Energetische Sanierung: Ein Fahrplan für das Mehrfamilienhaus in Witten

Herausforderung und Zielsetzung: Ein Sanierungsfahrplan für die Zukunft

Im Rah­men unse­rer Fall­stu­die prä­sen­tie­ren wir den Sanie­rungs­fahr­plan für ein Wohn­ge­bäu­de der WEG in Wit­ten. Die­ses Mehr­fa­mi­li­en­haus besteht aus meh­re­ren Wohn­ein­hei­ten und steht vor der Her­aus­for­de­rung, sei­ne Ener­gie­ef­fi­zi­enz zu stei­gern und den Wohn­kom­fort zu ver­bes­sern. Der Sanie­rungs­fahr­plan dient als umfas­sen­de Ent­schei­dungs­hil­fe, um den Immo­bi­li­en­wert zu sichern und Wär­me­ver­lus­te zu minimieren.

Ein beson­de­rer Fokus liegt auf der Redu­zie­rung von Treib­haus­gas­emis­sio­nen, ins­be­son­de­re CO2, sowie der Sen­kung der Ener­gie­kos­ten. Dies wird durch die Nut­zung von För­der­mit­teln und die trans­pa­ren­te Dar­stel­lung der Sanie­rungs­kos­ten erreicht. Der Plan berück­sich­tigt die Anfor­de­run­gen des Gebäu­de­en­er­gie­ge­set­zes (GEG) 2024, das neue Stan­dards für Ener­gie­ef­fi­zi­enz setzt.

Ange­sichts der tech­ni­schen Lebens­dau­er der aktu­el­len Hei­zungs­an­la­ge ist ein Aus­fall in den nächs­ten zehn Jah­ren wahr­schein­lich. Um den gesetz­li­chen Vor­ga­ben gerecht zu wer­den, wird ein neu­es Hei­zungs­kon­zept erfor­der­lich sein, das erneu­er­ba­re Ener­gien ein­be­zieht. Die Ana­ly­se der Ener­gie­bi­lanz zeigt, dass erheb­li­che Wär­me­ver­lus­te durch die Außen­wän­de und Fens­ter ent­ste­hen. Daher wird emp­foh­len, die­se Berei­che zuerst zu däm­men und älte­re Fens­ter zu erset­zen, bevor ein neu­es Hei­zungs­sys­tem imple­men­tiert wird. Dies könn­te auch den Aus­tausch von Roh­ren, Heiz­kör­pern und Ven­ti­len umfassen.

Das Gebäu­de eig­net sich zudem für eine seri­el­le Sanie­rung, bei der bun­des­weit hohe För­der­mit­tel zur Ver­fü­gung ste­hen. Eine seri­el­le Sanie­rung kann die Effi­zi­enz des Pro­zes­ses stei­gern und zusätz­li­che finan­zi­el­le Vor­tei­le bieten.

Für detail­lier­te Infor­ma­tio­nen zur seri­el­len Sanie­rung, den gesetz­li­chen Rah­men­be­din­gun­gen, den aktu­el­len Ener­gie­prei­sen und den spe­zi­fi­schen Sanie­rungs­kos­ten ste­hen wir Ihnen ger­ne in einem per­sön­li­chen Gespräch zur Verfügung.

Derzeitiger Zustand: Herausforderungen und Chancen

Das zwei­sei­tig ange­bau­te Wohn­ge­bäu­de mit sei­nen sechs Wohn­ein­hei­ten prä­sen­tiert sich vor der Sanie­rung in einem Zustand, der sowohl Her­aus­for­de­run­gen als auch Chan­cen für eine umfas­sen­de ener­ge­ti­sche Opti­mie­rung bie­tet. Die recht­ecki­ge Gebäu­de­form ohne Fern­wär­me­an­schluss weist auf die Not­wen­dig­keit eines moder­nen Heiz­kon­zepts hin, das erneu­er­ba­re Ener­gien inte­griert, um die dezen­tra­le Gas­hei­zung zu erset­zen und die hohen Lei­tungs­wär­me­ver­lus­te zu minimieren.

Die Fens­ter des Gebäu­des sind nur teil­wei­se moder­ni­siert, was zu erheb­li­chen Wär­me­ver­lus­ten führt. Dies wird durch das Lüf­tungs­ver­hal­ten der Bewoh­ner noch ver­stärkt. Die unge­dämm­ten Außen­wän­de und die Kel­ler­de­cke tra­gen eben­falls zu hohen Ener­gie­ver­lus­ten bei, da sie einen gro­ßen Teil der Gebäu­de­hül­le aus­ma­chen und beson­ders die Woh­nun­gen im Erd­ge­schoss stark beeinträchtigen.

Die bestehen­de Anlagen­tech­nik ist ver­al­tet. Jede Wohn­ein­heit ver­fügt über eine eige­ne Gas­hei­zung im Kel­ler, wobei die Wär­me über ein Zwei­rohr­sys­tem mit ein­fa­chen Ther­mo­stat­ven­ti­len ver­teilt wird. Die Warm­was­ser­ver­sor­gung erfolgt zen­tral über die Hei­zungs­an­la­gen, was eben­falls Opti­mie­rungs­po­ten­zi­al bie­tet. Die manu­el­le Lüf­tung über Fens­ter ist nicht ener­gie­ef­fi­zi­ent, und ein Luft­dicht­heits­nach­weis fehlt.

Im Sanie­rungs­fahr­plan wer­den die­se bau­li­chen und tech­ni­schen Gege­ben­hei­ten detail­liert ana­ly­siert. Die ener­ge­ti­sche Bewer­tung erfolgt anhand spe­zi­fi­scher Kenn­wer­te, die in leicht ver­ständ­li­chen Gra­fi­ken und Pik­to­gram­men ver­an­schau­licht wer­den. Die­se zei­gen sowohl den aktu­el­len ener­ge­ti­schen Zustand als auch die pro­gnos­ti­zier­ten Ver­bes­se­run­gen nach der Sanierung.

Die Sanie­rung bie­tet erheb­li­che finan­zi­el­le Vor­tei­le: Durch die Inan­spruch­nah­me von För­der­mit­teln und die Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz kön­nen die Betriebs­kos­ten signi­fi­kant gesenkt wer­den. Zudem wird die Immo­bi­lie durch die Maß­nah­men an Wert gewin­nen, was lang­fris­tig eine loh­nen­de Inves­ti­ti­on dar­stellt. Die Erfül­lung der kom­men­den GEG-Anfor­de­run­gen 2024 wird eben­falls berück­sich­tigt, um die Zukunfts­fä­hig­keit des Gebäu­des zu gewährleisten.

Maßnahmen zur Verbesserung: Ein umfassender Ansatz

Maßnahmenpaket 1: Fenstertausch und Verbesserung der Luftdichtheit

Der ers­te Schritt in unse­rem Sanie­rungs­fahr­plan zur Erhö­hung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Hau­ses ist der Aus­tausch der Fens­ter und die Ver­bes­se­rung der Luft­dicht­heit. Der Fens­ter­tausch umfasst den Ein­bau von Fens­tern mit drei­fa­cher Ver­gla­sung, die einen maxi­ma­len Uw-Wert von 0,95 W/​m²K errei­chen, wobei wir sogar einen Wert von ca. 0,90 W/​m²K anstre­ben. Die­se Maß­nah­me redu­ziert den Wär­me­ver­lust erheb­lich und trägt zur Sen­kung der Ener­gie­kos­ten bei. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten belau­fen sich auf 65.350 €, wobei durch die BAFA-För­de­rung oder einen Steu­er­vor­teil bei Eigen­nut­zung 20 % der Kos­ten erstat­tet wer­den kön­nen, was einer För­de­rung von 12.110 € entspricht.

Zusätz­lich wird die Luft­dicht­heit des Gebäu­des durch fach­ge­rech­te Bau­teil­an­schlüs­se ver­bes­sert. Die­se Maß­nah­me ver­hin­dert unge­woll­te Luft­strö­mun­gen und trägt zur wei­te­ren Redu­zie­rung des Ener­gie­ver­brauchs bei. Die Kos­ten für die Ver­bes­se­rung der Luft­dicht­heit vari­ie­ren je nach Gebäu­de­grö­ße, sind jedoch typi­scher­wei­se im drei­stel­li­gen Bereich ange­sie­delt. Auch hier kann von einer 50 % För­de­rung der Fach­pla­nungs­leis­tung pro­fi­tiert wer­den. Es wird emp­foh­len, die­se Maß­nah­men vor der Umset­zung eines neu­en Hei­zungs­kon­zepts, spä­tes­tens jedoch bis 2044, durchzuführen.

Maßnahmenpaket 2: Außendämmung der Wände mit WDVS

Um den Pri­mär­ener­gie­be­darf des Hau­ses wei­ter zu sen­ken, sieht unser Sanie­rungs­fahr­plan die Außen­däm­mung der Wän­de mit einem Wär­me­dämm­ver­bund­sys­tem (WDVS) vor. Hier­bei wird eine 18 cm dicke Däm­mung mit einem Wär­me­durch­gangs­ko­ef­fi­zi­en­ten (U‑Wert) von 0,16 W/​m²K ange­bracht. Die­se Maß­nah­me mini­miert den Wär­me­ver­lust über die Außen­wän­de erheb­lich und stei­gert gleich­zei­tig den Wohn­kom­fort. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten betra­gen 49.250 €, wobei eine För­de­rung von 9.550 € mög­lich ist, ent­we­der durch einen 20 % Zuschuss der BAFA oder durch einen Steu­er­vor­teil bei Eigen­nut­zung. Die­se Maß­nah­me soll­te idea­ler­wei­se vor einem Hei­zungs­tausch und zeit­gleich mit der Fens­t­er­sa­nie­rung durch­ge­führt werden.

Maßnahmenpaket 3: Installation einer Monoblock Luft/​Wasser Wärmepumpe

Ein zen­tra­ler Bestand­teil der ener­ge­ti­schen Sanie­rung ist die Instal­la­ti­on von sechs Mono­block Luft/​Wasser Wär­me­pum­pen. Die­se moder­ne Heiz­tech­no­lo­gie nutzt die Umge­bungs­luft zur Wär­me­er­zeu­gung und ist beson­ders effi­zi­ent und umwelt­freund­lich. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten für die­se Maß­nah­me belau­fen sich auf 141.000 €, von denen durch staat­li­che Zuschüs­se über die KfW, abhän­gig vom Ein­kom­men, 54.600 € zurück­er­stat­tet wer­den kön­nen. Die Instal­la­ti­on soll­te fünf Jah­re nach dem Aus­fall der ers­ten Hei­zung oder ab 2028 erfol­gen, wenn ein Wär­me­plan ver­füg­bar ist.

Maßnahmenpaket 4: Dämmung der Kellerdecke

Um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz wei­ter zu stei­gern, wird die Kel­ler­de­cke unter­sei­tig mit einer 12 cm dicken Däm­mung (WLG 035) ver­se­hen, die einen maxi­ma­len U‑Wert von 0,25 W/​m²K erreicht. Die­se Maß­nah­me ver­hin­dert den Wär­me­ver­lust in den Kel­ler­be­reich und trägt zur Sen­kung der Heiz­kos­ten bei. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten betra­gen 7.980 €, wobei von einer För­de­rung in Höhe von 1.596 € pro­fi­tiert wer­den kann. Die­se Maß­nah­me ist optio­nal und kann durch­ge­führt wer­den, wenn Inter­es­se sei­tens der Eigen­tü­mer der Erd­ge­schoss­woh­nun­gen besteht.

Maßnahmenpaket 5: Dämmung der obersten Geschossdecke und Installation einer dezentralen Lüftungsanlage

Abschlie­ßend umfasst unser Sanie­rungs­fahr­plan die Däm­mung der obers­ten Geschoss­de­cke sowie die Instal­la­ti­on einer dezen­tra­len Lüf­tungs­an­la­ge mit Wär­me­rück­ge­win­nung. Die Geschoss­de­cke wird von oben mit einer 12 cm dicken Däm­mung (WLG 035) ver­se­hen, um einen U‑Wert von 0,12 W/​m²K zu errei­chen. Die­se Maß­nah­me ist beson­ders effek­tiv, um den Wär­me­ver­lust über das Dach zu mini­mie­ren. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten belau­fen sich auf 25.640 €, wobei eine För­de­rung von 5.128 € mög­lich ist. Die dezen­tra­le Lüf­tungs­an­la­ge sorgt für eine kon­ti­nu­ier­li­che Frisch­luft­zu­fuhr und eine Wär­me­rück­ge­win­nung von bis zu 90 %. Die­se Maß­nah­me wird eben­falls mit 20 % durch die BAFA geför­dert, zusätz­lich gibt es 1.000 € pro Woh­nung vom Land NRW. Die­se Maß­nah­men sind optio­nal und tra­gen zu einem höhe­ren Effi­zi­enz­haus-Stan­dard bei.

Ins­ge­samt füh­ren die­se Maß­nah­men­pa­ke­te zu einer signi­fi­kan­ten Reduk­ti­on der Ener­gie­kos­ten und CO₂-Emis­sio­nen, was nicht nur die Umwelt schont, son­dern auch den Wert der Immo­bi­lie stei­gert. Die Ener­gie­kos­ten könn­ten von 3.662 € auf 1.499 € pro Jahr gesenkt wer­den, wäh­rend die CO₂-Emis­sio­nen von 46 kg/​m²a auf 12 kg/​m²a redu­ziert wer­den. Der End­ener­gie­ver­brauch wür­de von 47.482 kWh/​a auf 5.995 kWh/​a sin­ken, und der Pri­mär­ener­gie­be­darf von 208 kWh/​m²a auf 39 kWh/​m²a. Nut­zen Sie die Gele­gen­heit, von den attrak­ti­ven För­der­mit­teln zu pro­fi­tie­ren und die Immo­bi­lie zukunfts­si­cher zu gestalten.

Zukunftsvision: Ein modernes, energieeffizientes Zuhause

Nach der Umset­zung des Sanie­rungs­fahr­plans wird das Gebäu­de in einen moder­nen und ener­gie­ef­fi­zi­en­ten Zustand ver­setzt, der den Anfor­de­run­gen eines KfW-Effi­zi­enz­hau­ses 85 ent­spricht. Dies bedeu­tet, dass das Gebäu­de nach der Sanie­rung deut­lich weni­ger Ener­gie ver­braucht und somit nach­hal­ti­ger betrie­ben wer­den kann. Die Eigen­tü­mer pro­fi­tie­ren von einer erheb­li­chen Redu­zie­rung der Ener­gie­kos­ten, da der Ener­gie­ver­brauch durch die ver­bes­ser­ten Dämm­maß­nah­men und den Aus­tausch der alten Hei­zungs­an­la­ge signi­fi­kant sinkt. Beson­ders der Ein­satz einer moder­nen Hei­zungs­an­la­ge, die erneu­er­ba­re Ener­gien nutzt, wird den Ener­gie­be­darf dras­tisch sen­ken und die Heiz­kos­ten minimieren.

Ein wesent­li­cher Vor­teil der Sanie­rung ist die Mög­lich­keit, För­der­mit­tel in Anspruch zu neh­men, die bis zu 45 % der Kos­ten decken kön­nen, ins­be­son­de­re wenn höhe­re Stan­dards durch zusätz­li­che Maß­nah­men wie eine Lüf­tungs­an­la­ge oder eine umfas­sen­de Dach­sa­nie­rung erreicht wer­den. Die­se finan­zi­el­len Anrei­ze machen die Inves­ti­ti­on in die Sanie­rung nicht nur öko­lo­gisch, son­dern auch öko­no­misch sinnvoll.

Durch die umfas­sen­den Sanie­rungs­maß­nah­men wird der Wert der Immo­bi­lie erheb­lich gestei­gert. Eine ver­bes­ser­te Ener­gie­ef­fi­zi­enz­klas­se erhöht die Attrak­ti­vi­tät des Gebäu­des auf dem Immo­bi­li­en­markt und sichert lang­fris­tig die Ver­miet­bar­keit. Zudem wird der jähr­li­che CO2-Aus­stoß und der Pri­mär­ener­gie­be­darf des Gebäu­des redu­ziert, was nicht nur den aktu­el­len gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen ent­spricht, son­dern auch zukünf­ti­ge gesetz­li­che Ände­run­gen berücksichtigt.

Neben den finan­zi­el­len und öko­lo­gi­schen Vor­tei­len ver­bes­sert die Sanie­rung den ther­mi­schen Kom­fort erheb­lich. Dich­te­re Türen und Fens­ter sowie die Däm­mung von Wän­den und Dach ver­hin­dern unan­ge­neh­me Zug­luft und sor­gen für eine gleich­mä­ßi­ge Tem­pe­ra­tur im Inne­ren des Gebäu­des. Dies führt zu einem höhe­ren Wohn­kom­fort für die Bewoh­ner. Zudem wird der Schall­schutz ver­bes­sert, sodass weni­ger Lärm von außen in die Wohn­räu­me dringt, was die Lebens­qua­li­tät wei­ter erhöht.

Ein wei­te­rer Vor­teil der Sanie­rung ist die Ver­bes­se­rung der Wohn­ge­sund­heit. Durch die kon­trol­lier­te Frisch­luft­zu­fuhr wird das Risi­ko von Feuch­tig­keit und Schim­mel­bil­dung mini­miert, was zu einem gesün­de­ren Wohn­kli­ma bei­trägt. Die erhöh­te Ein­bruch­si­cher­heit durch moder­ni­sier­te Fens­ter und Türen bie­tet zusätz­li­chen Schutz vor Dieb­stahl und Einbruch.

Schließ­lich wird auch die archi­tek­to­ni­sche Qua­li­tät des Gebäu­des durch die Sanie­rung auf­ge­wer­tet. Eine gepfleg­te äuße­re Erschei­nung trägt zum posi­ti­ven Gesamt­ein­druck bei und erhöht den ästhe­ti­schen Wert des Gebäu­des. Ins­ge­samt bie­tet der Sanie­rungs­fahr­plan eine umfas­sen­de Ver­bes­se­rung der Lebens­qua­li­tät, der finan­zi­el­len Situa­ti­on und der öko­lo­gi­schen Bilanz des Gebäudes.

Fazit: Ein zukunftssicherer Weg zur Energieeffizienz

Die Fall­stu­die des Sanie­rungs­fahr­plans für das Wohn­ge­bäu­de der WEG in Wit­ten zeigt ein­drucks­voll, wie durch­dach­te Maß­nah­men zur ener­ge­ti­schen Sanie­rung nicht nur die Ener­gie­ef­fi­zi­enz erheb­lich stei­gern, son­dern auch den Wohn­kom­fort und den Immo­bi­li­en­wert nach­hal­tig ver­bes­sern kön­nen. Der Ver­gleich zwi­schen dem aktu­el­len Zustand und dem ange­streb­ten Ziel­zu­stand ver­deut­licht die posi­ti­ven Aus­wir­kun­gen der geplan­ten Maß­nah­men. Der Sanie­rungs­fahr­plan bie­tet eine kla­re Road­map, um die Immo­bi­lie zukunfts­si­cher zu gestal­ten und dabei von attrak­ti­ven För­der­mit­teln zu pro­fi­tie­ren. Die geplan­ten Maß­nah­men ver­spre­chen eine deut­li­che Reduk­ti­on der Ener­gie­kos­ten und CO₂-Emis­sio­nen, was nicht nur der Umwelt zugu­te­kommt, son­dern auch die finan­zi­el­le Belas­tung der Eigen­tü­mer redu­ziert. Ins­ge­samt bie­tet der Sanie­rungs­fahr­plan eine umfas­sen­de Stra­te­gie, um das Gebäu­de in einen moder­nen, ener­gie­ef­fi­zi­en­ten und kom­for­ta­blen Zustand zu ver­set­zen, der den Anfor­de­run­gen der Zukunft gerecht wird.