Sanierungsfahrplan für ein Mehrfamilienhaus in Witten: Ein Weg zu mehr Energieeffizienz und Wohnkomfort

Einleitung: Potenziale und Perspektiven der Sanierung

In die­ser Fall­stu­die zur Sanie­rung eines Mehr­fa­mi­li­en­hau­ses in Wit­ten wird ein detail­lier­ter Sanie­rungs­fahr­plan vor­ge­stellt, der als Ent­schei­dungs­hil­fe für die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft dient. Die­ses Gebäu­de, bestehend aus meh­re­ren Wohn­ein­hei­ten, befin­det sich in einem durch­schnitt­li­chen ener­ge­ti­schen Zustand und bie­tet Poten­zi­al für erheb­li­che Ver­bes­se­run­gen in Bezug auf Ener­gie­ef­fi­zi­enz und Wohnkomfort.

Der Sanie­rungs­fahr­plan zeigt auf, wie durch geziel­te Maß­nah­men die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des gestei­gert wer­den kann, was nicht nur zu einer Sen­kung der Ener­gie­kos­ten führt, son­dern auch die Mög­lich­keit bie­tet, attrak­ti­ve För­der­mit­tel in Anspruch zu neh­men. Durch die Umset­zung der vor­ge­schla­ge­nen Maß­nah­men wird zudem der Immo­bi­li­en­wert nach­hal­tig gesi­chert und gesteigert.

Beson­de­res Augen­merk liegt auf der Moder­ni­sie­rung der Hei­zungs­an­la­gen, die in naher Zukunft ihre tech­ni­sche Lebens­dau­er über­schrei­ten wer­den. Der Plan emp­fiehlt, sich auf ein zukunfts­fä­hi­ges Heiz­kon­zept zu kon­zen­trie­ren und die Ener­gie­wen­de aktiv als Gemein­schaft zu gestal­ten. Ein Wech­sel auf eine Wär­me­pum­pe wird als mach­ba­re Opti­on betrach­tet. Zudem wird vor­ge­schla­gen, die bestehen­den Alt-Fens­ter durch moder­ne, ener­gie­ef­fi­zi­en­te Fens­ter zu erset­zen, um Wär­me­ver­lus­te wei­ter zu reduzieren.

Ein inno­va­ti­ves Misch­sys­tem wird im Sanie­rungs­fahr­plan vor­ge­stellt, das die Inte­gra­ti­on einer Pho­to­vol­ta­ik-Dach­an­la­ge für All­ge­mein­strom sowie PV-Bal­kon­an­la­gen für Haus­halts­strom umfasst. Die­se Kom­bi­na­ti­on ermög­licht eine nach­hal­ti­ge und kos­ten­ef­fi­zi­en­te Ener­gie­ver­sor­gung des Gebäudes.

Der Sanie­rungs­fahr­plan berück­sich­tigt die gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen des Gebäu­de­en­er­gie­ge­set­zes (GEG) 2024 und bie­tet eine trans­pa­ren­te Dar­stel­lung der Sanie­rungs­kos­ten sowie der Ein­spar­po­ten­zia­le bei den Treib­haus­gas­emis­sio­nen, ein­schließ­lich CO2. So wird deut­lich, wie durch die geplan­ten Maß­nah­men nicht nur gesetz­li­che Pflich­ten erfüllt wer­den, son­dern auch ein akti­ver Bei­trag zum Kli­ma­schutz geleis­tet wird.

Die­se Fall­stu­die zeigt ein­drucks­voll, wie durch geziel­te Sanie­rungs­maß­nah­men nicht nur der Wohn­kom­fort erhöht, son­dern auch die finan­zi­el­le Belas­tung durch Ener­gie­kos­ten lang­fris­tig redu­ziert wer­den kann. Die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft wird so opti­mal auf die Her­aus­for­de­run­gen der Ener­gie­wen­de vorbereitet.

Der Ist-Zustand: Herausforderungen und Handlungsbedarf

Das Gebäu­de, das Gegen­stand die­ser Fall­stu­die ist, stellt ein typi­sches Bei­spiel für die Her­aus­for­de­run­gen dar, die vie­le älte­re Wohn­ge­bäu­de in Bezug auf Ener­gie­ef­fi­zi­enz und bau­li­che Sub­stanz mit sich brin­gen. Es han­delt sich um ein ein­sei­tig ange­bau­tes Wohn­ge­bäu­de mit sie­ben Wohn­ein­hei­ten, das sich ins­ge­samt in einem gepfleg­ten Zustand befin­det, jedoch bau­jah­res­ty­pi­sche Wär­me­brü­cken auf­weist. Die­se sind ins­be­son­de­re an den Bal­kon­plat­ten, Rol­la­den­käs­ten und Heiz­kör­per­ni­schen zu finden.

Ein wesent­li­cher Aspekt des Ist-Zustan­des ist der hohe Wär­me­ver­lust, der durch die unzu­rei­chend gedämm­te Fas­sa­de ver­ur­sacht wird. Die Fas­sa­de bil­det den größ­ten Teil der wär­me­über­tra­gen­den Hüll­flä­che des Gebäu­des, und die gerin­ge Däm­mung führt zu erheb­li­chen Ener­gie­ver­lus­ten. Zusätz­lich geht Wär­me indi­rekt über das Trep­pen­haus ver­lo­ren, was die Heiz­kos­ten wei­ter in die Höhe treibt.

Die Hei­zungs­an­la­ge des Gebäu­des basiert auf dezen­tra­len Gas­eta­gen­hei­zun­gen, die mit Plat­ten­heiz­kör­pern aus­ge­stat­tet sind. Die Wär­me­ver­tei­lung erfolgt über ein Zwei­rohr­sys­tem, das mit ein­fa­chen Ther­mo­stat­ven­ti­len regu­liert wird. Die­se Anla­ge ist nicht nur inef­fi­zi­ent, son­dern wird auch spä­tes­tens im Jahr 2044 durch eine umwelt­freund­li­che­re Lösung ersetzt wer­den müs­sen, um den gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen gerecht zu wer­den und von mög­li­chen För­der­mit­teln zu profitieren.

Das Dach des Gebäu­des wur­de bereits saniert, wobei die Decke gedämmt und die Atti­ka erneu­ert wur­den, um Wär­me­brü­cken zu ver­mei­den. Die Kel­ler­de­cke hin­ge­gen ist nur schwach gedämmt, was zusätz­li­chen Wär­me­ver­lust bedeu­tet. Der Kel­ler selbst ist unbeheizt.

Die Fens­ter des Gebäu­des sind zu 50 % erneu­ert wor­den, wäh­rend die rest­li­chen Fens­ter, die Haus­ein­gangs­tür und die Glas­bau­stei­ne im Trep­pen­haus noch dem Bau­jahr ent­spre­chen. Dies trägt eben­falls zu den Wär­me­ver­lus­ten bei. Die Lüf­tung erfolgt manu­ell über Stoß- und Kipp­lüf­tung durch die Fens­ter, was kei­ne opti­ma­le Lösung für die Ener­gie­ef­fi­zi­enz darstellt.

Die ener­ge­ti­sche Gesamt­be­wer­tung des Gebäu­des zeigt, dass erheb­li­cher Hand­lungs­be­darf besteht, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz zu stei­gern und die gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen zu erfül­len. Ein Sanie­rungs­fahr­plan, der auf die Ver­bes­se­rung der Gebäu­de­hül­le und der Anlagen­tech­nik abzielt, könn­te nicht nur die Ener­gie­kos­ten erheb­lich sen­ken, son­dern auch den Wert der Immo­bi­lie stei­gern. Zudem bie­ten sich durch die Sanie­rung Mög­lich­kei­ten, von För­der­mit­teln zu pro­fi­tie­ren und lang­fris­tig die Umwelt­be­las­tung zu reduzieren.

Die geplan­ten Maß­nah­men im Rah­men des Sanie­rungs­fahr­plans wer­den die ener­ge­ti­sche Qua­li­tät des Gebäu­des deut­lich ver­bes­sern und somit nicht nur zur Wert­stei­ge­rung, son­dern auch zu einer nach­hal­ti­gen Nut­zung der Immo­bi­lie beitragen.

Maßnahmen zur Optimierung: Ein umfassendes Konzept für die Zukunft

Austausch der Fenster und Verbesserung der Luftdichtheit

Die­ses Maß­nah­men­pa­ket kon­zen­triert sich auf den Aus­tausch der bestehen­den Fens­ter durch drei­fach ver­glas­te Model­le und die Ver­bes­se­rung der Luft­dicht­heit des Gebäu­des. Der Fens­ter­tausch umfasst auch die Erneue­rung der Fens­ter im Trep­pen­haus sowie den Aus­tausch der alten Haus­tü­ren durch ener­ge­tisch bes­se­re Model­le. Die neu­en Fens­ter errei­chen einen Uw-Wert von maxi­mal 0,95 W/​m²K, wäh­rend die Außen­tü­ren einen Uw-Wert von maxi­mal 1,30 W/​m²K auf­wei­sen, was sie för­der­fä­hig macht. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten belau­fen sich auf 78.000 €, wobei 66.720 € als Sowie­sokos­ten anfal­len, da die Fens­ter ohne­hin am Ende ihrer Lebens­dau­er sind. Eine För­de­rung in Höhe von 25.081 € ist ver­füg­bar, ein­schließ­lich eines BAFA-Zuschus­ses von 20% oder eines steu­er­li­chen Vor­teils bei Eigen­nut­zung. Die Ver­bes­se­rung der Luft­dicht­heit wird durch Blower-Door Tests und Nach­wei­se erreicht, mit dem Ziel, den Ist-Zustand von 6,0 1/​h auf etwa 0,4–0,7 1/​h zu sen­ken. Eine För­de­rung von 50% für Fach­pla­nungs­leis­tun­gen bei Ein­zel­maß­nah­men ist eben­falls mög­lich. Die­se Maß­nah­men tra­gen erheb­lich zur Redu­zie­rung der Wär­me­ver­lus­te bei und sind ein ent­schei­den­der Schritt im Sanie­rungs­fahr­plan zur Erhö­hung der Energieeffizienz.

Umstellung der Warmwassererzeugung und Installation einer Wärmepumpe

In die­sem Maß­nah­men­pa­ket wird der bestehen­de Warm­was­ser­er­zeu­ger ent­fernt und durch eine zen­tra­le Luft/­Was­ser-Wär­me­pum­pe ersetzt. Die bis­he­ri­gen Gas­eta­gen­hei­zun­gen wer­den durch Woh­nungs­über­ga­be­sta­tio­nen ersetzt, wodurch das Warm­was­ser zen­tral erhitzt wird. Die Mono­block L/​W Wär­me­pum­pe zen­tra­li­siert die Hei­zungs­an­la­ge und ersetzt die dezen­tra­len Gas­ther­men, was durch gedämm­te Lei­tun­gen und die Instal­la­ti­on der Wär­me­pum­pe ergänzt wird. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten betra­gen 108.540 €, wobei 16.828 € als Sowie­sokos­ten ange­setzt sind. Eine För­de­rung von 51.182 € ist durch Zuschüs­se über die KfW mög­lich, wobei die För­der­hö­he bei ver­zö­ger­tem Hei­zungs­tausch sin­ken kann. Die­se Maß­nah­me ist nicht nur effi­zi­en­ter und öko­lo­gi­scher, son­dern auch wirt­schaft­lich vor­teil­haft, da sie lang­fris­tig Ener­gie­kos­ten senkt und die CO₂-Emis­sio­nen reduziert.

Fassadensanierung mit Wärmedämmverbundsystem

Die Sanie­rung der Außen­wän­de mit einem neu­en Wär­me­dämm­ver­bund­sys­tem (WDVS) ist der Schwer­punkt die­ses Maß­nah­men­pa­kets. Geplant ist eine 18 cm dicke Däm­mung, die die bis­her schwach gedämm­ten Wän­de mit Klin­ker­schä­den ersetzt. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten belau­fen sich auf 79.875 €, mit Sowie­sokos­ten von 25.908 €. Eine För­de­rung in Höhe von 24.838 € ist durch das BAFA mög­lich, ein­schließ­lich eines 15% Zuschus­ses plus eines 5% iSFP-Bonus. Zusätz­lich gewährt die Stadt Müns­ter 30 €/​m² Wand­flä­che. Die­se Maß­nah­me ver­bes­sert die Ener­gie­ef­fi­zi­enz erheb­lich und trägt zur Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie bei. Es wird emp­foh­len, Wär­me­brü­cken durch Bal­kon­däm­mung zu ver­mei­den, um den maxi­ma­len Nut­zen zu erzielen.

Dämmung der Kellerdecke

Die Däm­mung der Kel­ler­de­cke ist eine kos­ten­güns­ti­ge Maß­nah­me zur Ver­rin­ge­rung der Wär­me­ver­lus­te ins Erd­ge­schoss. Geplant ist eine 10 cm dicke Däm­mung mit einer Wär­me­leit­fä­hig­keits­grup­pe (WLG) von 035 und einem maxi­ma­len U‑Wert von 0,25 W/​m²K. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten belau­fen sich auf 14.840 €, mit Sowie­sokos­ten von 4.929 €. Eine För­de­rung von 4.707 € ist durch einen 20% BAFA-Zuschuss oder einen Steu­er­vor­teil bei Eigen­nut­zung mög­lich. Zu beach­ten ist, dass die gerin­ge­re Decken­hö­he poten­zi­el­le Nut­zungs­ein­schrän­kun­gen ver­ur­sa­chen kann. Die­se Maß­nah­me ist ein wei­te­rer Schritt im Sanie­rungs­fahr­plan zur Erhö­hung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz und zur Redu­zie­rung der Energiekosten.

Sanierung des Flachdachs

Die Flach­dach­sa­nie­rung zielt dar­auf ab, die Dach­däm­mung zu ver­bes­sern und Wär­me­ver­lus­te zu redu­zie­ren. Eine 28 cm dicke Däm­mung mit einer WLG von 035 und einem maxi­ma­len U‑Wert von 0,14 W/​m²K wird instal­liert. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten betra­gen 62.750 €, mit Sowie­sokos­ten von 5.438 €. Eine För­de­rung von 11.950 € ist durch einen 20% BAFA-Zuschuss oder einen steu­er­li­chen Vor­teil bei Eigen­nut­zung mög­lich. Es wird emp­foh­len, die Kunst­stoff­abdich­tung regel­mä­ßig zu prü­fen und Wär­me­brü­cken im Atti­ka­be­reich zu ver­mei­den. Die­se Maß­nah­me trägt wesent­lich zur Ener­gie­ein­spa­rung bei und erhöht den Wohnkomfort.

Durch die Umset­zung die­ser Maß­nah­men­pa­ke­te wird das Gebäu­de nicht nur ener­gie­ef­fi­zi­en­ter, son­dern auch zukunfts­si­che­rer gemacht, was sich in deut­lich nied­ri­ge­ren Ener­gie­kos­ten und einer erheb­li­chen Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie wider­spie­gelt. Der Sanie­rungs­fahr­plan bie­tet eine kla­re und struk­tu­rier­te Vor­ge­hens­wei­se, um die­se Zie­le zu erreichen.

Der Zielzustand: Ein Effizienzhaus mit Zukunft

Nach der voll­stän­di­gen Umset­zung des Sanie­rungs­fahr­plans wird das Gebäu­de den Stan­dard eines KfW-Effi­zi­enz­hau­ses 70 EE errei­chen. Dies bedeu­tet, dass der Ener­gie­ver­brauch des Gebäu­des erheb­lich redu­ziert wird, was zu einer signi­fi­kan­ten Sen­kung der Heiz­kos­ten führt. Die Eigen­tü­mer pro­fi­tie­ren von einer deut­li­chen Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz, die nicht nur die monat­li­chen Betriebs­kos­ten senkt, son­dern auch den öko­lo­gi­schen Fuß­ab­druck des Gebäu­des ver­rin­gert. Die jähr­li­chen CO2-Emis­sio­nen wer­den um etwa den Fak­tor vier redu­ziert, wodurch das Gebäu­de einen wich­ti­gen Bei­trag zum Kli­ma­schutz leis­tet. Zudem besteht die Mög­lich­keit, den CO2-Fuß­ab­druck wei­ter zu mini­mie­ren, indem ein grü­ner Gas- und Strom­an­bie­ter gewählt wird und Pho­to­vol­ta­ik-Strom genutzt wird.

Ein wei­te­rer Vor­teil der Sanie­rung ist der gestei­ger­te Wohn­kom­fort. Die umfas­sen­de Däm­mung und die Moder­ni­sie­rung der Hei­zungs­an­la­ge sor­gen für eine gleich­mä­ßi­ge und ange­neh­me Raum­tem­pe­ra­tur, was den Wohn­kom­fort erheb­lich erhöht. Dar­über hin­aus wird der Schall­schutz ver­bes­sert, wodurch die Bewoh­ner vor Lärm und Geräu­schen aus der Umge­bung geschützt sind. Dies führt zu einer ruhi­ge­ren und ent­spann­te­ren Wohnatmosphäre.

Die Sanie­rung bringt auch gesund­heit­li­che Vor­tei­le mit sich. Durch die ver­bes­ser­te Däm­mung und die Instal­la­ti­on moder­ner Lüf­tungs­sys­te­me wird das Risi­ko von Feuch­tig­keit und Schim­mel­bil­dung in den Innen­räu­men mini­miert. Dies trägt zu einer gesün­de­ren Wohn­um­ge­bung bei und erhöht die Behag­lich­keit der Bewohner.

Ein wei­te­rer ent­schei­den­der Vor­teil ist die Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie. Durch die ener­ge­ti­sche Sanie­rung wird der Markt­wert des Gebäu­des erheb­lich gestei­gert, was für die Eigen­tü­mer eine attrak­ti­ve Inves­ti­ti­on dar­stellt. Die Moder­ni­sie­rung macht das Gebäu­de nicht nur ener­gie­ef­fi­zi­en­ter, son­dern auch attrak­ti­ver für poten­zi­el­le Käu­fer oder Mieter.

Zudem wird die Sicher­heit des Gebäu­des erhöht. Die Mög­lich­keit, Ein­bruch­schutz­vor­rich­tun­gen zu inte­grie­ren, bie­tet den Bewoh­nern zusätz­li­chen Schutz vor Ein­bruch und Dieb­stahl. Schließ­lich bie­tet die Sanie­rung auch archi­tek­to­ni­sche Vor­tei­le. Die äuße­re Erschei­nung des Gebäu­des kann durch die Sanie­rungs­maß­nah­men auf­ge­wer­tet wer­den, was zu einer anspre­chen­de­ren und moder­nen Optik führt.

Ins­ge­samt bie­tet der Sanie­rungs­fahr­plan eine umfas­sen­de Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz, des Wohn­kom­forts, der Sicher­heit und des Markt­werts der Immo­bi­lie. Die Eigen­tü­mer pro­fi­tie­ren von finan­zi­el­len Ein­spa­run­gen durch redu­zier­te Ener­gie­kos­ten und mög­li­che För­der­mit­tel, wäh­rend sie gleich­zei­tig einen wert­vol­len Bei­trag zum Kli­ma­schutz leisten.

Fazit: Ein Weg zu nachhaltigem Wohnen und gesteigertem Immobilienwert

Zusam­men­fas­send zeigt die Fall­stu­die zur Sanie­rung eines Mehr­fa­mi­li­en­hau­ses in Wit­ten, wie durch einen gut durch­dach­ten Sanie­rungs­fahr­plan erheb­li­che Ver­bes­se­run­gen in der Ener­gie­ef­fi­zi­enz und im Wohn­kom­fort erreicht wer­den kön­nen. Der Ver­gleich des Ist-Zustands mit dem ange­streb­ten Ziel­zu­stand ver­deut­licht die posi­ti­ven Aus­wir­kun­gen der geplan­ten Maß­nah­men. Die ener­ge­ti­sche Sanie­rung wird nicht nur den Ener­gie­ver­brauch und die CO₂-Emis­sio­nen signi­fi­kant redu­zie­ren, son­dern auch den Wohn­kom­fort durch bes­se­re Däm­mung und moder­ne Heiz­tech­nik erhö­hen. Die finan­zi­el­le Ent­las­tung durch nied­ri­ge­re Ener­gie­kos­ten und die Inan­spruch­nah­me von För­der­mit­teln machen die Inves­ti­ti­on beson­ders attrak­tiv. Zudem wird der Immo­bi­li­en­wert durch die umfas­sen­de Moder­ni­sie­rung gestei­gert, was die Immo­bi­lie zukunfts­si­cher und für poten­zi­el­le Käu­fer oder Mie­ter inter­es­san­ter macht. Ins­ge­samt berei­tet der Sanie­rungs­fahr­plan die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft opti­mal auf die Her­aus­for­de­run­gen der Ener­gie­wen­de vor und leis­tet einen akti­ven Bei­trag zum Klimaschutz.