Energetische Sanierung in Coesfeld: Der Sanierungsfahrplan für ein Mehrfamilienhaus

Einleitung: Der Weg zur nachhaltigen Modernisierung

Sanie­rungs­fahr­plä­ne sind ent­schei­den­de Werk­zeu­ge für die nach­hal­ti­ge Moder­ni­sie­rung von Wohn­ge­bäu­den. In unse­rer Fall­stu­die betrach­ten wir ein Mehr­fa­mi­li­en­haus in Coes­feld. Die­ses Gebäu­de ist ein typi­sches Bei­spiel für eine Immo­bi­lie, die durch geziel­te Maß­nah­men erheb­lich an Ener­gie­ef­fi­zi­enz gewin­nen kann. Der indi­vi­du­ell erstell­te Sanie­rungs­fahr­plan dient als umfas­sen­de Ent­schei­dungs­hil­fe, um Wär­me­ver­lus­te zu mini­mie­ren, den Wohn­kom­fort zu stei­gern, den Immo­bi­li­en­wert zu sichern und Ener­gie­kos­ten zu senken.

Ein zen­tra­ler Aspekt des Sanie­rungs­fahr­plans ist die Ein­hal­tung gesetz­li­cher Vor­ga­ben, die Sen­kung von Heiz- und Warm­was­ser­kos­ten sowie die Nut­zung von För­der­mit­teln. Die­se Fak­to­ren tra­gen dazu bei, dass die Sanie­rungs­kos­ten trans­pa­rent und nach­voll­zieh­bar dar­ge­stellt wer­den kön­nen. Das Min­dest­ziel ist die Errei­chung eines Effi­zi­enz­haus-Stan­dards. In die­sem spe­zi­el­len Fall wur­de bereits eine moder­ne Gas-Brenn­wert­hei­zung instal­liert, deren Aus­tausch kurz­fris­tig nicht erfor­der­lich ist, da der Betrieb von Gas­hei­zun­gen bis 2044 zuläs­sig bleibt.

Die lang­fris­ti­ge Pla­nung sieht vor, das Gebäu­de bis 2044 in einen ener­ge­ti­schen Zustand zu ver­set­zen, der die effi­zi­en­te Nut­zung erneu­er­ba­rer Ener­gien ermög­licht. Ener­ge­ti­sche Sanie­run­gen sind beson­ders dann wirt­schaft­lich, wenn sie mit ohne­hin not­wen­di­gen Instand­hal­tungs­maß­nah­men kom­bi­niert wer­den. Dank neu­er Ergän­zungs­kre­di­te kön­nen die­se Maß­nah­men über meh­re­re Jah­re hin­weg finan­ziert wer­den, was die finan­zi­el­le Belas­tung redu­ziert und eine nach­hal­ti­ge Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie fördert.

Für detail­lier­te Infor­ma­tio­nen zu Umset­zung, Finan­zie­rung, gesetz­li­chen Rah­men­be­din­gun­gen, Ener­gie­prei­sen, Immo­bi­li­en­wert sowie Instand­hal­tungs- und Sanie­rungs­kos­ten ste­hen wir Ihnen ger­ne in einem per­sön­li­chen Gespräch zur Verfügung.

Der Ist-Zustand: Herausforderungen und Potenziale

Das Gebäu­de, ein ein­sei­tig ange­bau­tes Wohn­haus der Gebäu­de­klas­se 3 mit sechs Wohn­ein­hei­ten, wur­de 1994 errich­tet und weist eine recht­ecki­ge Form mit einem cha­rak­te­ris­ti­schen Zelt­dach auf. Die Struk­tur umfasst zwei ver­setzt ange­ord­ne­te Ebe­nen, die sich über drei Voll­ge­schos­se erstre­cken, und ist voll­un­ter­kel­lert, wobei der Kel­ler unbe­heizt ist. Die ther­mi­sche Gebäu­de­hül­le wird durch die Kel­ler­de­cke und eine Decke über einer offe­nen Gara­ge ergänzt. Das Trep­pen­haus dient als ver­ti­ka­le Erschlie­ßung des Gebäu­des. Die Außen­wän­de bestehen aus einem zwei­scha­li­gen Mau­er­werk mit Putz­fas­sa­de, und die Fas­sa­de wird durch gro­ße Fens­ter­flä­chen sowie offe­ne Log­gi­en und Bal­ko­ne vervollständigt.

Die ener­ge­ti­sche Aus­gangs­la­ge des Gebäu­des zeigt meh­re­re Schwach­stel­len, die im Sanie­rungs­fahr­plan adres­siert wer­den sol­len. Die Kel­ler­de­cke ist ent­we­der schwach oder unge­dämmt, was zu Wär­me­ver­lus­ten nach unten führt – ent­we­der an die Außen­luft oder in unbe­heiz­te Räu­me. Die Däm­mung der Außen­wän­de ent­spricht mit einer Stär­ke von 6–8 cm nicht mehr den heu­ti­gen Stan­dards, was zu Wär­me­brü­cken führt. Die Fens­ter sind zwei­fach ver­glas­te Kunst­stoff­fens­ter, die eben­falls nicht mehr den aktu­el­len ener­ge­ti­schen Anfor­de­run­gen genü­gen. Eine Sanie­rung die­ser boden­tie­fen Fens­ter kann jedoch auf­wen­dig sein.

Das Gebäu­de nutzt Gas als fos­si­len Ener­gie­trä­ger für die Hei­zung, was hohe CO2-Emis­sio­nen zur Fol­ge hat. Im Jahr 2021 wur­de auf eine zen­tra­le Hei­zungs­an­la­ge mit moder­ner Brenn­wert­tech­nik umge­stellt, die im Kel­ler instal­liert ist. Die Wär­me­ver­tei­lung erfolgt über ein Zwei­rohr­sys­tem, und die Heiz­kör­per wur­den teil­wei­se durch Fuß­bo­den­hei­zun­gen ersetzt. Die Warm­was­ser­ver­sor­gung ist zen­tral über die Hei­zungs­an­la­ge gere­gelt, mit dezen­tra­len Spei­chern in den Woh­nun­gen. Die Belüf­tung erfolgt manu­ell über Stoß- und Kipp­lüf­tung durch die Fenster.

Die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft ist an der Erschlie­ßung wirt­schaft­li­cher Sanie­rungspo­ten­zia­le inter­es­siert, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des zu ver­bes­sern und gesetz­li­che Anfor­de­run­gen zu erfül­len. Der Sanie­rungs­fahr­plan wird die ver­schie­de­nen Bau- und Anla­gen­tei­le des Gebäu­des detail­liert bewer­ten und dar­stel­len, wie durch geziel­te Maß­nah­men die Ener­gie­ef­fi­zi­enz gestei­gert und die Nut­zung von För­der­mit­teln ermög­licht wer­den kann. Dies wird nicht nur zu erheb­li­chen Ener­gie­ein­spa­run­gen füh­ren, son­dern auch den Wert der Immo­bi­lie nach­hal­tig steigern.

Geplante Maßnahmen: Effizienzsteigerung durch gezielte Sanierung

Maßnahmenpaket 1: Austausch von Fenstern, Balkon- und Terrassentüren, Verbesserung der Luftdichtheit

In die­sem Maß­nah­men­pa­ket liegt der Fokus auf dem Aus­tausch der alten Fens­ter sowie der Bal­kon- und Ter­ras­sen­tü­ren. Die­se wer­den durch moder­ne, ener­gie­ef­fi­zi­en­te Model­le mit einem U‑Wert von 0,95 W/​m²K ersetzt, was durch eine drei­fa­che Ver­gla­sung erreicht wird. Die Fens­ter im Trep­pen­haus und die Haus­tür erhal­ten einen U‑Wert von 1,30 W/​m²K. Die­se Maß­nah­men tra­gen erheb­lich zur Ver­bes­se­rung der Luft­dicht­heit bei, die auf 3,0 1/​h redu­ziert wird. Durch die­se Sanie­rung wird nicht nur die Zug­luft mini­miert, son­dern auch die Heiz­kos­ten gesenkt, was zu einer ange­neh­me­ren Wohnat­mo­sphä­re führt. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten belau­fen sich auf 163.000 €, wobei 86.000 € als Sowie­so-Kos­ten anfal­len, die ohne­hin bei einer Instand­hal­tung ent­stan­den wären. Die För­de­rung beträgt 35.739 €, bereit­ge­stellt durch das Bun­des­amt für Wirt­schaft und Aus­fuhr­kon­trol­le (BAFA), wel­ches einen 20% Zuschuss gewährt, bestehend aus einer 15% Basis­för­de­rung und einem zusätz­li­chen 5% iSFP-Bonus. Die Umset­zung die­ser Maß­nah­men ist zeit­lich fle­xi­bel, soll­te jedoch in den wär­me­ren Mona­ten erfol­gen, um die Beein­träch­ti­gung durch den Aus­tausch zu minimieren.

Maßnahmenpaket 2: Steildachsanierung, Austausch der Dachflächenfenster und Luftdichtheitsoptimierung

Die­ses Paket beinhal­tet eine umfas­sen­de Sanie­rung des Steil­dachs, ein­schließ­lich der Gau­ben. Hier­bei wird eine Zwi­schen­spar­ren­däm­mung von 18 cm sowie eine Auf­spar­ren­däm­mung von 14 cm ein­ge­baut. Zusätz­lich wer­den die Dach­flä­chen­fens­ter durch ener­gie­ef­fi­zi­en­te Model­le ersetzt. Die­se Maß­nah­men füh­ren zu einer signi­fi­kan­ten Redu­zie­rung der Wär­me­ver­lus­te über das Dach und erhö­hen die Behag­lich­keit im Dach­ge­schoss. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten betra­gen 184.200 €, wovon 151.062 € als Sowie­so-Kos­ten zu betrach­ten sind. Die För­de­rung durch das BAFA beläuft sich auf 41.549 €, was einen 20% Zuschuss dar­stellt. Die Sanie­rung soll­te mög­lichst vor der kal­ten Jah­res­zeit abge­schlos­sen sein, um die vol­le Wir­kung der Däm­mung nut­zen zu können.

Maßnahmenpaket 3: Installation einer Lüftungsanlage

In die­sem Maß­nah­men­pa­ket wird eine dezen­tra­le Lüf­tungs­an­la­ge mit Wär­me­rück­ge­win­nung instal­liert. Die­se Anla­ge redu­ziert die Lüf­tungs­wär­me­ver­lus­te erheb­lich und min­dert das Risi­ko von Schim­mel­bil­dung, was den Wohn­kom­fort deut­lich erhöht. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten lie­gen bei 21.000 €, ohne anfal­len­de Sowie­so-Kos­ten. Die För­de­rung beträgt 4.866 € durch das BAFA, ergänzt durch zusätz­li­che 1.000 € je Wohn­ein­heit, bereit­ge­stellt vom Land Nord­rhein-West­fa­len. Die Instal­la­ti­on kann rela­tiv schnell durch­ge­führt wer­den und soll­te idea­ler­wei­se in einer Pha­se gerin­ger Nut­zung des Gebäu­des stattfinden.

Maßnahmenpaket 4: Einblasdämmung und Wärmedämmverbundsystem (WDVS) an der Fassade, Deckendämmung

Die­ses Paket umfasst die Ein­blas­däm­mung in mehr­scha­li­ge Außen­wän­de sowie die Anbrin­gung eines Wär­me­dämm­ver­bund­sys­tems (WDVS) an Putz­fas­sa­den. Zusätz­lich wird eine Decken­däm­mung unter­halb der Kel­ler­de­cke vor­ge­nom­men. Die­se Maß­nah­men füh­ren zu einer deut­li­chen Redu­zie­rung der Heiz­kos­ten und sor­gen für ein aus­ge­gli­che­nes Raum­kli­ma. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten belau­fen sich auf 63.970 €, ohne anfal­len­de Sowie­so-Kos­ten. Die För­de­rung beträgt 14.674 €, bereit­ge­stellt durch das BAFA als 20% Zuschuss. Die Arbei­ten soll­ten in der war­men Jah­res­zeit durch­ge­führt wer­den, um Trock­nungs­pro­zes­se zu opti­mie­ren und die Bau­zeit zu verkürzen.

Maßnahmenpaket 5: Umstellung auf eine Luft/​Wasser Wärmepumpe

Die Umstel­lung der Hei­zungs­an­la­ge von einer Gas-Brenn­wert­tech­nik auf eine moder­ne Luft/​Wasser Wär­me­pum­pe steht im Mit­tel­punkt die­ses Maß­nah­men­pa­kets. Die­se kli­ma­freund­li­che Tech­no­lo­gie trägt erheb­lich zur Redu­zie­rung der CO₂-Emis­sio­nen bei und stellt einen wert­vol­len Bei­trag zum Umwelt­schutz dar. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten betra­gen 73.236 €, ohne anfal­len­de Sowie­so-Kos­ten. Die För­de­rung durch das BAFA beläuft sich auf 24.715 €, wobei die För­der­hö­he von zukünf­ti­gen gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen abhän­gig ist. Die Umstel­lung soll­te sorg­fäl­tig geplant wer­den, um eine naht­lo­se Inte­gra­ti­on in das bestehen­de Heiz­sys­tem zu gewährleisten.

Die­se Maß­nah­men­pa­ke­te sind Teil eines umfas­sen­den Sanie­rungs­fahr­plans, der nicht nur die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des deut­lich stei­gert, son­dern auch des­sen Wert erhöht. Durch die Nut­zung von För­der­mit­teln und die Redu­zie­rung der Ener­gie­kos­ten amor­ti­sie­ren sich die Inves­ti­tio­nen in abseh­ba­rer Zeit. Beach­ten Sie, dass die ange­ge­be­nen För­der­be­trä­ge auf den zum Zeit­punkt der Erstel­lung des Sanie­rungs­fahr­plans gel­ten­den För­der­pro­gram­men basie­ren. Es besteht kein Anspruch auf die genann­te För­der­hö­he, und För­der­mög­lich­kei­ten kön­nen zum Umset­zungs­zeit­punkt variieren.

Der Zielzustand: Ein Effizienzhaus der Zukunft

Nach voll­stän­di­ger Umset­zung des Sanie­rungs­fahr­plans wird das Gebäu­de den Stan­dard eines KfW-Effi­zi­enz­hau­ses 70 EE errei­chen. Dies bedeu­tet, dass das Gebäu­de nur 70 % der Ener­gie eines ver­gleich­ba­ren Neu­baus ver­braucht. Durch die umfas­sen­den Sanie­rungs­maß­nah­men wird der Ener­gie­ver­brauch bei gleich­blei­ben­dem Heiz­ver­hal­ten der Nut­zer erheb­lich sin­ken. Dies führt nicht nur zu einer spür­ba­ren Redu­zie­rung der Heiz­kos­ten, son­dern auch zu einem gestei­ger­ten Wohn­kom­fort. Die ver­bes­ser­te Däm­mung der Gebäu­de­hül­le mini­miert Wär­me­ver­lus­te, wäh­rend moder­ne Fens­ter und Türen die Ener­gie­ef­fi­zi­enz wei­ter erhöhen.

Für die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft bie­tet die­se Sanie­rung zahl­rei­che Vor­tei­le. Der Wert der Immo­bi­lie wird lang­fris­tig gesi­chert und sogar gestei­gert, da das Gebäu­de den aktu­el­len ener­ge­ti­schen Stan­dards ent­spricht und somit attrak­ti­ver für poten­zi­el­le Mie­ter oder Käu­fer wird. Zudem pro­fi­tie­ren die Eigen­tü­mer von ver­schie­de­nen För­der­mit­teln, die die finan­zi­el­le Belas­tung der Sanie­rung erheb­lich redu­zie­ren kön­nen. Die­se För­der­mit­tel sind spe­zi­ell für ener­ge­ti­sche Sanie­run­gen vor­ge­se­hen und kön­nen einen gro­ßen Teil der Inves­ti­ti­ons­kos­ten abdecken.

Ein wei­te­rer wesent­li­cher Vor­teil ist die dras­ti­sche Redu­zie­rung der jähr­li­chen CO2-Emis­sio­nen um etwa den Fak­tor 3. Damit leis­tet das Gebäu­de einen erheb­li­chen Bei­trag zum Kli­ma­schutz. Die Eigen­tü­mer über­neh­men eine Vor­bild­funk­ti­on, indem sie bereits heu­te Maß­nah­men umset­zen, die in naher Zukunft gesetz­lich vor­ge­schrie­ben sein könn­ten. Dies nicht nur aus öko­lo­gi­schen, son­dern auch aus öko­no­mi­schen Grün­den, da zukünf­ti­ge gesetz­li­che Anfor­de­run­gen an die Ener­gie­ef­fi­zi­enz von Gebäu­den bereits vor­weg­ge­nom­men werden.

Wir emp­feh­len, die Dämm­maß­nah­men an der Gebäu­de­hül­le spä­tes­tens bis zum Jahr 2044 abzu­schlie­ßen. Dies ermög­licht es, den Heiz­be­trieb effi­zi­ent mit einer Wär­me­pum­pe oder ande­ren erneu­er­ba­ren Ener­gien durch­zu­füh­ren, bevor gesetz­li­che Ver­pflich­tun­gen in Kraft tre­ten. Unab­hän­gig von der Gebäu­de­sa­nie­rung kön­nen die Eigen­tü­mer durch die Wahl eines grü­nen Gas- und Strom­an­bie­ters bereits jetzt aktiv zum Kli­ma­schutz bei­tra­gen und ihren CO2-Fuß­ab­druck wei­ter verringern.

Ins­ge­samt wird das Gebäu­de nach der Sanie­rung nicht nur ener­gie­ef­fi­zi­en­ter und umwelt­freund­li­cher sein, son­dern auch eine erhöh­te Lebens­qua­li­tät für die Bewoh­ner bie­ten und den Eigen­tü­mern lang­fris­ti­ge finan­zi­el­le Vor­tei­le sichern.

Fazit: Ein vielversprechender Ausblick auf die Zukunft

Der Sanie­rungs­fahr­plan für das Mehr­fa­mi­li­en­haus in Coes­feld bie­tet eine umfas­sen­de Stra­te­gie zur Errei­chung eines zukunfts­wei­sen­den ener­ge­ti­schen Stan­dards. Die geplan­ten Maß­nah­men adres­sie­ren gezielt die Schwach­stel­len des Ist-Zustands und set­zen auf moder­ne Tech­no­lo­gien und Mate­ria­li­en, um den Ener­gie­ver­brauch signi­fi­kant zu redu­zie­ren. Der ange­streb­te Ziel­zu­stand eines KfW-Effi­zi­enz­hau­ses 70 EE stellt nicht nur eine erheb­li­che Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz dar, son­dern auch eine nach­hal­ti­ge Wert­stei­ge­rung der Immobilie.

Die Kom­bi­na­ti­on aus För­der­mit­teln und einer durch­dach­ten Finan­zie­rung ermög­licht es der Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft, die Sanie­rungs­kos­ten zu opti­mie­ren und die finan­zi­el­le Belas­tung zu mini­mie­ren. Die geplan­ten Maß­nah­men bie­ten zudem eine erheb­li­che Redu­zie­rung der CO2-Emis­sio­nen und tra­gen somit aktiv zum Kli­ma­schutz bei.

Ins­ge­samt zeigt der Sanie­rungs­fahr­plan, dass durch geziel­te Inves­ti­tio­nen nicht nur die gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen erfüllt wer­den kön­nen, son­dern auch ein erheb­li­cher Mehr­wert für die Eigen­tü­mer und Bewoh­ner geschaf­fen wird. Der Weg zu einem ener­gie­ef­fi­zi­en­ten und umwelt­freund­li­chen Wohn­ge­bäu­de ist klar vor­ge­zeich­net und bie­tet eine viel­ver­spre­chen­de Per­spek­ti­ve für die Zukunft.