Energetische Sanierung eines Mehrfamilienhauses in Münster: Ein umfassender Sanierungsfahrplan

Ein umfassender Überblick: Der Sanierungsfahrplan für ein Mehrfamilienhaus in Münster

Der Sanie­rungs­fahr­plan bie­tet einen umfas­sen­den Über­blick über den ener­ge­ti­schen Zustand eines Mehr­fa­mi­li­en­hau­ses mit zehn Wohn­ein­hei­ten in zen­tra­ler Lage in Müns­ter und die geplan­ten Sanie­rungs­maß­nah­men, die zu einer erheb­li­chen Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz füh­ren kön­nen. Die­ses Bei­spiel­ob­jekt zeigt ein­drucks­voll, wie durch geziel­te Maß­nah­men nicht nur der Pri­mär­ener­gie­be­darf gesenkt, son­dern auch der Wert der Immo­bi­lie gestei­gert wer­den kann.

Auf der Fahr­p­lan­sei­te des indi­vi­du­el­len Sanie­rungs­fahr­plans (iSFP) wird der aktu­el­le ener­ge­ti­sche Zustand des Gebäu­des detail­liert ana­ly­siert und in einer Farb­ska­la von dun­kel­rot bis dun­kel­grün dar­ge­stellt. Die­se Ska­la ver­an­schau­licht den Pri­mär­ener­gie­be­darf, wobei dun­kel­grün das höchs­te Effi­zi­enz­ni­veau sym­bo­li­siert. Die geplan­ten Sanie­rungs­maß­nah­men sind so kon­zi­piert, dass sie den Ener­gie­ver­brauch deut­lich redu­zie­ren und die Immo­bi­lie auf ein fort­schritt­li­ches Effi­zi­enz­ni­veau heben.

Ein ent­schei­den­der Vor­teil die­ses Sanie­rungs­fahr­plans ist die Über­sicht über die Inves­ti­ti­ons­kos­ten und die ver­füg­ba­ren För­der­mit­tel für jedes Maß­nah­men­pa­ket. Die­se finan­zi­el­le Unter­stüt­zung kann die Umset­zung der Maß­nah­men erheb­lich erleich­tern und die Amor­ti­sa­ti­ons­zeit ver­kür­zen. Zudem wer­den die Ener­gie­kos­ten, CO2-Emis­sio­nen und der erwar­te­te End­ener­gie­ver­brauch sowohl im Ist- als auch im Ziel­zu­stand dar­ge­stellt, um die lang­fris­ti­gen Ein­spar­po­ten­zia­le zu verdeutlichen.

Die Zeit­leis­te im Sanie­rungs­fahr­plan gibt den indi­vi­du­ell abge­stimm­ten Umset­zungs­zeit­punkt für jedes Maß­nah­men­pa­ket an. So kön­nen die Sanie­run­gen schritt­wei­se und nach den finan­zi­el­len Mög­lich­kei­ten umge­setzt wer­den. Detail­lier­te Infor­ma­tio­nen zu den ein­zel­nen Maß­nah­men fin­den sich in der Umset­zungs­hil­fe, die bei der Pla­nung und Durch­füh­rung zur Sei­te steht.

Der Pri­mär­ener­gie­be­darf berück­sich­tigt nicht nur den End­ener­gie­be­darf des Gebäu­des, son­dern auch den Ener­gie­auf­wand für vor­ge­la­ger­te Pro­zess­ket­ten, wie die Gewin­nung und Umwand­lung der ein­ge­setz­ten Brenn­stof­fe. Dies ermög­licht eine ganz­heit­li­che Betrach­tung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz der Immobilie.

Der erwar­te­te End­ener­gie­ver­brauch wird anhand des berech­ne­ten End­ener­gie­be­darfs, des indi­vi­du­el­len Nut­zer­ver­hal­tens und der Kli­ma­fak­to­ren ermit­telt. Soll­ten kei­ne Ver­brauchs­da­ten vor­lie­gen, wird ein typi­scher Ver­brauchs­fak­tor zur Berech­nung herangezogen.

Zu den soge­nann­ten Sowie­so-Kos­ten zäh­len not­wen­di­ge Instand­set­zun­gen sowie Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men, die ohne­hin anfal­len wür­den. Die­se kön­nen im Rah­men der Sanie­rung sinn­voll inte­griert wer­den, um den Kom­fort zu ver­bes­sern und die Ener­gie­ef­fi­zi­enz zu steigern.

Je nach Anla­gen­kon­zept kön­nen unter­schied­li­che Ener­gie­trä­ger für Hei­zung, Warm­was­ser und Lüf­tung ein­ge­setzt wer­den. Die aktu­el­len Ener­gie­prei­se wer­den dabei zur Berech­nung der Ener­gie­kos­ten her­an­ge­zo­gen. Im Bei­spiel­ob­jekt wer­den Hilfs­strom und Erd­gas als Ener­gie­trä­ger ver­wen­det, mit einem Arbeits­preis von 25,00 Cent/​kWh für Hilfs­strom und 10,00 Cent/​kWh für Erdgas.

Die­ser Sanie­rungs­fahr­plan zeigt, wie durch geziel­te Inves­ti­tio­nen und die Nut­zung von För­der­mit­teln nicht nur die Ener­gie­kos­ten gesenkt, son­dern auch der Wert der Immo­bi­lie nach­hal­tig gestei­gert wer­den kann.

Der aktuelle energetische Zustand: Herausforderungen und Chancen

Das Gebäu­de, ein zwei­sei­tig ange­bau­tes Wohn­haus mit vier­zehn Wohn­ein­hei­ten, prä­sen­tiert sich vor der Sanie­rung in einem instand­hal­tungs­be­dürf­ti­gen Zustand. Die recht­ecki­ge Struk­tur befin­det sich in einem Gebiet mit sozia­ler Erhal­tungs­sat­zung und ohne Fern­wär­me­an­schluss, was beson­de­re Her­aus­for­de­run­gen und Chan­cen für den Sanie­rungs­fahr­plan bietet.

Heizung und Wärmeverteilung

Die bestehen­de Hei­zungs­an­la­ge besteht aus einem Gas-Nie­der­tem­pe­ra­tur­kes­sel mit klei­nem Warm­was­ser­spei­cher im Kel­ler. Die Wär­me­ver­tei­lung erfolgt über ein Zwei­rohr­sys­tem mit Stahl­heiz­kör­pern, die über ein­fa­che Ther­mo­stat­ven­ti­le gere­gelt wer­den. Hohe Vor­lauf­tem­pe­ra­tu­ren sind erfor­der­lich, was die Ener­gie­ef­fi­zi­enz beein­träch­tigt und die Heiz­kos­ten in die Höhe treibt. Die nächt­li­che Absen­kung der Heiz­tem­pe­ra­tur wird zen­tral gesteu­ert. Eine Woh­nung ver­fügt über ein Kli­ma-Splitt­ge­rät zur Küh­lung, das im Sanie­rungs­fahr­plan unbe­rück­sich­tigt bleibt.

Gebäudehülle

Die Außen­wän­de bestehen aus einem zwei­scha­li­gen Mau­er­werk mit Klin­ker­fas­sa­de und Wasch­be­ton-Ele­men­ten. Die unge­dämm­ten Kel­ler- und Dach­über­gän­ge sowie Rol­la­den­käs­ten stel­len typi­sche Wär­me­brü­cken dar, die zu hohen Wär­me­ver­lus­ten füh­ren. Die Fens­ter sind größ­ten­teils ohne Wär­me­schutz­ver­gla­sung, und die Ter­ras­sen- und Bal­kon­tü­ren ent­spre­chen einer boden­tie­fen Fens­ter­kon­struk­ti­on. Ein­fach­ver­gla­sun­gen bei der Haus­ein­gangs­tür und den Fens­tern im Trep­pen­haus tra­gen eben­falls zu den Ener­gie­ver­lus­ten bei.

Dach und Keller

Das Gebäu­de ist voll­un­ter­kel­lert, mit einem unbe­heiz­ten Kel­ler­ge­schoss und einer unge­dämm­ten Kel­ler­de­cke. Das Dach wird durch eine gedämm­te obers­te Geschoss­de­cke abge­schlos­sen, über der sich ein unge­dämm­ter Dach­bo­den mit Steil­dach befindet.

Warmwasser und Lüftung

Die zen­tra­le Warm­was­ser­ver­sor­gung erfolgt über die Hei­zungs­an­la­ge, wobei das Trink­warm­was­ser über Lei­tun­gen zu den Abnah­me­stel­len gelangt. Die Lüf­tung des Gebäu­des erfolgt manu­ell über Stoß- und Kipp­lüf­tung durch die Fens­ter, ohne einen Luftdichtheitsnachweis.

Fassade und Schäden

Die Fas­sa­de zeigt Ris­se und Ver­fär­bun­gen, die auf Feuch­tig­keits­schä­den und einen hohen Instand­hal­tungs­be­darf hin­wei­sen. Die­se Schä­den, zusam­men mit den hohen Abgas­ver­lus­ten laut Schorn­stein­fe­ger­pro­to­koll, deu­ten auf einen erheb­li­chen Instand­hal­tungs­stau hin.

Die ener­ge­ti­sche Bewer­tung des Gebäu­des zeigt deut­li­che Defi­zi­te, die durch den Sanie­rungs­fahr­plan adres­siert wer­den sol­len. Die Umset­zung der Maß­nah­men ver­spricht nicht nur eine signi­fi­kan­te Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz und eine Redu­zie­rung der Ener­gie­kos­ten, son­dern auch eine Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie. Zudem eröff­nen sich durch die Ein­hal­tung der GEG-Anfor­de­run­gen 2024 und die Nut­zung von För­der­mit­teln finan­zi­el­le Vor­tei­le, die die Sanie­rung wirt­schaft­lich attrak­tiv machen.

Geplante Maßnahmen: Ein Fahrplan zur Energieeffizienz

Maßnahmenpaket 1: Umfassende Fassadensanierung und Dachisolierung

Das ers­te Maß­nah­men­pa­ket kon­zen­triert sich auf die Ver­bes­se­rung der Gebäu­de­hül­le, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz erheb­lich zu stei­gern. Zunächst wer­den die Außen­wän­de mit einem neu­en Wär­me­dämm­ver­bund­sys­tem (WDVS) aus­ge­stat­tet. Der aktu­el­le Zustand zeigt schwach bis unge­dämm­te Außen­wän­de mit sicht­ba­ren Klin­ker­schä­den. Geplant ist der Rück­bau des Klin­kers und ein Neu­auf­bau mit einem 18 cm dicken Dämm­stoff der Wär­me­leit­grup­pe (WLG) 035. Die­se Maß­nah­me ist BAFA-för­der­fä­hig mit einem Zuschuss von 15 % plus einem zusätz­li­chen 5 % iSFP-Bonus. Zudem gewährt die Stadt Müns­ter einen Zuschuss von 30 € pro Qua­drat­me­ter Wand­flä­che. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten belau­fen sich auf 219.000 €, wovon 60.000 € sowie­so anfal­len würden.

Ein wei­te­rer Bestand­teil die­ses Pakets ist die Däm­mung des Steil­dachs über dem Trep­pen­haus. Der Ist-Zustand zeigt ein unge­dämm­tes Steil­dach mit einer gedämm­ten Geschoss­de­cke von 16 cm. Hier wird eine zusätz­li­che Steil­dach­däm­mung ein­ge­baut, die eben­falls BAFA-för­der­fä­hig ist und von der Stadt Müns­ter mit 20 € pro Qua­drat­me­ter Dach­flä­che unter­stützt wird. Die gesam­ten Inves­ti­ti­ons­kos­ten betra­gen 6.400 €, die voll­stän­dig als Sowie­so-Kos­ten anfallen.

Schließ­lich wird die Durch­fahrt unter­sei­tig mit einer 10 cm dicken WLG 035 Flä­chen­däm­mung ver­se­hen. Die­se Maß­nah­me wird mit 20 % von der BAFA bezu­schusst und erhält zusätz­lich einen Zuschuss der Stadt Müns­ter von 10 € pro Qua­drat­me­ter. Die Kos­ten hier­für belau­fen sich auf 2.160 €.

Maßnahmenpaket 2: Modernisierung der Fenster und Verbesserung der Luftdichtheit

Das zwei­te Maß­nah­men­pa­ket sieht den Aus­tausch der bestehen­den Fens­ter durch moder­ne drei­fach ver­glas­te Fens­ter vor. Der aktu­el­le U‑Wert der alten Fens­ter liegt bei 3,0 W/​m²K, wäh­rend die neu­en Fens­ter einen U‑Wert von 0,95 W/​m²K auf­wei­sen wer­den. Die­se Maß­nah­me wird von der BAFA mit 20 % geför­dert (15 % plus 5 % iSFP-Bonus) und erhält zusätz­lich einen Zuschuss der Stadt Müns­ter von 30 € pro Qua­drat­me­ter. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten betra­gen 88.800 €, wobei 75.000 € sowie­so anfallen.

Zusätz­lich wird die Luft­dicht­heit des Gebäu­des ver­bes­sert, was durch einen Zuschuss von 500 € von der Stadt Müns­ter unter­stützt wird. Die Kos­ten für die­se Maß­nah­me belau­fen sich auf 1.500 €.

Maßnahmenpaket 3: Installation einer Luft/Wasser-Wärmepumpe

In die­sem Paket wird eine Luft/­Was­ser-Wär­me­pum­pe als Zusatz­hei­zung instal­liert. Die­se moder­ne Hei­zungs­an­la­ge wird sowohl von der BAFA als auch von der Stadt Müns­ter geför­dert. Die gesam­ten Inves­ti­ti­ons­kos­ten betra­gen 50.000 €, die voll­stän­dig als Sowie­so-Kos­ten anfallen.

Maßnahmenpaket 4: Dämmung der Kellerdecke

Die Kel­ler­de­cke wird unter­sei­tig mit einer 10 cm dicken WLG 035 Flä­chen­däm­mung aus­ge­stat­tet. Die­se Maß­nah­me wird mit 20 % von der BAFA bezu­schusst und erhält zusätz­lich einen Zuschuss der Stadt Müns­ter von 10 € pro Qua­drat­me­ter. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten belau­fen sich auf 8.600 €, ohne zusätz­li­che Sowieso-Kosten.

Maßnahmenpaket 5: Installation einer dezentralen Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung

Das letz­te Maß­nah­men­pa­ket umfasst die Instal­la­ti­on einer dezen­tra­len Lüf­tungs­an­la­ge mit Wär­me­rück­ge­win­nung (WRG). Die­se Maß­nah­me wird von der BAFA mit 20 % geför­dert (15 % plus 5 % iSFP-Bonus) und erhält zusätz­lich einen Zuschuss des Lan­des NRW von 1.000 € pro Wohn­ein­heit. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten belau­fen sich auf 28.000 €, wobei 1.000 € als Sowie­so-Kos­ten anfallen.

Die­se Maß­nah­men­pa­ke­te bie­ten nicht nur erheb­li­che finan­zi­el­le Vor­tei­le durch För­der­mit­tel, son­dern tra­gen auch zur deut­li­chen Redu­zie­rung der Ener­gie­kos­ten und CO₂-Emis­sio­nen bei, was lang­fris­tig die Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie sichert.

Der angestrebte Zielzustand: Ein Effizienzhaus mit Zukunft

Nach der voll­stän­di­gen Umset­zung des Sanie­rungs­fahr­plans wird das Gebäu­de den Stan­dard eines KfW-Effi­zi­enz­hau­ses 85 errei­chen. Dies bedeu­tet, dass der Ener­gie­ver­brauch der Immo­bi­lie erheb­lich redu­ziert wird, was sich direkt in nied­ri­ge­ren Heiz­kos­ten für die Bewoh­ner nie­der­schlägt. Bereits mit den ers­ten Sanie­rungs­maß­nah­men, ins­be­son­de­re den Dämm­maß­nah­men, wird die Heiz­last des Gebäu­des deut­lich gesenkt. Die­se Maß­nah­men sind nicht nur ein ent­schei­den­der Schritt zur Ener­gie­wen­de, son­dern tra­gen auch zur lang­fris­ti­gen Wert­erhal­tung und höhe­ren Ver­miet­bar­keit des Gebäu­des bei.

Ein wesent­li­cher Vor­teil der Sanie­rung ist die signi­fi­kan­te Redu­zie­rung des jähr­li­chen CO2-Aus­sto­ßes, was einen wert­vol­len Bei­trag zum Kli­ma­schutz leis­tet. Dar­über hin­aus kann der CO2-Fuß­ab­druck des Gebäu­des wei­ter ver­rin­gert wer­den, indem grü­ne Ener­gie­ver­sor­ger genutzt oder eine Pho­to­vol­ta­ik­an­la­ge instal­liert wird, was ab 2026 bei Dach­sa­nie­run­gen ver­pflich­tend ist.

Neben der Ener­gie- und Kos­ten­ein­spa­rung bringt die ener­ge­ti­sche Sanie­rung zahl­rei­che wei­te­re Vor­tei­le mit sich. Der Schall­schutz wird ver­bes­sert, sodass Bewoh­ner weni­ger Lärm und Geräu­sche aus der Umge­bung wahr­neh­men. Dies erhöht die Wohn­qua­li­tät erheb­lich. Die Maß­nah­men zur Ver­bes­se­rung der Wohn­ge­sund­heit sor­gen für eine behag­li­che­re Wohnat­mo­sphä­re, frei von Feuch­tig­keit, Schim­mel und Schad­stof­fen, was zu einem gesün­de­ren Raum­kli­ma führt und Beschwer­den wie Kopf­schmer­zen reduziert.

Die Sanie­rung stei­gert zudem den Markt­wert der Immo­bi­lie, was für Eigen­tü­mer eine attrak­ti­ve Wert­stei­ge­rung bedeu­tet. Die Mög­lich­keit, Ein­bruch­schutz­vor­rich­tun­gen zu inte­grie­ren, erhöht die Sicher­heit des Gebäu­des und bie­tet zusätz­li­chen Schutz vor Dieb­stahl und Einbruch.

Schließ­lich bie­tet die Sanie­rung auch die Gele­gen­heit, die archi­tek­to­ni­sche Qua­li­tät des Gebäu­des zu ver­bes­sern. Die äuße­re Erschei­nung des Hau­ses kann durch attrak­ti­ve Gestal­tungs­mög­lich­kei­ten auf­ge­wer­tet wer­den, was nicht nur die Ästhe­tik, son­dern auch den Gesamt­ein­druck des Gebäu­des posi­tiv beeinflusst.

Ins­ge­samt wird die Umset­zung des Sanie­rungs­fahr­plans nicht nur zu erheb­li­chen Ener­gie­ein­spa­run­gen und einer Redu­zie­rung der Betriebs­kos­ten füh­ren, son­dern auch die Lebens­qua­li­tät der Bewoh­ner ver­bes­sern und den Wert der Immo­bi­lie nach­hal­tig stei­gern. Die Nut­zung von För­der­mit­teln kann dabei hel­fen, die finan­zi­el­len Auf­wen­dun­gen für die Sanie­rung zu redu­zie­ren und die Inves­ti­ti­on noch attrak­ti­ver zu gestalten.

Fazit: Eine nachhaltige Investition in die Zukunft

Die geplan­te ener­ge­ti­sche Sanie­rung des Mehr­fa­mi­li­en­hau­ses in Müns­ter zeigt ein­drucks­voll, wie durch geziel­te Maß­nah­men eine deut­li­che Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz erreicht wer­den kann. Der Sanie­rungs­fahr­plan bie­tet eine kla­re Struk­tur und Über­sicht über die not­wen­di­gen Schrit­te, um das Gebäu­de von sei­nem der­zeit instand­hal­tungs­be­dürf­ti­gen Zustand zu einem moder­nen KfW-Effi­zi­enz­haus 85 zu ent­wi­ckeln. Dies bedeu­tet nicht nur eine erheb­li­che Redu­zie­rung des Ener­gie­ver­brauchs und der CO2-Emis­sio­nen, son­dern auch eine Stei­ge­rung des Wohn­kom­forts und des Immobilienwerts.

Die umfas­sen­den Maß­nah­men­pa­ke­te, die von der Fas­sa­den­sa­nie­rung über die Instal­la­ti­on moder­ner Heiz­tech­nik bis hin zur Ver­bes­se­rung der Luft­dicht­heit rei­chen, sind sorg­fäl­tig auf­ein­an­der abge­stimmt, um maxi­ma­le Effi­zi­enz­ge­win­ne zu erzie­len. Die Nut­zung von För­der­mit­teln macht die Sanie­rung wirt­schaft­lich attrak­tiv und redu­ziert die finan­zi­el­len Belastungen.

Ins­ge­samt ver­spricht die Umset­zung des Sanie­rungs­fahr­plans nicht nur eine nach­hal­ti­ge Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie, son­dern auch eine Ver­bes­se­rung der Lebens­qua­li­tät für die Bewoh­ner. Die ener­ge­ti­sche Sanie­rung ist somit eine zukunfts­wei­sen­de Inves­ti­ti­on, die sowohl öko­lo­gi­sche als auch öko­no­mi­sche Vor­tei­le bietet.