Erfolgreiche Sanierung eines Wohngebäudes in Münster: Ein umfassender Fahrplan zur Energieeffizienzsteigerung

Einleitung: Der Weg zu einem energieeffizienten Zuhause

In die­ser Fall­stu­die prä­sen­tie­ren wir einen umfas­sen­den Sanie­rungs­fahr­plan für ein Wohn­ge­bäu­de, der als wert­vol­le Ent­schei­dungs­hil­fe dient. Unser Ziel ist es, den Weg zu höhe­rer Ener­gie­ef­fi­zi­enz, gestei­ger­tem Wohn­kom­fort und der Siche­rung des Immo­bi­li­en­wer­tes auf­zu­zei­gen, wäh­rend gleich­zei­tig die Wär­me­ver­lus­te ver­rin­gert wer­den. Der Sanie­rungs­fahr­plan ent­hält detail­lier­te und mess­ba­re Zah­len, die ver­deut­li­chen, wie Treib­haus­gas­emis­sio­nen, ins­be­son­de­re CO2, redu­ziert und Ener­gie­kos­ten gesenkt wer­den kön­nen. Zudem wer­den die viel­fäl­ti­gen För­der­po­ten­zia­le auf­ge­zeigt, die genutzt wer­den kön­nen, um die Sanie­rungs­kos­ten zu optimieren.

In unse­rem Sanie­rungs­kon­zept haben wir die gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen des Gebäu­de­en­er­gie­ge­set­zes (GEG) 2024 berück­sich­tigt, ins­be­son­de­re im Hin­blick auf die Hei­zungs­an­la­ge. Wo mög­lich, wur­de dar­auf geach­tet, die Heiz­last durch ener­ge­ti­sche Ver­bes­se­run­gen der Gebäu­de­hül­le zu sen­ken. Beson­ders das Dach wird in den kom­men­den Jah­ren vor­aus­sicht­lich Sanie­rungs­ar­bei­ten benö­ti­gen. Beim Umstieg auf erneu­er­ba­re Ener­gien ist es wich­tig, die Grö­ße der Heiz­kör­per und deren Opti­mie­rungs­po­ten­zia­le zu prü­fen, um die Vor­lauf­tem­pe­ra­tur zu sen­ken. Eine Heiz­last­be­rech­nung und ein hydrau­li­scher Abgleich sind mitt­ler­wei­le gesetz­lich vor­ge­schrie­ben. Wir emp­feh­len, alle Infor­ma­tio­nen zu den Heiz­kör­pern, wie Grö­ße und Bau­art, in den Woh­nun­gen zu dokumentieren.

Für den Ein­satz einer Wär­me­pum­pe sind der Auf­stell­ort im Außen­be­reich und im Kel­ler sorg­fäl­tig zu pla­nen, da moder­ne Anla­gen immer weni­ger Lärm erzeu­gen. Die­se Maß­nah­men tra­gen nicht nur zur Ener­gie­ef­fi­zi­enz bei, son­dern stei­gern auch den Wert des Gebäu­des erheb­lich. Soll­ten wei­te­re Fra­gen zu gesetz­li­chen Pflich­ten, Rech­ten oder zur tech­ni­schen Umset­zung und den ver­schie­de­nen Vari­an­ten bestehen, ste­hen wir ger­ne für ein per­sön­li­ches Gespräch zur Verfügung.

Der aktuelle Zustand: Herausforderungen und Potenziale

Das Wohn­ge­bäu­de, das Gegen­stand unse­res Sanie­rungs­fahr­plans ist, prä­sen­tiert sich vor der Sanie­rung in einem Zustand, der sowohl Her­aus­for­de­run­gen als auch Poten­zia­le für erheb­li­che Ver­bes­se­run­gen in der Ener­gie­ef­fi­zi­enz bie­tet. Die­ses ein­sei­tig ange­bau­te Gebäu­de mit sie­ben Wohn­ein­hei­ten weist eine recht­ecki­ge Form auf und befin­det sich, abge­se­hen von den bereits moder­ni­sier­ten Fens­tern und der Hei­zung, weit­ge­hend in einem bau­jah­res­ty­pi­schen Zustand.

Heizung und Energiequellen

Der zen­tra­le Gas-Nie­der­tem­pe­ra­tur­kes­sel im Kel­ler ist eine ver­al­te­te Tech­no­lo­gie, die nicht nur den gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen nicht mehr lan­ge genü­gen wird, son­dern auch inef­fi­zi­ent im Ver­gleich zu moder­nen Heiz­sys­te­men ist. Ein neu­es Heiz­kon­zept ist not­wen­dig, um den stei­gen­den Ener­gie­prei­sen und den Anfor­de­run­gen an die Ener­gie­ef­fi­zi­enz gerecht zu wer­den. Hier bie­tet sich die Mög­lich­keit, durch den Ein­satz von För­der­mit­teln, die finan­zi­el­le Belas­tung zu redu­zie­ren und gleich­zei­tig die lang­fris­ti­gen Ener­gie­kos­ten zu senken.

Dach und Dämmung

Das Steil­dach des Gebäu­des ist nur schwach gedämmt, was in Kom­bi­na­ti­on mit der unge­dämm­ten Kel­ler­de­cke zu erheb­li­chen Wär­me­ver­lus­ten führt. Die­se Berei­che bie­ten ein­fa­che und effek­ti­ve Ansatz­punk­te zur Redu­zie­rung der Heiz­las­ten und zur Vor­be­rei­tung auf einen Hei­zungs­tausch. Eine Dach­sa­nie­rung inner­halb der nächs­ten zwei Jahr­zehn­te ist unver­meid­lich, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz zu stei­gern und den Wert der Immo­bi­lie zu erhöhen.

Fassade und Wände

Die zwei­scha­li­ge Klin­ker­fas­sa­de des Gebäu­des ist cha­rak­te­ris­tisch für die Bau­zeit, jedoch nicht aus­rei­chend gedämmt, was zu hohen Wär­me­ver­lus­ten führt. Typi­sche Wär­me­brü­cken, wie unge­dämm­te Über­gän­ge und Roll­la­den­käs­ten, ver­stär­ken die­sen Effekt. Eine Ver­bes­se­rung der Fas­sa­den­däm­mung kann hier signi­fi­kan­te Ener­gie­ein­spa­run­gen bewir­ken und die För­der­mit­tel opti­mal nutzen.

Fenster und Türen

Die Fens­ter wur­den 2008 erneu­ert und bie­ten eine soli­de Grund­la­ge für die ener­ge­ti­sche Sanie­rung. Die boden­tie­fen Fens­ter­kon­struk­tio­nen der Ter­ras­sen- und Bal­kon­tü­ren sowie die 2018 erneu­er­te Haus­ein­gangs­tür tra­gen bereits zu einer ver­bes­ser­ten Ener­gie­bi­lanz bei.

Wärmeverteilung und Warmwasser

Die Wär­me­ver­tei­lung erfolgt über ein Zwei­rohr­sys­tem mit zen­tra­ler Nacht­ab­sen­kung der Heiz­tem­pe­ra­tur. Der Warm­was­ser­spei­cher im Kel­ler ver­sorgt die Wohn­ein­hei­ten zen­tral. Hier besteht die Mög­lich­keit, durch den Ein­satz moder­ner Rege­lungs­tech­nik und even­tu­ell einer Solar­ther­mie­an­la­ge, die Effi­zi­enz wei­ter zu steigern.

Lüftung

Die manu­el­le Lüf­tung über Fens­ter und die vor­han­de­nen Abluft­an­la­gen im Bad sind nicht mehr zeit­ge­mäß. Ein moder­ne­res Lüf­tungs­kon­zept könn­te den Wohn­kom­fort erhö­hen und gleich­zei­tig die Ener­gie­ef­fi­zi­enz verbessern.

Kundenwünsche und zukünftige Anforderungen

Die Bewoh­ner wün­schen sich ins­be­son­de­re eine Dach­sa­nie­rung und die Moder­ni­sie­rung der Hei­zungs­an­la­ge unter Berück­sich­ti­gung von Solar­ther­mie. Die­se Maß­nah­men sind nicht nur not­wen­dig, um den GEG-Anfor­de­run­gen 2024 gerecht zu wer­den, son­dern bie­ten auch die Chan­ce, durch För­der­mit­tel und Ener­gie­ein­spa­run­gen die Inves­ti­ti­on wirt­schaft­lich attrak­tiv zu gestalten.

Ins­ge­samt bie­tet der Sanie­rungs­fahr­plan eine kla­re Stra­te­gie, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des zu stei­gern, die gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen zu erfül­len und den Wert der Immo­bi­lie nach­hal­tig zu erhöhen.

Maßnahmen zur Energieeffizienzsteigerung

Maßnahmenpaket 1: Steildachsanierung mit Photovoltaikanlage und Verbesserung der Luftdichtheit

In die­sem umfas­sen­den Maß­nah­men­pa­ket kon­zen­trie­ren wir uns auf die Sanie­rung des Steil­dachs, die Instal­la­ti­on einer Pho­to­vol­ta­ik­an­la­ge sowie die Opti­mie­rung der Luft­dicht­heit des Gebäudes.

Steil­dach und Photovoltaikanlage

Das Steil­dach wird durch den Ein­bau einer Zwi­schen­spar­ren- und Auf­spar­ren­däm­mung ener­ge­tisch opti­miert. Der aktu­el­le Zustand des Daches weist ent­we­der kei­ne oder nur eine gerin­ge Däm­mung auf, was zu hohen Ener­gie­ver­lus­ten führt. Die Sanie­rung umfasst zudem die Instal­la­ti­on einer Pho­to­vol­ta­ik­an­la­ge, die nicht nur den Eigen­ver­brauch von Strom deckt, son­dern auch zur Ein­spei­sung ins Netz genutzt wer­den kann. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten für die­se Maß­nah­men belau­fen sich auf 139.024 €, wobei durch För­der­pro­gram­me des Bun­des­amts für Wirt­schaft und Aus­fuhr­kon­trol­le (BAFA) eine För­de­rung von 22.788 € in Anspruch genom­men wer­den kann. Die­se För­de­rung setzt sich aus einem Basis­zu­schuss von 15 % und einem zusätz­li­chen iSFP-Bonus von 5 % zusammen.

Opti­mie­rung der Luftdichtheit

Ein wei­te­rer wich­ti­ger Bestand­teil die­ses Pakets ist die Ver­bes­se­rung der Luft­dicht­heit des Gebäu­des. Der aktu­el­le Zustand zeigt eine Luft­wech­sel­ra­te von 6,0 1/​h ohne Nach­weis. Nach der Sanie­rung wird eine Luft­wech­sel­ra­te von 2,0 1/​h ange­strebt, was zu einer erheb­li­chen Redu­zie­rung der Wär­me­ver­lus­te führt. Die­se Maß­nah­me wird zusätz­lich von der Stadt Müns­ter mit 500 € gefördert.

Die Umset­zung die­ser Maß­nah­men ist ent­schei­dend für die Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz und die Redu­zie­rung der Ener­gie­kos­ten des Gebäu­des. Die Arbei­ten soll­ten idea­ler­wei­se in den Som­mer­mo­na­ten durch­ge­führt wer­den, um wet­ter­be­ding­te Ver­zö­ge­run­gen zu vermeiden.

Maßnahmenpaket 2: Modernisierung der Heizungsanlage mit Wohnungsübergabestation und Wärmepumpe

Die­ses Paket zielt auf die Moder­ni­sie­rung der Hei­zungs­an­la­ge durch den Ein­bau einer Woh­nungs­über­ga­be­sta­ti­on und den Aus­tausch der bestehen­den Gas­hei­zung durch eine effi­zi­en­te Luft/­Was­ser-Wär­me­pum­pe ab.

Woh­nungs­über­ga­be­sta­ti­on

Die Instal­la­ti­on einer Woh­nungs­über­ga­be­sta­ti­on mit einem Elek­tro-Durch­lauf­er­hit­zer ermög­licht einen dezen­tra­len Warm­was­ser­kreis­lauf, der das Risi­ko einer Legio­nel­len­bil­dung mini­miert. Die Kos­ten pro Sta­ti­on betra­gen etwa 2.000 €, zuzüg­lich der Montagekosten.

Hei­zungs­tausch auf Wärmepumpe

Der Aus­tausch der alten Gas­hei­zung gegen eine moder­ne Luft/­Was­ser-Wär­me­pum­pe stellt einen wesent­li­chen Schritt zur Redu­zie­rung des Pri­mär­ener­gie­be­darfs dar. Die­se Maß­nah­me wird durch die Kre­dit­an­stalt für Wie­der­auf­bau (KfW) sowie die Stadt Müns­ter geför­dert. Die Gesamt­kos­ten für die­se Maß­nah­men belau­fen sich auf 71.500 €, wobei eine För­de­rung von 20.250 € mög­lich ist. Die Wär­me­pum­pe kann idea­ler­wei­se mit der bereits instal­lier­ten Pho­to­vol­ta­ik­an­la­ge kom­bi­niert wer­den, um den Eigen­ver­brauch wei­ter zu optimieren.

Der bes­te Zeit­punkt für die Umset­zung die­ser Maß­nah­men ist der Früh­ling, um den Heiz­be­trieb im Win­ter nicht zu beeinträchtigen.

Maßnahmenpaket 3: Dämmung der Kellerdecke

Die Däm­mung der Kel­ler­de­cke ist eine kos­ten­ef­fi­zi­en­te Maß­nah­me zur Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäudes.

Däm­mung der Kellerdecke

Die Kel­ler­de­cke wird mit schim­mel­re­sis­ten­ten Plat­ten­dämm­stof­fen gedämmt, um Wär­me­ver­lus­te zu mini­mie­ren. Geplant ist eine neue Dämm­stär­ke von 10 cm mit einem Wär­me­dämm­ver­bund­sys­tem der Wär­me­leit­grup­pe (WLG) 035. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten für die­se Maß­nah­me betra­gen 6.440 €, wobei eine För­de­rung von 1.438 € durch das BAFA und die Stadt Müns­ter in Anspruch genom­men wer­den kann. Die­se För­de­rung setzt sich eben­falls aus einem Basis­zu­schuss von 15 % und einem iSFP-Bonus von 5 % zusammen.

Die Däm­mung der Kel­ler­de­cke kann ganz­jäh­rig durch­ge­führt wer­den, da sie kei­ne wit­te­rungs­be­ding­ten Ein­schrän­kun­gen erfordert.

Maßnahmenpaket 4: Einblasdämmung der Außenwände

Die Ein­blas­däm­mung der Außen­wän­de ist eine effek­ti­ve Metho­de, um den Wär­me­schutz des Gebäu­des zu erhö­hen, ohne die Fas­sa­de optisch zu verändern.

Ein­blas­däm­mung der Außenwände

Der aktu­el­le Zustand der Außen­wän­de zeigt eine schwa­che bis unzu­rei­chen­de Däm­mung. Geplant ist eine Ein­blas­däm­mung mit einer Stär­ke von 6–7 cm, die die Ener­gie­ef­fi­zi­enz erheb­lich ver­bes­sern wird. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten für die­se Maß­nah­me belau­fen sich auf 19.250 €, mit einer För­der­mög­lich­keit von 4.150 € durch das BAFA und die Stadt Müns­ter, inklu­si­ve iSFP-Bonus.

Die­se Maß­nah­me soll­te in den tro­cke­nen Mona­ten durch­ge­führt wer­den, um die Wirk­sam­keit der Däm­mung zu gewährleisten.

Maßnahmenpaket 5: Austausch der Fenster und Türen

Der Aus­tausch der Fens­ter und Türen ist eine der effek­tivs­ten Maß­nah­men zur Redu­zie­rung von Wär­me­ver­lus­ten und zur Ver­bes­se­rung des Wohnkomforts.

Fens­ter­tausch (3‑fach Verglasung)

Die bestehen­den Fens­ter wer­den durch Fens­ter mit einer 3‑fach Ver­gla­sung ersetzt, die einen U‑Wert von 0,95–0,85 W/​m²K auf­wei­sen. Auch die Haus­tü­ren und Dach­flä­chen­fens­ter wer­den erneu­ert. Die neue Haus­tür wird einen U‑Wert von 1,30 W/​m²K haben. Die­se Maß­nah­men wer­den durch das BAFA und die Stadt Müns­ter geför­dert. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten betra­gen 66.400 €, mit einer mög­li­chen För­de­rung von 13.568 €.

Der Aus­tausch der Fens­ter und Türen soll­te in den wär­me­ren Mona­ten erfol­gen, um den Innen­raum wäh­rend der Arbei­ten vor Wit­te­rungs­ein­flüs­sen zu schützen.

Die­se fünf Maß­nah­men­pa­ke­te bil­den den Kern des Sanie­rungs­fahr­plans, der dar­auf abzielt, die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des signi­fi­kant zu ver­bes­sern, die Ener­gie­kos­ten zu sen­ken und den Wert der Immo­bi­lie zu stei­gern. Durch die Nut­zung von För­der­mit­teln kön­nen die Inves­ti­ti­ons­kos­ten erheb­lich redu­ziert wer­den, was die wirt­schaft­li­che Attrak­ti­vi­tät der Sanie­rung wei­ter erhöht.

Der angestrebte Zielzustand: Ein energieeffizientes Vorzeigeprojekt

Nach der erfolg­rei­chen Umset­zung des Sanie­rungs­fahr­plans wird das Gebäu­de in ein KfW-Effi­zi­enz­haus 85 umge­wan­delt. Dies bedeu­tet, dass das Gebäu­de erheb­lich ener­gie­ef­fi­zi­en­ter ist und den aktu­el­len Stan­dards für Ener­gie­ein­spa­rung ent­spricht. Die Sanie­rungs­maß­nah­men umfas­sen eine umfas­sen­de Däm­mung der Außen­wän­de, des Daches und der Kel­ler­de­cke, was zu einer signi­fi­kan­ten Redu­zie­rung der Wär­me­ver­lus­te führt. Die Hei­zungs­an­la­ge wird durch ein moder­nes, effi­zi­en­tes Sys­tem ersetzt, das mög­li­cher­wei­se Solar­ther­mie inte­griert, um die Nut­zung erneu­er­ba­rer Ener­gien zu maxi­mie­ren. Dies trägt nicht nur zur Redu­zie­rung des Ener­gie­ver­brauchs bei, son­dern senkt auch die jähr­li­chen Heiz­kos­ten erheblich.

Ein wei­te­rer bedeu­ten­der Vor­teil ist die Redu­zie­rung des CO2-Aus­sto­ßes, was nicht nur umwelt­freund­lich ist, son­dern auch zukünf­ti­gen gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen gerecht wird. Die Instal­la­ti­on einer Pho­to­vol­ta­ik­an­la­ge, die ab 2026 bei Dach­sa­nie­run­gen ver­pflich­tend ist, bie­tet die Mög­lich­keit, den CO2-Fuß­ab­druck des Gebäu­des wei­ter zu mini­mie­ren und gleich­zei­tig die Ener­gie­kos­ten durch Eigen­strom­pro­duk­ti­on zu senken.

Für die Eigen­tü­mer bedeu­tet die Sanie­rung eine deut­li­che Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie. Die ver­bes­ser­te Ener­gie­ef­fi­zi­enz und die Moder­ni­sie­rung der Gebäu­de­tech­nik machen das Gebäu­de attrak­ti­ver für poten­zi­el­le Käu­fer oder Mie­ter. Dies kann zu einer Erhö­hung der Miet­prei­se füh­ren, was die Inves­ti­ti­on in die Sanie­rung lang­fris­tig ren­ta­bel macht. Zudem sind För­der­mit­tel für ener­gie­ef­fi­zi­en­te Sanie­run­gen ver­füg­bar, die die finan­zi­el­len Auf­wen­dun­gen für die Eigen­tü­mer erheb­lich redu­zie­ren können.

Die Bewoh­ner pro­fi­tie­ren von einem gestei­ger­ten Wohn­kom­fort durch eine gleich­mä­ßi­ge­re Wär­me­ver­tei­lung und ein ange­neh­mes Raum­kli­ma, das durch die ver­bes­ser­te Däm­mung und die moder­ne Hei­zungs­tech­no­lo­gie gewähr­leis­tet wird. Die manu­el­le Lüf­tung wird durch effi­zi­en­te­re Lüf­tungs­kon­zep­te ergänzt, was die Luft­qua­li­tät in den Innen­räu­men ver­bes­sert und den Ener­gie­ver­brauch wei­ter senkt.

Fazit: Ein zukunftssicheres und nachhaltiges Wohngebäude

Zusam­men­fas­send zeigt der Sanie­rungs­fahr­plan, wie durch geziel­te Maß­nah­men die Ener­gie­ef­fi­zi­enz eines Wohn­ge­bäu­des erheb­lich gestei­gert wer­den kann. Der Ver­gleich des Ist-Zustands mit dem ange­streb­ten Ziel­zu­stand ver­deut­licht die signi­fi­kan­ten Ver­bes­se­run­gen, die durch die geplan­ten Sanie­rungs­maß­nah­men erreicht wer­den kön­nen. Die Umwand­lung des Gebäu­des in ein KfW-Effi­zi­enz­haus 85 bringt nicht nur öko­lo­gi­sche Vor­tei­le durch die Redu­zie­rung von CO2-Emis­sio­nen, son­dern auch öko­no­mi­sche Vor­tei­le durch gesenk­te Ener­gie­kos­ten und eine gestei­ger­te Attrak­ti­vi­tät der Immobilie.

Die geplan­ten Maß­nah­men, unter­stützt durch umfang­rei­che För­der­mit­tel, bie­ten eine wirt­schaft­lich attrak­ti­ve Mög­lich­keit, das Gebäu­de zukunfts­si­cher und nach­hal­tig zu gestal­ten. Die Inves­ti­ti­on in die Sanie­rung zahlt sich nicht nur durch Ener­gie­ein­spa­run­gen und die Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie aus, son­dern leis­tet auch einen wich­ti­gen Bei­trag zum Kli­ma­schutz. Die Bewoh­ner pro­fi­tie­ren von einem ver­bes­ser­ten Wohn­kom­fort und einer gestei­ger­ten Lebens­qua­li­tät, was die Attrak­ti­vi­tät des Gebäu­des zusätz­lich erhöht.