­ser Immo­bi­lie gestalten.

Der aktuelle Zustand des Gebäudes

Das Wohn­ge­bäu­de, ein zwei­sei­tig ange­bau­ter Bau mit 13 Wohn­ein­hei­ten, wur­de 1970 errich­tet und weist typi­sche Merk­ma­le die­ser Bau­zeit auf. Die recht­ecki­ge Struk­tur wird von einem Flach­dach abge­schlos­sen. Die ther­mi­sche Gebäu­de­hül­le wird durch eine gedämm­te Ober­ge­schoss­de­cke und eine Trenn­wand im Atti­ka­ge­schoss vervollständigt.

Das Gebäu­de ist voll­un­ter­kel­lert, wobei der Kel­ler unbe­heizt bleibt. Die ver­ti­ka­le Erschlie­ßung erfolgt über ein Trep­pen­haus und einen innen­lie­gen­den Auf­zugs­schacht. Die Außen­wän­de bestehen aus einem zwei­scha­li­gen Mau­er­werk mit einer tra­gen­den Schicht, einer mini­ma­len Däm­mung, einer Luft­schicht und einem Klin­ker, was für die 1970er Jah­re typisch ist. Die rück­wär­ti­ge Außen­wand des Atti­ka­ge­schos­ses ist verschiefert.

Die Fens­ter sind zwei­fach ver­glas­te Kunst­stoff­fens­ter aus dem Jahr 2012, eben­so die Haus­ein­gangs­tür. Die Ter­ras­sen- und Bal­kon­tü­ren ent­spre­chen die­ser Fens­ter­kon­struk­ti­on. Das Flach­dach ist eine Holz-Kalt­dach­kon­struk­ti­on, die nur teil­wei­se gedämmt ist. Die Trenn­wand zwi­schen den Abstell­räu­men und dem Wohn­be­reich ist unge­dämmt, eben­so die Decke und Wand der Durch­fahrt. Wär­me­brü­cken sind an aus­kra­gen­den Bau­tei­len wie Bal­ko­nen, Dach­ter­ras­sen, und Anschluss­stel­len an Gara­gen vorhanden.

Die Behei­zung erfolgt über eine zen­tra­le Ölhei­zung mit einem Kes­sel aus dem Jahr 1997, wobei der Bren­ner spä­ter erneu­ert wur­de. Die alten Stahl­heiz­kör­per erfor­dern hohe Vor­lauf­tem­pe­ra­tu­ren. Die Wär­me­ver­tei­lung erfolgt über ein Zwei­rohr­sys­tem mit Ther­mo­stat­ven­ti­len an den Heiz­kör­pern. Die zen­tra­le Warm­was­ser­ver­sor­gung wird über die Ölhei­zung mit einem Warm­was­ser­spei­cher sicher­ge­stellt. Die Belüf­tung des Gebäu­des erfolgt manu­ell durch Stoß- und Kipp­lüf­tung über die Fenster.

Die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft ist an wirt­schaft­li­chen Sanie­rungs­po­ten­zia­len inter­es­siert, um den gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen des Gebäu­de­en­er­gie­ge­set­zes (GEG) gerecht zu wer­den. Hier bie­tet ein Sanie­rungs­fahr­plan erheb­li­che Vor­tei­le: Durch geziel­te Maß­nah­men zur Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz kön­nen nicht nur För­der­mit­tel in Anspruch genom­men wer­den, son­dern auch erheb­li­che Ener­gie­ein­spa­run­gen erzielt wer­den. Dies führt zu einer lang­fris­ti­gen Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie, was die Attrak­ti­vi­tät des Gebäu­des sowohl für die aktu­el­len als auch für poten­zi­el­le zukünf­ti­ge Bewoh­ner erhöht.

Geplante Maßnahmen zur Energieeffizienzsteigerung

Maßnahmenpaket 1: Einblasdämmung und Luftdichtheit prüfen (2024)

Im ers­ten Schritt unse­res Sanie­rungs­fahr­plans kon­zen­trie­ren wir uns auf die Ver­bes­se­rung der Gebäu­de­hül­le durch Ein­blas­däm­mung und die Über­prü­fung der Luft­dicht­heit. Die Ein­blas­däm­mung umfasst die Instal­la­ti­on von 5 cm WLG 035 Dämm­ma­te­ri­al an der Außen­wand sowie eine zusätz­li­che 12 cm WLG 035 Däm­mung im Atti­ka­ge­schoss. Die­se Maß­nah­men tra­gen zu einem aus­ge­gli­che­nen Raum­kli­ma bei, stei­gern die Behag­lich­keit und sor­gen für eine gleich­mä­ßi­ge Wär­me­ver­tei­lung im Gebäu­de. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten für die Ein­blas­däm­mung belau­fen sich auf 14.500 €, wobei kei­ne För­der­mit­tel in Anspruch genom­men wer­den. Die Trenn­wand­däm­mung im Atti­ka­ge­schoss ver­ur­sacht Sowie­so-Kos­ten von 2.800 €.

Zusätz­lich wird die Luft­dicht­heit des Gebäu­des über­prüft, um Lüf­tungs­wär­me­ver­lus­te zu redu­zie­ren und Feuch­tig­keits­schä­den zu ver­mei­den. Ein Blower-Door-Test wird ein­ge­setzt, um die Luft­dicht­heit zu mes­sen, mit einem Ziel­wert von 2,0 1/​h im sanier­ten Zustand. Die Kos­ten für die­se Maß­nah­me betra­gen 1.000 €, ohne ver­füg­ba­re För­der­mit­tel. Die Umset­zung die­ser Maß­nah­men erfolgt im Jahr 2024, wobei die Stadt Müns­ter zusätz­li­che För­der­mög­lich­kei­ten bie­tet, die jedoch nicht spe­zi­fi­ziert sind.

Maßnahmenpaket 2: Kellerdecke/​Durchfahrt dämmen (2025)

Im Jahr 2025 wird die Däm­mung der Kel­ler­de­cke und der Durch­fahrt in Angriff genom­men. Hier­bei wird unter der Kel­ler­de­cke eine 12 cm WLG 035 Däm­mung ange­bracht, wäh­rend die Durch­fahrt mit 6,5 cm WLG 022 gedämmt wird. Die­se Maß­nah­men eli­mi­nie­ren die Fuß­käl­te im Erd­ge­schoss und ver­bes­sern den Wohn­kom­fort erheb­lich. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten für die­se Maß­nah­men belau­fen sich auf 5.760 €, wobei kei­ne spe­zi­fi­schen För­der­mit­tel ange­ge­ben sind. Den­noch wer­den För­de­run­gen in Höhe von 20 % durch das BAFA und 10 €/​m² durch die Stadt Müns­ter erwartet.

Maßnahmenpaket 3: Dezentrale Warmwasserversorgung und Zentrale Heizungsanlage (2035)

Im Jahr 2035 erfolgt ein umfas­sen­der Umbau der Warm­was­ser- und Hei­zungs­an­la­ge. Die zen­tra­le Warm­was­ser­er­zeu­gung wird durch dezen­tra­le Elek­tro-Spei­cher mit Heiz­stab in den ein­zel­nen Woh­nun­gen ersetzt, was die Mög­lich­keit bie­tet, Strom aus Pho­to­vol­ta­ik­an­la­gen, wie Bal­kon­kraft­wer­ken, effi­zi­ent zu nut­zen. Die­se Umstel­lung redu­ziert den Ener­gie­ver­brauch durch eine effi­zi­en­te­re Anlagentechnik.

Par­al­lel dazu wird eine zen­tra­le Luft/​Wasser Wär­me­pum­pe instal­liert, die durch das BAFA geför­dert wird. Die­se Maß­nah­me senkt die Heiz­kos­ten und sorgt für eine kli­ma­freund­li­che­re Wär­me­er­zeu­gung. Die Gesamt­kos­ten für die­ses Maß­nah­men­pa­ket betra­gen 138.499 €, wobei 44.000 € als Sowie­so-Kos­ten anfal­len. För­der­mit­tel in Höhe von 47.100 € wer­den erwar­tet. Die­se Maß­nah­men stei­gern die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des erheb­lich und tra­gen zur lang­fris­ti­gen Wert­stei­ge­rung bei.

Maßnahmenpaket 4: Flachdachsanierung (2045)

Im Jahr 2045 wird das Flach­dach umfas­send saniert. Die nach­träg­li­che Däm­mung der Bal­ken­zwi­schen­räu­me ver­bes­sert die Behag­lich­keit und gewähr­leis­tet eine siche­re Feuch­tig­keits­ab­fuhr. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten für die­se Maß­nah­me betra­gen 84.000 €, wobei 80.500 € als Sowie­so-Kos­ten anfal­len. Eine För­de­rung von 20 % durch das BAFA, ein­schließ­lich des iSFP-Bonus, wird in Anspruch genom­men, was zu einer För­de­rung von 16.600 € führt.

Maßnahmenpaket 5: Neue Fenster und Lüftungsanlage mit WRG (2045)

Eben­falls im Jahr 2045 wer­den neue Fens­ter mit drei­fa­cher Ver­gla­sung und einem U‑Wert von 0,95 W/​m²K instal­liert. Die­se Maß­nah­me ver­hin­dert Zug­luft und ver­bes­sert die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des erheb­lich. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten für die Fens­ter betra­gen 186.600 €. Eine För­de­rung von 20 % durch das BAFA sowie zusätz­li­che För­de­run­gen durch die Stadt Müns­ter wer­den erwartet.

Zusätz­lich wird eine dezen­tra­le Lüf­tungs­an­la­ge mit Wär­me­rück­ge­win­nung (WRG) instal­liert, die für eine auto­ma­ti­sche Frisch­luft­zu­fuhr sorgt. Die Kos­ten für die­se Anla­ge belau­fen sich auf 12.000 €, wobei För­der­mit­tel durch das BAFA und das Land NRW zur Ver­fü­gung ste­hen. Die Umset­zung die­ser Maß­nah­men trägt zur signi­fi­kan­ten Redu­zie­rung der Ener­gie­kos­ten bei und stei­gert den Wohn­kom­fort erheblich.

Durch die Umset­zung die­ser Maß­nah­men­pa­ke­te wird das Gebäu­de nicht nur ener­gie­ef­fi­zi­en­ter, son­dern auch zukunfts­si­che­rer gestal­tet. Die Ener­gie­kos­ten sin­ken von 4.889 € auf 1.809 € pro Jahr, wäh­rend der End­ener­gie­ver­brauch von 50.624 kWh auf 6.234 kWh pro Jahr redu­ziert wird. Die CO₂-Emis­sio­nen sin­ken erheb­lich, was einen wich­ti­gen Bei­trag zum Kli­ma­schutz dar­stellt. Die För­der­mit­tel und Ener­gie­ein­spa­run­gen machen die­se Inves­ti­tio­nen wirt­schaft­lich attrak­tiv und tra­gen zur nach­hal­ti­gen Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie bei.

Der angestrebte Zielzustand

Nach Abschluss des Sanie­rungs­fahr­plans wird das Gebäu­de in einen hoch­mo­der­nen, ener­gie­ef­fi­zi­en­ten Zustand ver­setzt, der den Stan­dards eines KfW-Effi­zi­enz­hau­ses 85 ent­spricht. Die­se Trans­for­ma­ti­on bringt zahl­rei­che Vor­tei­le mit sich, die sowohl den Wohn­kom­fort als auch den finan­zi­el­len Wert des Gebäu­des erheb­lich stei­gern werden.

Durch die umfas­sen­de Däm­mung des Daches und der Fas­sa­de wird der Ener­gie­ver­brauch des Gebäu­des bei gleich­blei­ben­dem Heiz­ver­hal­ten signi­fi­kant redu­ziert. Dies bedeu­tet für die Bewoh­ner nicht nur eine spür­ba­re Sen­kung der Heiz­kos­ten, son­dern auch ein ange­neh­me­res Wohn­kli­ma. Die ver­bes­ser­te Däm­mung sorgt dafür, dass die Wär­me im Win­ter bes­ser im Gebäu­de gehal­ten wird, wäh­rend im Som­mer die Hit­ze drau­ßen bleibt. Dies führt zu einem kon­stan­ten und behag­li­chen Raum­kli­ma, das den Wohn­kom­fort erheb­lich erhöht.

Ein wei­te­rer wesent­li­cher Vor­teil der Sanie­rung ist die Umstel­lung von der ver­al­te­ten Ölhei­zung auf ein moder­nes Heiz­sys­tem, das auf erneu­er­ba­ren Ener­gien basiert. Dies redu­ziert nicht nur die Abhän­gig­keit von fos­si­len Brenn­stof­fen, son­dern senkt auch den CO2-Aus­stoß des Gebäu­des erheb­lich. Die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft pro­fi­tiert dabei von attrak­ti­ven För­der­mit­teln, die die Inves­ti­ti­ons­kos­ten für die Sanie­rung erheb­lich redu­zie­ren. Die­se För­de­run­gen machen die Umset­zung des Sanie­rungs­fahr­plans nicht nur umwelt­freund­lich, son­dern auch wirt­schaft­lich sinnvoll.

Die Inves­ti­ti­on in die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des führt zudem zu einer lang­fris­ti­gen Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie. Ein ener­gie­ef­fi­zi­en­tes Gebäu­de ist auf dem Immo­bi­li­en­markt deut­lich attrak­ti­ver und kann zu höhe­ren Miet- oder Ver­kaufs­prei­sen füh­ren. Dies sichert den Wert des Gebäu­des und macht es zu einer zukunfts­si­che­ren Investition.

Dar­über hin­aus wird das Gebäu­de durch die Sanie­rung einen wich­ti­gen Bei­trag zum Kli­ma­schutz leis­ten. Der redu­zier­te Ener­gie­ver­brauch und die damit ver­bun­de­ne Sen­kung des CO2-Aus­sto­ßes tra­gen zur Errei­chung natio­na­ler und inter­na­tio­na­ler Kli­ma­zie­le bei. Die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft über­nimmt damit eine Vor­bild­funk­ti­on und zeigt, dass wirt­schaft­li­che Effi­zi­enz und Umwelt­schutz Hand in Hand gehen können.

Ins­ge­samt wird die Umset­zung des Sanie­rungs­fahr­plans nicht nur die ener­ge­ti­sche Bilanz des Gebäu­des ver­bes­sern, son­dern auch den Lebens­stan­dard der Bewoh­ner erhö­hen und den lang­fris­ti­gen Wert der Immo­bi­lie sichern. Die Eigen­tü­mer pro­fi­tie­ren von nied­ri­ge­ren Ener­gie­kos­ten, einer gestei­ger­ten Attrak­ti­vi­tät des Gebäu­des und leis­ten einen wert­vol­len Bei­trag zum Klimaschutz.

Fazit: Ein zukunftsweisender Plan für Energieeffizienz und Klimaschutz

Der Sanie­rungs­fahr­plan für das Wohn­ge­bäu­de in Müns­ter zeigt ein­drucks­voll, wie durch geziel­te Maß­nah­men eine signi­fi­kan­te Ver­bes­se­rung des Ener­gie­ver­brauchs und der CO2-Emis­sio­nen erreicht wer­den kann. Vom Ist-Zustand eines typi­schen 1970er-Jah­re-Baus hin zu einem moder­nen KfW-Effi­zi­enz­haus 85 wird eine Trans­for­ma­ti­on ange­strebt, die sowohl den Wohn­kom­fort als auch den finan­zi­el­len Wert des Gebäu­des erheb­lich steigert.

Die geplan­ten Maß­nah­men­pa­ke­te, die von der Ver­bes­se­rung der Gebäu­de­hül­le über die Moder­ni­sie­rung der Hei­zungs­an­la­ge bis hin zur Instal­la­ti­on neu­er Fens­ter und einer Lüf­tungs­an­la­ge rei­chen, sind so kon­zi­piert, dass sie nicht nur die Ener­gie­kos­ten erheb­lich sen­ken, son­dern auch die Attrak­ti­vi­tät des Gebäu­des auf dem Immo­bi­li­en­markt erhö­hen. Die Nut­zung von För­der­mit­teln macht die Inves­ti­tio­nen wirt­schaft­lich attrak­tiv und unter­streicht den umwelt­freund­li­chen Ansatz des Sanierungsfahrplans.

Ins­ge­samt bie­tet der Sanie­rungs­fahr­plan eine nach­hal­ti­ge und wirt­schaft­lich sinn­vol­le Lösung, die den Lebens­stan­dard der Bewoh­ner erhöht, den Wert der Immo­bi­lie sichert und einen wert­vol­len Bei­trag zum Kli­ma­schutz leis­tet. Die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft in Müns­ter setzt damit ein star­kes Zei­chen für die Ver­ein­bar­keit von wirt­schaft­li­cher Effi­zi­enz und öko­lo­gi­schem Bewusstsein.