Sanierungsfahrplan für ein Mehrfamilienhaus in Münster: Energieeffizienz und Wohnkomfort im Fokus

Einleitung: Ein Wegweiser zur nachhaltigen Gebäudesanierung

Im Rah­men unse­rer Fall­stu­die prä­sen­tie­ren wir Ihnen einen detail­lier­ten Sanie­rungs­fahr­plan für ein Wohn­ge­bäu­de, der als wert­vol­le Ent­schei­dungs­hil­fe dient. Die­ses Bei­spiel zeigt, wie durch geziel­te Maß­nah­men die Ener­gie­ef­fi­zi­enz gestei­gert, der Wohn­kom­fort ver­bes­sert und der Immo­bi­li­en­wert lang­fris­tig gesi­chert wer­den kön­nen. Das Gebäu­de, ein Mehr­fa­mi­li­en­haus in Müns­ter, umfasst meh­re­re Wohn­ein­hei­ten und bie­tet ein idea­les Bei­spiel für die Umset­zung moder­ner Sanierungskonzepte.

Ein zen­tra­ler Bestand­teil des Sanie­rungs­fahr­plans ist die Dar­stel­lung mess­ba­rer Vor­tei­le: Redu­zie­rung der Treib­haus­gas­emis­sio­nen, ins­be­son­de­re CO2, sowie die Sen­kung von Heiz- und Warm­was­ser­kos­ten. Zudem wer­den die Poten­zia­le für die Inan­spruch­nah­me von För­der­mit­teln auf­ge­zeigt, die nicht nur die Kos­ten der Maß­nah­men sen­ken, son­dern auch zur Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie bei­tra­gen kön­nen. Ein wei­te­rer Vor­teil für Eigen­tü­mer ist die Mög­lich­keit, die Mie­ten bei gleich­blei­ben­der Warm­mie­te zu erhö­hen, was die Ren­ta­bi­li­tät der Immo­bi­lie steigert.

Bei der Ent­wick­lung des Sanie­rungs­kon­zep­tes wur­de fest­ge­stellt, dass auf­wen­di­ge Dämm­maß­nah­men der­zeit nicht das bes­te Kos­ten-Nut­zen-Ver­hält­nis bie­ten. Die bestehen­de Gas­hei­zung ist funk­ti­ons­tüch­tig, wes­halb zunächst ein Hybrid-Heiz­sys­tem emp­foh­len wird. Wei­te­re Dämm­maß­nah­men sol­len zu einem spä­te­ren Zeit­punkt, idea­ler­wei­se in Ver­bin­dung mit Instand­hal­tungs­ar­bei­ten, durch­ge­führt wer­den. Die Instal­la­ti­on einer Pho­to­vol­ta­ik­an­la­ge, die künf­tig auf Dächern Pflicht sein wird, wird eben­falls emp­foh­len, um die Abhän­gig­keit von schwan­ken­den Ener­gie­kos­ten zu verringern.

Die­ser Sanie­rungs­fahr­plan bie­tet nicht nur eine kla­re Stra­te­gie zur Ener­gie­ein­spa­rung, son­dern auch eine fun­dier­te Grund­la­ge für die zukünf­ti­ge Wert­ent­wick­lung der Immo­bi­lie. Für detail­lier­te Infor­ma­tio­nen zu Heiz­kon­zep­ten, tech­ni­schen und gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen sowie zur Immo­bi­li­en­wert­ent­wick­lung ste­hen wir Ihnen ger­ne in einem per­sön­li­chen Gespräch zur Verfügung.

Der Ist-Zustand: Ausgangslage und Handlungsbedarf

Im Rah­men der Vor-Ort-Ana­ly­se des Gebäu­des wur­den meh­re­re spe­zi­fi­sche bau­li­che Aus­gangs­be­din­gun­gen fest­ge­stellt, die eine Sanie­rung beson­ders sinn­voll machen.

Schwach gedämmte Klinkerfassade

Die Fas­sa­de des Hau­ses, die aus dem Jahr 1991 stammt, ent­spricht nicht mehr den heu­ti­gen Stan­dards für Ener­gie­ef­fi­zi­enz. Eine unzu­rei­chen­de Däm­mung führt zu erheb­li­chen Wär­me­ver­lus­ten, was sich direkt auf die Heiz­kos­ten aus­wirkt. Durch eine Sanie­rung der Fas­sa­de kann die Ener­gie­ef­fi­zi­enz erheb­lich gestei­gert wer­den, was lang­fris­tig zu deut­li­chen Kos­ten­ein­spa­run­gen führt.

Zweifachverglasung

Im Trep­pen­haus sind die Zwei­fach­ver­gla­sun­gen noch ver­tret­bar, jedoch ver­ur­sa­chen sie im Wohn­be­reich hohe Wär­me­ver­lus­te. Der Aus­tausch gegen moder­ne, drei­fach ver­glas­te Fens­ter könn­te den Ener­gie­ver­brauch erheb­lich sen­ken und den Wohn­kom­fort steigern.

Fossile Energie (Gas)

Das Gebäu­de wird der­zeit mit Gas beheizt. Ange­sichts der pro­gnos­ti­zier­ten Preis­stei­ge­run­gen für Gas und CO2 ist es rat­sam, auf alter­na­ti­ve, nach­hal­ti­ge­re Ener­gie­trä­ger umzu­stei­gen. Eine Umstel­lung könn­te nicht nur die Ener­gie­kos­ten redu­zie­ren, son­dern auch von staat­li­chen För­der­mit­teln pro­fi­tie­ren, die den finan­zi­el­len Auf­wand der Sanie­rung abmildern.

Keine Kellerdeckendämmung

Die Kel­ler­de­cken des Gebäu­des sind unge­dämmt, was zu wei­te­ren Ener­gie­ver­lus­ten führt. Eine nach­träg­li­che Däm­mung der Kel­ler­de­cke könn­te die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Hau­ses erheb­lich ver­bes­sern und somit die Heiz­kos­ten wei­ter senken.

Im Sanie­rungs­fahr­plan wer­den die ein­zel­nen Bau- und Anla­gen­tei­le des Gebäu­des detail­liert ana­ly­siert und bewer­tet. Die­se Bewer­tung erfolgt anhand der berech­ne­ten ener­ge­ti­schen Kenn­wer­te, die farb­lich dar­ge­stellt wer­den, um die ener­ge­ti­sche Gesamt­qua­li­tät des Gebäu­des zu ver­an­schau­li­chen. Die Pik­to­gram­me im Plan zei­gen sowohl den aktu­el­len ener­ge­ti­schen Zustand der Gebäu­de­hül­le (Dach, Fens­ter, Wän­de, Boden) als auch der Anlagen­tech­nik (Hei­zung, Warm­was­ser, Wär­me­ver­tei­lung, Lüf­tung). Nach der Sanie­rung wird erwar­tet, dass sich die­se Pik­to­gram­me deut­lich ver­bes­sern, was die gestei­ger­te Ener­gie­ef­fi­zi­enz und den erhöh­ten Wert der Immo­bi­lie wider­spie­geln wird.

Geplante Maßnahmen: Ein Fahrplan zur Effizienzsteigerung

Maßnahmenpaket 1: Effiziente Wärmeversorgung durch Hybridsysteme

Das ers­te Maß­nah­men­pa­ket kon­zen­triert sich auf die Moder­ni­sie­rung der Heiz- und Warm­was­ser­ver­sor­gung durch ein Hybrid­sys­tem, das die Vor­tei­le einer Wär­me­pum­pe mit der bestehen­den Gas­hei­zung kom­bi­niert. Die Instal­la­ti­on einer Luft/­Was­ser-Wär­me­pum­pe stellt sicher, dass die Grund­ver­sor­gung mit Heiz­ener­gie effi­zi­ent und umwelt­freund­lich erfolgt. Bei Spit­zen­las­ten über­nimmt die Gas­hei­zung die Trink­was­se­r­er­wär­mung, was eine naht­lo­se Inte­gra­ti­on der Sys­te­me gewähr­leis­tet. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten belau­fen sich auf 70.000 €, wobei durch För­der­mit­tel der KfW in Höhe von 9.977 € die finan­zi­el­le Belas­tung redu­ziert wird. Zusätz­li­che Sowie­sokos­ten von 21.000 € sind für die ohne­hin anste­hen­den Arbei­ten ein­ge­plant. Die Umset­zung die­ser Maß­nah­men ist ein ent­schei­den­der Schritt zur Redu­zie­rung der Ener­gie­kos­ten und CO₂-Emis­sio­nen. Die Instal­la­ti­on soll­te in enger Abstim­mung mit Fach­leu­ten erfol­gen, um die opti­ma­le Dimen­sio­nie­rung und Effi­zi­enz des Sys­tems sicherzustellen.

Maßnahmenpaket 2: Vollständiger Wärmepumpenbetrieb

Die­ses Paket sieht den voll­stän­di­gen Betrieb der Hei­zungs­an­la­ge durch eine Wär­me­pum­pe vor, ergänzt durch einen Heiz­stab bei Bedarf. Der Anschluss an den Heiz­wär­me­be­rei­ter ermög­licht eine effi­zi­en­te Nut­zung der erzeug­ten Wär­me für die Trink­was­se­r­er­wär­mung. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten betra­gen 43.928 €, wobei kei­ne zusätz­li­chen För­der­mit­tel in Anspruch genom­men wer­den. Die Dimen­sio­nie­rung der Wär­me­pum­pe ist ent­schei­dend, um im Gebäu­de­be­stand die gewünsch­te Effi­zi­enz zu errei­chen. Die­se Maß­nah­me trägt erheb­lich zur Ener­gie­ein­spa­rung bei und senkt die Betriebs­kos­ten nachhaltig.

Maßnahmenpaket 3: Optimierung der Gebäudedämmung

Zur Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz wird in die­sem Paket die Däm­mung der obers­ten Geschoss­de­cke und der Kel­ler­de­cke bzw. Boden­plat­te in Angriff genom­men. Eine zusätz­li­che Dämm­schicht ober­halb der vor­han­de­nen Däm­mung mini­miert Wär­me­ver­lus­te, wäh­rend druck­be­last­ba­re Dämm­plat­ten für eine sta­bi­le und lang­le­bi­ge Lösung sor­gen. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten belau­fen sich auf 16.040 €, wobei ein BAFA-Zuschuss von 3.208 € die finan­zi­el­le Belas­tung redu­ziert. Die­se Maß­nah­men sind ent­schei­dend, um Wär­me­brü­cken zu ver­mei­den und den Ener­gie­ver­brauch des Gebäu­des wei­ter zu senken.

Maßnahmenpaket 4: Dachsanierung für mehr Energieeffizienz

Die Sanie­rung des Steil­dachs mit natür­li­chem Dämm­ma­te­ri­al wie Holz­fa­ser steht im Mit­tel­punkt die­ses Pakets. Der Aus­tausch der Dach­flä­chen­fens­ter durch moder­ne, drei­fach ver­glas­te Fens­ter ver­bes­sert die Wär­me­däm­mung erheb­lich. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten betra­gen 109.500 €, wobei För­der­mit­tel in Höhe von 60.000 € zur Ver­fü­gung ste­hen. Die Sanie­rung des Daches ist nicht nur eine Maß­nah­me zur Ener­gie­ein­spa­rung, son­dern auch eine wert­stei­gern­de Inves­ti­ti­on in die Immo­bi­lie. Zu beach­ten ist die Solar­dach­pflicht, die ab 2026 greift und bei der Pla­nung berück­sich­tigt wer­den sollte.

Maßnahmenpaket 5: Fassadendämmung und Fenstererneuerung

Die­ses Paket umfasst die Ein­blas­däm­mung der ver­klin­ker­ten Fas­sa­de und den Ein­bau neu­er Fens­ter mit einem maxi­ma­len U‑Wert von 0,95 W/​m²K. Optio­nal kann eine dezen­tra­le Lüf­tungs­an­la­ge mit Wär­me­rück­ge­win­nung inte­griert wer­den, um die Luft­qua­li­tät zu ver­bes­sern und Ener­gie zu spa­ren. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten belau­fen sich auf 112.750 €, wobei För­der­mit­tel von 58.333 € die finan­zi­el­le Belas­tung erheb­lich min­dern. Vor der Durch­füh­rung der Ein­blas­däm­mung soll­te die Luft­schicht­stär­ke gemes­sen wer­den, um die Effek­ti­vi­tät der Maß­nah­me sicher­zu­stel­len. Die­se Maß­nah­men tra­gen wesent­lich zur Redu­zie­rung der Ener­gie­kos­ten bei und erhö­hen den Wohn­kom­fort durch ver­bes­ser­te Dämmwerte.

Ins­ge­samt zei­gen die Maß­nah­men­pa­ke­te, wie durch geziel­te Inves­ti­tio­nen in die Ener­gie­ef­fi­zi­enz und die Nut­zung von För­der­mit­teln nicht nur die Betriebs­kos­ten gesenkt, son­dern auch der Wert der Immo­bi­lie gestei­gert wer­den kann. Die Umset­zung der Maß­nah­men erfolgt in enger Abstim­mung mit Fach­leu­ten, um die best­mög­li­chen Ergeb­nis­se zu erzielen.

Zielzustand: Ein zukunftssicheres und energieeffizientes Wohngebäude

Nach der voll­stän­di­gen Umset­zung des Sanie­rungs­fahr­plans wird das Gebäu­de den Stan­dard eines KfW-Effi­zi­enz­hau­ses 70 errei­chen. Dies bedeu­tet, dass das Haus nur 70 % der Ener­gie eines ver­gleich­ba­ren Neu­baus benö­tigt, was zu erheb­li­chen Ener­gie­ein­spa­run­gen führt. Die Eigen­tü­mer pro­fi­tie­ren von einer deut­li­chen Redu­zie­rung der Heiz­kos­ten, da der Ener­gie­ver­brauch bei gleich­blei­ben­dem Heiz­ver­hal­ten erheb­lich sinkt. Dies wird durch die Ver­bes­se­rung der bau­li­chen Sub­stanz, wie der Däm­mung der Fas­sa­de und der Kel­ler­de­cke, sowie den Aus­tausch der alten Zwei­fach­ver­gla­sun­gen im Wohn­be­reich gegen moder­ne, ener­gie­ef­fi­zi­en­te Fens­ter erreicht.

Der Wohn­kom­fort wird durch die­se Maß­nah­men erheb­lich gestei­gert. Eine gut gedämm­te Gebäu­de­hül­le sorgt für ein ange­neh­mes Raum­kli­ma, indem sie im Win­ter die Wär­me im Haus hält und im Som­mer die Hit­ze drau­ßen. Zudem wird die Umstel­lung auf eine nach­hal­ti­ge Heiz­tech­nik, die nicht mehr auf fos­si­le Ener­gie­trä­ger wie Gas ange­wie­sen ist, die Abhän­gig­keit von stei­gen­den Ener­gie­prei­sen ver­rin­gern und den CO2-Aus­stoß des Hau­ses erheb­lich reduzieren.

Finan­zi­ell pro­fi­tie­ren die Eigen­tü­mer nicht nur durch die Ein­spa­run­gen bei den Ener­gie­kos­ten, son­dern auch durch die Inan­spruch­nah­me von För­der­mit­teln, die für sol­che Sanie­rungs­maß­nah­men zur Ver­fü­gung ste­hen. Die­se För­der­mit­tel kön­nen einen erheb­li­chen Teil der Inves­ti­ti­ons­kos­ten abde­cken und die finan­zi­el­le Belas­tung der Sanie­rung deut­lich redu­zie­ren. Dar­über hin­aus wird der Wert der Immo­bi­lie durch die ener­ge­ti­sche Sanie­rung lang­fris­tig gestei­gert. Ein ener­gie­ef­fi­zi­en­tes Haus ist auf dem Immo­bi­li­en­markt attrak­ti­ver und kann zu einem höhe­ren Preis ver­kauft oder ver­mie­tet werden.

Durch die Umset­zung der vor­ge­schla­ge­nen Maß­nah­men über­neh­men die Eigen­tü­mer eine Vor­bild­funk­ti­on im Bereich Kli­ma­schutz und tra­gen aktiv zur Redu­zie­rung des CO2-Fuß­ab­drucks bei. Dies wird nicht nur durch die bau­li­chen Maß­nah­men erreicht, son­dern kann wei­ter opti­miert wer­den, bei­spiels­wei­se durch die Wahl eines grü­nen Strom­an­bie­ters. Ins­ge­samt wird das sanier­te Gebäu­de nicht nur den aktu­el­len ener­ge­ti­schen Stan­dards ent­spre­chen, son­dern auch zukunfts­si­cher und umwelt­freund­lich sein.

Fazit: Ein erfolgreicher Fahrplan zur nachhaltigen Sanierung

Zusam­men­fas­send bie­tet der Sanie­rungs­fahr­plan für das Mehr­fa­mi­li­en­haus in Müns­ter eine umfas­sen­de Stra­te­gie zur Stei­ge­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz und des Wohn­kom­forts. Durch die geplan­ten Maß­nah­men wird das Gebäu­de den KfW-Effi­zi­enz­haus 70 Stan­dard errei­chen, was zu erheb­li­chen Ener­gie­ein­spa­run­gen und einer Redu­zie­rung der CO2-Emis­sio­nen füh­ren wird. Die Inves­ti­tio­nen in die Däm­mung, den Aus­tausch der Fens­ter und die Moder­ni­sie­rung der Heiz­tech­nik sind nicht nur öko­lo­gisch sinn­voll, son­dern auch wirt­schaft­lich vor­teil­haft. Die Nut­zung von För­der­mit­teln min­dert die finan­zi­el­le Belas­tung und stei­gert den Immo­bi­li­en­wert. Ins­ge­samt wird das Gebäu­de nach der Sanie­rung nicht nur den aktu­el­len ener­ge­ti­schen Stan­dards ent­spre­chen, son­dern auch zukunfts­si­cher und umwelt­freund­lich sein. Die Eigen­tü­mer set­zen damit ein star­kes Zei­chen für Nach­hal­tig­keit und Klimaschutz.