Effiziente Zukunft für das Wohngebäude in Witten: Ein Sanierungsfahrplan für eine nachhaltige Sanierung

Ein Sanie­rungs­fahr­plan bie­tet dem Wohn­ge­bäu­de in Wit­ten eine detail­lier­te Ent­schei­dungs­vor­la­ge, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz zu stei­gern. Das Doku­ment zeigt auf, wie durch geziel­te Maß­nah­men der Wohn­kom­fort erhöht, der Immo­bi­li­en­wert gesi­chert und Wär­me­ver­lus­te ver­rin­gert wer­den kön­nen. Mit kon­kre­ten Zah­len wird ver­an­schau­licht, wie Treib­haus­gas­emis­sio­nen, ins­be­son­de­re CO2, redu­ziert und Ener­gie­kos­ten gesenkt wer­den kön­nen. Zudem wird auf­ge­zeigt, wie För­der­mit­tel opti­mal genutzt und Sanie­rungs­kos­ten struk­tu­riert wer­den kön­nen. Alle Maß­nah­men sind im Ein­klang mit den gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen des Gebäu­de­en­er­gie­ge­set­zes (GEG) 2024.

Die tech­ni­sche Ana­ly­se pro­gnos­ti­ziert einen mög­li­chen Hei­zungs­aus­fall in den nächs­ten zehn Jah­ren. Um den gesetz­li­chen Vor­ga­ben zu ent­spre­chen, wird bei einem sol­chen Aus­fall ein neu­es Hei­zungs­kon­zept not­wen­dig. Die Ener­gie­bi­lanz zeigt signi­fi­kan­te Wär­me­ver­lus­te, ins­be­son­de­re bei den Außen­wän­den und Fens­tern. Daher wird emp­foh­len, die­se zuerst zu däm­men und ver­al­te­te Fens­ter aus­zu­tau­schen, bevor ein neu­es Hei­zungs­kon­zept mit erneu­er­ba­ren Ener­gien imple­men­tiert wird. Dies könn­te auch den Aus­tausch von Roh­ren, Heiz­kör­pern und Ven­ti­len umfas­sen. Das Gebäu­de eig­net sich zudem für eine seri­el­le Sanie­rung, für die bun­des­weit hohe För­der­mit­tel ver­füg­bar sind.

Der aktuelle Zustand: Herausforderungen und Potenziale

Das Gebäu­de zeigt vor der Sanie­rung eine Rei­he von ener­ge­ti­schen Schwach­stel­len, die sowohl die Effi­zi­enz als auch den Wert der Immo­bi­lie beein­träch­ti­gen. Die­se Aus­gangs­si­tua­ti­on bie­tet jedoch auch erheb­li­che Poten­zia­le für Ver­bes­se­run­gen durch einen geziel­ten Sanie­rungs­fahr­plan.

Aktu­ell ver­fügt jede Wohn­ein­heit über eine eige­ne Gas­hei­zung, die im Kel­ler­raum unter­ge­bracht ist. Die­se Sys­te­me sind ver­al­tet und ver­ur­sa­chen hohe Lei­tungs­wär­me­ver­lus­te. Bei einem Aus­fall wäre der Umstieg auf ein moder­nes Heiz­kon­zept, das erneu­er­ba­re Ener­gien nutzt, nicht nur eine Not­wen­dig­keit, son­dern auch eine Chan­ce, die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des erheb­lich zu stei­gern und lang­fris­tig Ener­gie­kos­ten zu senken.

Die Fens­ter des Gebäu­des sind nur teil­wei­se moder­ni­siert, was zu erheb­li­chen Wär­me­ver­lus­ten führt. Dies betrifft sowohl die Fens­ter selbst als auch das Lüf­tungs­ver­hal­ten der Bewoh­ner. Eine umfas­sen­de Erneue­rung könn­te die Ener­gie­ef­fi­zi­enz deut­lich ver­bes­sern und gleich­zei­tig den Wohn­kom­fort erhöhen.

Die unge­dämm­ten Außen­wän­de stel­len einen erheb­li­chen Ener­gie­ver­lust dar, da sie einen gro­ßen Teil der Gebäu­de­hül­le aus­ma­chen. Eine nach­träg­li­che Däm­mung wür­de die Wär­me­ver­lus­te stark redu­zie­ren und somit die Heiz­kos­ten senken.

Die unge­dämm­te Kel­ler­de­cke führt beson­ders in den Erd­ge­schoss­woh­nun­gen zu hohen Wär­me­ver­lus­ten. Eine Däm­mung könn­te hier eben­falls zu deut­li­chen Ener­gie­ein­spa­run­gen führen.

Das Wohn­ge­bäu­de mit sechs Ein­hei­ten ist recht­eckig und zwei­sei­tig ange­baut, ohne Fern­wär­me­an­schluss. Es weist typi­sche Wär­me­brü­cken an Fens­ter­lai­bun­gen, Roll­la­den­käs­ten und Über­gän­gen zwi­schen Erd­ge­schoss und Kel­ler sowie am Dach und Trep­pen­haus auf. Die­se Schwach­stel­len bie­ten Ansatz­punk­te für geziel­te ener­ge­ti­sche Verbesserungen.

Das Dach ist mit einer gedämm­ten obers­ten Geschoss­de­cke ver­se­hen, jedoch bleibt das Trep­pen­haus unge­dämmt. Eine umfas­sen­de Däm­mung könn­te den Ener­gie­ver­lust wei­ter minimieren.

Die Wär­me­ver­tei­lung erfolgt über ein Zwei­rohr­sys­tem mit Plat­ten­heiz­kör­pern, die durch ein­fa­che Ther­mo­stat­ven­ti­le gere­gelt wer­den. Die Warm­was­ser­ver­sor­gung ist zen­tral orga­ni­siert, was Opti­mie­rungs­mög­lich­kei­ten bie­tet, um die Effi­zi­enz zu steigern.

Die manu­el­le Lüf­tung über Fens­ter ist nicht opti­mal. Ein moder­nes Lüf­tungs­sys­tem könn­te die Luft­qua­li­tät ver­bes­sern und gleich­zei­tig Ener­gie­ver­lus­te minimieren.

Die bevor­ste­hen­den GEG-Anfor­de­run­gen 2024 machen eine Sanie­rung nicht nur sinn­voll, son­dern auch not­wen­dig, um den gesetz­li­chen Vor­ga­ben zu ent­spre­chen. Durch die Umset­zung eines Sanie­rungs­fahr­plans kön­nen nicht nur die Ener­gie­ef­fi­zi­enz gestei­gert und För­der­mit­tel in Anspruch genom­men wer­den, son­dern auch der Wert der Immo­bi­lie erheb­lich gestei­gert werden.

Gezielte Maßnahmen für eine nachhaltige Sanierung

Maßnahmenpaket 1: Fenstertausch und Verbesserung der Luftdichtheit

In die­sem Maß­nah­men­pa­ket steht der Aus­tausch der alten Fens­ter gegen moder­ne, drei­fach ver­glas­te Fens­ter im Vor­der­grund. Dies umfasst auch den Aus­tausch von Haus­tü­ren und Fens­tern im Trep­pen­haus. Die neu­en Fens­ter tra­gen erheb­lich zur Redu­zie­rung der Wär­me­ver­lus­te bei und ver­bes­sern die Luft­dicht­heit des Gebäu­des. Dies führt zu einer Sen­kung der Ener­gie­kos­ten und der Heiz­last, was beson­ders wich­tig ist, bevor eine effi­zi­en­te Hei­zungs­an­la­ge ein­ge­baut wird. Die gesam­ten Inves­ti­ti­ons­kos­ten für die­ses Paket belau­fen sich auf 71.725 €, wobei 70.925 € als Sowie­sokos­ten ange­setzt sind. Die För­de­rung für die­se Maß­nah­me beträgt 13.385 €, was 20 % der Kos­ten ent­spricht und ent­we­der über das BAFA oder als Steu­er­vor­teil über drei Jah­re bei Eigen­nut­zung gel­tend gemacht wer­den kann. Die Ver­bes­se­rung der Luft­dicht­heit wird durch spe­zi­el­le Mes­sun­gen und Abdich­tun­gen erreicht, die eben­falls in den Kos­ten des Fens­ter­tauschs ent­hal­ten sind. Fach­pla­nungs­leis­tun­gen kön­nen hier­bei mit 50 % geför­dert wer­den. Die­se Maß­nah­men sind ein wich­ti­ger Schritt im Sanie­rungs­fahr­plan, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Hau­ses deut­lich zu steigern.

Maßnahmenpaket 2: Außendämmung der Wände mit Wärmedämmverbundsystem (WDVS)

Die­ses Paket kon­zen­triert sich auf die Außen­däm­mung der Wän­de mit einem 18 cm dicken Wär­me­dämm­ver­bund­sys­tem, um den U‑Wert auf maxi­mal 0,20 W/​m²K zu sen­ken. Die­se Maß­nah­me redu­ziert die Wär­me­ver­lus­te erheb­lich und sorgt für eine gleich­mä­ßi­ge Wär­me­dämm­wir­kung, was zu gerin­ge­ren Ener­gie­kos­ten und einer Redu­zie­rung der Heiz­last führt. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten betra­gen 48.500 €, von denen 47.000 € als Sowie­sokos­ten ver­an­schlagt sind. Eine För­de­rung von 9.400 € ist mög­lich, was eben­falls 20 % der Kos­ten ent­spricht und über das BAFA oder als Steu­er­vor­teil bei Eigen­nut­zung über drei Jah­re in Anspruch genom­men wer­den kann. Die­se Dämm­maß­nah­me ist ent­schei­dend, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des zu ver­bes­sern und lang­fris­tig Ener­gie­kos­ten zu sparen.

Maßnahmenpaket 3: Installation von Monoblock Luft/​Wasser Wärmepumpen

Die Instal­la­ti­on von sechs Mono­block Luft/​Wasser Wär­me­pum­pen ersetzt die bis­he­ri­gen dezen­tra­len Heiz­kes­sel und stellt eine wesent­li­che Ver­bes­se­rung der Anla­gen­ef­fi­zi­enz dar. Die­se Maß­nah­me führt zu einer deut­li­chen Redu­zie­rung der Ener­gie­kos­ten. Die Gesamt­kos­ten für die­ses Paket belau­fen sich auf 141.000 €, wobei 115.912 € als Sowie­sokos­ten ange­setzt sind. Die För­de­rung erfolgt über staat­li­che Zuschüs­se der KfW, abhän­gig vom Ein­kom­men, und beträgt ins­ge­samt 54.600 €. Die­se Inves­ti­ti­on ist ein zen­tra­ler Bestand­teil des Sanie­rungs­fahr­plans, da sie die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Hau­ses erheb­lich stei­gert und die Heiz­kos­ten lang­fris­tig senkt.

Maßnahmenpaket 4: Dämmung der Kellerdecke

Die unter­sei­ti­ge Däm­mung der Kel­ler­de­cke mit einer Dicke von 12 cm zielt dar­auf ab, den U‑Wert auf maxi­mal 0,25 W/​m²K zu sen­ken. Die­se Maß­nah­me redu­ziert die Wär­me­ver­lus­te und die Heiz­las­ten, was zu einem ange­neh­me­ren Raum­kli­ma im Erd­ge­schoss führt. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten betra­gen 8.430 €, ohne dass Sowie­sokos­ten ange­setzt sind. Eine För­de­rung von 1.686 € ist mög­lich, was 20 % der Kos­ten ent­spricht und über das BAFA oder als Steu­er­vor­teil bei Eigen­nut­zung über drei Jah­re in Anspruch genom­men wer­den kann. Die­se Maß­nah­me ist eine kos­ten­ef­fi­zi­en­te Mög­lich­keit, die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Hau­ses zu verbessern.

Maßnahmenpaket 5: Dämmung der obersten Geschossdecke und Installation einer dezentralen Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung

Die Däm­mung der obers­ten Geschoss­de­cke mit einer Dicke von 12 cm senkt den U‑Wert auf maxi­mal 0,14 W/​m²K. Die­se Maß­nah­me erhöht die Wert­sta­bi­li­tät des Gebäu­des und bie­tet die Mög­lich­keit, zins­ver­güns­tig­te Kre­di­te bei einer Kom­plett­sa­nie­rung zu nut­zen. Die Kos­ten für die­se Maß­nah­me sind in der Gesamt­in­ves­ti­ti­on von 26.240 € ent­hal­ten. Die För­de­rung beträgt 5.248 €, was 20 % der Kos­ten ent­spricht und über das BAFA oder als Steu­er­vor­teil bei Eigen­nut­zung über drei Jah­re gel­tend gemacht wer­den kann. Zusätz­lich wird eine dezen­tra­le Lüf­tungs­an­la­ge mit 90 % Wär­me­rück­ge­win­nung instal­liert, die für eine höhe­re Behag­lich­keit durch kon­trol­liert fri­sche Luft sorgt. Die­se Maß­nah­me kos­tet 15.000 €, eben­falls in der Gesamt­in­ves­ti­ti­on ent­hal­ten. Die För­de­rung umfasst 20 % durch das BAFA und zusätz­lich 1.000 € pro Woh­nung durch das Land NRW, die mit der BAFA-För­de­rung kom­bi­nier­bar sind. Die­se Maß­nah­men tra­gen erheb­lich zur Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz und des Wohn­kom­forts bei und sind ein wesent­li­cher Bestand­teil des Sanierungsfahrplans.

Ein zukunftsweisender Zielzustand

Nach der Umset­zung des Sanie­rungs­fahr­plans wird das Gebäu­de in einen Zustand ver­setzt, der den moder­nen Anfor­de­run­gen an Ener­gie­ef­fi­zi­enz und Wohn­kom­fort voll­um­fäng­lich ent­spricht. Das Ziel der Sanie­rung ist es, das Gebäu­de in ein Effi­zi­enz­haus 85 zu ver­wan­deln, was durch die geziel­te Umset­zung der Maß­nah­men­pa­ke­te 1 bis 4 erreicht wird. Die­se Maß­nah­men beinhal­ten unter ande­rem die Erneue­rung der Hei­zungs­an­la­ge, die Däm­mung der Außen­wän­de und der Kel­ler­de­cke sowie den Aus­tausch der alten Fens­ter. Durch die­se umfas­sen­den Maß­nah­men wird der Ener­gie­ver­brauch des Gebäu­des signi­fi­kant gesenkt, was nicht nur den öko­lo­gi­schen Fuß­ab­druck redu­ziert, son­dern auch die Heiz­kos­ten für die Bewoh­ner erheb­lich verringert.

Die Eigen­tü­mer pro­fi­tie­ren von einer Viel­zahl von Vor­tei­len im Ver­gleich zur Aus­gangs­si­tua­ti­on. Zunächst ein­mal führt die ener­ge­ti­sche Sanie­rung zu einer deut­li­chen Sen­kung der Heiz­kos­ten, da die Wär­me­ver­lus­te durch die neu­en Däm­mun­gen und Fens­ter dras­tisch redu­ziert wer­den. Dies bedeu­tet, dass die Bewoh­ner weni­ger Ener­gie für die Hei­zung auf­wen­den müs­sen, was sich direkt in nied­ri­ge­ren monat­li­chen Kos­ten nie­der­schlägt. Dar­über hin­aus kön­nen die Eigen­tü­mer von attrak­ti­ven För­der­mit­teln pro­fi­tie­ren, die für ener­ge­ti­sche Sanie­run­gen zur Ver­fü­gung ste­hen. Die­se För­der­mit­tel redu­zie­ren die finan­zi­el­len Belas­tun­gen der Sanie­rung erheb­lich und machen die Inves­ti­ti­on noch attraktiver.

Ein wei­te­rer wesent­li­cher Vor­teil ist die Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie. Durch die Erhö­hung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz­klas­se und die Moder­ni­sie­rung der Gebäu­de­tech­nik wird das Gebäu­de nicht nur attrak­ti­ver für poten­zi­el­le Mie­ter, son­dern auch für Käu­fer. Der Markt­wert der Immo­bi­lie steigt, was eine lang­fris­ti­ge Siche­rung des Ver­mö­gens der Eigen­tü­mer bedeu­tet. Zudem erfüllt das sanier­te Gebäu­de die grund­le­gen­den Vor­aus­set­zun­gen der EU-Gebäu­de­richt­li­nie, was es zukunfts­si­cher macht und auf kom­men­de gesetz­li­che Anfor­de­run­gen vorbereitet.

Die Sanie­rung bringt auch erheb­li­che Ver­bes­se­run­gen im Wohn­kom­fort mit sich. Die Bewoh­ner erle­ben einen gestei­ger­ten ther­mi­schen Kom­fort, da die neu­en Fens­ter und Türen Zug­luft ver­hin­dern und die Däm­mung der Wän­de und des Daches die Behag­lich­keit erhöht. Der Schall­schutz wird ver­bes­sert, was zu einer ruhi­ge­ren Wohn­um­ge­bung führt. Auch die Wohn­ge­sund­heit pro­fi­tiert von der Sanie­rung, da die Gefahr von Feuch­tig­keit und Schim­mel­bil­dung durch die bes­se­re Wär­me­däm­mung und die kon­trol­lier­te Lüf­tung mini­miert wird.

Zusätz­lich wird die Sicher­heit des Gebäu­des durch die Sanie­rung erhöht. Moder­ne Fens­ter und Türen bie­ten einen bes­se­ren Schutz vor Ein­bruch und Dieb­stahl. Schließ­lich wird auch die archi­tek­to­ni­sche Qua­li­tät des Gebäu­des durch die Sanie­rung gestei­gert. Die äuße­re Erschei­nung des Gebäu­des wird durch die neu­en Fas­sa­den und Fens­ter auf­ge­wer­tet, was zu einem gepfleg­ten und moder­nen Erschei­nungs­bild führt.

Fazit: Ein Schritt in eine nachhaltige Zukunft

Der Sanie­rungs­fahr­plan für das Wohn­ge­bäu­de in Wit­ten stellt eine umfas­sen­de Lösung dar, die nicht nur die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des ver­bes­sert, son­dern auch den Wohn­kom­fort, die Sicher­heit und den Wert der Immo­bi­lie stei­gert. Die geplan­ten Maß­nah­men trans­for­mie­ren das Gebäu­de von einem ener­ge­tisch inef­fi­zi­en­ten Zustand zu einem moder­nen KfW-Effi­zi­enz­haus 85. Die Eigen­tü­mer kön­nen sich auf eine zukunfts­si­che­re Inves­ti­ti­on freu­en, die sowohl öko­lo­gi­sche als auch öko­no­mi­sche Vor­tei­le mit sich bringt. Die Umset­zung die­ser Maß­nah­men wird nicht nur den öko­lo­gi­schen Fuß­ab­druck redu­zie­ren, son­dern auch die Lebens­qua­li­tät der Bewoh­ner erheb­lich ver­bes­sern. Mit der Nut­zung von För­der­mit­teln und der Ein­hal­tung gesetz­li­cher Vor­ga­ben wird das Gebäu­de opti­mal auf zukünf­ti­ge Her­aus­for­de­run­gen vorbereitet.