Sanierungsfahrplan für ein Wohngebäude in Münster: Ein Weg zu mehr Energieeffizienz und Wohnkomfort

Ein Wohn­ge­bäu­de in Müns­ter steht im Mit­tel­punkt unse­rer Betrach­tung. Es han­delt sich um ein ein­sei­tig ange­bau­tes Wohn­ge­bäu­de mit neun Wohn­ein­hei­ten, das vor der Sanie­rung sowohl Her­aus­for­de­run­gen als auch Poten­zia­le für Ver­bes­se­run­gen aufweist.

Ausgangslage: Der Ist-Zustand des Wohngebäudes

Das Wohn­ge­bäu­de zeigt vor der Sanie­rung sowohl Her­aus­for­de­run­gen als auch Poten­zia­le für Ver­bes­se­run­gen. Die recht­ecki­ge Form und die bau­jah­res­ty­pi­sche Bau­wei­se sind cha­rak­te­ris­tisch für die Ent­ste­hungs­zeit des Gebäudes.

Energiequelle und Heizung

Der­zeit wird das Gebäu­de mit einer Öl-Brenn­wert­tech­nik beheizt, die im Kel­ler instal­liert ist. Die­se fos­si­le Ener­gie­quel­le bie­tet kurz­fris­tig die Mög­lich­keit, die Vor­lauf­tem­pe­ra­tu­ren zu sen­ken, ist jedoch lang­fris­tig weder nach­hal­tig noch kos­ten­ef­fi­zi­ent. Die Wär­me­ver­tei­lung erfolgt über ein Zwei­rohr­sys­tem mit alten Stahl­heiz­kör­pern, die hohe Vor­lauf­tem­pe­ra­tu­ren erfor­dern, was zu erhöh­ten Ener­gie­kos­ten führt.

Gebäudehülle

Die Außen­wän­de bestehen aus einem zwei­scha­li­gen Mau­er­werk mit Klin­ker­fas­sa­de, das hohe Wär­me­ver­lus­te durch unzu­rei­chen­de Däm­mung auf­weist. Beson­ders die gro­ßen Außen­wand­flä­chen sind ener­ge­tisch pro­ble­ma­tisch. Die obers­te Geschoss­de­cke ist unge­dämmt, was nicht nur Wär­me­ver­lus­te begüns­tigt, son­dern auch recht­li­che Risi­ken auf­grund der Nicht­ein­hal­tung der GEG-Vor­ga­ben birgt. Der Dach­bo­den mit Steil­dach ist eben­falls ungedämmt.

Fenster und Türen

Posi­tiv her­vor­zu­he­ben ist, dass die Fens­ter im Jahr 2022 saniert wur­den und nun den GEG-Min­dest­an­for­de­run­gen ent­spre­chen. Die Ter­ras­sen- und Bal­kon­tü­ren sind als boden­tie­fe Fens­ter­kon­struk­tio­nen aus­ge­führt. Die Haus­ein­gangs­tür aus Holz ist mit einem Fens­ter­glas­ele­ment ver­se­hen, was zwar ästhe­tisch anspre­chend, ener­ge­tisch jedoch sub­op­ti­mal ist.

Keller und Bodenplatte

Das voll­un­ter­kel­ler­te Gebäu­de hat eine unge­dämm­te Kel­ler­de­cke, die zusätz­li­che Wär­me­ver­lus­te ver­ur­sacht. Der unbe­heiz­te Kel­ler und die unge­dämm­ten Über­gän­ge zu den obe­ren Geschos­sen stel­len typi­sche Wär­me­brü­cken dar.

Warmwasser und Lüftung

Die zen­tra­le Warm­was­ser­ver­sor­gung erfolgt über die Hei­zungs­an­la­ge, was in Kom­bi­na­ti­on mit der hohen Vor­lauf­tem­pe­ra­tur zu inef­fi­zi­en­tem Ener­gie­ver­brauch führt. Die Lüf­tung des Gebäu­des erfolgt manu­ell über Fens­ter, da kei­ne mecha­ni­sche Lüf­tungs­an­la­ge vor­han­den ist. Ein Luft­dicht­heits­nach­weis liegt nicht vor, was auf mög­li­che undich­te Stel­len hinweist.

Finanzielle Vorteile und Potenziale

Die Sanie­rung bie­tet erheb­li­che finan­zi­el­le Vor­tei­le, vor allem durch die Mög­lich­keit, För­der­mit­tel in Anspruch zu neh­men und lang­fris­tig Ener­gie­kos­ten zu sen­ken. Eine ver­bes­ser­te Ener­gie­ef­fi­zi­enz stei­gert zudem den Wert der Immo­bi­lie erheb­lich. Unser Sanie­rungs­fahr­plan zielt dar­auf ab, die­se Poten­zia­le voll aus­zu­schöp­fen und das Gebäu­de auf ein moder­nes, ener­gie­ef­fi­zi­en­tes Niveau zu heben. Dies wird nicht nur den Wohn­kom­fort erhö­hen, son­dern auch die gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen, wie die GEG-Anfor­de­run­gen 2024, erfüllen.

Geplante Maßnahmen: Der Weg zur Energieeffizienz

Maßnahmenpaket 1: Optimierung der Geschossdecke und Heizungsanlage

In die­sem ers­ten Maß­nah­men­pa­ket kon­zen­trie­ren wir uns auf die Ver­bes­se­rung der Däm­mung der obers­ten Geschoss­de­cke sowie die Opti­mie­rung der Hei­zungs­an­la­ge. Die bestehen­de Däm­mung ist ent­we­der nicht vor­han­den oder unzu­rei­chend, daher pla­nen wir, eine Flä­chen­däm­mung von min­des­tens 18 cm mit einer Wär­me­leit­fä­hig­keits­grup­pe (WLG) von 035 auf dem Est­rich zu instal­lie­ren. Die­se Maß­nah­me redu­ziert die Wär­me­ver­lus­te über das Dach erheb­lich und senkt die Heiz­last, was zu einer höhe­ren Effi­zi­enz der Hei­zungs­an­la­ge führt. Die Hei­zungs­op­ti­mie­rung umfasst eine genaue Heiz­last­be­rech­nung und einen hydrau­li­schen Abgleich, um die Heiz­kreistem­pe­ra­tu­ren zu sen­ken und die Effi­zi­enz der Anla­ge zu stei­gern. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten für die­se Maß­nah­men belau­fen sich auf 23.720 €, wobei 15.720 € als Sowie­so-Kos­ten anfal­len. Dank der För­de­rung durch das Bun­des­amt für Wirt­schaft und Aus­fuhr­kon­trol­le (BAFA) in Höhe von 3.144 €, die sich aus einem Basis­zu­schuss von 15 % und einem zusätz­li­chen iSFP-Bonus von 5 % zusam­men­setzt, wird die finan­zi­el­le Belas­tung deut­lich gemin­dert. Die Umset­zung die­ser Maß­nah­men ist zeit­nah geplant, um schnell von den Ener­gie­ein­spa­run­gen zu profitieren.

Maßnahmenpaket 2: Dämmung der Kellerdecke

Die­ses Paket beinhal­tet die unter­sei­ti­ge Däm­mung der Kel­ler­de­cke mit einer Stär­ke von 10 cm und einer WLG von 035. Die­se Maß­nah­me führt zu einer deut­li­chen Redu­zie­rung der Wär­me­ver­lus­te über den Boden und sorgt für eine ange­neh­me­re Tem­pe­ra­tur im Erd­ge­schoss, was ins­be­son­de­re in den Win­ter­mo­na­ten für mehr Wohn­kom­fort sorgt. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten betra­gen 11.790 €, und es fal­len kei­ne zusätz­li­chen Sowie­so-Kos­ten an. Die För­der­mit­tel belau­fen sich auf 2.358 €, was eben­falls aus einem Zuschuss von 20 % resul­tiert. Die­se Maß­nah­me ist ein­fach umzu­set­zen und kann schnell rea­li­siert wer­den, um die Heiz­kos­ten zu sen­ken und den Wohn­kom­fort zu steigern.

Maßnahmenpaket 3: Einblasdämmung der Außenwände und Verbesserung der Luftdichtheit

In die­sem Maß­nah­men­pa­ket wird eine Ein­blas­däm­mung der Außen­wän­de mit einer Stär­ke von 4–6 cm und einer WLG von 035 durch­ge­führt. Optio­nal besteht die Mög­lich­keit, den Klin­ker zurück­zu­bau­en und mit einem Wär­me­dämm­ver­bund­sys­tem (WDV-Sys­tem) neu auf­zu­bau­en, um die Dämm­wir­kung wei­ter zu ver­bes­sern. Ein Blower-Door-Test wird durch­ge­führt, um die Luft­dicht­heit des Gebäu­des zu über­prü­fen und zu ver­bes­sern. Die­se Maß­nah­men tra­gen zu einer gleich­mä­ßi­gen Wär­me­dämm­wir­kung bei, erhö­hen die Wohn­be­hag­lich­keit und redu­zie­ren Wär­me­ver­lus­te. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten betra­gen 25.380 €, wobei zusätz­li­che Sowie­so-Kos­ten von 4.000 € anfal­len. Die För­de­rung beträgt 4.776 €, was die finan­zi­el­le Belas­tung deut­lich ver­rin­gert. Die Umset­zung die­ser Maß­nah­men ist idea­ler­wei­se in den wär­me­ren Mona­ten zu pla­nen, um die Arbei­ten effi­zi­ent durchzuführen.

Maßnahmenpaket 4: Modernisierung der Heiztechnik mit Wärmepumpe

Die­ses umfas­sen­de Maß­nah­men­pa­ket beinhal­tet den Aus­tausch des bestehen­den Öl-Brenn­wert­kes­sels durch eine moder­ne Luft/­Was­ser-Wär­me­pum­pe, die mit einem Puf­fer­spei­cher und einem Elek­tro-Heiz­stab kom­bi­niert wird. Zusätz­lich wird eine Woh­nungs­über­ga­be­sta­ti­on mit einem Elek­tro-Durch­lauf­er­hit­zer und einer Pho­to­vol­ta­ik­an­la­ge instal­liert, um erneu­er­ba­re Ener­gien zu nut­zen und die Effi­zi­enz der Anla­ge zu stei­gern. Die­se Maß­nah­men füh­ren zu einer erheb­li­chen Stei­ge­rung der Anla­gen­ef­fi­zi­enz und bie­ten eine höhe­re Unab­hän­gig­keit von Preis­schwan­kun­gen fos­si­ler Brenn­stof­fe. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten belau­fen sich auf 97.736 €, mit Sowie­so-Kos­ten von 59.500 €. Die För­de­rung beträgt beein­dru­cken­de 31.906 €, was die Inves­ti­ti­on deut­lich attrak­ti­ver macht. Die Umset­zung die­ser Maß­nah­men ist lang­fris­tig geplant, um die maxi­ma­le Effi­zi­enz und Nut­zung der erneu­er­ba­ren Ener­gien zu gewährleisten.

Maßnahmenpaket 5: Austausch der Fenster und Installation einer Lüftungsanlage

Das letz­te Maß­nah­men­pa­ket umfasst den Aus­tausch der bestehen­den Fens­ter durch sol­che mit 3‑fach Ver­gla­sung, was die Ener­gie­ef­fi­zi­enz erheb­lich stei­gert. Zudem wird eine dezen­tra­le Lüf­tungs­an­la­ge mit Wär­me­rück­ge­win­nung (WRG) instal­liert, die für ein gesun­des Raum­kli­ma sorgt und gleich­zei­tig die Heiz­kos­ten senkt. Die­se Maß­nah­men erhö­hen nicht nur die Ener­gie­ef­fi­zi­enz, son­dern tra­gen auch zur Wert­sta­bi­li­tät der Immo­bi­lie bei. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten für die­ses Paket betra­gen 87.400 €, ohne zusätz­li­che Sowie­so-Kos­ten. Die För­de­rung beläuft sich auf 16.280 €, was die Inves­ti­ti­on in die­se zukunfts­wei­sen­den Maß­nah­men erleich­tert. Die Umset­zung die­ser Maß­nah­men soll­te in einem Zeit­raum erfol­gen, der es ermög­licht, die Vor­tei­le der ver­bes­ser­ten Ener­gie­ef­fi­zi­enz und des erhöh­ten Wohn­kom­forts schnell zu realisieren.

Durch die Umset­zung die­ser Maß­nah­men­pa­ke­te im Rah­men des Sanie­rungs­fahr­plans wird nicht nur die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des erheb­lich gestei­gert, son­dern auch der Wert der Immo­bi­lie lang­fris­tig erhöht. Die umfas­sen­den För­der­mit­tel tra­gen dazu bei, die Inves­ti­ti­ons­kos­ten zu sen­ken und die finan­zi­el­le Belas­tung für die Eigen­tü­mer zu minimieren.

Zukunftsvision: Der Zielzustand nach der Sanierung

Nach Abschluss des Sanie­rungs­fahr­plans wird das Gebäu­de den Stan­dard eines KfW-Effi­zi­enz­hau­ses 85 errei­chen. Dies bedeu­tet, dass der Ener­gie­ver­brauch erheb­lich gesenkt wird, wäh­rend der ther­mi­sche Kom­fort für die Bewoh­ner deut­lich steigt. Die umfas­sen­den Dämm­maß­nah­men, die im Rah­men des Sanie­rungs­fahr­plans umge­setzt wer­den, redu­zie­ren die Heiz­last des Gebäu­des und berei­ten es auf die Ener­gie­wen­de vor. Die­se Maß­nah­men tra­gen nicht nur zur Sen­kung der Heiz­kos­ten bei, son­dern auch zur erheb­li­chen Redu­zie­rung des CO2-Aus­sto­ßes, was einen wert­vol­len Bei­trag zum Kli­ma­schutz darstellt.

Die Sanie­rung bie­tet den Eigen­tü­mern zahl­rei­che finan­zi­el­le Vor­tei­le, dar­un­ter die Mög­lich­keit, För­der­mit­tel in Anspruch zu neh­men, die spe­zi­ell für ener­ge­ti­sche Sanie­run­gen bereit­ge­stellt wer­den. Die­se För­der­mit­tel kön­nen die Inves­ti­ti­ons­kos­ten erheb­lich sen­ken. Zudem führt die gestei­ger­te Ener­gie­ef­fi­zi­enz zu einer dau­er­haf­ten Redu­zie­rung der Betriebs­kos­ten, da der Ener­gie­ver­brauch bei gleich­blei­ben­dem Heiz­ver­hal­ten kon­ti­nu­ier­lich sinkt. Gleich­zei­tig bleibt der Wert des Gebäu­des lang­fris­tig erhal­ten und wird sogar gestei­gert, was sich ins­be­son­de­re bei einem mög­li­chen Ver­kauf oder einer Ver­mie­tung posi­tiv aus­wir­ken kann.

Ein wei­te­rer Vor­teil der Sanie­rung ist die Ver­bes­se­rung des ther­mi­schen Kom­forts. Durch die Instal­la­ti­on dich­te­rer Türen und Fens­ter sowie die umfas­sen­de Däm­mung von Wän­den und Dach wird unan­ge­neh­me Zug­luft ver­mie­den. Dies führt zu einer behag­li­che­ren Wohnat­mo­sphä­re, frei von Hit­ze- oder Käl­te­strah­lung, und stei­gert das Wohl­be­fin­den der Bewoh­ner erheblich.

Dar­über hin­aus bie­tet die Sanie­rung die Mög­lich­keit, die archi­tek­to­ni­sche Qua­li­tät und die äuße­re Erschei­nung des Gebäu­des nach indi­vi­du­el­len Wün­schen zu gestal­ten. Eigen­tü­mer kön­nen die Far­ben von Dach und Fas­sa­de sowie das Design von Türen und Fens­tern anpas­sen, was zu einer attrak­ti­ve­ren Optik und einer mög­li­chen Wert­stei­ge­rung des Gebäu­des beiträgt.

Fazit: Ein zukunftsweisender Sanierungsfahrplan

Der Sanie­rungs­fahr­plan für das Wohn­ge­bäu­de in Müns­ter zeigt ein­drucks­voll, wie durch­dach­te Maß­nah­men zur Ener­gie­ef­fi­zi­enz und zur Stei­ge­rung des Wohn­kom­forts füh­ren kön­nen. Vom Ist-Zustand, der durch hohe Wär­me­ver­lus­te und inef­fi­zi­en­te Hei­zungs­tech­nik gekenn­zeich­net ist, führt der Plan zu einem Ziel­zu­stand, der den Stan­dard eines KfW-Effi­zi­enz­hau­ses 85 erreicht. Die geplan­ten Maß­nah­men­pa­ke­te bie­ten nicht nur öko­lo­gi­sche Vor­tei­le durch die Redu­zie­rung von CO2-Emis­sio­nen, son­dern auch öko­no­mi­sche Anrei­ze durch die Nut­zung von För­der­mit­teln und die Sen­kung der Betriebs­kos­ten. Der ther­mi­sche Kom­fort wird erheb­lich ver­bes­sert, und die Mög­lich­keit zur indi­vi­du­el­len Gestal­tung der Gebäu­de­fas­sa­de und Innen­räu­me stei­gert die Attrak­ti­vi­tät und den Wert der Immo­bi­lie. Ins­ge­samt stellt der Sanie­rungs­fahr­plan eine nach­hal­ti­ge und zukunfts­ori­en­tier­te Lösung dar, die sowohl den gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen als auch den Bedürf­nis­sen der Bewoh­ner gerecht wird.