Umfassender Sanierungsfahrplan für ein Wohngebäude in Münster: Energieeffizienz und Wertsteigerung

Der Weg zur nachhaltigen Sanierung

In die­ser Fall­stu­die prä­sen­tie­ren wir einen umfas­sen­den Sanie­rungs­fahr­plan für ein Wohn­ge­bäu­de in Müns­ter, der als Ent­schei­dungs­grund­la­ge dient, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz zu stei­gern, den Wohn­kom­fort zu erhö­hen und den Immo­bi­li­en­wert zu sichern. Unser Ansatz zeigt, wie durch geziel­te Maß­nah­men Wär­me­ver­lus­te redu­ziert, Treib­haus­gas­emis­sio­nen gesenkt und Ener­gie­kos­ten gespart wer­den kön­nen. Dabei nut­zen wir För­der­mit­tel opti­mal aus, um die finan­zi­el­len Vor­tei­le zu maximieren.

Das Gebäu­de umfasst meh­re­re Wohn­ein­hei­ten und unser Sanie­rungs­kon­zept berück­sich­tigt die Anfor­de­run­gen des Gebäu­de­en­er­gie­ge­set­zes (GEG) 2024. Ins­be­son­de­re haben wir die ener­ge­ti­sche Ver­bes­se­rung der Gebäu­de­hül­le und die Umstel­lung der Hei­zungs­an­la­ge im Blick, um die Wär­me­wen­de sinn­voll ein­zu­lei­ten. Eine Redu­zie­rung der Heiz­last durch bes­se­re Däm­mung und opti­mier­te Heiz­kör­per kann die Effi­zi­enz wei­ter stei­gern. Hier­bei ist eine Heiz­last­be­rech­nung und ein hydrau­li­scher Abgleich gesetz­lich vor­ge­schrie­ben, um die best­mög­li­chen Ergeb­nis­se zu erzielen.

Wir emp­feh­len, vor der Umset­zung der Sanie­rung Pro­be­ent­nah­men an der Geschoss­de­cke und den Außen­wän­den durch­zu­füh­ren, um die Maß­nah­men opti­mal anzu­pas­sen. Dar­über hin­aus ste­hen wir für Fra­gen zur Immo­bi­li­en­wert­ent­wick­lung, Bau­kos­ten­ent­wick­lung und dem Nach­ver­dich­tungs­po­ten­zi­al zur Ver­fü­gung, um die Inves­ti­ti­on zukunfts­si­cher zu gestalten.

Die­se Fall­stu­die zeigt, wie ein durch­dach­ter Sanie­rungs­fahr­plan nicht nur die Ener­gie­ef­fi­zi­enz ver­bes­sert, son­dern auch lang­fris­tig den Wert der Immo­bi­lie stei­gert und finan­zi­el­le Vor­tei­le durch För­der­mit­tel und Ener­gie­ein­spa­run­gen bietet.

Der aktuelle Zustand: Herausforderungen und Potenziale

Das Gebäu­de, das vor der Sanie­rung steht, ist ein ein­sei­tig ange­bau­tes Wohn­ge­bäu­de mit neun Wohn­ein­hei­ten. Es weist eine recht­ecki­ge Form auf und befin­det sich, abge­se­hen von den Fens­tern, in einem Zustand, der typisch für sein Bau­jahr ist. Die Nut­zung fos­si­ler Ener­gien, ins­be­son­de­re Öl, ist cha­rak­te­ris­tisch für die bestehen­de Heiz­tech­nik. Die­se Tech­no­lo­gie ermög­licht zwar kurz­fris­ti­ge Sen­kun­gen der Vor­lauf­tem­pe­ra­tu­ren, ist jedoch nicht mehr zeitgemäß.

Die ener­ge­ti­sche Schwä­che des Gebäu­des zeigt sich deut­lich in der Gebäu­de­hül­le: Hohe Wär­me­ver­lus­te tre­ten über die Außen­wand­flä­chen auf. Beson­ders pro­ble­ma­tisch ist die obers­te Geschoss­de­cke, die kei­ne Däm­mung gemäß den aktu­el­len gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen (GEG) auf­weist. Dies birgt nicht nur das Risi­ko hoher Wär­me­ver­lus­te, son­dern auch die Gefahr von Bußgeldern.

Die Heiz­tech­nik im Gebäu­de besteht aus alten Stahl­heiz­kör­pern, die hohe Vor­lauf­tem­pe­ra­tu­ren benö­ti­gen und somit inef­fi­zi­ent arbei­ten. Die Wär­me­ver­tei­lung erfolgt über ein Zwei­rohr­sys­tem ohne Spei­cher, was die Effi­zi­enz wei­ter min­dert. Die Wär­me wird über unter­schied­li­che Heiz­kör­per, dar­un­ter die alten Stahl­heiz­kör­per, an die Räu­me abge­ge­ben. Die Steue­rung erfolgt über Ther­mo­stat­ven­ti­le, und es wird ange­nom­men, dass die Heiz­tem­pe­ra­tur nachts zen­tral abge­senkt wird.

Die Warm­was­ser­ver­sor­gung ist zen­tral orga­ni­siert und erfolgt über die Hei­zungs­an­la­ge. Das Warm­was­ser wird von dort über Lei­tun­gen an die ver­schie­de­nen Abnah­me­stel­len ver­teilt. Eine mecha­ni­sche Lüf­tungs­an­la­ge fehlt, sodass die Lüf­tung manu­ell über Stoß- und Kipp­lüf­tung durch die Fens­ter erfolgt. Ein Luft­dicht­heits­nach­weis liegt nicht vor, was auf mög­li­che Undich­tig­kei­ten hinweist.

Die Fens­ter des Gebäu­des wur­den 2022 saniert und ent­spre­chen den Min­dest­an­for­de­run­gen des GEG. Die Ter­ras­sen- und Bal­kon­tü­ren sind als boden­tie­fe Fens­ter­kon­struk­tio­nen aus­ge­führt. Die Haus­ein­gangs­tür besteht aus Holz und ist mit einem Fens­ter­glas­ele­ment versehen.

Das Gebäu­de ist voll­un­ter­kel­lert, wobei das Kel­ler­ge­schoss unbe­heizt ist und die Kel­ler­de­cke unge­dämmt bleibt. Der Trep­pen­ab­gang im Kel­ler ist durch Wän­de und eine Tür abge­schlos­sen. Die Außen­wän­de bestehen aus einem zwei­scha­li­gen Mau­er­werk mit Klin­ker­fas­sa­de, und das Trep­pen­haus ist an der Außen­sei­te ange­ord­net, was es zu einem indi­rekt beheiz­ten Neben­raum inner­halb der ther­mi­schen Gebäu­de­hül­le macht. Typi­sche Wär­me­brü­cken sind die unge­dämm­ten Kel­ler- und Dach­über­gän­ge sowie die Balkone.

Das Dach wird durch die obers­te Geschoss­de­cke abge­schlos­sen, über der sich ein unge­dämm­ter Dach­bo­den mit Steil­dach befin­det. Die Dach­flä­chen sind nicht ver­klei­det, und die obers­te Geschoss­de­cke hat einen Est­rich­bo­den als Belag, jedoch ist kei­ne Däm­mung erkennbar.

Die Kun­den haben kei­ne beson­de­ren Bera­tungs­wün­sche geäu­ßert, jedoch sind die Ein­hal­tung der GEG-Anfor­de­run­gen 2024 und die dar­aus resul­tie­ren­den Gebäu­de­an­for­de­run­gen von Bedeu­tung. Die­se Sanie­rung bie­tet die Chan­ce, durch die Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz und die Nut­zung von För­der­mit­teln nicht nur die Ener­gie­kos­ten zu sen­ken, son­dern auch den Wert der Immo­bi­lie erheb­lich zu stei­gern. Der Sanie­rungs­fahr­plan wird auf­zei­gen, wie die­se Zie­le erreicht wer­den können.

Geplante Maßnahmen: Schritt für Schritt zur Effizienz

Maßnahmenpaket 1: Optimierung der Heizungsanlage

Die ers­te Maß­nah­me in unse­rem Sanie­rungs­fahr­plan kon­zen­triert sich auf die Opti­mie­rung der Hei­zungs­an­la­ge gemäß den Anfor­de­run­gen des Gebäu­de­en­er­gie­ge­set­zes (GEG). Die­se Maß­nah­me beinhal­tet eine umfas­sen­de Hei­zungs­op­ti­mie­rung, die sowohl die Däm­mung der obers­ten Geschoss­de­cke als auch den hydrau­li­schen Abgleich umfasst.

Obers­te Geschoss­de­cke, mas­siv (gedämmt): Hier­bei wird eine Däm­mung mit einer Stär­ke von min­des­tens 18 cm und einer Wär­me­leit­grup­pe (WLG) von 035 auf dem Est­rich instal­liert. Die­se Maß­nah­me zielt dar­auf ab, die Heiz­last zu sen­ken, die Anla­gen­ef­fi­zi­enz zu stei­gern und die Wär­me­ver­lus­te zu mini­mie­ren. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten belau­fen sich auf 11.440 €, wobei För­der­mit­tel in Höhe von 20% durch das Bun­des­amt für Wirt­schaft und Aus­fuhr­kon­trol­le (BAFA) in Anspruch genom­men wer­den kön­nen, sofern die aktu­el­le Kon­struk­ti­on den GEG-Min­dest­stan­dards entspricht.

Hei­zungs­op­ti­mie­rung: Hydrau­li­scher Abgleich: Die­se Maß­nah­me umfasst die Sen­kung der Heiz­kreistem­pe­ra­tu­ren nach einer Heiz­last­be­rech­nung und einem hydrau­li­schen Abgleich. Zudem wer­den nicht opti­mal dimen­sio­nier­te Heiz­kör­per aus­ge­tauscht, um die Effi­zi­enz der Hei­zungs­an­la­ge wei­ter zu stei­gern. Die Kos­ten hier­für betra­gen 8.000 €, wobei die För­de­rung nicht spe­zi­fi­ziert ist.

Durch die Umset­zung die­ser Maß­nah­men wird nicht nur die Ener­gie­ef­fi­zi­enz gestei­gert, son­dern auch die Immo­bi­lie erheb­lich im Wert gestei­gert. Der Zeit­punkt der Umset­zung soll­te idea­ler­wei­se in den wär­me­ren Mona­ten erfol­gen, um den Heiz­be­trieb nicht zu beeinträchtigen.

Maßnahmenpaket 2: Dämmung der Kellerdecke

Die zwei­te Maß­nah­me umfasst die Däm­mung der Kel­ler­de­cke von unten. Geplant ist eine neue Dämm­stär­ke von 10 cm mit WLG 035, die unter­halb der Kel­ler­de­cke ange­bracht wird. Die­se Maß­nah­me redu­ziert die Wär­me­ver­lus­te über den Boden und sorgt für ein ange­neh­me­res Raum­kli­ma im Erd­ge­schoss, indem kal­te Füße ver­mie­den wer­den. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten betra­gen 8.460 €, wobei eine För­de­rung von 20% durch das BAFA sowie zusätz­li­che För­de­run­gen durch die Stadt Müns­ter zur Ver­fü­gung stehen.

Die­se Maß­nah­me ist beson­ders vor­teil­haft, da sie mit ver­gleichs­wei­se gerin­gen Kos­ten eine deut­li­che Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz bewirkt. Die Umset­zung kann unab­hän­gig von der Heiz­pe­ri­ode erfol­gen und soll­te zeit­nah geplant wer­den, um die Vor­tei­le schnellst­mög­lich zu nutzen.

Maßnahmenpaket 3: Einblasdämmung der Außenwände und Verbesserung der Luftdichtheit

Die­ses Maß­nah­men­pa­ket beinhal­tet die Ein­blas­däm­mung der Außen­wän­de sowie Maß­nah­men zur Ver­bes­se­rung der Luftdichtheit.

Außen­wän­de (Ein­blas­däm­mung): Geplant ist eine Ein­blas­däm­mung mit einer Stär­ke von 4–6 cm und WLG 035. Die­se Maß­nah­me sorgt für eine gleich­mä­ßi­ge Wär­me­dämm­wir­kung und erhöht die Wohn­be­hag­lich­keit erheb­lich. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten belau­fen sich auf 18.800 €, wobei För­der­mit­tel sowohl vom BAFA als auch von der Stadt Müns­ter bean­tragt wer­den können.

Luft­dicht­heit: Die Ver­bes­se­rung der Luft­dicht­heit zielt auf einen Ziel­wert von 2,0 1/​h im voll­sa­nier­ten Zustand ab. Die­se Maß­nah­me redu­ziert Wär­me­ver­lus­te und beugt Feuch­tig­keits­schä­den vor. Die Kos­ten hier­für betra­gen 1.500 €, mit einer För­de­rung von 500 € durch die Stadt Münster.

Die Maß­nah­men soll­ten in der wär­me­ren Jah­res­zeit durch­ge­führt wer­den, um die Bau­ar­bei­ten nicht durch wid­ri­ge Wet­ter­be­din­gun­gen zu beein­träch­ti­gen. Die finan­zi­el­le Unter­stüt­zung durch För­der­mit­tel macht die­se Maß­nah­men beson­ders attraktiv.

Maßnahmenpaket 4: Installation einer Photovoltaikanlage und Heizungstausch

Die­ses umfas­sen­de Maß­nah­men­pa­ket sieht die Instal­la­ti­on einer Pho­to­vol­ta­ik­an­la­ge sowie den Tausch der bestehen­den Hei­zung gegen eine moder­ne Wär­me­pum­pe vor.

Pho­to­vol­ta­ik­an­la­ge: Eine neue Anla­ge mit einer Leis­tung von 10 kWP wird instal­liert, um Solar­strom zu erzeu­gen, der sowohl für die Wär­me­pum­pe als auch für den All­ge­mein­strom genutzt wer­den kann. Die­se Maß­nah­me erhöht die Unab­hän­gig­keit von Preis­schwan­kun­gen und nutzt erneu­er­ba­re Ener­gien. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten betra­gen 17.972 €, wobei die För­de­rung nicht spe­zi­fi­ziert ist.

Hei­zungs­tausch: Wär­me­pum­pe (L/​W): Der Aus­tausch der alten Öl-Brenn­wert­tech­nik durch eine Luft/­Was­ser-Wär­me­pum­pe stei­gert die Effi­zi­enz der Anla­ge und nutzt erneu­er­ba­re Ener­gien. Die Kos­ten belau­fen sich auf 30.000 €, wobei För­der­mit­tel vom BAFA und der Stadt Müns­ter bereit­ge­stellt wer­den können.

Die­se Maß­nah­men soll­ten sorg­fäl­tig geplant und in einer Pha­se mit gerin­gem Heiz­be­darf umge­setzt wer­den. Die lang­fris­ti­gen Ein­spa­run­gen bei den Ener­gie­kos­ten und die Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie sind erheb­li­che finan­zi­el­le Vorteile.

Maßnahmenpaket 5: Fenstertausch und Installation einer dezentralen Lüftungsanlage

Das letz­te Maß­nah­men­pa­ket umfasst den Aus­tausch der Fens­ter sowie die Instal­la­ti­on einer dezen­tra­len Lüf­tungs­an­la­ge mit Wärmerückgewinnung.

Fens­ter­tausch (3‑fach): Der Aus­tausch der Fens­ter durch neue mit 3‑fach Ver­gla­sung erhöht die Ener­gie­ef­fi­zi­enz und sorgt für eine bau­phy­si­ka­lisch siche­re Kon­struk­ti­on. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten betra­gen 42.000 €, mit einer För­de­rung von 20% durch das BAFA.

Dezen­tra­le Lüf­tungs­an­la­ge mit Wär­me­rück­ge­win­nung: Die Instal­la­ti­on eines dezen­tra­len Lüf­tungs­sys­tems mit Wär­me­rück­ge­win­nung sorgt für eine effi­zi­en­te Lüf­tung bei hoher Luft­dicht­heit. Die Kos­ten hier­für betra­gen 12.500 €, wobei eben­falls eine För­de­rung von 20% durch das BAFA mög­lich ist.

Die­se Maß­nah­men soll­ten zeit­nah umge­setzt wer­den, um die Ener­gie­ein­spa­run­gen und die Ver­bes­se­rung der Wohn­qua­li­tät schnellst­mög­lich zu rea­li­sie­ren. Die finan­zi­el­le Unter­stüt­zung durch För­der­mit­tel macht die­se Inves­ti­tio­nen beson­ders lohnenswert.

Bit­te beach­ten Sie, dass die genann­ten För­der­be­trä­ge rein infor­ma­tiv sind und es kei­nen Anspruch auf die genann­te För­der­hö­he gibt. För­der­ra­ten kön­nen zum Umset­zungs­zeit­punkt variieren.

Zielzustand: Ein modernes, effizientes Wohngebäude

Nach der voll­stän­di­gen Umset­zung des Sanie­rungs­fahr­plans wird das Gebäu­de den Stan­dard eines KfW-Effi­zi­enz­hau­ses 85 errei­chen. Dies bedeu­tet eine erheb­li­che Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz und eine deut­li­che Redu­zie­rung des Ener­gie­ver­brauchs. Die Eigen­tü­mer pro­fi­tie­ren von einem nied­ri­ge­ren Ener­gie­ver­brauch, was sich direkt in redu­zier­ten Heiz­kos­ten nie­der­schlägt. Durch die umfas­sen­den Dämm­maß­nah­men wird die Heiz­last signi­fi­kant gesenkt, was nicht nur die Ener­gie­kos­ten redu­ziert, son­dern auch die Umwelt­be­las­tung durch CO2-Emis­sio­nen verringert.

Ein wesent­li­cher Vor­teil der Sanie­rung liegt in der lang­fris­ti­gen Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie. Durch die ener­ge­ti­sche Auf­wer­tung bleibt der Wert des Gebäu­des nicht nur erhal­ten, son­dern wird sogar gestei­gert. Dies ist beson­ders rele­vant in einem Markt, der zuneh­mend auf Nach­hal­tig­keit und Ener­gie­ef­fi­zi­enz ach­tet. Zudem eröff­nen sich durch die Sanie­rung Mög­lich­kei­ten für Miet­stei­ge­run­gen, wäh­rend die Warm­mie­te sta­bil bleibt, was die Attrak­ti­vi­tät für poten­zi­el­le Mie­ter erhöht.

Finan­zi­ell pro­fi­tie­ren die Eigen­tü­mer auch von ver­schie­de­nen För­der­mit­teln, die für ener­ge­ti­sche Sanie­rungs­maß­nah­men zur Ver­fü­gung ste­hen. Die­se För­der­mit­tel redu­zie­ren die anfäng­li­chen Inves­ti­ti­ons­kos­ten erheb­lich und machen die Sanie­rung wirt­schaft­lich noch attraktiver.

Der ther­mi­sche Kom­fort im Gebäu­de wird durch die Sanie­rung erheb­lich ver­bes­sert. Dich­te­re Türen und Fens­ter sowie eine opti­mier­te Däm­mung sor­gen dafür, dass unbe­hag­li­che Zug­luft der Ver­gan­gen­heit ange­hört. Die Bewoh­ner erle­ben eine gleich­mä­ßi­ge­re Tem­pe­ra­tur­ver­tei­lung, was den Wohn­kom­fort erheb­lich stei­gert. Auch im Som­mer bie­tet die ver­bes­ser­te Däm­mung Schutz vor Über­hit­zung, unter­stützt durch Ver­schat­tungs­maß­nah­men für Dach- und Fas­sa­den­fens­ter, wodurch das Gebäu­de auch bei hohen Außen­tem­pe­ra­tu­ren ange­nehm kühl bleibt.

Zusätz­lich leis­tet das sanier­te Gebäu­de einen wert­vol­len Bei­trag zum Kli­ma­schutz. Der jähr­li­che CO2-Aus­stoß wird signi­fi­kant gesenkt, und durch die optio­na­le Instal­la­ti­on einer Pho­to­vol­ta­ik­an­la­ge kann der CO2-Fuß­ab­druck wei­ter redu­ziert wer­den. Dies ist nicht nur öko­lo­gisch sinn­voll, son­dern auch ein star­kes Argu­ment für umwelt­be­wuss­te Käu­fer und Mieter.

Ins­ge­samt bie­tet der Sanie­rungs­fahr­plan eine umfas­sen­de Ver­bes­se­rung der Gebäu­de­qua­li­tät, die sowohl den finan­zi­el­len als auch den öko­lo­gi­schen Anfor­de­run­gen der Zukunft gerecht wird. Die Eigen­tü­mer pro­fi­tie­ren von einer nach­hal­ti­gen Wert­stei­ge­rung ihrer Immo­bi­lie, nied­ri­ge­ren Ener­gie­kos­ten und einem gestei­ger­ten Wohn­kom­fort, wäh­rend sie gleich­zei­tig einen akti­ven Bei­trag zum Kli­ma­schutz leisten.

Fazit: Ein zukunftssicheres Gebäude mit Mehrwert

Der Sanie­rungs­fahr­plan für das Wohn­ge­bäu­de in Müns­ter zeigt ein­drucks­voll, wie durch­dach­te Maß­nah­men die Ener­gie­ef­fi­zi­enz erheb­lich stei­gern und den Immo­bi­li­en­wert lang­fris­tig sichern kön­nen. Vom Ist-Zustand eines typi­schen, in die Jah­re gekom­me­nen Gebäu­des hin zu einem moder­nen KfW-Effi­zi­enz­haus 85 wird eine Trans­for­ma­ti­on erreicht, die sowohl öko­lo­gisch als auch öko­no­misch sinn­voll ist.

Die geplan­ten Maß­nah­men­pa­ke­te adres­sie­ren die wesent­li­chen Schwach­stel­len des Gebäu­des und bie­ten durch För­der­mit­tel attrak­ti­ve finan­zi­el­le Anrei­ze. Die ener­ge­ti­sche Auf­wer­tung führt zu erheb­li­chen Ein­spa­run­gen bei den Ener­gie­kos­ten, wäh­rend der Wohn­kom­fort durch bes­se­re Däm­mung und moder­ne Tech­nik spür­bar erhöht wird. Die Bewoh­ner pro­fi­tie­ren von einem ange­neh­me­ren Raum­kli­ma und einem nach­hal­ti­gen Lebens­um­feld, das den Anfor­de­run­gen der Zukunft gerecht wird.

Ins­ge­samt stellt der Sanie­rungs­fahr­plan eine zukunfts­si­che­re Inves­ti­ti­on dar, die nicht nur den Wert der Immo­bi­lie stei­gert, son­dern auch einen akti­ven Bei­trag zum Kli­ma­schutz leis­tet. Die Kom­bi­na­ti­on aus Ener­gie­ein­spa­run­gen, För­der­mit­teln und gestei­ger­tem Wohn­kom­fort macht die geplan­te Sanie­rung zu einem loh­nens­wer­ten Pro­jekt für die Eigen­tü­mer und setzt ein posi­ti­ves Zei­chen für nach­hal­ti­ges Bau­en in Münster.