Mehrfamilienhaus in Schönaich

Bei dem Bestands­ge­bäu­de in Schö­naich, Baden-Würt­tem­berg han­delt es sich um ein Mehr­fa­mi­li­en­haus in Mas­siv­bau­wei­se und drei Wohn­ein­hei­ten. Das Bestands­ge­bäu­de ist ein zwei­ge­schos­si­ges Wohn­ge­bäu­de und wur­de im Jahr 1906 gebaut. Es grenzt unmit­tel­bar an der Nach­bar­be­bau­ung an und besitzt kei­nen Kel­ler. Die angren­zen­de Bebau­ung begüns­tigt ein gutes A/​V Ver­hält­nis (Ver­hält­nis der außen­be­rühr­ten Bau­teil­flä­chen zum beheiz­ten Gebäu­de­vo­lu­men).  Bei der Außen­hül­le han­delt es sich um eine Mau­er­werks­wand mit ca. 8 cm dickem Wär­me­dämm­ver­bund­sys­tem (WDVS). Im Sockel­be­reich ist ursprungs­ge­treu eine Natur­stein­fas­sa­de ver­blie­ben (unge­dämmt). Den obe­ren Gebäu­de­ab­schluss bil­det ein Sat­tel­dach (Dach­ge­schoss inkl. bewohn­ba­rer Spitz­bo­den). Das Dach ist mit ca. 16 cm Zwi­schen­spar­ren­däm­mung aus­ge­stat­tet. Die Heiz­tech­nik wur­de im Jahr 2020 erneu­ert (Gas-Brenn­wert­tech­nik). Bei der Orts­be­ge­hung wur­de fest­ge­stellt, dass die Fens­ter und Türen ver­al­tet und auf Dich­tig­keit zu über­prü­fen sind. Das Gebäu­de befin­det sich in einem ins­ge­samt gepfleg­tem, ener­ge­tisch jedoch unter­durch­schnitt­li­chen Zustand. Die Gebäu­de­form ist ins­ge­samt als schlicht zu bezeich­nen (geeig­net für seri­el­le Sanierungen). 

ESTATIKA hat auf Basis der Bestands­ana­ly­se ein Sanie­rungs­fahr­plan erar­bei­tet und dem Eigen­tü­mer vor­ge­stellt. Zum Errei­chen eines Effi­zi­enz­haus 85 Stan­dards wird emp­foh­len, inner­halb der nächs­ten 15 Jah­re eine Wär­me­pum­pe mit PV-Anla­ge ein­zu­bau­en, das Dach (bzw. Kehl­bal­ken­de­cke), der Fuß­bo­den und die Fas­sa­de nach­träg­lich zu däm­men. Es wird emp­foh­len, bei Durch­füh­rung von Ein­zel­maß­nah­men mit der Sanie­rung der Fens­ter und Türen zu begin­nen. Bei einem Hei­zungs­wech­sel wird eine Heiz­last­be­rech­nung und hydrau­li­scher Abgleich zur Hei­zungs­op­ti­mie­rung emp­foh­len. Durch das Miet­stei­ge­rungs­po­ten­zi­al (im Fal­le einer Ver­mie­tung), der Wert­si­che­rung, einer Sanie­rungs-Afa für Vermieter:innen, der Betei­li­gung an den CO2-Kos­ten, der zu berück­sich­ti­gen­den Sowie­so-Kos­ten (stei­gen­de gesetz­li­che Auf­la­gen) und den Vor­tei­len der kom­mu­na­len und bun­des­wei­ten För­der­zu­schüs­se (bei drei Wohn­ein­hei­ten bis zu 450.000 € Kre­dit­vo­lu­men zu ver­güns­tig­ten Zins­kon­di­tio­nen zzgl. Son­der­til­gungs­zu­schüs­se) sind ent­spre­chen­de Sanie­rungs­maß­nah­men als Kom­plett­sa­nie­rung auch wirt­schaft­lich dar­stell­bar. Gegen­über der Betrach­tung von Ein­zel­maß­nah­men ist eine Kom­plett­sa­nie­rung im Hin­blick auf den gerin­ge­ren Eigen­ka­pi­tal­ein­satz und den vor­ge­se­he­nen Maß­nah­men an der Gebäu­de­hül­le ins­ge­samt vor­teil­haft gegen­über der Ein­zel­maß­nah­men (»Dau­er­bau­stel­le«). Für die Eigen­tü­mer stellt sich aller­dings die Fra­ge der Finan­zier­bar­keit, die in Zusam­men­ar­beit mit den Finan­zie­rungs­in­sti­tu­tio­nen indi­vi­du­ell zu prü­fen ist (Liqui­di­täts­prü­fung). Aus Sicht der Wirt­schaft­lich­keit tra­gen die attrak­ti­ven Kre­dit­be­din­gun­gen der KfW ten­den­zi­ell zu einer hohen Eigen­ka­pi­tal­ren­di­te bei. 

Der Sanie­rungs­fahr­plan lie­fert die Grund­la­gen für die wirt­schaft­li­che und finan­zi­el­le Bewer­tung. Detail­lier­te Wirt­schaft­lich­keits­be­rech­nun­gen für Ver­mie­ter sind Son­der­leis­tun­gen, die bei wei­ter­füh­ren­den Inter­es­se ange­bo­ten wer­den. Wei­ter­füh­rend über­nimmt ESTATIKA die För­der­an­trä­ge und weist auf erfor­der­li­che Pla­nungs­leis­tun­gen hin (ggf. Heiz­last­be­rech­nun­gen, Bau­teil­nach­weis, Sta­tik prü­fen). Im vor­lie­gen­den Fall sind auch Son­der­the­men, wie die seri­el­le Sanie­rung (15 % höhe­re Sanie­rungs­zu­schüs­se; Stand: 03/​2023) ein rele­van­tes The­ma. Die ein­schlä­gi­ge Ener­gie­be­ra­tung wird auf Basis fest­ge­leg­ter Qua­li­täts­stan­dards von zer­ti­fi­zier­ten Ener­gie­ef­fi­zi­enz-Exper­ten und Exper­tin­nen durchgeführt.