Energetische Sanierung eines Mehrfamilienhauses in Münster: Ein Sanierungsfahrplan

Potenziale der Sanierung: Einleitung in den Sanierungsfahrplan

Im Rah­men unse­rer Fall­stu­die prä­sen­tie­ren wir Ihnen den Sanie­rungs­fahr­plan für ein Mehr­fa­mi­li­en­haus in Müns­ter. Die­ses Gebäu­de steht exem­pla­risch für die Mög­lich­kei­ten, die durch geziel­te Sanie­rungs­maß­nah­men erschlos­sen wer­den kön­nen. Der Sanie­rungs­fahr­plan dient als fun­dier­te Ent­schei­dungs­hil­fe, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des zu stei­gern, den Wohn­kom­fort zu erhö­hen und den Immo­bi­li­en­wert nach­hal­tig zu sichern.

Durch die Umset­zung der vor­ge­schla­ge­nen Maß­nah­men las­sen sich signi­fi­kan­te Ein­spa­run­gen bei den Ener­gie­kos­ten erzie­len und die Treib­haus­gas­emis­sio­nen, ins­be­son­de­re CO2, erheb­lich redu­zie­ren. Gleich­zei­tig eröff­net sich die Mög­lich­keit, umfas­sen­de För­der­mit­tel in Anspruch zu neh­men, die die finan­zi­el­le Belas­tung der Sanie­rung deut­lich min­dern. Die Ein­hal­tung der gesetz­li­chen Vor­ga­ben des Gebäu­de­en­er­gie­ge­set­zes (GEG) 2024 ist dabei selbst­ver­ständ­lich gewährleistet.

Ein wesent­li­cher Punkt des Sanie­rungs­fahr­plans ist die Ana­ly­se der tech­ni­schen Lebens­dau­er der bestehen­den Hei­zungs­an­la­ge, die in den nächs­ten zehn Jah­ren aus­fal­len könn­te. Um den gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen zu genü­gen, ist bei einem Aus­fall ein neu­es, auf erneu­er­ba­re Ener­gien aus­ge­rich­te­tes Hei­zungs­kon­zept not­wen­dig. Vor des­sen Umset­zung soll­ten jedoch die Wär­me­ver­lus­te durch die Außen­wän­de und Fens­ter mini­miert wer­den. Die Emp­feh­lung lau­tet daher, zunächst die Däm­mung der Außen­wän­de zu ver­bes­sern und älte­re Fens­ter aus­zu­tau­schen. Zudem könn­te ein Aus­tausch der Hei­zungs­an­la­gen sowie der Roh­re, Heiz­kör­per und Ven­ti­le erfor­der­lich sein.

Beson­ders her­vor­zu­he­ben ist das Poten­zi­al für eine seri­el­le Sanie­rung des Gebäu­des, für die bun­des­weit hohe För­der­mit­tel bereit­ste­hen. Die­se Metho­de ermög­licht eine effi­zi­en­te und kos­ten­spa­ren­de Umset­zung der Sanierungsmaßnahmen.

Für wei­ter­füh­ren­de Infor­ma­tio­nen zu seri­el­len Sanie­run­gen, den aktu­el­len gesetz­li­chen Rah­men­be­din­gun­gen, Ener­gie­prei­sen und den detail­lier­ten Sanie­rungs­kos­ten ste­hen wir Ihnen ger­ne in einem per­sön­li­chen Gespräch zur Verfügung.

Herausforderungen des Ist-Zustands: Der aktuelle energetische Stand des Gebäudes

Der Ist-Zustand des Wohn­ge­bäu­des vor der Sanie­rung zeigt eine Rei­he von Her­aus­for­de­run­gen auf, die durch einen geziel­ten Sanie­rungs­fahr­plan ange­gan­gen wer­den kön­nen, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz zu stei­gern und den Wert der Immo­bi­lie zu erhöhen.

Das Gebäu­de, ein ein­sei­tig ange­bau­tes Wohn­haus mit sechs Wohn­ein­hei­ten, weist meh­re­re ener­ge­ti­sche Schwach­stel­len auf. Die dezen­tra­le Gas­hei­zung in jeder Wohn­ein­heit führt zu hohen Lei­tungs­wär­me­ver­lus­ten, was die Betriebs­kos­ten in die Höhe treibt. Bei einem Hei­zungs­aus­fall wäre der Umstieg auf ein moder­nes Heiz­kon­zept, das erneu­er­ba­re Ener­gien nutzt, nicht nur not­wen­dig, son­dern auch för­der­fä­hig, was finan­zi­el­le Vor­tei­le mit sich brin­gen könnte.

Die Fens­ter des Gebäu­des sind nur teil­wei­se moder­ni­siert, was zu erheb­li­chen Wär­me­ver­lus­ten führt. Dies beein­träch­tigt nicht nur den Wohn­kom­fort, son­dern erhöht auch die Heiz­kos­ten. Eine voll­stän­di­ge Erneue­rung oder Nach­rüs­tung könn­te durch För­der­mit­tel unter­stützt wer­den und die Ener­gie­ef­fi­zi­enz erheb­lich verbessern.

Ein wei­te­res Pro­blem stel­len die unge­dämm­ten Außen­wän­de dar. Da die­se einen gro­ßen Teil der Gebäu­de­hül­le aus­ma­chen, führt der feh­len­de Wär­me­schutz zu hohen Ener­gie­ver­lus­ten. Eine Däm­mung wür­de nicht nur die Heiz­kos­ten sen­ken, son­dern auch den Immo­bi­li­en­wert steigern.

Die unge­dämm­te Kel­ler­de­cke trägt eben­falls zu den Wär­me­ver­lus­ten bei, ins­be­son­de­re in den Erd­ge­schoss­woh­nun­gen. Eine Däm­mung könn­te hier Abhil­fe schaf­fen und die Ener­gie­bi­lanz des Gebäu­des verbessern.

Das Gebäu­de ist voll­un­ter­kel­lert, jedoch unbe­heizt, was zusätz­li­che Wär­me­ver­lus­te über die Kel­ler­de­cke bedeu­tet. Die Außen­wän­de sind aus ein­scha­li­gem Mau­er­werk mit Putz­fas­sa­de, und typi­sche Wär­me­brü­cken sind an ver­schie­de­nen Stel­len wie Fens­ter­lai­bun­gen und Roll­la­den­käs­ten erkennbar.

Die Wär­me­ver­tei­lung erfolgt über ein ein­fa­ches Zwei­rohr­sys­tem mit Plat­ten­heiz­kör­pern, das über Ther­mo­stat­ven­ti­le gere­gelt wird. Eine Moder­ni­sie­rung der Heiz­tech­nik könn­te hier die Effi­zi­enz erheb­lich steigern.

Die Warm­was­ser­ver­sor­gung ist zen­tral orga­ni­siert, was zwar prak­tisch ist, aber eben­falls ener­ge­ti­sche Opti­mie­rungs­po­ten­zia­le bie­tet. Eine Umstel­lung auf ener­gie­ef­fi­zi­en­te­re Sys­te­me könn­te durch staat­li­che För­der­mit­tel unter­stützt werden.

Das Gebäu­de wird der­zeit manu­ell über Fens­ter gelüf­tet, was zu unnö­ti­gen Wär­me­ver­lus­ten führt. Ein moder­nes Lüf­tungs­sys­tem mit Wär­me­rück­ge­win­nung könn­te hier Abhil­fe schaf­fen und die Ener­gie­ef­fi­zi­enz wei­ter erhöhen.

Ins­ge­samt bie­tet der Sanie­rungs­fahr­plan nicht nur die Mög­lich­keit, die gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen der GEG 2024 zu erfül­len, son­dern auch die Chan­ce, durch Ener­gie­ein­spa­run­gen und För­der­mit­tel die Wirt­schaft­lich­keit des Gebäu­des nach­hal­tig zu verbessern.

Maßnahmen für die Zukunft: Geplante Sanierungsschritte

Maßnahmenpaket 1: Fenstertausch (3‑fach) und Verbesserung der Luftdichtheit

Die­ses Maß­nah­men­pa­ket kon­zen­triert sich auf den Aus­tausch der bestehen­den Fens­ter durch moder­ne, drei­fach ver­glas­te Fens­ter und die Ver­bes­se­rung der Luft­dicht­heit des Gebäu­des. Der Fens­ter­tausch beinhal­tet den Aus­tausch von Fens­tern und Haus­tü­ren, die einen maxi­ma­len Uw-Wert von 0,95 W/​m²K errei­chen sol­len, wobei ein Wert von 0,90 W/​m²K ange­strebt wird. Die­se Maß­nah­me soll­te idea­ler­wei­se mit einer Fas­sa­den­sa­nie­rung kom­bi­niert wer­den, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Hau­ses wei­ter zu stei­gern. Die Vor­tei­le die­ser Maß­nah­me sind viel­fäl­tig: Sie redu­ziert Wär­me­ver­lus­te erheb­lich, ver­bes­sert die Luft­dicht­heit und senkt somit die Heiz­last und Ener­gie­kos­ten. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten für die­ses Paket belau­fen sich auf 73.600 €, wobei 66.000 € als Sowie­sokos­ten anfal­len. Dank der För­der­mit­tel, die 20 % der Kos­ten durch das Bun­des­amt für Wirt­schaft und Aus­fuhr­kon­trol­le (BAFA) oder einen Steu­er­vor­teil bei Eigen­nut­zung über drei Jah­re umfas­sen, wer­den 13.760 € geför­dert. Die Ver­bes­se­rung der Luft­dicht­heit wird durch einen Blower-Door-Test erreicht, der die Lüf­tungs­ver­lus­te wei­ter redu­ziert. Die Kos­ten hier­für bewe­gen sich im drei­stel­li­gen Bereich, abhän­gig von der Grö­ße des Gebäu­des, und wer­den zu 50 % als Fach­pla­nungs­leis­tung geför­dert. Die Umset­zung die­ser Maß­nah­men ist zeit­nah geplant, um schnell von den Ener­gie­ein­spa­run­gen pro­fi­tie­ren zu können.

Maßnahmenpaket 2: Außendämmung der Wände mit Wärmedämmverbundsystem (WDVS)

In die­sem Paket wird die Außen­däm­mung des Gebäu­des mit einem Wär­me­dämm­ver­bund­sys­tem von 18 cm Dicke und einer WLG von 035 durch­ge­führt. Der ange­streb­te maxi­ma­le U‑Wert liegt bei 0,20 W/​m²K, wobei ein Wert von 0,16 W/​m²K gewählt wur­de, um die bes­ten Ergeb­nis­se zu erzie­len. Die­se Maß­nah­me sorgt für eine gleich­mä­ßi­ge Wär­me­dämm­wir­kung, redu­ziert Wär­me­ver­lus­te und senkt die Heiz­last, was zu gerin­ge­ren Ener­gie­kos­ten führt. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten betra­gen 65.000 €, wobei 63.500 € auf Sowie­sokos­ten ent­fal­len, die durch gesetz­li­che Anfor­de­run­gen ent­ste­hen. Auch hier gibt es eine För­de­rung von 20 % durch das BAFA oder einen Steu­er­vor­teil bei Eigen­nut­zung über drei Jah­re, was eine För­de­rung von 12.700 € bedeu­tet. Die Außen­däm­mung ist eine bau­phy­si­ka­lisch siche­re Kon­struk­ti­on und wird zeit­nah umge­setzt, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des schnell zu verbessern.

Maßnahmenpaket 3: Installation einer Monoblock Luft/Wasser-Wärmepumpe und Heizungsoptimierung

Die­ses Maß­nah­men­pa­ket umfasst den Aus­tausch der alten Heiz­kes­sel durch moder­ne Luft/­Was­ser-Wär­me­pum­pen, ergänzt durch einen Heiz­stab und Pho­to­vol­ta­ik­an­la­gen zur Sen­kung der Strom­kos­ten. Die­se Maß­nah­me zielt dar­auf ab, die Ener­gie­kos­ten zu sen­ken und die Effi­zi­enz der Hei­zungs­an­la­ge zu erhö­hen. Die Gesamt­kos­ten belau­fen sich auf 141.000 €, wobei 115.912 € als Sowie­sokos­ten auf­grund stei­gen­der gesetz­li­cher Anfor­de­run­gen anfal­len. Die För­de­rung erfolgt durch staat­li­che Zuschüs­se der Kre­dit­an­stalt für Wie­der­auf­bau (KfW), wobei die Höhe der För­de­rung vom Ein­kom­men abhängt. Die Umset­zung die­ser Maß­nah­me ist für die nahe Zukunft geplant, um von den erheb­li­chen Ener­gie­ein­spa­run­gen zu profitieren.

Maßnahmenpaket 4: Dämmung der Kellerdecke

Die Kel­ler­de­cke wird unter­sei­tig mit einer 12 cm dicken Däm­mung der WLG 035 ver­se­hen, um einen maxi­ma­len U‑Wert von 0,25 W/​m²K zu errei­chen. Die­se Maß­nah­me redu­ziert die Wär­me­ver­lus­te und senkt die Heiz­last, was zu einer ange­neh­me­ren Raum­tem­pe­ra­tur im Erd­ge­schoss führt. Die Kos­ten für die­se Maß­nah­me betra­gen 7.980 €, ohne dass Sowie­sokos­ten anfal­len. Eine För­de­rung von 20 % durch das BAFA oder ein Steu­er­vor­teil bei Eigen­nut­zung über drei Jah­re ist mög­lich, was einer För­de­rung von 1.596 € ent­spricht. Die­se Maß­nah­me wird zeit­nah umge­setzt, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des wei­ter zu steigern.

Maßnahmenpaket 5: Dämmung der obersten Geschossdecke und Installation einer dezentralen Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung

Die­ses Paket umfasst die zusätz­li­che Däm­mung der obers­ten Geschoss­de­cke mit einer 12 cm dicken Schicht der WLG 035, um einen maxi­ma­len U‑Wert von 0,14 W/​m²K zu errei­chen. Die Kos­ten hier­für betra­gen 10.640 €, ohne Sowie­sokos­ten. Die För­de­rung beträgt 20 % durch das BAFA oder einen Steu­er­vor­teil bei Eigen­nut­zung über drei Jah­re. Zusätz­lich wird eine dezen­tra­le Lüf­tungs­an­la­ge mit Wär­me­rück­ge­win­nung instal­liert, die eine 90 %ige Wär­me­rück­ge­win­nung ermög­licht. Die Kos­ten hier­für betra­gen 15.000 €, wobei min­des­tens drei Lüf­tungs­ge­rä­te pro Woh­nung vor­ge­se­hen sind. Die För­de­rung umfasst 20 % durch das BAFA und zusätz­lich 1.000 € pro Woh­nung durch das Land Nord­rhein-West­fa­len. Die­se Maß­nah­men wer­den zeit­nah umge­setzt, um die Luft­qua­li­tät und den Wohn­kom­fort zu ver­bes­sern und die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des zu erhöhen.

Zukunftsvision: Der angestrebte Zielzustand

Nach der Umset­zung des Sanie­rungs­fahr­plans wird das Gebäu­de in einen hoch­mo­der­nen und ener­gie­ef­fi­zi­en­ten Zustand ver­setzt, der den Anfor­de­run­gen eines Effi­zi­enz­hau­ses 85 ent­spricht. Durch die umfas­sen­den Sanie­rungs­maß­nah­men, die in den Maß­nah­men­pa­ke­ten 1–4 ent­hal­ten sind, wird der Ener­gie­ver­brauch des Gebäu­des erheb­lich redu­ziert. Ins­be­son­de­re der Aus­tausch der ver­al­te­ten Gas­hei­zun­gen durch ein moder­nes Heiz­sys­tem, das erneu­er­ba­re Ener­gien nutzt, trägt maß­geb­lich zu die­ser Ein­spa­rung bei. Dies führt nicht nur zu einer deut­li­chen Redu­zie­rung der Heiz­kos­ten für die Eigen­tü­mer und Bewoh­ner, son­dern auch zu einer signi­fi­kan­ten Sen­kung des CO2-Aus­sto­ßes und des Pri­mär­ener­gie­be­darfs des Gebäu­des. Damit erfüllt das Gebäu­de die grund­le­gen­den Anfor­de­run­gen der EU-Gebäu­de­richt­li­nie und posi­tio­niert sich zukunfts­si­cher im Hin­blick auf kom­men­de gesetz­li­che Vorgaben.

Die Dämm­maß­nah­men an den Außen­wän­den, der Kel­ler­de­cke und den Fens­tern sen­ken die Heiz­last des Gebäu­des erheb­lich, wodurch die Hei­zungs­an­la­ge effi­zi­en­ter arbei­ten kann. Dies erhöht nicht nur den ther­mi­schen Kom­fort im Gebäu­de, indem es unan­ge­neh­me Zug­luft und Tem­pe­ra­tur­schwan­kun­gen mini­miert, son­dern ver­bes­sert auch den Schall­schutz, da der Außen­lärm durch die neu­en, dich­ten Fens­ter und Türen deut­lich redu­ziert wird.

Ein wei­te­rer wesent­li­cher Vor­teil der Sanie­rung ist die Ver­bes­se­rung der Wohn­ge­sund­heit. Durch die Instal­la­ti­on einer kon­trol­lier­ten Lüf­tungs­an­la­ge wird die Luft­qua­li­tät in den Innen­räu­men erheb­lich ver­bes­sert, was das Risi­ko von Feuch­tig­keit, Schim­mel­bil­dung und Schad­stoff­be­las­tun­gen mini­miert. Dies trägt zu einer höhe­ren Behag­lich­keit und einem gesün­de­ren Wohn­um­feld bei.

Die ener­ge­ti­sche Sanie­rung stei­gert zudem den Markt­wert der Immo­bi­lie erheb­lich. Durch die Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz­klas­se und die Redu­zie­rung des Instand­hal­tungs­staus wird das Gebäu­de nicht nur attrak­ti­ver für poten­zi­el­le Käu­fer oder Mie­ter, son­dern kann auch mit neu errich­te­ten Gebäu­den kon­kur­rie­ren. Die­se Wert­stei­ge­rung ist ein ent­schei­den­der finan­zi­el­ler Vor­teil für die Eigentümer.

Zusätz­lich erhöht sich die Sicher­heit des Gebäu­des durch die Sanie­rungs­maß­nah­men. Die moder­nen Fens­ter und Türen bie­ten einen ver­bes­ser­ten Schutz vor Ein­bruch und Dieb­stahl, was das Sicher­heits­ge­fühl der Bewoh­ner stärkt.

Nicht zuletzt wird die archi­tek­to­ni­sche Qua­li­tät des Gebäu­des durch die Sanie­rung auf­ge­wer­tet. Die äuße­re Erschei­nung des Hau­ses wird durch die neu­en Fas­sa­den und Fens­ter deut­lich anspre­chen­der und gepfleg­ter, was das Gesamt­bild des Gebäu­des posi­tiv beeinflusst.

Ins­ge­samt bie­tet der Sanie­rungs­fahr­plan eine umfas­sen­de Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz, des Wohn­kom­forts und der Sicher­heit des Gebäu­des, wäh­rend er gleich­zei­tig erheb­li­che finan­zi­el­le Vor­tei­le durch Ener­gie­ein­spa­run­gen und För­der­mit­tel bie­tet. Die Sanie­rung stellt somit eine nach­hal­ti­ge Inves­ti­ti­on in die Zukunft der Immo­bi­lie dar.

Fazit: Ein positiver Ausblick auf die Sanierung

Zusam­men­fas­send zeigt der Sanie­rungs­fahr­plan für das Wohn­ge­bäu­de, wie durch geziel­te Maß­nah­men eine erheb­li­che Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz und des Wohn­kom­forts erreicht wer­den kann. Der Über­gang vom Ist-Zustand, geprägt von ener­ge­ti­schen Schwach­stel­len und hohen Betriebs­kos­ten, hin zu einem moder­nen und ener­gie­ef­fi­zi­en­ten Ziel­zu­stand, der den Anfor­de­run­gen eines KfW-Effi­zi­enz­hau­ses 85 ent­spricht, ver­deut­licht das gro­ße Poten­zi­al der geplan­ten Sanierungsmaßnahmen.

Die vor­ge­schla­ge­nen Maß­nah­men­pa­ke­te, von der Däm­mung der Außen­wän­de und Fens­ter bis hin zur Instal­la­ti­on moder­ner Heiz- und Lüf­tungs­sys­te­me, bie­ten nicht nur erheb­li­che Ein­spa­run­gen bei den Ener­gie­kos­ten, son­dern auch eine deut­li­che Redu­zie­rung der CO2-Emis­sio­nen. Die Mög­lich­keit, För­der­mit­tel in Anspruch zu neh­men, min­dert die finan­zi­el­le Belas­tung und macht die Sanie­rung zu einer wirt­schaft­lich attrak­ti­ven Option.

Die geplan­ten Maß­nah­men ver­spre­chen nicht nur eine Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz und des Wohn­kom­forts, son­dern auch eine Stei­ge­rung des Immo­bi­li­en­werts und der Sicher­heit. Die Sanie­rung stellt somit eine zukunfts­si­che­re Inves­ti­ti­on dar, die das Gebäu­de nicht nur für die aktu­el­len Bewoh­ner, son­dern auch für zukünf­ti­ge Gene­ra­tio­nen attrak­tiv macht.