Energetische Sanierung eines Mehrfamilienhauses in Münster: Ein Fahrplan für nachhaltige Wohngebäude

Ein umfassender Blick auf den Sanierungsbedarf

Die Fall­stu­die zum Sanie­rungs­fahr­plan für ein Mehr­fa­mi­li­en­haus in Müns­ter bie­tet eine umfas­sen­de Ent­schei­dungs­vor­la­ge für die ener­ge­ti­sche Sanie­rung. Die­ses Gebäu­de, bestehend aus meh­re­ren Wohn­ein­hei­ten, befin­det sich der­zeit in einem unter­durch­schnitt­li­chen ener­ge­ti­schen Zustand, was haupt­säch­lich auf die alte Fas­sa­de und die unge­dämm­te Geschoss­de­cke zurück­zu­füh­ren ist. Die Gie­bel­sei­te zeigt Anzei­chen von Instand­hal­tungs­be­darf, wäh­rend die Kel­ler­de­cke rela­tiv ein­fach nach­ge­dämmt wer­den könnte.

Der Sanie­rungs­fahr­plan legt den Fokus auf die Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz und die Redu­zie­rung der Betriebs­kos­ten. Er berück­sich­tigt die Sanie­rungs­kos­ten, mög­li­che Ener­gie­ein­spa­run­gen und die Inan­spruch­nah­me von För­der­mit­teln. Zudem wird auf die Ein­hal­tung der gesetz­li­chen Vor­ga­ben des Gebäu­de­en­er­gie­ge­set­zes (GEG) 2024 geachtet.

Ein bedeu­ten­der Aspekt ist die finan­zi­el­le Vor­teil­haf­tig­keit der vor­ge­schla­ge­nen Maß­nah­men. Durch die ener­ge­ti­sche Sanie­rung kön­nen nicht nur lau­fen­de Kos­ten gesenkt, son­dern auch der Wert der Immo­bi­lie gestei­gert wer­den. Soll­ten die Prei­se für Fern­wär­me wei­ter stei­gen oder die Über­ga­be­sta­ti­on War­tungs­ar­bei­ten benö­ti­gen, wird der Umstieg auf eine Wär­me­pum­pe emp­foh­len. Die­se Maß­nah­me erhöht die Unab­hän­gig­keit von Ener­gie­preis­schwan­kun­gen und ermög­licht den Betrieb mit nied­ri­ge­ren Vorlauftemperaturen.

Der Sanie­rungs­fahr­plan bie­tet einen kla­ren und leicht ver­ständ­li­chen Über­blick über die not­wen­di­gen Schrit­te zur Erhö­hung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des. Für wei­ter­füh­ren­de Fra­gen zu aktu­el­len Geset­zen, För­der­pro­gram­men und tech­ni­schen Details steht ein per­sön­li­ches Gespräch zur Verfügung.

Der energetische Ausgangspunkt: Schwachstellen und Potenziale

Das Gebäu­de, um das es sich in die­ser Fall­stu­die han­delt, ist ein ein­sei­tig ange­bau­tes Wohn­ge­bäu­de mit acht Wohn­ein­hei­ten, das in sei­ner recht­ecki­gen Form besticht. Vor der Sanie­rung wies das Gebäu­de meh­re­re ener­ge­ti­sche Schwach­stel­len auf, die im Rah­men des Sanie­rungs­fahr­plans iden­ti­fi­ziert wurden.

Keller/​Bodenplatte: Das Gebäu­de ist voll­stän­dig unter­kel­lert, wobei der Kel­ler unbe­heizt und die Kel­ler­de­cke unge­dämmt ist. Der Zugang zum Kel­ler erfolgt über das Trep­pen­haus, das durch Wän­de und Türen vom Kel­ler getrennt ist, jedoch eben­falls ohne Däm­mung. Eine Däm­mung der Kel­ler­de­cke hät­te das Poten­zi­al, den Wohn­kom­fort in den Erd­ge­schoss­woh­nun­gen erheb­lich zu steigern.

Wän­de: Die Bau­wei­se in Tafel­ele­men­ten und das zwei­scha­li­ge Mau­er­werk an der Gie­bel­sei­te sind cha­rak­te­ris­tisch für das Gebäu­de. Die trauf­sei­ti­gen Glasal-Ele­men­te, die typisch für das Bau­jahr sind, sind weit­ge­hend erhal­ten. Das Trep­pen­haus wird indi­rekt beheizt, was zu Wär­me­ver­lus­ten führt. Typi­sche Wär­me­brü­cken, wie sie an Log­gi­en, Dach­über­gän­gen, Bau­teil­ecken und Roll­la­den­käs­ten auf­tre­ten, tra­gen eben­falls zu den hohen Wär­me­ver­lus­ten bei.

Fens­ter: Die Fens­ter des Gebäu­des sind unter­schied­lich alt, wobei die meis­ten aus Kunst­stoff mit Iso­lier­ver­gla­sung bestehen. Die Haus­ein­gangs­tür und die Trep­pen­haus­fens­ter ent­spre­chen den Min­dest­stan­dards von 1994 oder älter, was auf einen drin­gen­den Moder­ni­sie­rungs­be­darf hinweist.

Dach: Das Dach besteht aus einer unge­dämm­ten, obers­ten Geschoss­de­cke, über der sich ein unbe­heiz­ter Raum mit unge­dämm­tem Steil­dach befin­det. Die­se Kon­struk­ti­on führt zu erheb­li­chen Wär­me­ver­lus­ten nach oben.

Hei­zung: Die Behei­zung des Gebäu­des erfolgt über Fern­wär­me, die über eine Über­ga­be­sta­ti­on im Kel­ler ver­teilt wird. Die Wär­me­ver­tei­lung erfolgt über ein Zwei­rohr­sys­tem, wobei noch eini­ge alte Stahl­heiz­kör­per und Ven­ti­le im Ein­satz sind. Die stei­gen­den Fern­wär­me­prei­se und die Unsi­cher­hei­ten durch den Umstieg auf erneu­er­ba­re Ener­gien machen eine Über­prü­fung und Opti­mie­rung des Heiz­sys­tems notwendig.

Warm­was­ser: Die Warm­was­ser­ver­sor­gung erfolgt zen­tral über die Hei­zungs­an­la­ge und einen erneu­er­ten Warm­was­ser­spei­cher. Das Warm­was­ser wird über Lei­tun­gen an die ein­zel­nen Abnah­me­stel­len verteilt.

Lüf­tung: Die Lüf­tung des Gebäu­des erfolgt manu­ell über Stoß- und Kipp­lüf­tung durch die Fens­ter. Ein Luft­dicht­heits­nach­weis liegt nicht vor, was auf mög­li­che unkon­trol­lier­te Luft­wech­sel hinweist.

Die­se Aus­gangs­si­tua­ti­on ver­deut­licht die Not­wen­dig­keit eines umfas­sen­den Sanie­rungs­fahr­plans, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des zu stei­gern, die Wohn­qua­li­tät zu ver­bes­sern und lang­fris­tig von finan­zi­el­len Vor­tei­len wie För­der­mit­teln und Ener­gie­ein­spa­run­gen zu pro­fi­tie­ren. Sol­che Maß­nah­men tra­gen nicht nur zur Redu­zie­rung der Ener­gie­kos­ten bei, son­dern erhö­hen auch den Wert der Immo­bi­lie erheblich.

Geplante Maßnahmen für eine energieeffiziente Zukunft

Maßnahmenpaket 1: Optimierung der Geschossdecke und des Steildachs

Das ers­te Maß­nah­men­pa­ket kon­zen­triert sich auf die Däm­mung der Geschoss­de­cke und des Steil­dachs über dem Trep­pen­haus. Die Geschoss­de­cke wird mit einer 24 cm dicken Flä­chen­däm­mung der Wär­me­leit­grup­pe (WLG) 035 aus­ge­stat­tet, um Wär­me­ver­lus­te zu mini­mie­ren. Zusätz­lich wird das Steil­dach über dem Trep­pen­haus mit einer kom­bi­nier­ten Däm­mung von 20 cm Zwi­schen­spar­ren­däm­mung (WLG 035) und 10 cm Auf­spar­ren­däm­mung (WLG 038) ver­se­hen. Die­se Maß­nah­men tra­gen erheb­lich zur Redu­zie­rung des Ener­gie­ver­brauchs bei und ver­bes­sern die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten für die­ses Paket belau­fen sich auf 17.400 €, wobei 10.200 € als Sowie­sokos­ten zu betrach­ten sind. Eine För­de­rung von 1.440 € kann in Anspruch genom­men wer­den, vor­aus­ge­setzt, die Anfor­de­run­gen des Gebäu­de­en­er­gie­ge­set­zes (GEG) §47 wer­den erfüllt. Die Umset­zung soll­te direkt erfol­gen, um sofort von den Ener­gie­ein­spa­run­gen zu profitieren.

Maßnahmenpaket 2: Dämmung von Treppenhauswänden und Kellerdecke

Das zwei­te Maß­nah­men­pa­ket umfasst die Däm­mung der Trep­pen­haus­wän­de und der unge­dämm­ten Kel­ler­de­cke. Die Außen­sei­ten der Trep­pen­haus­wän­de wer­den mit einer 16 cm dicken Däm­mung (WLG 035) ver­se­hen, was die ther­mi­sche Hül­le des Gebäu­des ver­bes­sert und den Wär­me­ver­lust wei­ter redu­ziert. Die Kos­ten für die­se Maß­nah­me sind ver­gleichs­wei­se gering, da kei­ne Sowie­sokos­ten anfal­len. Die För­de­rung beträgt 20 % durch das Bun­des­amt für Wirt­schaft und Aus­fuhr­kon­trol­le (BAFA) sowie 30 €/​m² durch die Stadt Müns­ter. Die Kel­ler­de­cke wird unter­sei­tig mit einer 12 cm dicken Däm­mung (WLG 035) aus­ge­stat­tet. Hier­bei ent­ste­hen kei­ne Schä­den an der Kel­ler­de­cke, und Sowie­sokos­ten wer­den im Rah­men von Instand­hal­tungs­ar­bei­ten berück­sich­tigt. Die För­de­rung umfasst 20 % durch BAFA, ein­schließ­lich eines 5 % iSFP-Bonus, und 10 €/​m² durch die Stadt Müns­ter. Die­se Maß­nah­men kön­nen fle­xi­bel umge­setzt wer­den, bie­ten jedoch erheb­li­che Vor­tei­le in Bezug auf Ener­gie­ein­spa­run­gen und Wohnkomfort.

Maßnahmenpaket 3: Austausch von Fenstern und Haustüren

Im drit­ten Maß­nah­men­pa­ket wird der Aus­tausch der Fens­ter und optio­nal der Haus­tü­ren vor­ge­nom­men. Die neu­en Fens­ter wer­den mit einer 3‑fach Ver­gla­sung (U‑Wert 0,95 W/​m²K) aus­ge­stat­tet, wäh­rend die Haus­tü­ren einen U‑Wert von 1,3 W/​m²K auf­wei­sen. Die­se Maß­nah­me ver­bes­sert die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des erheb­lich und trägt zur Redu­zie­rung der Heiz­kos­ten bei. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten belau­fen sich auf 155.000 €, wobei 129.703 € als Sowie­sokos­ten anfal­len. Eine För­de­rung von 31.000 € kann durch BAFA (20 %) und die Stadt Müns­ter (30 €/​m²) in Anspruch genom­men wer­den. Die Umset­zung soll­te zeit­nah mit der Fas­sa­den­sa­nie­rung erfol­gen, um Syn­er­gie­ef­fek­te zu nut­zen und die Effi­zi­enz der Maß­nah­men zu maximieren.

Maßnahmenpaket 4: Fassadenmodernisierung und Lüftungsanlage

Die­ses Maß­nah­men­pa­ket beinhal­tet die Instand­hal­tung und Moder­ni­sie­rung der Fas­sa­de sowie die Instal­la­ti­on einer (De-)zentralen Lüf­tungs­an­la­ge. Die Fas­sa­de wird mit einem Wär­me­dämm­ver­bund­sys­tem (WDV-Sys­tem) und einer 18 cm dicken Däm­mung (WLG 035) ver­se­hen. Dies sorgt für eine erheb­li­che Ver­bes­se­rung der ther­mi­schen Hül­le und trägt zur Ein­hal­tung der GEG-Min­dest­stan­dards bei einem Neu­auf­bau bei. Die Kos­ten für die­se Maß­nah­me betra­gen 359.600 €, mit 345.600 € als Sowie­sokos­ten. Eine För­de­rung von 65.000 € kann durch BAFA (15 % + 5 % iSFP-Bonus) und die Stadt Müns­ter (30 €/​m²) gewährt wer­den. Die Instal­la­ti­on der (De-)zentralen Lüf­tungs­an­la­ge mit Wär­me­rück­ge­win­nung erfolgt nach der Fas­sa­den- und Fens­t­er­sa­nie­rung. Die­se Maß­nah­me ver­bes­sert die Luft­qua­li­tät und den Wohn­kom­fort erheb­lich. Die För­de­rung umfasst 20 % durch BAFA. Die Fas­sa­den­mo­der­ni­sie­rung soll­te frühst­mög­lich erfol­gen, wäh­rend die Lüf­tungs­an­la­ge nach der höher­wer­ti­gen Sanie­rung instal­liert wird.

Maßnahmenpaket 5: Installation einer Luft/​Wasser Wärmepumpe

Das letz­te Maß­nah­men­pa­ket sieht den Aus­tausch der bestehen­den Fern­wär­me­hei­zung durch eine Mono­block Luft/​Wasser Wär­me­pum­pe vor. Die­se Maß­nah­me redu­ziert die Abhän­gig­keit von fos­si­len Brenn­stof­fen und senkt die Betriebs­kos­ten erheb­lich. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten betra­gen 70.103 €, mit 42.417 € als Sowie­sokos­ten. Die För­de­rung erfolgt durch die Kre­dit­an­stalt für Wie­der­auf­bau (KfW). Die Ent­schei­dung zur Umset­zung die­ser Maß­nah­me hängt von den aktu­el­len Fern­wär­me­prei­sen ab, kann jedoch erheb­li­che Ener­gie­ein­spa­run­gen und eine Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie bewirken.

Die­se umfas­sen­den Maß­nah­men­pa­ke­te des Sanie­rungs­fahr­plans zie­len dar­auf ab, die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des signi­fi­kant zu stei­gern, die Ener­gie­kos­ten zu sen­ken und den Wohn­kom­fort zu erhö­hen. Die beschrie­be­nen För­der­mög­lich­kei­ten und detail­lier­ten Kos­ten­über­sich­ten bie­ten eine soli­de Grund­la­ge für die Ent­schei­dung zur Umset­zung der Sanie­rungs­maß­nah­men. Die Inves­ti­ti­on in die­se Maß­nah­men wird nicht nur die Umwelt­bi­lanz ver­bes­sern, son­dern auch den Wert der Immo­bi­lie nach­hal­tig steigern.

Der angestrebte Zielzustand: Ein modernes und effizientes Wohngebäude

Nach der Umset­zung des Sanie­rungs­fahr­plans wird das Wohn­ge­bäu­de in einen moder­nen, ener­gie­ef­fi­zi­en­ten Zustand ver­setzt, der sowohl den Wohn­kom­fort als auch den Wert der Immo­bi­lie erheb­lich stei­gert. Die umfas­sen­den Sanie­rungs­maß­nah­men zie­len dar­auf ab, die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des signi­fi­kant zu ver­bes­sern, was nicht nur den ther­mi­schen Kom­fort der Bewoh­ner erhöht, son­dern auch zu erheb­li­chen Ener­gie­ein­spa­run­gen führt. Die­se Ein­spa­run­gen sind nicht nur umwelt­freund­lich, son­dern auch finan­zi­ell vor­teil­haft, da die Betriebs­kos­ten für Hei­zung und Warm­was­ser deut­lich gesenkt wer­den. Zudem kön­nen Eigen­tü­mer von attrak­ti­ven För­der­mit­teln pro­fi­tie­ren, die die Inves­ti­ti­ons­kos­ten der Sanie­rung reduzieren.

Durch die Däm­mung der Kel­ler­de­cke wird der Wohn­kom­fort in den Erd­ge­schoss­woh­nun­gen erheb­lich ver­bes­sert, da kal­te Zug­luft und unan­ge­neh­me Käl­te­strah­lung der Ver­gan­gen­heit ange­hö­ren. Die Erneue­rung der Fens­ter und die Besei­ti­gung von Wär­me­brü­cken, ins­be­son­de­re an den Log­gi­en, Dach­über­gän­gen und Bau­teil­ecken, tra­gen dazu bei, dass das Gebäu­de frei von unan­ge­neh­mer Zug­luft ist und die Heiz­kos­ten wei­ter gesenkt wer­den. Neue, ener­gie­ef­fi­zi­en­te Fens­ter bie­ten zudem einen ver­bes­ser­ten Schall­schutz, der die Lärm­be­las­tung aus der Umge­bung deut­lich redu­ziert und somit zu einer ruhi­ge­ren Wohnat­mo­sphä­re beiträgt.

Ein wei­te­rer Vor­teil der Sanie­rung ist die Ver­bes­se­rung der Wohn­ge­sund­heit. Durch die Moder­ni­sie­rung der Lüf­tungs­sys­te­me und die Besei­ti­gung von Feuch­tig­keits­pro­ble­men wird das Risi­ko von Schim­mel­bil­dung mini­miert, was zu einer gesün­de­ren Wohn­um­ge­bung führt. Die Sanie­rung bie­tet auch die Mög­lich­keit, Ein­bruch­schutz­maß­nah­men zu inte­grie­ren, was die Sicher­heit der Bewoh­ner erhöht und das Sicher­heits­ge­fühl im Gebäu­de stärkt.

Ein nicht zu unter­schät­zen­der Vor­teil ist die Stei­ge­rung des Immo­bi­li­en­wer­tes. Durch die Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz und die Moder­ni­sie­rung der Gebäu­de­tech­nik wird das Gebäu­de auf dem Immo­bi­li­en­markt attrak­ti­ver, was zu einer Wert­stei­ge­rung führt. Die­se Wert­stei­ge­rung ist nicht nur ein finan­zi­el­ler Vor­teil für die Eigen­tü­mer, son­dern auch ein lang­fris­ti­ger Gewinn, der die Inves­ti­ti­on in die Sanie­rung rechtfertigt.

Schließ­lich wird durch die Sanie­rung auch die archi­tek­to­ni­sche Qua­li­tät des Gebäu­des ver­bes­sert. Die äuße­re Erschei­nung des Gebäu­des wird durch moder­ne Mate­ria­li­en und Far­ben auf­ge­wer­tet, was nicht nur das Erschei­nungs­bild ver­schö­nert, son­dern auch den Gesamt­ein­druck des Wohn­ge­bäu­des posi­tiv beein­flusst. Ins­ge­samt bie­tet der Sanie­rungs­fahr­plan eine umfas­sen­de Lösung, die sowohl den Wohn­kom­fort als auch den finan­zi­el­len Wert des Gebäu­des erheb­lich steigert.

Fazit: Ein vielversprechender Weg zu mehr Energieeffizienz und Wohnqualität

Die Fall­stu­die des Sanie­rungs­fahr­plans für das Mehr­fa­mi­li­en­haus in Müns­ter zeigt ein­drucks­voll, wie durch­dach­te Maß­nah­men zur ener­ge­ti­schen Sanie­rung nicht nur die Ener­gie­ef­fi­zi­enz erheb­lich stei­gern, son­dern auch den Wohn­kom­fort und den Immo­bi­li­en­wert nach­hal­tig ver­bes­sern kön­nen. Vom Ist-Zustand, der durch ener­ge­ti­sche Schwach­stel­len geprägt ist, führt der Fahr­plan zu einem Ziel­zu­stand, der durch moder­ne Tech­nik und opti­mier­te Däm­mung über­zeugt. Die geplan­ten Maß­nah­men­pa­ke­te bie­ten eine kla­re und struk­tu­rier­te Vor­ge­hens­wei­se, um die ener­ge­ti­schen Schwä­chen des Gebäu­des zu besei­ti­gen und gleich­zei­tig von attrak­ti­ven För­der­mög­lich­kei­ten zu pro­fi­tie­ren. Ins­ge­samt zeigt der Sanie­rungs­fahr­plan, dass die Inves­ti­ti­on in Ener­gie­ef­fi­zi­enz nicht nur öko­lo­gisch sinn­voll, son­dern auch öko­no­misch vor­teil­haft ist, indem sie lang­fris­tig die Betriebs­kos­ten senkt und den Wert der Immo­bi­lie stei­gert. Die Umset­zung die­ser Maß­nah­men ver­spricht eine zukunfts­si­che­re und kom­for­ta­ble Wohn­um­ge­bung, die den aktu­el­len und zukünf­ti­gen Anfor­de­run­gen gerecht wird.