Energetische Sanierung eines Wohn- und Geschäftshauses in Münster: Ein Sanierungsfahrplan für die Zukunft

Ein umfassender Plan für nachhaltige Gebäudesanierung

Der indi­vi­du­el­le Sanie­rungs­fahr­plan bie­tet eine umfas­sen­de Ent­schei­dungs­grund­la­ge für die ener­ge­ti­sche Opti­mie­rung eines Wohn- und Geschäfts­hau­ses in Müns­ter. Mit die­sem Plan wird auf­ge­zeigt, wie die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des gestei­gert, der Wohn­kom­fort ver­bes­sert, der Immo­bi­li­en­wert gesi­chert und Wär­me­ver­lus­te redu­ziert wer­den kön­nen. Durch kon­kre­te Zah­len wird ver­deut­licht, wie Treib­haus­gas­emis­sio­nen, ins­be­son­de­re CO₂, ver­rin­gert, Heiz- und Warm­was­ser­kos­ten gesenkt und För­der­mit­tel opti­mal genutzt wer­den kön­nen. Zudem wird eine detail­lier­te Auf­schlüs­se­lung der Sanie­rungs­kos­ten bereit­ge­stellt. Ins­ge­samt stellt der Sanie­rungs­fahr­plan ein wert­vol­les Werk­zeug dar, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des zu stei­gern und gleich­zei­tig finan­zi­el­le Vor­tei­le durch För­der­mit­tel und Ener­gie­ein­spa­run­gen zu realisieren. 

Der aktuelle Zustand: Potenziale und Herausforderungen

Im Rah­men der Vor-Ort-Ana­ly­se des Gebäu­des wur­den meh­re­re beson­de­re bau­li­che Aus­gangs­be­din­gun­gen iden­ti­fi­ziert, die den Ist-Zustand des Wohn- und Geschäfts­hau­ses vor der Sanie­rung prä­gen. Das Gebäu­de, ein frei­ste­hen­des Wohn- und Geschäfts­haus mit 52 Wohn­ein­hei­ten, wur­de 1999 erbaut und weist eine U‑förmige Gebäu­de­form mit einem Staf­fel­ge­schoss und Flach­dach auf. Die Gewer­be­ein­hei­ten im Erd­ge­schoss sind beheizt und nicht Teil des Sanie­rungs­fahr­plans. Die ther­mi­sche Gebäu­de­hül­le wird durch die Erd­ge­schoss­de­cke abge­schlos­sen, wäh­rend die ver­ti­ka­le Erschlie­ßung über Trep­pen­haus und Auf­zug erfolgt.  Ein mar­kan­tes Merk­mal des Gebäu­des ist das offe­ne Atri­um im ers­ten Ober­ge­schoss, das zu Wär­me­ver­lus­ten im Inne­ren führt. Gro­ße Fens­ter­flä­chen mit Zwei­fach­ver­gla­sung und Rol­lä­den tra­gen eben­falls zu einem erheb­li­chen Ener­gie­ver­lust bei. Die Fens­ter sind bau­jah­res­ty­pi­sche KS-Fens­ter, die in Kom­bi­na­ti­on mit boden­tie­fen Ter­ras­sen-/Bal­kon­tü­ren die äuße­re Gebäu­de­hül­le ver­voll­stän­di­gen. Der ener­ge­ti­sche Zustand des Gebäu­des wur­de als ins­ge­samt gut bewer­tet, jedoch wur­den bau­jah­res­ty­pi­sche Schwach­stel­len wie Wär­me­brü­cken im Bereich der Log­gi­en festgestellt.  Das Gebäu­de wird über eine zen­tra­le Gas-Brenn­wert­hei­zung mit Spei­cher­tech­nik beheizt, die sich im Kel­ler befin­det. Die­se nutzt fos­si­le Ener­gie­trä­ger, was ange­sichts der ver­än­der­ten Markt­be­din­gun­gen und gesetz­li­chen Vor­ga­ben, die ab 2044 kei­ne fos­si­len Ener­gie­trä­ger mehr erlau­ben (GEG §72), ein Kos­ten­ri­si­ko dar­stellt. Die Wär­me­ver­tei­lung erfolgt über ein gedämm­tes Zwei­rohr­sys­tem mit zir­ku­lie­ren­dem Trink­warm­was­ser. Die Heiz­kör­per in den Woh­nun­gen wur­den indi­vi­du­ell erneu­ert, wobei Stahl­heiz­kör­per mit gerin­ger Ober­flä­che die Sen­kung der Vor­lauf­tem­pe­ra­tu­ren erschwe­ren. Raum­ther­mo­sta­te und Ther­mo­stat­ven­ti­le ermög­li­chen eine indi­vi­du­el­le Steue­rung der Raumtemperatur.  Die Lüf­tung des Gebäu­des erfolgt manu­ell über Stoß- und Kipp­lüf­tung der Fens­ter sowie über Abluft­an­la­gen in den Bädern. Die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft zeigt Inter­es­se an zukünf­ti­gen Sanie­rungs­po­ten­zia­len und den gesetz­li­chen Pflich­ten, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des zu stei­gern und För­der­mit­tel opti­mal zu nut­zen. Ein Sanie­rungs­fahr­plan bie­tet hier die Mög­lich­keit, durch geziel­te Maß­nah­men die Ener­gie­ef­fi­zi­enz zu ver­bes­sern, lang­fris­ti­ge Ener­gie­ein­spa­run­gen zu erzie­len und den Wert der Immo­bi­lie zu steigern. 

Geplante Maßnahmen: Ein Fahrplan zur Effizienzsteigerung

Maßnahmenpaket 1: Fenster, Balkon- & Terrassentüren

In die­sem Maß­nah­men­pa­ket liegt der Fokus auf dem Aus­tausch der Fens­ter sowie der Bal­kon- und Ter­ras­sen­tü­ren. Die neu­en Fens­ter sind mit einem U‑Wert von 0,95 W/​m²K aus­ge­stat­tet und ver­fü­gen über eine 3‑fach Ver­gla­sung. Die­se Maß­nah­me ist ent­schei­dend, da etwa 28% der Ener­gie über die gro­ßen Fens­ter­flä­chen ver­lo­ren gehen. Durch die Ver­la­ge­rung der ther­mi­schen Gren­ze nach außen wer­den Wär­me­brü­cken ver­mie­den, was die Wär­me­ver­lus­te erheb­lich redu­ziert. Die­se Inves­ti­ti­on führt zu einer spür­ba­ren Erhö­hung der Behag­lich­keit und einer deut­li­chen Sen­kung der Heiz­kos­ten. Die Gesamt­kos­ten für die­se Maß­nah­me belau­fen sich auf 688.200 €, wobei 530.124 € als Sowie­so-Kos­ten anfal­len. Eine För­de­rung von 120.500 € kann durch das Bun­des­amt für Wirt­schaft und Aus­fuhr­kon­trol­le (BAFA) und die Stadt Müns­ter in Anspruch genom­men wer­den, was die finan­zi­el­le Belas­tung erheb­lich min­dert. Die Umset­zung ist für das Jahr 2035 geplant. Neben den finan­zi­el­len Vor­tei­len trägt die­se Maß­nah­me erheb­lich zur Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie bei. 

Maßnahmenpaket 2: Lüftungsanlage

Die Instal­la­ti­on einer dezen­tra­len Lüf­tungs­an­la­ge mit Wär­me­rück­ge­win­nung ersetzt die bis­her unkon­trol­lier­te Fens­ter­lüf­tung. Die­se Umstel­lung ver­bes­sert die Behag­lich­keit im Gebäu­de und ver­hin­dert Feuch­te­pro­ble­me, wäh­rend gleich­zei­tig die beim Lüf­ten ent­ste­hen­de Wär­me zurück­ge­won­nen wird. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten betra­gen 60.000 €, und eine För­de­rung von 12.000 € kann durch das BAFA und das Land Nord­rhein-West­fa­len (NRW) in Anspruch genom­men wer­den. Die­se Maß­nah­me ist eben­falls für 2035 vor­ge­se­hen und bie­tet lang­fris­ti­ge Vor­tei­le in Bezug auf Ener­gie­ef­fi­zi­enz und Wohnkomfort. 

Maßnahmenpaket 3: Flachdachsanierung und EG-Decke

Die­ses Paket umfasst die Sanie­rung des Flach­dachs und die Däm­mung der Erd­ge­schoss­de­cke. Die Flach­dach­sa­nie­rung beinhal­tet eine neue Dämm­stär­ke von durch­schnitt­lich 24 cm mit einer Wär­me­leit­fä­hig­keits­grup­pe (WLG) von 035, was die Wär­me­ver­lus­te über das Dach erheb­lich redu­ziert und das Gebäu­de für den Betrieb einer Wär­me­pum­pe vor­be­rei­tet. Die Kos­ten für die­se Maß­nah­me belau­fen sich auf 246.486 €, wobei 84.723 € als Sowie­so-Kos­ten anfal­len. Die Däm­mung der Erd­ge­schoss­de­cke erfolgt mit einer Stär­ke von 12 cm WLG 032, was eben­falls zu einer Redu­zie­rung der Wär­me­ver­lus­te führt. För­der­mit­tel in Höhe von 3.559 € ste­hen durch das BAFA und die Stadt Müns­ter zur Ver­fü­gung. Die Umset­zung ist für 2035 geplant und trägt zur Erhö­hung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des bei. 

Maßnahmenpaket 4: Luft/​Wasser Wärmepumpe

Die Ein­füh­rung einer Luft/​Wasser Wär­me­pum­pe ergänzt die bestehen­de Gas­zen­tral­hei­zung und erfüllt damit gesetz­li­che Anfor­de­run­gen. Die­se Maß­nah­me hat das Poten­zi­al, die Ener­gie­kos­ten erheb­lich zu sen­ken. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten betra­gen 145.000 €, wobei 75.131 € als Sowie­so-Kos­ten anfal­len. För­der­mit­tel kön­nen durch die Kre­dit­an­stalt für Wie­der­auf­bau (KfW) bean­tragt wer­den, wobei die Höhe der Zuschüs­se vom Net­to­ein­kom­men der Eigen­tü­mer abhängt. Die Umset­zung ist für das Jahr 2040 vor­ge­se­hen und bie­tet lang­fris­ti­ge Vor­tei­le in Bezug auf Ener­gie­ein­spa­run­gen und die Redu­zie­rung von CO₂-Emissionen. 

Maßnahmenpaket 5: Erneuerung der Fassade und Türen

Die­ses Paket umfasst den Rück­bau der vor­han­de­nen Fas­sa­den­kon­struk­ti­on und deren Erneue­rung mit einer Dämm­stär­ke von 16 cm WLG 035. Die­se Maß­nah­me erhöht die Luft­dicht­heit und redu­ziert die Wär­me­ver­lus­te erheb­lich. Die Kos­ten belau­fen sich auf 293.700 €, wobei 237.778 € als Sowie­so-Kos­ten anfal­len. Neue Haus­ein­gangs­tü­ren inklu­si­ve Fens­ter­band im Trep­pen­haus ver­bes­sern die Luft­dich­tig­keit wei­ter und ver­rin­gern die Wär­me­ver­lus­te. För­der­mit­tel in Höhe von 35.890 € kön­nen durch das BAFA und die Stadt Müns­ter bean­tragt wer­den. Die Umset­zung ist für 2035 geplant und trägt zur erheb­li­chen Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie bei.  Die­se Maß­nah­men­pa­ke­te sind inte­gra­ler Bestand­teil eines umfas­sen­den Sanie­rungs­fahr­plans, der die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des erheb­lich ver­bes­sert. Die Inves­ti­tio­nen füh­ren nicht nur zu erheb­li­chen Ener­gie­ein­spa­run­gen, son­dern stei­gern auch den Wohn­kom­fort und den Wert der Immo­bi­lie. Die Inan­spruch­nah­me von För­der­mit­teln redu­ziert die finan­zi­el­le Belas­tung und macht die Umset­zung der Maß­nah­men noch attraktiver. 

Der angestrebte Zielzustand: Ein Effizienzhaus der Zukunft

Nach der voll­stän­di­gen Umset­zung des Sanie­rungs­fahr­plans wird das Gebäu­de den Stan­dards eines KfW-Effi­zi­enz­hau­ses 70 EE ent­spre­chen. Die­se umfas­sen­de ener­ge­ti­sche Sanie­rung bringt zahl­rei­che Vor­tei­le mit sich, die sowohl den Eigen­tü­mern als auch den Bewoh­nern zugu­te­kom­men. Der Ener­gie­ver­brauch des Gebäu­des wird bei gleich­blei­ben­dem Heiz­ver­hal­ten signi­fi­kant redu­ziert, was zu einer erheb­li­chen Sen­kung der Ener­gie­kos­ten führt. Dies bedeu­tet, dass die Bewoh­ner weni­ger für Hei­zung und Warm­was­ser aus­ge­ben müs­sen, was sich posi­tiv auf ihre monat­li­chen Aus­ga­ben auswirkt.  Dar­über hin­aus wird der Wohn­kom­fort durch die Sanie­rung spür­bar ver­bes­sert. Die Erneue­rung der Fens­ter mit moder­nen, drei­fach ver­glas­ten Vari­an­ten und die Opti­mie­rung der Gebäu­de­hül­le sor­gen für eine bes­se­re Wär­me­däm­mung und redu­zie­ren Zug­luft. Dies führt zu einer gleich­mä­ßi­ge­ren Tem­pe­ra­tur­ver­tei­lung in den Wohn­räu­men und erhöht das Wohl­be­fin­den der Bewoh­ner. Auch der Ein­satz einer moder­nen Heiz­tech­nik, die auf erneu­er­ba­re Ener­gien setzt, trägt zu einem ange­neh­me­ren Wohn­kli­ma bei.  Für die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft bedeu­tet die Sanie­rung eine lang­fris­ti­ge Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie. Durch die Erhö­hung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz wird das Gebäu­de nicht nur attrak­ti­ver für poten­zi­el­le Mie­ter oder Käu­fer, son­dern auch zukunfts­si­che­rer in Bezug auf gesetz­li­che Vor­ga­ben und stei­gen­de Ener­gie­prei­se. Die Nut­zung von För­der­mit­teln, die im Rah­men der Sanie­rung in Anspruch genom­men wer­den kön­nen, redu­ziert die finan­zi­el­len Auf­wen­dun­gen der Eigen­tü­mer erheb­lich und macht die Inves­ti­ti­on noch attraktiver.  Ein wei­te­rer bedeu­ten­der Vor­teil ist die dras­ti­sche Redu­zie­rung der CO₂-Emis­sio­nen des Gebäu­des um etwa den Fak­tor 3. Dies unter­streicht das Enga­ge­ment der Eigen­tü­mer für den Kli­ma­schutz und setzt ein posi­ti­ves Zei­chen in der Nach­bar­schaft. Durch die Wahl eines grü­nen Gas- und Strom­an­bie­ters kann der CO₂-Fuß­ab­druck des Gebäu­des wei­ter mini­miert wer­den, was die Nach­hal­tig­keit des Pro­jekts zusätz­lich verstärkt. 

Fazit: Ein Schritt in eine nachhaltige Zukunft

Die geplan­te Umset­zung des Sanie­rungs­fahr­plans für das Wohn- und Geschäfts­haus in Müns­ter stellt eine zukunfts­wei­sen­de Ent­schei­dung dar, die sowohl öko­lo­gi­sche als auch öko­no­mi­sche Vor­tei­le bie­tet. Die detail­lier­ten Maß­nah­men­pa­ke­te adres­sie­ren gezielt die iden­ti­fi­zier­ten Schwach­stel­len im Ist-Zustand und füh­ren zu einer signi­fi­kan­ten Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz und des Wohn­kom­forts im Ziel­zu­stand. Durch die umfas­sen­de ener­ge­ti­sche Sanie­rung wird das Gebäu­de nicht nur den Stan­dards eines KfW-Effi­zi­enz­hau­ses 70 EE gerecht, son­dern auch zu einem Vor­zei­ge­ob­jekt in Sachen Kli­ma­schutz und Nachhaltigkeit.  Die Eigen­tü­mer und Bewoh­ner pro­fi­tie­ren glei­cher­ma­ßen von den geplan­ten Maß­nah­men, die eine erheb­li­che Redu­zie­rung der Ener­gie­kos­ten und eine Stei­ge­rung des Immo­bi­li­en­werts zur Fol­ge haben. Die Nut­zung von För­der­mit­teln macht die Inves­ti­ti­on finan­zi­ell attrak­tiv und unter­streicht das Enga­ge­ment für eine nach­hal­ti­ge Zukunft. Ins­ge­samt zeigt der Sanie­rungs­fahr­plan auf, wie durch geziel­te Inves­ti­tio­nen ein moder­ner, ener­gie­ef­fi­zi­en­ter Gebäu­de­be­stand geschaf­fen wer­den kann, der den Anfor­de­run­gen der Zukunft gerecht wird und einen wert­vol­len Bei­trag zum Umwelt­schutz leistet.