Energetische Sanierung eines Mehrfamilienhauses in Münster: Ein Fahrplan zur Modernisierung

Einleitung: Wege zu mehr Wohnkomfort und Energieeffizienz

In die­ser Fall­stu­die zur Sanie­rung eines Mehr­fa­mi­li­en­hau­ses in Müns­ter wird ein umfas­sen­der Sanie­rungs­fahr­plan vor­ge­stellt, der Wege zu ver­bes­ser­tem Wohn­kom­fort, gestei­ger­tem Immo­bi­li­en­wert und redu­zier­ten Wär­me­ver­lus­ten auf­zeigt. Das Gebäu­de, das durch sei­ne kom­ple­xe Archi­tek­tur und Dach­kon­struk­ti­on einen erhöh­ten Instand­hal­tungs­be­darf auf­weist, pro­fi­tiert von einer ener­ge­ti­schen Auf­wer­tung. Die­se Maß­nah­me ist beson­ders im Hin­blick auf stei­gen­de Ener­gie­kos­ten und die Rele­vanz des Immo­bi­li­en­wer­tes von Bedeutung.

Die Ana­ly­se zeigt, dass erheb­li­che Wär­me­ver­lus­te ins­be­son­de­re bei den Fens­tern und der Lüf­tung auf­tre­ten. Eine ener­ge­ti­sche Sanie­rung, die auch die gesetz­li­chen Vor­ga­ben des Gebäu­de­en­er­gie­ge­set­zes (GEG) 2024 berück­sich­tigt, wird emp­foh­len. Dabei wer­den Ein­spa­run­gen bei Treib­haus­gas­emis­sio­nen und Ener­gie­kos­ten ver­an­schau­licht, eben­so wie die anfal­len­den Sanie­rungs­kos­ten unter Berück­sich­ti­gung mög­li­cher Fördermittel.

Endo­sko­pi­sche Unter­su­chun­gen haben gezeigt, dass die Däm­mung der Wän­de nicht vor­han­den oder unzu­rei­chend ist, was eine ganz­heit­li­che Betrach­tung von Dach und Fas­sa­de bei der Sanie­rung erfor­der­lich macht. Klei­ne­re Maß­nah­men, wie die Däm­mung der Kel­ler­de­cke oder der obers­ten Geschoss­de­cke sowie der hydrau­li­sche Abgleich, kön­nen vor­ab durch­ge­führt wer­den, um ers­te Ver­bes­se­run­gen zu erzielen.

Die­se Sanie­rungs­maß­nah­men tra­gen nicht nur zur Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des bei, son­dern sichern lang­fris­tig den Wert der Immo­bi­lie und bie­ten finan­zi­el­le Vor­tei­le durch För­der­mit­tel und Ener­gie­ein­spa­run­gen. Für wei­ter­füh­ren­de Fra­gen ste­hen wir ger­ne in einem per­sön­li­chen Gespräch zur Verfügung.

Aktueller Zustand: Herausforderungen und Potenziale

Das Gebäu­de, das Gegen­stand die­ser Fall­stu­die ist, befin­det sich in einem Zustand, der für vie­le älte­re Immo­bi­li­en typisch ist und bie­tet daher ein gro­ßes Poten­zi­al für Ver­bes­se­run­gen in Bezug auf Ener­gie­ef­fi­zi­enz und Wertsteigerung.

Der Kel­ler des Gebäu­des ist voll­un­ter­kel­lert und unbe­heizt, was bedeu­tet, dass die Kel­ler­de­cke unge­dämmt ist. Dies stellt eine erheb­li­che Wär­me­brü­cke dar, durch die wert­vol­le Ener­gie ver­lo­ren geht. Der Zugang zum Kel­ler erfolgt über einen Trep­pen­ab­gang, der durch Wän­de und eine Tür vom Trep­pen­haus getrennt ist.

Die Außen­wän­de bestehen aus zwei­scha­li­gem Mau­er­werk, das im obe­ren Bereich mit Faser­ze­ment­plat­ten ver­klei­det ist, die mög­li­cher­wei­se Asbest ent­hal­ten. Die­se Kon­struk­ti­on bie­tet nur unzu­rei­chen­de Wär­me­däm­mung, was sich nega­tiv auf die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des aus­wirkt. Das zen­tral gele­ge­ne Trep­pen­haus wird indi­rekt beheizt, was eben­falls nicht opti­mal ist. Zudem sind Bal­ko­ne, unge­dämm­te Über­gän­ge zwi­schen Kel­ler und Dach sowie Bau­teil­ecken als typi­sche Wär­me­brü­cken vor­han­den, die den Ener­gie­ver­lust wei­ter erhöhen.

Die Fens­ter des Gebäu­des sind mit einer bau­jah­res­ty­pi­schen Iso­lier­ver­gla­sung aus­ge­stat­tet, die nicht den heu­ti­gen Stan­dards für Ener­gie­ef­fi­zi­enz ent­spricht. Die Ter­ras­sen- und Bal­kon­tü­ren sind boden­tie­fe Fens­ter­kon­struk­tio­nen, die eben­falls eine Schwach­stel­le in der Gebäu­de­hül­le dar­stel­len. In der Ein­gangs­tür ist eine Brief­kas­ten­an­la­ge inte­griert, was zusätz­li­che Wär­me­ver­lus­te zur Fol­ge haben kann.

Das Dach des Gebäu­des besteht aus einer Geschoss­de­cke und einem teil­wei­se aus­ge­bau­ten Steil­dach. Auch hier besteht Poten­zi­al für eine bes­se­re Däm­mung, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz zu steigern.

Die Hei­zung des Hau­ses erfolgt über Fern­wär­me, mit einem Spei­cher und einem elek­tro­nisch gere­gel­ten Pump­sys­tem hin­ter der Über­ga­be­sta­ti­on. Die Wär­me­ver­tei­lung inner­halb der Woh­nun­gen erfolgt über eine Flä­chen­hei­zung, wobei die Durch­fluss­men­ge in den ein­zel­nen Raum­heiz­krei­sen zen­tral gesteu­ert wird. In der Nacht wird die Heiz­tem­pe­ra­tur zen­tral abge­senkt, was bereits einen gewis­sen Bei­trag zur Ener­gie­ein­spa­rung leistet.

Die Warm­was­ser­ver­sor­gung wird eben­falls zen­tral über den Fern­wär­me­an­schluss bereit­ge­stellt. Das Trink­warm­was­ser wird von dort über Lei­tun­gen zu den ein­zel­nen Abnah­me­stel­len geführt.

Die Lüf­tung des Gebäu­des erfolgt manu­ell über die Fens­ter, ent­we­der durch Stoß- oder Kipp­lüf­tung. Ein Luft­dicht­heits­nach­weis liegt nicht vor, was dar­auf hin­deu­tet, dass unkon­trol­lier­te Luft­wech­sel statt­fin­den kön­nen, die eben­falls Ener­gie­ver­lus­te verursachen.

Ins­ge­samt zeigt sich, dass das Gebäu­de in sei­nem der­zei­ti­gen Zustand erheb­li­che Mög­lich­kei­ten zur Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz bie­tet. Ein Sanie­rungs­fahr­plan, der auf die Nut­zung von För­der­mit­teln abzielt, könn­te nicht nur die Ener­gie­kos­ten erheb­lich sen­ken, son­dern auch den Wert der Immo­bi­lie stei­gern. Durch geziel­te Maß­nah­men zur Däm­mung, Moder­ni­sie­rung der Fens­ter und Ver­bes­se­rung der Hei­zungs- und Lüf­tungs­sys­te­me kann das Gebäu­de auf einen moder­nen ener­ge­ti­schen Stan­dard gebracht werden.

Maßnahmenpakete: Schrittweise Modernisierung für maximale Effizienz

Maßnahmenpaket 1: Optimierung der Innenstruktur und Kellerdämmung

Das ers­te Maß­nah­men­pa­ket kon­zen­triert sich auf die Ver­bes­se­rung der Innen­struk­tur und die Däm­mung der Kel­ler­de­cke. Zu den geplan­ten Maß­nah­men gehört die optio­na­le Däm­mung der Innen­wän­de, die Erneue­rung der Innen­tü­ren und die unter­sei­ti­ge Däm­mung der Kel­ler­de­cke. Die Innen­wand­däm­mung erfolgt auf der kal­ten Kel­ler­sei­te mit einer 12 cm star­ken Däm­mung (WLG 035), die flä­chig ver­klebt wird. Die­se Maß­nah­me wird mit einem 20%igen Zuschuss vom Bun­des­amt für Wirt­schaft und Aus­fuhr­kon­trol­le (BAFA) geför­dert. Die Erneue­rung der Innen­tü­ren, die einen maxi­ma­len U‑Wert von 1,30 W/​m²K auf­wei­sen sol­len, ist eben­falls för­der­fä­hig mit einem 20%igen Zuschuss vom BAFA. Die unter­sei­ti­ge Däm­mung der Kel­ler­de­cke wird mit einer neu­en Dämm­stär­ke von 10–12 cm WLG 035 rea­li­siert und erhält einen 20%igen Zuschuss vom BAFA, zusätz­lich för­dert die Stadt Müns­ter mit 10 €/​m². Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten für die­ses Paket belau­fen sich auf 11.486 €, wobei 1.723 € durch För­der­mit­tel gedeckt wer­den. Durch die­se Maß­nah­men wer­den Wär­me­ver­lus­te über den Boden redu­ziert, was zu einer Sen­kung der Heiz­last und einer bes­se­ren Ener­gie­ef­fi­zi­enz führt.

Maßnahmenpaket 2: Dämmung der Geschossdecke

Das zwei­te Maß­nah­men­pa­ket sieht die optio­na­le Däm­mung der Geschoss­de­cke vor, um die Wär­me­ver­lus­te zu mini­mie­ren und die Wohn­be­hag­lich­keit zu erhö­hen. Geplant ist eine Däm­mung von min­des­tens 18 cm WLG 035, die auf dem Est­rich ver­legt wird. Die­se Maß­nah­me wird mit einem 20%igen Zuschuss vom BAFA geför­dert, der sich aus einem 15%igen Basis­zu­schuss und einem 5%igen iSFP Bonus zusam­men­setzt. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten betra­gen 5.208 €, wobei 781 € durch För­der­mit­tel abge­deckt wer­den. Die­se Maß­nah­me sorgt für eine gleich­mä­ßi­ge Wär­me­dämm­wir­kung und trägt erheb­lich zur Redu­zie­rung der Ener­gie­kos­ten bei.

Maßnahmenpaket 3: Erneuerung der Gebäudehülle

Im drit­ten Maß­nah­men­pa­ket wird die Gebäu­de­hül­le umfas­send erneu­ert. Dazu gehö­ren die Erneue­rung der Fas­sa­de, die Sanie­rung des Steil­dachs, der Aus­tausch der Dach­flä­chen­fens­ter und die Nach­däm­mung des Über­baus. Die Fas­sa­de wird durch den Rück­bau der Faser­ze­ment­plat­ten und den Neu­auf­bau eines Wär­me­dämm­ver­bund­sys­tems (WDVS) mit ca. 18 cm Däm­mung erneu­ert. Die­se Maß­nah­me wird durch das BAFA mit einem 15%igen Basis­zu­schuss und einem 5%igen iSFP Bonus geför­dert, zusätz­lich gibt es eine För­de­rung von 30 €/​m² Wand­flä­che durch die Stadt Müns­ter. Die Steil­dach­sa­nie­rung umfasst eine Zwi­schen­spar­ren­däm­mung mit 20 cm WLG 035 und eine Auf­spar­ren­däm­mung mit 10 cm WLG 040, eben­falls geför­dert durch das BAFA und die Stadt Müns­ter. Der Aus­tausch der Dach­flä­chen­fens­ter erfolgt mit Fens­tern, die einen maxi­ma­len Uw-Wert von 1,0 W/​m²K auf­wei­sen. Die Nach­däm­mung des Über­baus wird mit 14 cm WLG 035 unter den Bal­ko­nen rea­li­siert. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten für die­ses umfas­sen­de Paket betra­gen 242.622 €, wobei 22.500 € durch För­der­mit­tel gedeckt wer­den. Die­se Maß­nah­men füh­ren zu einem aus­ge­gli­che­nen Raum­kli­ma, erhöh­ter Wohn­be­hag­lich­keit und einer signi­fi­kan­ten Redu­zie­rung der Energiekosten.

Maßnahmenpaket 4: Fenster- und Türentausch sowie Lüftungsanlage

Das vier­te Maß­nah­men­pa­ket umfasst den Aus­tausch der Fens­ter und Türen sowie die optio­na­le Instal­la­ti­on einer dezen­tra­len Lüf­tungs­an­la­ge. Die neu­en Fens­ter ver­fü­gen über eine 3‑fach Ver­gla­sung mit einem U‑Wert von 0,95 W/​m²K. Auch die Haus­tür und die Trep­pen­haus­fens­ter wer­den erneu­ert. Die­se Maß­nah­men wer­den mit einem 20%igen Zuschuss vom BAFA geför­dert, ergänzt durch eine För­de­rung von 30 €/​m² durch die Stadt Müns­ter. Die optio­na­le dezen­tra­le Lüf­tungs­an­la­ge mit Wär­me­rück­ge­win­nung wird eben­falls mit einem 20%igen Zuschuss vom BAFA und einem Zuschuss von 1.000 €/​Wohneinheit durch das Land NRW geför­dert. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten belau­fen sich auf 41.408 €, wobei 6.211 € durch För­der­mit­tel abge­deckt wer­den. Die­se Maß­nah­men bie­ten som­mer­li­chen Hit­ze­schutz, ver­bes­ser­ten Schall­schutz und eine erhöh­te Wohngesundheit.

Maßnahmenpaket 5: Optimierung der Heizungsanlage

Das fünf­te Maß­nah­men­pa­ket kon­zen­triert sich auf die Erneue­rung der Über­ga­be­sta­ti­on und die Opti­mie­rung der Hei­zungs­an­la­ge. Die Fern­wär­me-Über­ga­be­sta­ti­on wird erneu­ert, was die Effi­zi­enz der Anla­ge stei­gert und die Nut­zung erneu­er­ba­rer Ener­gien ermög­licht. Die­se Maß­nah­me wird durch das BAFA geför­dert. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten betra­gen 29.000 €, wobei 8.700 € durch För­der­mit­tel gedeckt wer­den. Die­se Maß­nah­men erhö­hen die Unab­hän­gig­keit von Preis­schwan­kun­gen und tra­gen zur lang­fris­ti­gen Kos­ten­ein­spa­rung bei.

Die­se umfas­sen­den Maß­nah­men­pa­ke­te tra­gen ent­schei­dend zur ener­ge­ti­schen Sanie­rung des Gebäu­des bei und füh­ren zu einer erheb­li­chen Redu­zie­rung der Ener­gie­kos­ten, einer Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz und einer Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie. Die Inves­ti­ti­on in die­se Maß­nah­men wird durch groß­zü­gi­ge För­der­mit­tel unter­stützt, was die finan­zi­el­le Belas­tung erheb­lich redu­ziert und den lang­fris­ti­gen Nut­zen maximiert.

Zielzustand: Ein zukunftssicheres und energieeffizientes Zuhause

Nach der Umset­zung des Sanie­rungs­fahr­plans wird das Gebäu­de in mehr­fa­cher Hin­sicht erheb­lich ver­bes­sert und moder­ni­siert sein. Die ener­ge­ti­sche Sanie­rung zielt dar­auf ab, den Ener­gie­ver­brauch signi­fi­kant zu redu­zie­ren, was nicht nur zu einer Ver­rin­ge­rung der Treib­haus­gas­emis­sio­nen führt, son­dern auch die Heiz­kos­ten dras­tisch senkt. Dies bedeu­tet für die Eigen­tü­mer eine deut­li­che finan­zi­el­le Ent­las­tung im Ver­gleich zur Aus­gangs­si­tua­ti­on, in der das Gebäu­de auf­grund unzu­rei­chen­der Däm­mung und ver­al­te­ter Fens­ter hohe Ener­gie­ver­lus­te aufweist.

Ein wei­te­rer bedeu­ten­der Vor­teil ist der ver­bes­ser­te som­mer­li­che Wär­me­schutz. Durch geziel­te Maß­nah­men wird das Gebäu­de zukünf­tig bes­ser vor Über­hit­zung im Som­mer geschützt sein, was den Wohn­kom­fort in den hei­ßen Mona­ten erheb­lich stei­gert. Gleich­zei­tig wird der Schall­schutz opti­miert. Die Redu­zie­rung von Schall­emis­sio­nen, ins­be­son­de­re von Stark­re­gen auf dem Dach, sorgt für eine ruhi­ge­re Wohnat­mo­sphä­re und erhöht die Lebens­qua­li­tät der Bewohner.

Die Sanie­rung trägt auch zur Wohn­ge­sund­heit bei. Durch die Besei­ti­gung von Feuch­tig­keits­pro­ble­men und die Ver­mei­dung von Schim­mel­bil­dung wird ein gesun­des Raum­kli­ma geschaf­fen, das die Behag­lich­keit in den Innen­räu­men erhöht. Dies ist beson­ders wich­tig, um lang­fris­ti­ge Gesund­heits­schä­den zu ver­mei­den und ein ange­neh­mes Wohn­um­feld zu gewährleisten.

Ein wesent­li­cher Aspekt der Sanie­rung ist die Stei­ge­rung des Immo­bi­li­en­wer­tes. Durch die Moder­ni­sie­rung und die Redu­zie­rung der Ener­gie­kos­ten wird das Gebäu­de nicht nur attrak­ti­ver für poten­zi­el­le Käu­fer, son­dern auch wert­vol­ler auf dem Immo­bi­li­en­markt. Die Inves­ti­ti­on in die Sanie­rung zahlt sich somit dop­pelt aus: durch nied­ri­ge­re lau­fen­de Kos­ten und einen höhe­ren Wiederverkaufswert.

Dar­über hin­aus wird die Sicher­heit des Gebäu­des ver­bes­sert. Ein­bruch­schutz­vor­rich­tun­gen, ins­be­son­de­re im Erd­ge­schoss, bie­ten den Bewoh­nern zusätz­li­chen Schutz vor Ein­bruch und Dieb­stahl, was das Sicher­heits­ge­fühl erheb­lich erhöht.

Schließ­lich bie­tet die Sanie­rung auch archi­tek­to­ni­sche Vor­tei­le. Die äuße­re Erschei­nung des Gebäu­des kann durch attrak­ti­ve Gestal­tungs­mög­lich­kei­ten auf­ge­wer­tet wer­den, was nicht nur das ästhe­ti­sche Emp­fin­den der Bewoh­ner anspricht, son­dern auch das Anse­hen der Immo­bi­lie in der Nach­bar­schaft erhöht.

Ins­ge­samt stellt der Sanie­rungs­fahr­plan eine umfas­sen­de Ver­bes­se­rung des Gebäu­des dar, die sowohl finan­zi­el­le als auch qua­li­ta­ti­ve Vor­tei­le bie­tet. Eigen­tü­mer pro­fi­tie­ren von einer nach­hal­ti­ge­ren, siche­re­ren und wert­vol­le­ren Immo­bi­lie, die den moder­nen Ansprü­chen an Wohn­kom­fort und Ener­gie­ef­fi­zi­enz gerecht wird.

Fazit: Ein vielversprechender Weg zur Modernisierung und Wertsteigerung

Die Fall­stu­die zur Sanie­rung eines Mehr­fa­mi­li­en­hau­ses in Müns­ter zeigt ein­drucks­voll, wie ein durch­dach­ter Sanie­rungs­fahr­plan das Poten­zi­al eines älte­ren Gebäu­des voll­stän­dig aus­schöp­fen kann. Der Ver­gleich des Ist-Zustands mit dem ange­streb­ten Ziel­zu­stand ver­deut­licht die erheb­li­chen Ver­bes­se­run­gen, die durch die geplan­ten Maß­nah­men erreicht wer­den kön­nen. Die ener­ge­ti­sche Sanie­rung wird nicht nur den Ener­gie­ver­brauch und die Heiz­kos­ten signi­fi­kant sen­ken, son­dern auch den Wohn­kom­fort durch bes­se­ren Wär­me­schutz und opti­mier­ten Schall­schutz erhöhen.

Die Inves­ti­ti­on in die Moder­ni­sie­rung wird durch groß­zü­gi­ge För­der­mit­tel unter­stützt, was die finan­zi­el­le Belas­tung für die Eigen­tü­mer redu­ziert und den lang­fris­ti­gen Nut­zen maxi­miert. Die Stei­ge­rung des Immo­bi­li­en­wer­tes und die Ver­bes­se­rung der Wohn­ge­sund­heit sind wei­te­re posi­ti­ve Effek­te, die den Sanie­rungs­fahr­plan zu einer loh­nen­den Inves­ti­ti­on machen. Ins­ge­samt bie­tet der Sanie­rungs­fahr­plan eine umfas­sen­de Lösung, die sowohl den aktu­el­len Her­aus­for­de­run­gen des Gebäu­des gerecht wird als auch zukunfts­si­che­re Vor­tei­le bietet.