Sanierungsfahrplan für ein Mehrfamilienhaus in Münster: Energieeffizienz und Wertsteigerung

Auf dem Weg zu höherer Energieeffizienz: Einleitung in den Sanierungsfahrplan

Im Rah­men unse­rer Fall­stu­die zum The­ma Sanie­rungs­fahr­plä­ne prä­sen­tie­ren wir ein Bei­spiel für ein Wohn­ge­bäu­de, das erfolg­reich auf den Weg zu höhe­rer Ener­gie­ef­fi­zi­enz gebracht wur­de. Die­ses Gebäu­de, ein Mehr­fa­mi­li­en­haus mit ins­ge­samt zehn Wohn­ein­hei­ten, befin­det sich in einer urba­nen Umge­bung und wur­de mit­hil­fe unse­res Sanie­rungs­fahr­plans umfas­send ana­ly­siert und opti­miert. Der Sanie­rungs­fahr­plan dient als ent­schei­den­de Grund­la­ge, um den Ener­gie­ver­brauch zu sen­ken, den Wohn­kom­fort zu stei­gern und den Immo­bi­li­en­wert nach­hal­tig zu sichern. Durch geziel­te Maß­nah­men konn­ten wir die Wär­me­ver­lus­te erheb­lich redu­zie­ren und die Treib­haus­gas­emis­sio­nen, ins­be­son­de­re CO2, deut­lich sen­ken. Dies führt nicht nur zu einer spür­ba­ren Sen­kung der Heiz- und Warm­was­ser­kos­ten, son­dern eröff­net auch erheb­li­che För­der­po­ten­zia­le, die die finan­zi­el­le Belas­tung der Sanie­rungs­kos­ten mindern.  Unser Kon­zept berück­sich­tigt die aktu­el­len und zukünf­ti­gen Anfor­de­run­gen des Gebäu­de­en­er­gie­ge­set­zes (GEG). Dabei ist der Ein­bau einer neu­en Hei­zungs­an­la­ge, wie einer zen­tra­len Wär­me­pum­pe, auch ohne umfas­sen­de Sanie­rung der Gebäu­de­hül­le mög­lich. Aller­dings zeigt sich, dass die Effi­zi­enz der Anla­ge ohne ent­spre­chen­de Dämm­maß­nah­men stark beein­träch­tigt ist und die Instal­la­ti­ons­kos­ten stei­gen. Um ein Effi­zi­enz­haus zu errei­chen, ist die Sanie­rung der Außen­wän­de und Fens­ter uner­läss­lich. Ein beson­de­res Augen­merk liegt auf der Ver­mei­dung von Legio­nel­len­bil­dung beim Ein­satz zen­tra­ler Wär­me­pum­pen. Regel­mä­ßi­ge Pro­be­nah­men und Sicher­heits­vor­keh­run­gen sind hier­bei essen­zi­ell. Unse­re Vor­schlä­ge bie­ten zudem Raum für Alter­na­ti­ven und fle­xi­ble Rei­hen­fol­gen, um indi­vi­du­el­le Bedürf­nis­se und Gege­ben­hei­ten opti­mal zu berücksichtigen.  Neben den tech­ni­schen Aspek­ten gehen wir auch auf die Wert­ent­wick­lung der Immo­bi­lie ein. Die Sanie­rung trägt nicht nur zur Ener­gie­ein­spa­rung bei, son­dern stei­gert auch den Markt­wert des Gebäu­des. In per­sön­li­chen Gesprä­chen bie­ten wir detail­lier­te Infor­ma­tio­nen zur Bau­kos­ten­ent­wick­lung, den zukünf­ti­gen Ener­gie­prei­sen und mög­li­chen Nach­ver­dich­tungs­po­ten­zia­len. Die­se Fall­stu­die zeigt, wie durch­dach­te Sanie­rungs­fahr­plä­ne nicht nur zur Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz bei­tra­gen, son­dern auch finan­zi­el­le Vor­tei­le und eine Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie mit sich bringen. 

Ausgangslage: Der Ist-Zustand des Wohngebäudes

Das Gebäu­de, ein frei­ste­hen­des Wohn­ge­bäu­de mit 32 Wohn­ein­hei­ten, wur­de 1968 errich­tet und befin­det sich in einem bau­jah­res­ty­pi­schen Zustand. Es gehört zur Gebäu­de­klas­se 4 und weist eine recht­ecki­ge Form mit einem sanier­ten Flach­dach auf. Die ther­mi­sche Gebäu­de­hül­le umfasst ein zwei­scha­li­ges, unge­dämm­tes Mau­er­werk mit Klin­ker­fas­sa­de, Putz­flä­chen, Fens­ter­bän­dern sowie Log­gi­en und Bal­ko­nen. Die Fens­ter sind zwei­fach ver­glas­te Kunst­stoff­fens­ter, die aus unter­schied­li­chen Bau­jah­ren stam­men, wäh­rend die Woh­nungs­ein­gangs­tü­ren eben­falls dem Bau­jahr ent­spre­chen. Die Ter­ras­sen- und Bal­kon­tü­ren sind ana­log zu den Fens­tern gestaltet.  Beson­de­re Auf­merk­sam­keit ver­die­nen die erheb­li­chen Wär­me­ver­lus­te des Gebäu­des, die sich wie folgt ver­tei­len: 16 % über die Wän­de, 16 % durch die Hei­zung, 20 % über die Fens­ter, 22 % durch die Lüf­tung, 10 % über die Warm­was­ser­be­rei­tung, 5 % über das Dach, 6 % über den Kel­ler und 5 % durch Wär­me­brü­cken. Die­se Ver­lus­te füh­ren zu einem hohen Ener­gie­ver­brauch und bie­ten Poten­zi­al für signi­fi­kan­te Ener­gie­ein­spa­run­gen durch geziel­te Sanie­rungs­maß­nah­men. Die Hei­zungs­an­la­ge besteht aus einer Gas­zen­tral­hei­zung, die als Nah­wär­me genutzt wird und vier Wohn­ge­bäu­de der Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft ver­sorgt. Die­se wur­de 2010 instal­liert und befin­det sich in einem eige­nen Heiz­raum. Die Wär­me­ver­tei­lung erfolgt über ein moder­nes Zwei­rohr­sys­tem mit effi­zi­en­ten Pum­pen, das 2023 erneu­ert wur­de. Die Heiz­kör­per sind teil­wei­se moder­ni­siert, wobei etwa 40 % noch aus älte­ren Bau­jah­ren stam­men. Die Warm­was­ser­ver­sor­gung wird durch die Hei­zungs­an­la­ge und vier gro­ße Trink­warm­was­ser­spei­cher (eben­falls 2023 instal­liert) sichergestellt.  Das Gebäu­de wird manu­ell über Fens­ter und Bad­lüf­tungs­schäch­te belüf­tet, da kei­ne mecha­ni­sche Lüf­tungs­an­la­ge vor­han­den ist. Dies führt zu hohen Lüf­tungs­wär­me­ver­lus­ten, die durch eine opti­mier­te Lüf­tungs­tech­no­lo­gie redu­ziert wer­den könnten.  Die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft zeigt gro­ßes Inter­es­se an wirt­schaft­li­chen Sanie­rungs­po­ten­zia­len, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz zu stei­gern und von mög­li­chen För­der­mit­teln zu pro­fi­tie­ren. Durch die Umset­zung eines Sanie­rungs­fahr­plans kön­nen nicht nur die Ener­gie­kos­ten gesenkt, son­dern auch der Wert der Immo­bi­lie nach­hal­tig gestei­gert wer­den. Die geplan­ten Maß­nah­men zie­len dar­auf ab, die ener­ge­ti­sche Gesamt­qua­li­tät des Gebäu­des zu ver­bes­sern und somit lang­fris­ti­ge finan­zi­el­le Vor­tei­le zu realisieren. 

Geplante Maßnahmen: Schritte zur Optimierung

Maßnahmenpaket 1: Optimierung der Gebäudehülle und Luftdichtheit (2025)

Die­ses Maß­nah­men­pa­ket kon­zen­triert sich auf die umfas­sen­de Sanie­rung der Außen­hül­le des Hau­ses, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz signi­fi­kant zu stei­gern und die Ener­gie­kos­ten zu senken.  Erneue­rung der Fas­sa­de: Die bestehen­de Fas­sa­den­kon­struk­ti­on wird voll­stän­dig zurück­ge­baut und durch eine neue, hoch­mo­der­ne Fas­sa­de ersetzt. Die­se wird mit einer 16 cm dicken Dämm­ebe­ne aus WLG 035-Mate­ri­al außen­sei­tig voll­flä­chig ver­legt, um die Wär­me­ver­lus­te dras­tisch zu redu­zie­ren. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten belau­fen sich auf 136.000 €, wobei 30.000 € als Sowie­so-Kos­ten anfal­len. Die BAFA för­dert die­se Maß­nah­me mit einem Zuschuss von 20 % (15 % Stan­dard­för­de­rung plus 5 % iSFP Bonus). Bei der Umset­zung sind ein Sta­tik-Gut­ach­ten, die bau­tech­ni­sche Zulas­sung, die Ver­dü­belung der Dämm­plat­ten und die Ein­hal­tung von Brand­schutz­an­for­de­run­gen zu beachten.  Fens­ter und Woh­nungs­ein­gangs­tü­ren: Alle Fens­ter sowie Bal­kon- und Ter­ras­sen­tü­ren wer­den durch neue Model­le mit einem U‑Wert von 0,95 W/​m²K und drei­fa­cher Ver­gla­sung ersetzt. Die­se Maß­nah­me kos­tet 200.200 €, wobei 70.000 € als Sowie­so-Kos­ten ein­ge­plant sind. Die För­de­rung umfasst 20 % von der BAFA sowie einen zusätz­li­chen Zuschuss von 30 €/​m² Fens­ter­flä­che von der Stadt Müns­ter. Beson­de­re Auf­merk­sam­keit gilt der ther­mi­schen Gren­ze und dem Fens­ter­aus­tausch, ins­be­son­de­re bei Schiebefenstern.  Ver­bes­se­rung der Luft­dicht­heit: Die Luft­dicht­heit des Gebäu­des wird von 6,0 1/​h auf 2,0 1/​h ver­bes­sert, um unkon­trol­lier­te Wär­me­ver­lus­te zu mini­mie­ren. Die­se Maß­nah­me kos­tet 2.000 € und wird von der Stadt Müns­ter mit einem pau­scha­len Zuschuss von 500 € geför­dert. Die Ver­bes­se­rung der Fas­sa­de sowie der Fens­ter und Türen ist ent­schei­dend für die Erhö­hung der Luftdichtheit. 

Maßnahmenpaket 2: Dämmung der Boden- und Kellerdecke (2027)

Die­ses Paket zielt dar­auf ab, die Ener­gie­ver­lus­te über den Boden zu mini­mie­ren und den Wohn­kom­fort zu erhöhen.  Däm­mung der Boden-/Kel­ler­de­cke: Eine 10 cm dicke Flä­chen­däm­mung aus WLG 032-Mate­ri­al wird unter­halb der Kel­ler­de­cke ange­bracht. Die­se Maß­nah­me kos­tet 15.720 € und wird mit 20 % von der BAFA (15 % Stan­dard­för­de­rung plus 5 % iSFP Bonus) sowie 10 €/​m² von der Stadt Müns­ter geför­dert. Bei der Umset­zung sind mög­li­che nied­ri­ge­re Decken­hö­hen und Nut­zungs­ein­schrän­kun­gen zu berück­sich­ti­gen, eben­so wie der hand­werk­li­che Aufwand. 

Maßnahmenpaket 3: Heizungsmodernisierung und Optimierung (2031)

Das drit­te Maß­nah­men­pa­ket fokus­siert sich auf die Moder­ni­sie­rung der Hei­zungs­an­la­ge, um den Ener­gie­ver­brauch wei­ter zu senken.  Instal­la­ti­on einer Luft/​Wasser Wär­me­pum­pe: Die alte Hei­zungs­an­la­ge wird durch eine effi­zi­en­te Luft/​Wasser Wär­me­pum­pe ersetzt, was sowohl die Ener­gie­kos­ten als auch die CO₂-Emis­sio­nen erheb­lich redu­ziert. Die Kos­ten für die Wär­me­pum­pe betra­gen 90.000 €, wäh­rend der hydrau­li­sche Abgleich mit 80.000 € zu Buche schlägt. Die­se Inves­ti­ti­on wird durch die BAFA geför­dert. Bei der Instal­la­ti­on sind der Schutz vor Dieb­stahl und Van­da­lis­mus sowie die Über­prü­fung auf Legio­nel­len­bil­dung von Bedeutung.  Die­se Maß­nah­men­pa­ke­te bie­ten eine umfas­sen­de Mög­lich­keit zur Sanie­rung des Hau­ses, mit erheb­li­chen Ener­gie­ein­spa­run­gen und attrak­ti­ven För­der­mög­lich­kei­ten. Durch die Umset­zung des Sanie­rungs­fahr­plans wird nicht nur der Wert der Immo­bi­lie gestei­gert, son­dern auch ein bedeu­ten­der Bei­trag zum Umwelt­schutz geleistet. 

Vision für die Zukunft: Der Zielzustand des Gebäudes

Nach der erfolg­rei­chen Umset­zung des Sanie­rungs­fahr­plans wird das Gebäu­de zu einem moder­nen KfW-Effi­zi­enz­haus trans­for­miert. Die­se umfas­sen­de ener­ge­ti­sche Sanie­rung führt zu einer signi­fi­kan­ten Redu­zie­rung des Ener­gie­ver­brauchs, was nicht nur die Heiz­kos­ten der Bewoh­ner spür­bar senkt, son­dern auch den Wohn­kom­fort erheb­lich stei­gert. Die Eigen­tü­mer pro­fi­tie­ren lang­fris­tig von einem gestei­ger­ten Immo­bi­li­en­wert, da die Sanie­rung den Gebrauchs­wert des Gebäu­des auf das Niveau eines Neu­baus hebt.  Ein wesent­li­cher Vor­teil der Sanie­rung ist die erheb­li­che Sen­kung der jähr­li­chen CO2-Emis­sio­nen um den Fak­tor 2,5. Dies stellt einen wich­ti­gen Bei­trag zum Kli­ma­schutz dar und ver­leiht dem Gebäu­de eine Vor­bild­funk­ti­on im Bereich nach­hal­ti­ger Wohn­ge­bäu­de. Die Mög­lich­keit, durch die Wahl eines grü­nen Gas- und Strom­an­bie­ters den CO2-Fuß­ab­druck wei­ter zu redu­zie­ren, unter­streicht das Enga­ge­ment für eine umwelt­freund­li­che Zukunft.  Der ther­mi­sche Kom­fort wird durch die Instal­la­ti­on dich­te­rer Türen und Fens­ter sowie die umfas­sen­de Däm­mung von Wän­den und Dach dras­tisch ver­bes­sert. Die­se Maß­nah­men ver­hin­dern unbe­hag­li­che Zug­luft und mini­mie­ren Hit­ze- oder Käl­te­strah­lung, was das Wohl­be­fin­den der Bewoh­ner stei­gert. Zudem sorgt der som­mer­li­che Hit­ze­schutz durch Ver­schat­tun­gen und Däm­mung dafür, dass die Innen­räu­me auch wäh­rend hei­ßer Mona­te ange­nehm kühl bleiben.  Ein wei­te­rer Vor­teil ist der ver­bes­ser­te Schall­schutz. Durch die dich­ten Türen und Fens­ter sowie die Ver­wen­dung von Dämm­stof­fen wird der Lärm­pe­gel aus der Umge­bung deut­lich redu­ziert, was zu einer ruhi­ge­ren und ent­spann­te­ren Wohnat­mo­sphä­re führt. Die Wohn­ge­sund­heit wird eben­falls geför­dert, da gedämm­te, war­me Bau­tei­le und eine gesi­cher­te Lüf­tung ein gesun­des Raum­kli­ma ohne Feuch­tig­keit, Schim­mel und Wohn­gif­te gewährleisten.  Die Sanie­rung bie­tet zudem die Mög­lich­keit, die archi­tek­to­ni­sche Qua­li­tät des Gebäu­des zu stei­gern. Eigen­tü­mer kön­nen die äuße­re Erschei­nung des Hau­ses nach ihren Vor­stel­lun­gen gestal­ten, sei es durch die Wahl der Fas­sa­den­far­be oder das Design der Fens­ter. Die­se gestal­te­ri­schen Frei­hei­ten tra­gen nicht nur zur indi­vi­du­el­len Ästhe­tik bei, son­dern erhö­hen auch den Markt­wert der Immobilie.  Ins­ge­samt stellt die Umset­zung des Sanie­rungs­fahr­plans eine loh­nen­de Inves­ti­ti­on dar, die sowohl finan­zi­el­le als auch öko­lo­gi­sche Vor­tei­le bie­tet. Durch die Nut­zung von För­der­mit­teln kön­nen die Eigen­tü­mer die Kos­ten der Sanie­rung erheb­lich redu­zie­ren, was die wirt­schaft­li­che Attrak­ti­vi­tät des Vor­ha­bens zusätz­lich stei­gert. Die ener­ge­ti­sche Effi­zi­enz des Gebäu­des wird ver­bes­sert, was lang­fris­tig zu einer nach­hal­ti­gen und kos­ten­ef­fi­zi­en­ten Bewirt­schaf­tung führt. 

Fazit: Ein vielversprechender Weg zur nachhaltigen Gebäudemodernisierung

Die Fall­stu­die über den Sanie­rungs­fahr­plan für das Mehr­fa­mi­li­en­haus in Müns­ter zeigt ein­drucks­voll, wie durch­dach­te und geziel­te Maß­nah­men den Weg zu einem ener­gie­ef­fi­zi­en­ten und zukunfts­fä­hi­gen Gebäu­de ebnen kön­nen. Vom bau­jah­res­ty­pi­schen Ist-Zustand mit erheb­li­chen Wär­me­ver­lus­ten und einer ver­al­te­ten Hei­zungs­an­la­ge hin zu einem moder­nen KfW-Effi­zi­enz­haus – die geplan­ten Maß­nah­men ver­spre­chen nicht nur eine deut­li­che Sen­kung des Ener­gie­ver­brauchs und der CO2-Emis­sio­nen, son­dern auch eine erheb­li­che Stei­ge­rung des Wohn­kom­forts und des Immobilienwerts.  Die umfas­sen­de Sanie­rung der Gebäu­de­hül­le, die Moder­ni­sie­rung der Hei­zungs­an­la­ge und die Opti­mie­rung der Lüf­tungs­tech­no­lo­gie tra­gen maß­geb­lich zur Errei­chung des Ziel­zu­stands bei. Die Bewoh­ner pro­fi­tie­ren von nied­ri­ge­ren Heiz­kos­ten, ver­bes­ser­tem ther­mi­schen Kom­fort und einer ruhi­ge­ren Wohnat­mo­sphä­re. Gleich­zei­tig wird ein bedeu­ten­der Bei­trag zum Kli­ma­schutz geleis­tet, indem die CO2-Emis­sio­nen dras­tisch redu­ziert werden.  Die Mög­lich­keit, För­der­mit­tel zu nut­zen, macht die Umset­zung des Sanie­rungs­fahr­plans nicht nur öko­lo­gisch, son­dern auch wirt­schaft­lich attrak­tiv. Die Inves­ti­ti­on in die ener­ge­ti­sche Sanie­rung lohnt sich lang­fris­tig, da sie zu einer nach­hal­ti­gen und kos­ten­ef­fi­zi­en­ten Bewirt­schaf­tung des Gebäu­des führt. Ins­ge­samt zeigt die­se Fall­stu­die, dass ein durch­dach­ter Sanie­rungs­fahr­plan nicht nur zur Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz bei­trägt, son­dern auch finan­zi­el­le Vor­tei­le und eine Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie mit sich bringt.