Sanierung eines Wohngebäudes in Wetter: Ein Weg zu mehr Energieeffizienz und Wertsteigerung

Die Fall­stu­die zur Sanie­rung eines Wohn­ge­bäu­des in Wet­ter bie­tet einen umfas­sen­den Über­blick über die Mög­lich­kei­ten zur Stei­ge­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz und zur lang­fris­ti­gen Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie. Die­ses Gebäu­de, das ener­ge­tisch in einem leicht unter­durch­schnitt­li­chen Zustand ist, pro­fi­tiert von einem indi­vi­du­ell erstell­ten Sanie­rungs­fahr­plan, der sowohl finan­zi­el­le Vor­tei­le durch För­der­mit­tel als auch erheb­li­che Ener­gie­ein­spa­run­gen aufzeigt.

Ein zen­tra­ler Aspekt der Sanie­rung ist die Opti­mie­rung des Heiz­sys­tems, das der­zeit den neu­en gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen des Gebäu­de­en­er­gie­ge­set­zes (GEG) 2024 unter­liegt. Beson­ders her­aus­for­dernd ist die Umstel­lung auf ein Sys­tem, das zu 65 % aus erneu­er­ba­ren Ener­gien besteht. Der Plan emp­fiehlt zunächst die Ein­füh­rung eines Hybrid-Sys­tems mit Wär­me­pum­pe, um die Effi­zi­enz zu stei­gern und gesetz­li­che Vor­ga­ben zu erfül­len. In einem Zeit­raum von fünf Jah­ren soll­te dann über eine bau­li­che Ergän­zung nach­ge­dacht wer­den. Alter­na­tiv könn­ten dezen­tra­le Kli­ma­split­ge­rä­te in den ein­zel­nen Wohn­ein­hei­ten instal­liert oder die bestehen­de Gas­hei­zung mit Bio­gas betrie­ben werden.

Dar­über hin­aus wer­den Maß­nah­men zur Sen­kung des Ener­gie­be­darfs vor­ge­schla­gen, wie die Ver­bes­se­rung der Ent­wäs­se­rung, die Aus­bes­se­rung der Heiz­kör­per­ni­schen und die Däm­mung der Kehl­bal­ken­la­ge. Die­se Schrit­te tra­gen nicht nur zur Ener­gie­ein­spa­rung bei, son­dern auch zur Erhö­hung des Wohn­kom­forts und zur Siche­rung des Immobilienwertes.

Der Sanie­rungs­fahr­plan zeigt detail­liert auf, wie durch geziel­te Inves­ti­tio­nen in Ener­gie­ef­fi­zi­enz und durch die Nut­zung von För­der­mit­teln nicht nur die Umwelt geschützt, son­dern auch die finan­zi­el­le Belas­tung der Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft redu­ziert wer­den kann. Dies ist ein ent­schei­den­der Schritt, um den Wohn­kom­fort zu erhö­hen und die Immo­bi­lie zukunfts­si­cher zu machen.

Herausforderungen des aktuellen Gebäudezustands

Das Wohn­ge­bäu­de, das Gegen­stand unse­rer Sanie­rungs­fall­stu­die ist, befin­det sich in einer leich­ten Hang­la­ge und ist Teil einer Gebäu­de­rei­he mit ins­ge­samt fünf Wohn­ein­hei­ten. Vor der Sanie­rung wies das Gebäu­de meh­re­re ener­ge­ti­sche und bau­li­che Her­aus­for­de­run­gen auf, die im Rah­men unse­res Sanie­rungs­fahr­plans iden­ti­fi­ziert wurden.

Heizung und Wärmeverteilung

Die zen­tra­le Gas­hei­zung des Gebäu­des stammt aus dem Jahr 1994 und ist im Nach­bar­ge­bäu­de unter­ge­bracht. Auf­grund ihres Alters ist ein Aus­tausch in naher Zukunft erfor­der­lich, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz zu ver­bes­sern. Die Wär­me­ver­tei­lung erfolgt über ein Ein­rohr­sys­tem, das mit Plat­ten­heiz­kör­pern aus­ge­stat­tet ist. Die­ses Sys­tem erschwert eine Hei­zungs­op­ti­mie­rung erheb­lich, und ein Wech­sel zu einem effi­zi­en­te­ren Zwei­rohr­sys­tem wäre mit erheb­li­chem Auf­wand ver­bun­den. Die Warm­was­ser­ver­sor­gung erfolgt dezen­tral über Durch­lauf­er­hit­zer in Küche und Bad, was eben­falls Poten­zi­al für Ener­gie­ein­spa­run­gen bietet.

Gebäudehülle

Die Außen­wän­de des Gebäu­des bestehen aus einem mono­li­thi­schen Auf­bau mit Gas­be­ton­stei­nen und einer Putz­fas­sa­de. Es feh­len Dach­über­stän­de, und an eini­gen Stel­len sind Faser­ze­ment­plat­ten als Wet­ter­schutz ange­bracht. Die Fas­sa­de weist Heiz­kör­per­ni­schen auf, die zu Wär­me­ver­lus­ten füh­ren. Fens­ter mit zwei­fa­cher Iso­lier­ver­gla­sung und Kunst­stoff­rah­men bie­ten nicht die opti­ma­le Däm­mung, ins­be­son­de­re im Bereich der Ter­ras­sen- und Bal­kon­tü­ren. Zudem sind Feuch­tig­keits­pro­ble­me auf­grund einer man­gel­haf­ten Dach­ent­wäs­se­rung zu beobachten.

Dachkonstruktion

Das Gebäu­de ver­fügt über ein flach geneig­tes Steil­dach mit einem unbe­heiz­ten Spitz­bo­den, des­sen Kehl­bal­ken­la­ge gedämmt ist. Über dem Trep­pen­haus sowie im zwei­ten Ober­ge­schoss befin­den sich Flach­dä­cher, wobei letz­te­res bereits saniert wur­de. Die Dach­kon­struk­ti­on ist durch klei­ne Dach­über­stän­de und eine nahe an der Außen­wand ver­lau­fen­de Dach­rin­ne gekenn­zeich­net, was die Gefahr von Feuch­tig­keits­schä­den erhöht.

Lüftung

Die Lüf­tung erfolgt pri­mär über Fens­ter, die manu­ell gekippt oder geöff­net wer­den kön­nen. In innen­lie­gen­den Bädern sind Ent­lüf­tungs­schäch­te vor­han­den, die jedoch nicht aus­rei­chen, um eine opti­ma­le Belüf­tung sicherzustellen.

Besondere bauliche Merkmale

Die Hang­la­ge des Gebäu­des führt dazu, dass Tei­le des Gar­ten­ge­schos­ses erd­be­rührt sind, was die Sanie­rung erschwert und ver­teu­ert. Zudem sind aus­kra­gen­de Bal­ko­ne und ein run­des Trep­pen­haus vor­han­den, die bei der Sanie­rungs­pla­nung beson­de­re Auf­merk­sam­keit erfordern.

Finanzielle Aspekte und Fördermittel

Die Aus­gangs­si­tua­ti­on bie­tet zahl­rei­che Ansatz­punk­te für ener­ge­ti­sche Ver­bes­se­run­gen, die nicht nur den Wohn­kom­fort erhö­hen, son­dern auch erheb­li­che finan­zi­el­le Vor­tei­le mit sich brin­gen kön­nen. Durch die Inan­spruch­nah­me von För­der­mit­teln und die Sen­kung der Ener­gie­kos­ten durch ver­bes­ser­te Ener­gie­ef­fi­zi­enz kann der Wert der Immo­bi­lie nach­hal­tig gestei­gert werden.

Die­se detail­lier­te Bestands­auf­nah­me bil­det die Grund­la­ge für die Ent­wick­lung eines maß­ge­schnei­der­ten Sanie­rungs­fahr­plans, der auf die spe­zi­fi­schen Bedürf­nis­se und Her­aus­for­de­run­gen des Gebäu­des abge­stimmt ist.

Strategien für eine nachhaltige Sanierung

Maßnahmenpaket 1: Effiziente Heizsysteme und Optimierung

Der ers­te Schritt auf dem Weg zu einem ener­gie­ef­fi­zi­en­ten Zuhau­se ist der Aus­tausch ver­al­te­ter Durch­lauf­er­hit­zer durch moder­ne, elek­tro­nisch gere­gel­te Model­le. Die­se neu­en Gerä­te sind stu­fen­los regel­bar und kön­nen den Ener­gie­ver­brauch um bis zu 30 % sen­ken. Die Kos­ten für den Aus­tausch belau­fen sich auf etwa 100 bis 300 € pro Gerät, wobei ein Zuschuss von 20 % bei einem Hei­zungs­tausch mög­lich ist. Die Inves­ti­ti­on in die­se Tech­no­lo­gie mini­miert Lei­tungs­wär­me­ver­lus­te und ist kostengünstig.

Ein wei­te­rer wesent­li­cher Bestand­teil die­ses Maß­nah­men­pa­kets ist die Instal­la­ti­on einer Luft-Was­ser-Wär­me­pum­pe in Kom­bi­na­ti­on mit einer neu­en Gas­hei­zung. Die­se Maß­nah­me umfasst die Opti­mie­rung des bestehen­den Ein­rohr­sys­tems und erfüllt die gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen an den Ein­satz erneu­er­ba­rer Ener­gien. Mit Inves­ti­ti­ons­kos­ten von 35.300 €, von denen 25.300 € als Sowie­sokos­ten ange­setzt sind, wird die­se Maß­nah­me durch För­der­mit­tel in Höhe von 11.655 € unter­stützt. Die KfW bie­tet dabei min­des­tens 30 % Zuschuss, mit zusätz­li­chen För­de­run­gen für Selbst­nut­zer. Die Vor­tei­le sind erheb­lich: eine Redu­zie­rung des Netz­strom­be­darfs und die Erfül­lung der 65 % erneu­er­ba­re Ener­gien Pflicht. Die Umset­zung soll­te zeit­nah erfol­gen, um die finan­zi­el­len Vor­tei­le und die Ener­gie­ein­spa­run­gen schnellst­mög­lich zu realisieren.

Maßnahmenpaket 2: Dachsanierung und Photovoltaik

Die zwei­te Maß­nah­me kon­zen­triert sich auf die Dach­sa­nie­rung, ein­schließ­lich der Däm­mung und der optio­na­len Instal­la­ti­on einer Pho­to­vol­ta­ik­an­la­ge. Die­se umfas­sen­de Dach­sa­nie­rung beinhal­tet die Anpas­sung der Ent­wäs­se­rung und die Prü­fung des Flach­dachs. Eine Ein­blas­däm­mung der Geschoss­de­cke wird eben­falls emp­foh­len, da sie kos­ten­ef­fi­zi­en­ter ist. Mit Inves­ti­ti­ons­kos­ten von 140.780 €, von denen 122.120 € als Sowie­sokos­ten gel­ten, bie­tet das BAFA einen Zuschuss von 20 %, was 25.224 € ent­spricht. Die Vor­tei­le lie­gen in der ver­bes­ser­ten Ent­wäs­se­rung und der lang­fris­ti­gen Lebens­dau­er der Dächer.

Zusätz­lich kann der Aus­tausch von Dach­flä­chen­fens­tern und Licht­kup­peln erfol­gen, um den Uw-Wert zu ver­bes­sern. Trotz der höhe­ren Kos­ten für Drei­fach­ver­gla­sung bie­tet das BAFA auch hier 20 % Zuschuss. Die­se Maß­nah­me ver­bes­sert die Luft­dich­te und die Ent­wäs­se­rung des Gebäu­des. Die Durch­füh­rung soll­te sorg­fäl­tig geplant wer­den, um die För­der­mit­tel opti­mal aus­zu­schöp­fen und die lang­fris­ti­gen Vor­tei­le zu maximieren.

Maßnahmenpaket 3: Fenster- und Türentausch sowie Lüftungssysteme

Das drit­te Maß­nah­men­pa­ket umfasst den Aus­tausch alter Fens­ter und Türen durch moder­ne, ener­gie­ef­fi­zi­en­te Model­le. Fens­ter mit einem U‑Wert von 0,95 W/​m²K und Haus­tü­ren mit einem U‑Wert von maxi­mal 1,3 W/​m²K ver­bes­sern die Luft­dicht­heit und den Schall­schutz erheb­lich. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten betra­gen 75.600 €, mit 67.600 € als Sowie­sokos­ten, und es gibt einen Zuschuss von 15.120 €, bestehend aus 15 % BAFA und einem zusätz­li­chen 5 % iSFP-Bonus.

Zusätz­lich wird die Instal­la­ti­on einer dezen­tra­len Lüf­tungs­an­la­ge mit Wär­me­rück­ge­win­nung emp­foh­len, ins­be­son­de­re bei einem erhöh­ten Gebäu­de-Luft­dicht­heits­grad. Die­se Sys­te­me bie­ten eine zuver­läs­si­ge Lüf­tung und redu­zie­ren Lüf­tungs­ver­lus­te. Die För­de­rung durch das BAFA beträgt 20 %, und in NRW sind zusätz­li­che För­der­mit­tel bis zu 1.000 € pro Wohn­ein­heit ver­füg­bar. Die Maß­nah­men soll­ten zeit­nah umge­setzt wer­den, um von den För­der­mit­teln und der ver­bes­ser­ten Ener­gie­ef­fi­zi­enz zu profitieren.

Maßnahmenpaket 4: Fassadendämmung

Die Anbrin­gung eines Wär­me­dämm­ver­bund­sys­tems (WDVS) an der Fas­sa­de ist der Schwer­punkt des vier­ten Maß­nah­men­pa­kets. Mit einer Dämm­stär­ke von etwa 18 cm und einer Wär­me­leit­grup­pe von 035 wer­den die Wär­me­ver­lus­te erheb­lich redu­ziert, was die Wohn­be­hag­lich­keit stei­gert. Die Kos­ten belau­fen sich auf 100.800 €, wobei 40.000 € als Sowie­sokos­ten ange­setzt sind. Das BAFA bie­tet einen Zuschuss von 20 %, was 20.160 € ent­spricht. Die­se Maß­nah­me umfasst auch Gerüst­bau, Fas­sa­den- und Anschluss­ar­bei­ten. Die Umset­zung soll­te gut geplant wer­den, um die För­der­mit­tel opti­mal zu nut­zen und die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des zu maximieren.

Maßnahmenpaket 5: Innenwanddämmung und Kellerisolierung

Das fünf­te Maß­nah­men­pa­ket fokus­siert sich auf die Däm­mung der Innen­wän­de, ins­be­son­de­re der TRH-Wän­de an der kal­ten Kel­ler­sei­te. Die­se Maß­nah­me ist kos­ten­güns­tig, da kein Instand­hal­tungs­be­darf besteht, und wird mit 20 % durch das BAFA geför­dert. Die Erneue­rung von Innen­tü­ren, ins­be­son­de­re im Kel­ler­be­reich, kann eben­falls in Betracht gezo­gen wer­den, um die Luft­dicht­heit zu ver­bes­sern. Auch hier gibt es einen 20 % Zuschuss durch das BAFA.

Die Däm­mung der Kel­ler­de­cke ist eine wei­te­re wich­ti­ge Maß­nah­me, die spür­ba­re Effek­te für die Erd­ge­schoss­woh­nun­gen und eine Sen­kung der Gesamt­heiz­last bie­tet. Trotz rela­tiv hoher Kos­ten auf­grund der klei­nen Flä­che wird auch hier ein 20 % Zuschuss durch das BAFA gewährt. Die Gesamt­kos­ten für die­ses Paket betra­gen 15.300 €, ohne Sowie­sokos­ten, und die För­de­rung beläuft sich auf 3.060 €. Die Umset­zung die­ser Maß­nah­men soll­te sorg­fäl­tig geplant wer­den, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz zu erhö­hen und die För­der­mit­tel opti­mal zu nutzen.

Zukunftsvision: Ein energieeffizientes Zuhause

Nach der voll­stän­di­gen Umset­zung des Sanie­rungs­fahr­plans wird das Gebäu­de den Stan­dard eines KfW-Effi­zi­enz­hau­ses 70 errei­chen, ver­gleich­bar mit einem Neu­bau aus dem Jahr 2020. Dies bedeu­tet eine erheb­li­che Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz und eine signi­fi­kan­te Redu­zie­rung des Ener­gie­ver­brauchs. Bereits mit den ers­ten Sanie­rungs­schrit­ten wird der Ener­gie­ver­brauch bei gleich­blei­ben­dem Heiz­ver­hal­ten spür­bar sin­ken. Durch umfas­sen­de Dämm­maß­nah­men wer­den die Heiz­last und die Wär­me­ver­lus­te deut­lich redu­ziert, was es moder­nen Heiz­sys­te­men ermög­licht, effi­zi­en­ter zu arbeiten.

Die­se ener­ge­ti­schen Ver­bes­se­run­gen tra­gen nicht nur zur Sen­kung der Ener­gie­kos­ten bei, son­dern auch zur lang­fris­ti­gen Wert­erhal­tung und Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie. Ein ener­ge­tisch sanier­tes Haus ist auf dem Immo­bi­li­en­markt attrak­ti­ver und weist eine höhe­re Ver­miet­bar­keit auf. Dar­über hin­aus wird der jähr­li­che CO2-Aus­stoß des Gebäu­des erheb­lich gesenkt, wodurch aktiv ein wert­vol­ler Bei­trag zum Kli­ma­schutz geleis­tet wird.

Neben die­sen finan­zi­el­len und öko­lo­gi­schen Vor­tei­len bie­tet die ener­ge­ti­sche Sanie­rung wei­te­re bedeu­ten­de Ver­bes­se­run­gen. Der som­mer­li­che Wär­me­schutz wird opti­miert, sodass das Haus auch in hei­ßen Som­mer­mo­na­ten ange­nehm kühl bleibt. Ver­bes­ser­ter Schall­schutz sorgt dafür, dass Lärm und Geräu­sche aus der Umge­bung deut­lich redu­ziert wer­den, was zu einem ruhi­ge­ren und kom­for­ta­ble­ren Wohn­um­feld führt.

Auch die Wohn­ge­sund­heit wird durch die Sanie­rungs­maß­nah­men erheb­lich ver­bes­sert. Die Gefahr von Feuch­tig­keit, Schim­mel und ande­ren gesund­heits­schäd­li­chen Fak­to­ren wird mini­miert, was zu einem gesün­de­ren Wohn­kli­ma und höhe­rer Behag­lich­keit beiträgt.

Ein wei­te­rer Vor­teil ist die Stei­ge­rung des Immo­bi­li­en­wer­tes. Durch das moder­ne Erschei­nungs­bild und die ver­rin­ger­ten Ener­gie­kos­ten wird der Markt­wert des Gebäu­des erhöht. Zusätz­lich kön­nen Ein­bruch­schutz­vor­rich­tun­gen im Erd­ge­schoss instal­liert wer­den, um die Sicher­heit des Zuhau­ses zu verbessern.

Schließ­lich bie­tet die Sanie­rung auch archi­tek­to­ni­sche Gestal­tungs­mög­lich­kei­ten, die das äuße­re Erschei­nungs­bild des Gebäu­des auf­wer­ten und es attrak­ti­ver machen. Ins­ge­samt führt der Sanie­rungs­fahr­plan zu einer nach­hal­ti­gen Ver­bes­se­rung der Lebens­qua­li­tät und des Wer­tes der Immobilie.

Fazit: Ein Blick in eine energieeffiziente Zukunft

Die Umset­zung des Sanie­rungs­fahr­plans für das Wohn­ge­bäu­de in Wet­ter ver­spricht eine nach­hal­ti­ge Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz und des Wohn­kom­forts. Der detail­lier­te Plan zeigt auf, wie durch geziel­te Inves­ti­tio­nen und die Nut­zung von För­der­mit­teln nicht nur die Umwelt geschützt, son­dern auch die finan­zi­el­le Belas­tung der Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft redu­ziert wer­den kann. Die vor­ge­schla­ge­nen Maß­nah­men füh­ren zu einer signi­fi­kan­ten Redu­zie­rung des Ener­gie­ver­brauchs und des CO2-Aus­sto­ßes, was sowohl öko­no­mi­sche als auch öko­lo­gi­sche Vor­tei­le bietet.

Durch die Opti­mie­rung des Heiz­sys­tems, die umfas­sen­den Dämm­maß­nah­men und die Moder­ni­sie­rung der Gebäu­de­tech­nik wird das Gebäu­de den Stan­dard eines KfW-Effi­zi­enz­hau­ses 70 errei­chen. Dies stei­gert nicht nur den Wert der Immo­bi­lie, son­dern erhöht auch deren Attrak­ti­vi­tät auf dem Markt. Die ener­ge­ti­sche Sanie­rung trägt zudem zur Ver­bes­se­rung der Wohn­ge­sund­heit und des Wohn­kom­forts bei, indem sie Feuch­tig­keits­pro­ble­me mini­miert und den Schall­schutz optimiert.

Ins­ge­samt bie­tet der Sanie­rungs­fahr­plan eine zukunfts­si­che­re Lösung, die das Gebäu­de nicht nur ener­gie­ef­fi­zi­en­ter, son­dern auch lebens­wer­ter macht. Die geplan­ten Maß­nah­men sind ein ent­schei­den­der Schritt, um die Immo­bi­lie zukunfts­si­cher zu gestal­ten und die Lebens­qua­li­tät der Bewoh­ner nach­hal­tig zu verbessern.