Energetische Sanierung eines Wohngebäudes in Greven: Ein Sanierungsfahrplan für die Zukunft

Einleitung: Ein Wegweiser zur nachhaltigen Modernisierung

In unse­rer Fall­stu­die prä­sen­tie­ren wir einen detail­lier­ten Sanie­rungs­fahr­plan, der als wert­vol­le Ent­schei­dungs­hil­fe für die Opti­mie­rung von Immo­bi­li­en dient. Die­ser Plan zeigt anhand kon­kre­ter Zah­len, wie Treib­haus­gas­emis­sio­nen, ins­be­son­de­re CO2, redu­ziert und gleich­zei­tig Heiz- und Warm­was­ser­kos­ten gesenkt wer­den kön­nen. Zudem wer­den die viel­fäl­ti­gen För­der­mög­lich­kei­ten auf­ge­zeigt, die finan­zi­el­le Vor­tei­le bie­ten. Neben der Ener­gie­ein­spa­rung besteht auch die Mög­lich­keit, die Mie­te bei gleich­blei­ben­der Warm­mie­te zu erhö­hen, was zur Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie bei­trägt. So leis­tet das Gebäu­de einen bedeu­ten­den Bei­trag zur Errei­chung der glo­ba­len Kli­ma­zie­le, indem die CO2-Emis­sio­nen im Gebäu­de­sek­tor um mehr als 30 % redu­ziert werden.

Wäh­rend der Erstel­lung des Sanie­rungs­kon­zep­tes wur­de fest­ge­stellt, dass der ener­ge­ti­sche Stan­dard des Gebäu­des, das sich in einer typi­schen Bau­wei­se befin­det, auf einem mitt­le­ren Niveau liegt. Zusätz­li­che Dämm­maß­nah­men oder der Aus­tausch von Fens­tern bie­ten bei den aktu­el­len Ener­gie­prei­sen kein opti­ma­les Kos­ten-Nut­zen-Ver­hält­nis. Daher liegt der Fokus auf der Anlagen­tech­nik. Hier ste­hen vor allem poten­zi­el­le Nah­wär­me­an­ge­bo­te oder die Instal­la­ti­on einer eige­nen Heiz­an­la­ge, mög­li­cher­wei­se in Kom­bi­na­ti­on mit Pho­to­vol­ta­ik-Strom, zur Aus­wahl. Auf­grund der höhe­ren Unab­hän­gig­keit von Ener­gie­preis­schwan­kun­gen wird ein Hybrid-Heiz­sys­tem emp­foh­len, wäh­rend Dämm­maß­nah­men idea­ler­wei­se bei Instand­hal­tungs­be­darf in der Zukunft umge­setzt wer­den sollten.

Die Anschluss­kos­ten für Nah- oder Fern­wär­me­an­ge­bo­te sind zwar gerin­ger, jedoch führt dies zu einer stär­ke­ren Abhän­gig­keit vom Ver­sor­ger, der eine Art Mono­pol­stel­lung ein­nimmt. Zudem sen­ken Nah- und Fern­wär­me­an­ge­bo­te den Wär­me­be­darf weni­ger stark. Für detail­lier­te Infor­ma­tio­nen zu Heiz­kon­zep­ten, tech­ni­schen und gesetz­li­chen Restrik­tio­nen, der Wert­ent­wick­lung der Immo­bi­lie sowie zur Ener­gie­preis­ent­wick­lung ste­hen wir ger­ne in einem per­sön­li­chen Gespräch zur Verfügung.

Der Ist-Zustand: Ausgangspunkt mit Potenzial

Der Ist-Zustand des Gebäu­des vor der Sanie­rung zeigt eine typi­sche Aus­gangs­si­tua­ti­on für vie­le Immo­bi­li­en aus den spä­ten 1990er Jah­ren und bie­tet zahl­rei­che Mög­lich­kei­ten zur Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz und Wert­stei­ge­rung durch einen geziel­ten Sanie­rungs­fahr­plan.

Das frei­ste­hen­de Wohn­ge­bäu­de mit acht Wohn­ein­hei­ten, von denen zwei im Erd­ge­schoss als Pra­xis­räu­me genutzt wer­den, wur­de 1999 errich­tet. Es ist zwei­ge­schos­sig mit einem Staf­fel­ge­schoss und besitzt ein Zelt­dach mit gedämm­ter Kehl­bal­ken­la­ge. Die recht­ecki­ge Form des Gebäu­des und die gro­ßen Fens­ter­flä­chen prä­gen das Erschei­nungs­bild. Die Gebäu­de­hül­le besteht aus einem ein­scha­li­gen Wand­sys­tem mit Hoch­loch­zie­gel und Mine­ral­putz, was Poten­zi­al für die Anbrin­gung eines Wär­me­dämm­ver­bund­sys­tems (WDVS) bietet.

Die Fens­ter sind aus Holz mit zwei­fa­cher Ver­gla­sung und ent­spre­chen dem Stan­dard des Bau­jah­res. Die Ein­gangs­tü­ren, sowohl zur Woh­nung als auch zum Trep­pen­haus, sind eben­falls bau­jah­res­ty­pisch und könn­ten von einer ener­ge­ti­schen Moder­ni­sie­rung pro­fi­tie­ren. Der unbe­heiz­te Dach­raum über der Kehl­bal­ken­la­ge und die unge­dämm­te Kel­ler­de­cke bie­ten wei­te­re Ansatz­punk­te für ener­ge­ti­sche Verbesserungen.

Die zen­tra­le Gas­hei­zung, die eben­falls aus dem Bau­jahr stammt, ver­sorgt sowohl die Heiz­kör­per als auch die Warm­was­ser­be­rei­tung. Die Wär­me­ver­tei­lung erfolgt über ein Zwei­rohr­sys­tem, und Ther­mo­stat­ven­ti­le an den Heiz­kör­pern ermög­li­chen eine raum­spe­zi­fi­sche Tem­pe­ra­tur­re­ge­lung. Die manu­el­le Lüf­tung über Fens­ter lässt Raum für die Inte­gra­ti­on moder­ner Lüf­tungs­sys­te­me, die den Ener­gie­ver­brauch wei­ter sen­ken könnten.

Die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft ist beson­ders an wirt­schaft­li­chen Sanie­rungs­po­ten­zia­len inter­es­siert, die sowohl den gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen ent­spre­chen als auch durch För­der­mit­tel unter­stützt wer­den kön­nen. Die Moder­ni­sie­rung bie­tet nicht nur die Chan­ce auf erheb­li­che Ener­gie­ein­spa­run­gen, son­dern auch auf eine deut­li­che Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie. Ein durch­dach­ter Sanie­rungs­fahr­plan wird hier die Grund­la­ge schaf­fen, um die ener­ge­ti­sche Gesamt­qua­li­tät des Gebäu­des nach­hal­tig zu ver­bes­sern und die finan­zi­el­len Vor­tei­le opti­mal zu nutzen.

Maßnahmen zur energetischen Optimierung

Maßnahmenpaket 1: Installation einer Hybrid-Wärmepumpe für Warmwasser und Heizung (2023)

In die­sem ers­ten Schritt des Sanie­rungs­fahr­plans wird eine Hybrid-Wär­me­pum­pe in das bestehen­de Heiz­sys­tem inte­griert. Die­se inno­va­ti­ve Tech­no­lo­gie ermög­licht es, sowohl Warm­was­ser als auch Hei­zungs­wär­me effi­zi­ent zu erzeu­gen. Durch die Kom­bi­na­ti­on mit der bestehen­den Gas­hei­zung wird ein biva­len­ter Betrieb ermög­licht, bei dem die Wär­me­pum­pe den Groß­teil der Heiz­last über­nimmt und die Gas­hei­zung bei Spit­zen­las­ten unter­stützt. Die­se Maß­nah­me erfor­dert eine sorg­fäl­ti­ge Abstim­mung der Rege­lungs­sys­te­me bei­der Hei­zun­gen, um maxi­ma­le Effi­zi­enz zu gewähr­leis­ten. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten belau­fen sich auf 51.000 €, wobei 24.000 € als Sowie­so-Kos­ten anfal­len. Dank der ver­füg­ba­ren För­der­mit­tel in Höhe von 15.300 € wird die finan­zi­el­le Belas­tung erheb­lich gemin­dert. Die Umset­zung die­ser Maß­nah­me im Jahr 2023 ver­spricht nicht nur eine Redu­zie­rung der Heiz­kos­ten, son­dern auch eine signi­fi­kan­te Ver­rin­ge­rung der CO₂-Emis­sio­nen, was sowohl öko­lo­gisch als auch öko­no­misch vor­teil­haft ist.

Maßnahmenpaket 2: Integration von Photovoltaik und Heizstab zur Energieversorgung (2026)

Im Jahr 2026 wird das Dach des Gebäu­des opti­miert und eine Pho­to­vol­ta­ik­an­la­ge mit einer Leis­tung von 12 kWp instal­liert. Die­se Anla­ge erzeugt sau­be­ren Solar­strom, der für die Hei­zung und Warm­was­ser­be­rei­tung genutzt wird. Ergän­zend dazu wird ein Elek­tro-Heiz­stab instal­liert, der die Gas­hei­zung ersetzt und bei Bedarf die Wär­me­pum­pe unter­stützt. Die Däm­mung der obers­ten Geschoss­de­cke wird über­prüft und gege­be­nen­falls mit einer 14 cm star­ken Dämm­schicht ver­bes­sert. Die Gesamt­kos­ten für die­ses Maß­nah­men­pa­ket betra­gen 28.240 €, wobei 500 € als Sowie­so-Kos­ten berück­sich­tigt wer­den. För­der­mit­tel in Höhe von 1.050 € ste­hen zur Ver­fü­gung, um die Inves­ti­ti­on zu erleich­tern. Die­se Maß­nah­men tra­gen nicht nur zur Sen­kung der Ener­gie­kos­ten bei, son­dern för­dern auch die Nut­zung erneu­er­ba­rer Ener­gien und leis­ten einen wert­vol­len Bei­trag zum Umweltschutz.

Maßnahmenpaket 3: Dämmung der Boden- und Kellerdecke (2027)

Im Jahr 2027 wird die Kel­ler­de­cke bzw. Boden­plat­te des Gebäu­des mit einer 12 cm star­ken Däm­mung (WLG 035) ver­se­hen. Alter­na­tiv besteht die Mög­lich­keit, im Erd­ge­schoss einen neu­en Fuß­bo­den­auf­bau mit erhöh­ter Dämm­stär­ke zu rea­li­sie­ren. Die­se Maß­nah­me, die Inves­ti­ti­ons­kos­ten von 11.500 € ver­ur­sacht und kei­ne Sowie­so-Kos­ten beinhal­tet, wird mit För­der­mit­teln von 2.600 € unter­stützt. Die Däm­mung der Boden- und Kel­ler­de­cke eli­mi­niert die unan­ge­neh­me Fuß­käl­te im Erd­ge­schoss und erhöht den Wohn­kom­fort erheblich.

Maßnahmenpaket 4: Austausch von Fenstern und Installation einer Lüftungsanlage (2035)

Im Jahr 2035 erfolgt ein umfas­sen­der Aus­tausch der Fens­ter durch moder­ne, drei­fach ver­glas­te Model­le mit einem U‑Wert von 0,95 W/​m²K. Zusätz­lich wird eine dezen­tra­le Lüf­tungs­an­la­ge mit Wär­me­rück­ge­win­nung (WRG: 90 %) instal­liert, die für eine effi­zi­en­te Belüf­tung sorgt und gleich­zei­tig die Wär­me­ver­lus­te mini­miert. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten für die­se Maß­nah­me belau­fen sich auf 92.800 €, wobei 61.794 € als Sowie­so-Kos­ten anfal­len. Dank der För­der­mit­tel in Höhe von 19.260 € wird die finan­zi­el­le Belas­tung redu­ziert. Die­se Maß­nah­men ver­hin­dern Zug­luft, gewähr­leis­ten eine siche­re Abfuhr von Feuch­tig­keit und tra­gen zu einem ange­neh­men Raum­kli­ma bei.

Maßnahmenpaket 5: Fassadensanierung zur Verbesserung der Energieeffizienz (2035)

Eben­falls im Jahr 2035 wird die Fas­sa­de des Gebäu­des mit einem Wär­me­dämm­ver­bund­sys­tem (WDVS) und einer 14 cm star­ken Däm­mung (WLG 035) ver­se­hen. Die­se Sanie­rung ver­bes­sert die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des erheb­lich und wird als Ein­zel­maß­nah­me mit 20 % vom Bun­des­amt für Wirt­schaft und Aus­fuhr­kon­trol­le (BAFA) geför­dert. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten betra­gen 66.300 €, wobei 8.876 € als Sowie­so-Kos­ten berück­sich­tigt wer­den. För­der­mit­tel in Höhe von 12.860 € sind ver­füg­bar, um die Kos­ten zu sen­ken. Die­se Maß­nah­me sorgt für ein aus­ge­gli­che­nes Raum­kli­ma und erhöht die Behag­lich­keit in allen Räumen.

Zielzustand: Ein Effizienzhaus der Zukunft

Nach der voll­stän­di­gen Umset­zung des Sanie­rungs­fahr­plans wird das Gebäu­de den Stan­dard eines KfW-Effi­zi­enz­hau­ses 70 errei­chen. Dies bedeu­tet, dass der Ener­gie­ver­brauch erheb­lich redu­ziert wird, wäh­rend der Wohn­kom­fort für die Bewoh­ner deut­lich steigt. Die ener­ge­ti­sche Sanie­rung umfasst Maß­nah­men, die den Ener­gie­be­darf des Gebäu­des sen­ken, wie die Instal­la­ti­on moder­ner, ener­gie­ef­fi­zi­en­ter Fens­ter und Türen, die Ver­bes­se­rung der Däm­mung der Kel­ler­de­cke und der Außen­wän­de sowie die Erneue­rung der Heizungsanlage.

Durch die Inte­gra­ti­on eines Wär­me­dämm­ver­bund­sys­tems (WDVS) an den Außen­wän­den wer­den die Wär­me­ver­lus­te mini­miert, was zu einer spür­ba­ren Sen­kung der Heiz­kos­ten führt. Die alte Gas­zen­tral­hei­zung wird durch eine moder­ne, ener­gie­ef­fi­zi­en­te Heiz­tech­nik ersetzt, die nicht nur den Ener­gie­ver­brauch senkt, son­dern auch den CO2-Aus­stoß des Gebäu­des erheb­lich redu­ziert. Dies trägt nicht nur zum Kli­ma­schutz bei, son­dern ermög­licht es den Eigen­tü­mern auch, von staat­li­chen För­der­mit­teln zu pro­fi­tie­ren, die spe­zi­ell für ener­ge­ti­sche Sanie­run­gen zur Ver­fü­gung stehen.

Ein wei­te­rer Vor­teil der Sanie­rung ist die deut­li­che Stei­ge­rung des Immo­bi­li­en­wer­tes. Ein Gebäu­de, das den moder­nen Ener­gie­ef­fi­zi­enz­stan­dards ent­spricht, ist auf dem Immo­bi­li­en­markt attrak­ti­ver und kann mit Neu­bau­ten kon­kur­rie­ren. Dies sichert den lang­fris­ti­gen Wert­erhalt und kann bei einem mög­li­chen Ver­kauf oder einer Ver­mie­tung des Gebäu­des zu höhe­ren Erlö­sen führen.

Zusätz­lich zur finan­zi­el­len Ent­las­tung durch redu­zier­te Ener­gie­kos­ten und die Mög­lich­keit, För­der­mit­tel in Anspruch zu neh­men, pro­fi­tie­ren die Bewoh­ner von einem ver­bes­ser­ten Wohn­kli­ma. Die neu­en Fens­ter und die opti­mier­te Däm­mung sor­gen für eine gleich­mä­ßi­ge­re Wär­me­ver­tei­lung und redu­zie­ren Zug­luft, was den Wohn­kom­fort erheb­lich steigert.

Fazit: Ein zukunftsweisender Schritt für Nachhaltigkeit und Wertsteigerung

Der Sanie­rungs­fahr­plan für das Wohn­ge­bäu­de in Gre­ven stellt eine umfas­sen­de und stra­te­gi­sche Her­an­ge­hens­wei­se dar, um den Ist-Zustand des Gebäu­des in einen moder­nen, ener­gie­ef­fi­zi­en­ten Ziel­zu­stand zu trans­for­mie­ren. Die geplan­ten Maß­nah­men ver­spre­chen nicht nur eine erheb­li­che Redu­zie­rung des Ener­gie­ver­brauchs und der CO2-Emis­sio­nen, son­dern auch eine signi­fi­kan­te Stei­ge­rung des Wohn­kom­forts und des Immobilienwertes.

Durch die schritt­wei­se Umset­zung der Maß­nah­men­pa­ke­te, begin­nend mit der Inte­gra­ti­on einer Hybrid-Wär­me­pum­pe und der Instal­la­ti­on einer Pho­to­vol­ta­ik­an­la­ge, wird das Gebäu­de auf den neu­es­ten ener­ge­ti­schen Stand gebracht. Die nach­fol­gen­den Maß­nah­men zur Däm­mung und Moder­ni­sie­rung der Fens­ter und Lüf­tungs­sys­te­me tra­gen wei­ter zur Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz bei und stel­len sicher, dass das Gebäu­de den Anfor­de­run­gen eines KfW-Effi­zi­enz­hau­ses 70 entspricht.

Die Nut­zung von För­der­mit­teln und die lang­fris­ti­ge Sen­kung der Ener­gie­kos­ten machen die Inves­ti­tio­nen beson­ders attrak­tiv und wirt­schaft­lich sinn­voll. Die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft über­nimmt mit die­sem Sanie­rungs­fahr­plan eine Vor­bild­funk­ti­on im Bereich der nach­hal­ti­gen Gebäu­de­mo­der­ni­sie­rung und leis­tet einen wert­vol­len Bei­trag zum Kli­ma­schutz. Ins­ge­samt zeigt der Sanie­rungs­fahr­plan, dass eine durch­dach­te ener­ge­ti­sche Sanie­rung nicht nur öko­lo­gisch sinn­voll, son­dern auch öko­no­misch vor­teil­haft ist, indem sie den Wert der Immo­bi­lie stei­gert und gleich­zei­tig die Umwelt schont.