Energetische Sanierung: Ein Fahrplan für nachhaltige Mehrfamilienhäuser in Münster

Ausgangslage: Die energetische Herausforderung

Ein Mehr­fa­mi­li­en­haus in Müns­ter steht im Fokus die­ser Fall­stu­die, die sich mit der Erstel­lung eines maß­ge­schnei­der­ten Sanie­rungs­fahr­plans beschäf­tigt. Die­ses Gebäu­de weist aktu­ell einen unter­durch­schnitt­li­chen ener­ge­ti­schen Zustand auf, was vor allem auf alte Fens­ter und eine unge­dämm­te Geschoss­de­cke zurück­zu­füh­ren ist. Zudem sind Instand­hal­tungs­ar­bei­ten zu erwar­ten, basie­rend auf Erfah­run­gen mit bau­glei­chen Nachbarobjekten.

Ein wesent­li­cher Bestand­teil des Sanie­rungs­fahr­plans ist die Ana­ly­se der ener­ge­ti­schen Sanie­rungs­mög­lich­kei­ten, die nicht nur zur Ein­spa­rung von Betriebs­kos­ten füh­ren, son­dern auch die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des erheb­lich stei­gern kön­nen. Durch geziel­te Maß­nah­men wie die Nach­däm­mung der Kel­ler­de­cke und den mög­li­chen Wech­sel zu einer Wär­me­pum­pe, um die Unab­hän­gig­keit von stei­gen­den Fern­wär­me­prei­sen zu erhö­hen, lässt sich der ener­ge­ti­sche Zustand des Gebäu­des signi­fi­kant verbessern.

Der Sanie­rungs­fahr­plan berück­sich­tigt auch die gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen des Gebäu­de­en­er­gie­ge­set­zes (GEG) 2024 und bie­tet eine umfas­sen­de Über­sicht über mög­li­che För­der­mit­tel, die zur Finan­zie­rung der Sanie­rungs­maß­nah­men genutzt wer­den kön­nen. Dies stellt nicht nur einen finan­zi­el­len Vor­teil dar, son­dern trägt auch zur lang­fris­ti­gen Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie bei.

Beson­de­re Auf­merk­sam­keit gilt der Anlagen­tech­nik, ins­be­son­de­re den Pflich­ten beim hydrau­li­schen Abgleich, die kurz­fris­tig umge­setzt wer­den soll­ten, um die Effi­zi­enz der Hei­zungs­an­la­ge zu optimieren.

Die­se Fall­stu­die zeigt, wie ein durch­dach­ter Sanie­rungs­fahr­plan nicht nur zur Ein­hal­tung gesetz­li­cher Vor­ga­ben bei­trägt, son­dern auch erheb­li­che Ener­gie­ein­spa­run­gen und finan­zi­el­le Vor­tei­le durch För­der­mit­tel ermög­licht. Bei wei­te­ren Fra­gen zu aktu­el­len Geset­zen, För­der­pro­gram­men oder tech­ni­schen Details ste­hen wir Ihnen ger­ne in einem per­sön­li­chen Gespräch zur Verfügung.

Analyse des Ist-Zustands: Optimierungspotenziale erkennen

Die bestehen­de Immo­bi­lie steht vor einer umfas­sen­den ener­ge­ti­schen Sanie­rung, die im Rah­men eines Sanie­rungs­fahr­plans geplant ist. Der aktu­el­le Zustand des Gebäu­des zeigt deut­li­che Opti­mie­rungs­po­ten­zia­le, ins­be­son­de­re im Bereich der Hei­zungs­an­la­ge und der Wär­me­ver­tei­lung, ein­schließ­lich der Warmwasserversorgung.

Der der­zei­ti­ge Hei­zungs- und Warm­was­ser­be­reich weist meh­re­re Schwach­stel­len auf, die zu unnö­ti­gen Ener­gie­ver­lus­ten füh­ren. Die vor­han­de­nen Umwälz­pum­pen sind ver­al­tet und arbei­ten inef­fi­zi­ent, was den Ener­gie­ver­brauch unnö­tig in die Höhe treibt. Der Aus­tausch gegen hoch­ef­fi­zi­en­te, selbst­re­geln­de Pum­pen ist eine der ers­ten Maß­nah­men, die ergrif­fen wer­den soll­ten. Die­se moder­nen Pum­pen sind nicht nur ener­gie­ef­fi­zi­en­ter, son­dern auch eine Vor­aus­set­zung für den hydrau­li­schen Abgleich des gesam­ten Heiz­sys­tems, der die Wär­me­ver­tei­lung im Gebäu­de optimiert.

Ein wei­te­res Pro­blem stellt die unzu­rei­chen­de Däm­mung der Rohr­lei­tun­gen dar. Wär­me­ver­lus­te durch unge­dämm­te Lei­tun­gen sind erheb­lich und kön­nen durch eine umfas­sen­de Däm­mung, ins­be­son­de­re im Außen­be­reich, deut­lich redu­ziert wer­den. Auch die Däm­mung von Arma­tu­ren und Pum­pen ist uner­läss­lich, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz zu steigern.

Der hydrau­li­sche Abgleich ist eine ent­schei­den­de Maß­nah­me, um die Effi­zi­enz der Hei­zungs­an­la­ge zu ver­bes­sern. Durch die­se Maß­nah­me wird sicher­ge­stellt, dass jeder Heiz­kör­per im Sys­tem die opti­ma­le Men­ge an Heiz­was­ser mit der erfor­der­li­chen Vor­lauf­tem­pe­ra­tur erhält. Dies erfor­dert eine prä­zi­se Berech­nung der Raum­heiz­last und die Instal­la­ti­on vor­ein­stell­ba­rer Ther­mo­stat­ven­ti­le, die vom Fach­mann vor­ge­nom­men wird.

Zusätz­lich ist eine Anpas­sung der Heiz­last not­wen­dig. Die Heiz­last bestimmt sowohl die Dimen­sio­nie­rung der Heiz­kör­per als auch die Kes­sel­leis­tung des gesam­ten Gebäu­des. Eine genaue Ermitt­lung der Heiz­last ist ent­schei­dend, um den Wär­me­er­zeu­ger opti­mal an die Bedürf­nis­se des Gebäu­des anzu­pas­sen. Eine Absen­kung der Vor­lauf­tem­pe­ra­tur kann zu erheb­li­chen Ener­gie­ein­spa­run­gen füh­ren, ohne den Wohn­kom­fort zu beein­träch­ti­gen. Dies soll­te ins­be­son­de­re nach Ver­bes­se­run­gen an der Gebäu­de­hül­le in Betracht gezo­gen werden.

Die Umset­zung die­ser Maß­nah­men ver­spricht nicht nur eine erheb­li­che Stei­ge­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz, son­dern auch finan­zi­el­le Vor­tei­le durch die Nut­zung von För­der­mit­teln und lang­fris­ti­ge Ein­spa­run­gen bei den Ener­gie­kos­ten. Dar­über hin­aus wird durch die Sanie­rung der Wert der Immo­bi­lie gestei­gert, was sie zu einer loh­nen­den Inves­ti­ti­on macht.

Sanierungsfahrplan: Detaillierte Maßnahmen zur energetischen Optimierung

Unse­re Fall­stu­die prä­sen­tiert Ihnen einen umfas­sen­den Sanie­rungs­fahr­plan, der auf die ener­ge­ti­sche Opti­mie­rung von Gebäu­den abzielt. Die­ser Plan besteht aus fünf sorg­fäl­tig aus­ge­ar­bei­te­ten Maß­nah­men­pa­ke­ten, die sowohl die Ener­gie­ef­fi­zi­enz stei­gern als auch die Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie sichern. Die Maß­nah­men sind dar­auf aus­ge­legt, die Ener­gie­kos­ten dras­tisch zu sen­ken und den CO₂-Aus­stoß erheb­lich zu redu­zie­ren. Las­sen Sie uns die ein­zel­nen Pake­te im Detail betrachten.

Maßnahmenpaket 1: Dämmung der Geschossdecke und des Steildachs über dem Treppenhaus

Die ers­te Maß­nah­me kon­zen­triert sich auf die Däm­mung der Geschoss­de­cke sowie des Steil­dachs über dem Trep­pen­haus. Hier­bei wird eine 24 cm dicke Flä­chen­däm­mung mit einem Wär­me­durch­gangs­ko­ef­fi­zi­en­ten (U‑Wert) von maxi­mal 0,14 W/​m²K ein­ge­setzt. Die­se Maß­nah­me sorgt für eine gleich­mä­ßi­ge Wär­me­dämm­wir­kung und eröff­net Aus­bau­po­ten­zia­le im Dach­ge­schoss. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten belau­fen sich auf 21.440 €, wobei 12.000 € als Sowie­sokos­ten anfal­len, da gesetz­li­che Anfor­de­run­gen gemäß dem Gebäu­de­en­er­gie­ge­setz (GEG) §47 erfüllt wer­den müs­sen. Eine För­de­rung von 1.080 € ist vor­ge­se­hen, was den finan­zi­el­len Auf­wand redu­ziert. Die Umset­zung die­ser Maß­nah­me soll­te zeit­nah erfol­gen, um die ener­ge­ti­sche Effi­zi­enz des Gebäu­des schnell zu verbessern.

Maßnahmenpaket 2: Dämmung der Treppenhauswände und der ungedämmten Kellerdecke

Die­ses Paket umfasst die Außen­däm­mung der Trep­pen­haus­wän­de mit einer 16 cm dicken Däm­mung sowie die Däm­mung der unge­dämm­ten Kel­ler­de­cke mit einer 12 cm dicken Flä­chen­däm­mung. Die­se Maß­nah­men redu­zie­ren die Wär­me­ver­lus­te erheb­lich. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten betra­gen 15.260 €, wobei kei­ne Sowie­sokos­ten anfal­len. För­der­mit­tel in Höhe von 2.289 € sind ver­füg­bar, ein­schließ­lich 20 % von der BAFA und 30 €/​m² von der Stadt Müns­ter. Die­se Maß­nah­men soll­ten eben­falls zeit­nah umge­setzt wer­den, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz wei­ter zu steigern.

Maßnahmenpaket 3: Austausch der Fenster gegen dreifach verglaste Fenster

Der Fens­ter­tausch sieht den Ein­bau von drei­fach ver­glas­ten Fens­tern mit einem U‑Wert von 0,95 W/​m²K sowie den Aus­tausch der Haus­tü­ren vor. Die­se Maß­nah­me ver­bes­sert die Wär­me­däm­mung und erhöht die Wohn­be­hag­lich­keit. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten belau­fen sich auf 53.900 €, wobei 45.103 € als Sowie­sokos­ten anfal­len. Eine För­de­rung von 8.085 € ist durch 20 % BAFA und 30 €/​m² von der Stadt Müns­ter mög­lich. Die Umset­zung die­ser Maß­nah­me ist ent­schei­dend für die Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz und soll­te daher prio­ri­siert werden.

Maßnahmenpaket 4: Dämmung der Giebel und Installation einer dezentralen Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung

Die­ses Paket beinhal­tet die Däm­mung der Gie­bel durch Ent­fer­nung des Klin­kers und Auf­bau einer neu­en Fas­sa­de mit einem Wär­me­dämm­ver­bund­sys­tem (WDVS) sowie die Instal­la­ti­on einer dezen­tra­len Lüf­tungs­an­la­ge mit Wär­me­rück­ge­win­nung. Die­se Maß­nah­men redu­zie­ren die Wär­me­ver­lus­te und ver­bes­sern die Luft­qua­li­tät im Gebäu­de. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten betra­gen 32.800 €, mit Sowie­sokos­ten von 24.800 €. För­der­mit­tel in Höhe von 4.620 € sind ver­füg­bar, ein­schließ­lich 15 % + 5 % iSFP-Bonus und 30 €/​m² von der Stadt Müns­ter. Die­se Maß­nah­men soll­ten mög­lichst bald umge­setzt wer­den, um die ener­ge­ti­sche Bilanz des Gebäu­des wei­ter zu optimieren.

Maßnahmenpaket 5: Installation einer Monoblock Luft/​Wasser Wärmepumpe und Heizungsoptimierung

Die Instal­la­ti­on einer Mono­block Luft/​Wasser Wär­me­pum­pe als Zen­tral­hei­zung und die Opti­mie­rung der Hei­zungs­an­la­ge sind zen­tra­le Bestand­tei­le die­ses Pakets. Die­se Maß­nah­men erhö­hen die Ener­gie­ef­fi­zi­enz und die Wert­sta­bi­li­tät der Immo­bi­lie. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten belau­fen sich auf 39.841 €, mit Sowie­sokos­ten von 27.241 €. Eine För­de­rung von 13.944 € ist durch die KfW-För­de­rung mög­lich. Die Umset­zung die­ser Maß­nah­men ist ent­schei­dend für die lang­fris­ti­ge Ener­gie­ein­spa­rung und soll­te daher zügig erfolgen.

Durch die Umset­zung die­ser Maß­nah­men­pa­ke­te wird das Gebäu­de nicht nur ener­ge­tisch opti­miert, son­dern auch der Wert der Immo­bi­lie gestei­gert. Die ver­schie­de­nen För­der­mög­lich­kei­ten unter­stüt­zen die Finan­zie­rung und machen die Inves­ti­ti­on beson­ders attrak­tiv. Die zukünf­ti­gen Ener­gie­kos­ten wer­den auf 857 €/​a sin­ken, wäh­rend der CO₂-Aus­stoß auf 0 kg/​m²/​a redu­ziert wird, was sowohl öko­lo­gisch als auch öko­no­misch von gro­ßem Vor­teil ist.

Vision für die Zukunft: Der Zielzustand nach der Sanierung

Nach der Umset­zung des Sanie­rungs­fahr­plans wird das Gebäu­de in einem deut­lich ver­bes­ser­ten Zustand sein, der zahl­rei­che Vor­tei­le für die Eigen­tü­mer bie­tet. Der ther­mi­sche Kom­fort wird erheb­lich gestei­gert, da das Gebäu­de frei von unan­ge­neh­mer Zug­luft sowie Hit­ze- oder Käl­te­strah­lung sein wird. Beson­ders im Erd­ge­schoss gehö­ren kal­te Füße der Ver­gan­gen­heit an. Die­se Ver­bes­se­run­gen sind das Ergeb­nis der opti­mier­ten Hei­zungs­an­la­ge, zu der der Ein­bau hoch­ef­fi­zi­en­ter Heiz­kreis­pum­pen, die Däm­mung der Rohr­lei­tun­gen und der hydrau­li­sche Abgleich gehö­ren. Die­se Maß­nah­men sor­gen dafür, dass die Wär­me effi­zi­en­ter und gleich­mä­ßi­ger im gesam­ten Gebäu­de ver­teilt wird.

Ein wei­te­rer Vor­teil ist der ver­bes­ser­te Schall­schutz. Die Bewoh­ner wer­den von einer ruhi­ge­ren Wohn­um­ge­bung pro­fi­tie­ren, da die Lärm­im­mis­sio­nen von außen deut­lich redu­ziert wer­den. Dies trägt zu einer höhe­ren Lebens­qua­li­tät bei und schafft eine ange­neh­me­re Wohnatmosphäre.

Die Sanie­rung för­dert zudem die Wohn­ge­sund­heit. Das Gebäu­de wird frei von Feuch­tig­keit, Schim­mel und schäd­li­chen Stof­fen in den Innen­räu­men sein. Dies erhöht nicht nur die Behag­lich­keit, son­dern auch die Gesund­heit der Bewoh­ner, da ein gesun­des Raum­kli­ma geschaf­fen wird.

Ein wesent­li­cher Aspekt der Sanie­rung ist die Stei­ge­rung des Immo­bi­li­en­wer­tes. Durch die ener­ge­ti­sche Opti­mie­rung und die damit ver­bun­de­ne Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz wird das Gebäu­de attrak­ti­ver für poten­zi­el­le Käu­fer oder Mie­ter. Dies eröff­net den Eigen­tü­mern wert­vol­le Wert­stei­ge­rungs­po­ten­zia­le und erhöht die Markt­at­trak­ti­vi­tät der Immobilie.

Sicher­heit ist ein wei­te­rer Schwer­punkt des Sanie­rungs­fahr­plans. Die Mög­lich­keit, Ein­bruch­schutz­vor­rich­tun­gen zu inte­grie­ren, bie­tet den Bewoh­nern ein zusätz­li­ches Maß an Sicher­heit und Schutz vor Dieb­stahl und Einbruch.

Schließ­lich wird auch die archi­tek­to­ni­sche Qua­li­tät des Gebäu­des ver­bes­sert. Die äuße­re Erschei­nung des Gebäu­des wird durch gestal­te­ri­sche Maß­nah­men auf­ge­wer­tet, was nicht nur die Ästhe­tik, son­dern auch den Gesamt­ein­druck des Gebäu­des posi­tiv beeinflusst.

Zusam­men­ge­fasst führt die Umset­zung des Sanie­rungs­fahr­plans zu einem ener­gie­ef­fi­zi­en­ten, kom­for­ta­blen und siche­ren Wohn­um­feld, das sowohl den Wohn­wert als auch den Markt­wert der Immo­bi­lie erheb­lich stei­gert. Die Eigen­tü­mer pro­fi­tie­ren von lang­fris­ti­gen Ener­gie­ein­spa­run­gen und kön­nen durch die Nut­zung von För­der­mit­teln die finan­zi­el­len Belas­tun­gen der Sanie­rung erheb­lich reduzieren.

Fazit: Ein Schritt in Richtung nachhaltiger Zukunft

Die Fall­stu­die des Wohn­ge­bäu­des zeigt ein­drucks­voll, wie ein durch­dach­ter Sanie­rungs­fahr­plan die Grund­la­ge für eine nach­hal­ti­ge und wirt­schaft­lich sinn­vol­le Gebäu­de­ver­bes­se­rung legen kann. Der Ver­gleich zwi­schen dem Ist-Zustand und dem Ziel­zu­stand ver­deut­licht die erheb­li­chen Vor­tei­le, die durch die geplan­ten Maß­nah­men erzielt wer­den kön­nen. Die ener­ge­ti­sche Opti­mie­rung führt nicht nur zu einer dras­ti­schen Redu­zie­rung der Ener­gie­kos­ten und des CO₂-Aus­sto­ßes, son­dern stei­gert auch den Wohn­kom­fort und die Lebens­qua­li­tät der Bewoh­ner erheblich.

Die geplan­ten Maß­nah­men­pa­ke­te ver­spre­chen eine umfas­sen­de Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz, die durch die Nut­zung von För­der­mit­teln finan­zi­ell attrak­tiv gestal­tet wird. Der ther­mi­sche Kom­fort, der Schall­schutz und die Wohn­ge­sund­heit wer­den signi­fi­kant gestei­gert, wäh­rend gleich­zei­tig der Wert der Immo­bi­lie erhöht wird. Die Sanie­rung bie­tet den Bewoh­nern ein siche­res und ange­neh­mes Wohn­um­feld und trägt zur lang­fris­ti­gen Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie bei.

Ins­ge­samt stellt der Sanie­rungs­fahr­plan eine loh­nen­de Inves­ti­ti­on dar, die sowohl öko­lo­gi­sche als auch öko­no­mi­sche Vor­tei­le bie­tet. Die Umset­zung der Maß­nah­men wird das Gebäu­de zukunfts­fä­hig machen und den Weg für eine nach­hal­ti­ge Wohn­zu­kunft ebnen.