Energetische Sanierung eines Wohngebäudes in Münster: Ein Fahrplan zur Effizienzsteigerung

Einleitung: Der Weg zu mehr Energieeffizienz und Wohnkomfort

Im Rah­men unse­rer Fall­stu­die prä­sen­tie­ren wir den Sanie­rungs­fahr­plan für ein Wohn­ge­bäu­de in Müns­ter. Die­ses Gebäu­de, bestehend aus meh­re­ren Wohn­ein­hei­ten, bie­tet eine idea­le Gele­gen­heit, die Vor­tei­le einer ener­ge­ti­schen Sanie­rung zu ver­an­schau­li­chen. Unser Sanie­rungs­fahr­plan dient als umfas­sen­de Ent­schei­dungs­vor­la­ge, die den Weg zu höhe­rer Ener­gie­ef­fi­zi­enz und mehr Wohn­kom­fort auf­zeigt. Durch die Umset­zung der vor­ge­schla­ge­nen Maß­nah­men wird nicht nur der Wert der Immo­bi­lie gesi­chert, son­dern auch die Wär­me­ver­lus­te erheb­lich redu­ziert. Anhand kon­kre­ter Zah­len wird deut­lich, wie Treib­haus­gas­emis­sio­nen, ins­be­son­de­re CO2, ein­ge­spart wer­den kön­nen. Zudem wer­den die Heiz- und Warm­was­ser­kos­ten gesenkt, und es besteht die Mög­lich­keit, von attrak­ti­ven För­der­mit­teln zu pro­fi­tie­ren, die die finan­zi­el­le Belas­tung der Sanie­rung erheb­lich min­dern. Die Ener­gie­ein­spa­run­gen kom­men sowohl den Nut­zern als auch den Ver­mie­tern zugu­te, da sie das Poten­zi­al für Miet­stei­ge­run­gen bie­ten. Gleich­zei­tig wird ein bedeu­ten­der gesell­schaft­li­cher Bei­trag zur Errei­chung der glo­ba­len Kli­ma­zie­le geleis­tet, da der Gebäu­de­sek­tor mehr als 30 % der CO2-Emis­sio­nen aus­macht. Unser Sanie­rungs­kon­zept ist als lang­fris­ti­ges Pro­jekt ange­legt, mit dem Min­dest­ziel, den Effi­zi­enz­haus-Stan­dard zu errei­chen. Wir stel­len fünf maß­ge­schnei­der­te Maß­nah­me­pa­ke­te vor, die in einer opti­ma­len Rei­hen­fol­ge ange­ord­net sind, um sowohl tech­ni­sche Lang­le­big­keit als auch maxi­ma­le Ener­gie­kos­ten­ein­spa­run­gen zu gewähr­leis­ten. Die Maß­nah­men sind so kon­zi­piert, dass wie­der­hol­te Nach­bes­se­run­gen ver­mie­den wer­den. Den­noch bie­ten wir Alter­na­tiv­lö­sun­gen an und berück­sich­ti­gen, dass in eini­gen Fäl­len eine abwei­chen­de Rei­hen­fol­ge der Maß­nah­men sinn­voll sein kann. Die­ser Sanie­rungs­fahr­plan ist nicht nur ein Weg­wei­ser zu einer nach­hal­ti­ge­ren Zukunft, son­dern auch eine Inves­ti­ti­on in die Wert­stei­ge­rung der Immobilie.

Ist-Zustand: Herausforderungen eines Wohngebäudes aus den 1950er Jahren

Das zwei­sei­tig ange­bau­te Wohn­ge­bäu­de mit sechs Wohn­ein­hei­ten, erbaut im Jahr 1953, stellt vor der Sanie­rung eine typi­sche Her­aus­for­de­rung dar, die im Rah­men eines Sanie­rungs­fahr­plans opti­miert wer­den kann. Die recht­ecki­ge Gebäu­de­form wird von einem Steil­dach mit gedämm­ter obers­ter Geschoss­de­cke abge­schlos­sen. Der voll­un­ter­kel­ler­te Bau, des­sen Kel­ler­de­cke als ther­mi­sche Bar­rie­re zwi­schen beheiz­ten und unbe­heiz­ten Räu­men fun­giert, weist eine unge­dämm­te Fas­sa­de auf, die durch her­aus­ra­gen­de Bal­kon­plat­ten als Wär­me­brü­cken gekenn­zeich­net ist. Die Außen­wän­de bestehen aus einem zwei­scha­li­gen Wand­sys­tem mit einer tra­gen­den Schicht, Luft­schicht und Klin­ker, was bau­jah­res­ty­pisch unge­dämmt ist. Die Fens­ter, kürz­lich im Jahr 2022 erneu­ert, sind zwei­fach ver­glas­te Kunst­stoff­fens­ter, wäh­rend die Ter­ras­sen- und Bal­kon­tü­ren der Fens­ter­kon­struk­ti­on ent­spre­chen. Das Steil­dach ist im Spitz­bo­den unge­dämmt, jedoch ist die Geschoss­de­cke voll­flä­chig gedämmt. Die­se Maß­nah­men zei­gen ers­te Schrit­te zur Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz, doch bestehen wei­ter­hin bau­jah­res­ty­pi­sche Schwach­stel­len, wie Wär­me­brü­cken an Bal­kon­an­schlüs­sen. Die Behei­zung erfolgt über Gas­eta­gen­hei­zun­gen aus den Jah­ren 1984 bis 2006, die mit stei­gen­den CO2-Prei­sen eine finan­zi­el­le Belas­tung dar­stel­len könn­ten. Die Wär­me­ver­tei­lung erfolgt über ein Zwei­rohr­sys­tem mit alten Radia­to­ren­heiz­kör­pern, die größ­ten­teils mit Ther­mo­stat­ven­ti­len aus­ge­stat­tet sind. Eine Hei­zungs­op­ti­mie­rung durch hydrau­li­schen Abgleich könn­te hier erheb­li­che Ener­gie­ein­spa­run­gen erzie­len. Die Warm­was­ser­ver­sor­gung ist zen­tral über die Gas­eta­gen­hei­zung mit klei­nen inte­grier­ten Warm­was­ser­spei­chern gere­gelt. Die manu­el­le Lüf­tung über Stoß- und Kipp­lüf­tung durch die Fens­ter ist ein wei­te­rer Punkt, der im Sanie­rungs­fahr­plan berück­sich­tigt wer­den soll­te, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz zu stei­gern. Die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft zeigt Inter­es­se an wirt­schaft­li­chen Sanie­rungs­po­ten­zia­len und der Ein­hal­tung gesetz­li­cher Pflich­ten, was durch die Nut­zung von För­der­mit­teln unter­stützt wer­den könn­te. Durch die geplan­ten Maß­nah­men zur Ener­gie­ef­fi­zi­enz­stei­ge­rung und den Ein­satz von För­der­mit­teln kann das Gebäu­de nicht nur sei­nen Ener­gie­ver­brauch und die damit ver­bun­de­nen Kos­ten redu­zie­ren, son­dern auch eine erheb­li­che Wert­stei­ge­rung erfahren.

Maßnahmen: Schrittweise Optimierung für maximale Effizienz

Maßnahmenpaket 1: Optimierung der Gebäudehülle (2024)

Im ers­ten Schritt unse­res Sanie­rungs­fahr­plans kon­zen­trie­ren wir uns auf die Opti­mie­rung der Gebäu­de­hül­le, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Hau­ses signi­fi­kant zu stei­gern. Die­ses Maß­nah­men­pa­ket umfasst drei wesent­li­che Maß­nah­men: die Ein­blas­däm­mung der Außen­wän­de, den Aus­tausch der Haus­tür und die Über­prü­fung der Luft­dicht­heit des Gebäu­des. Die Ein­blas­däm­mung wird mit einer 6 cm dicken WLG 035 Däm­mung durch­ge­führt, was zu einer deut­li­chen Redu­zie­rung der Wär­me­ver­lus­te über die Außen­wän­de führt. Die Kos­ten für die­se Maß­nah­me belau­fen sich auf 8.750 €, wobei eine För­de­rung von 20 % durch das Bun­des­amt für Wirt­schaft und Aus­fuhr­kon­trol­le (BAFA) sowie 30 €/​m² durch die Stadt Müns­ter mög­lich ist. Die­se Maß­nah­me ver­bes­sert nicht nur die Behag­lich­keit im Inne­ren, son­dern führt auch zu erheb­li­chen Ener­gie­ein­spa­run­gen. Eine Ther­mo­gra­fie zur Qua­li­täts­kon­trol­le wird emp­foh­len, um die Wirk­sam­keit der Däm­mung zu über­prü­fen. Der Aus­tausch der Haus­tür mit einem U‑Wert von 1,30 W/​m²K kos­tet 4.500 €. Auch hier kann mit einer För­de­rung von 20 % durch das BAFA und 30 €/​m² durch die Stadt Müns­ter gerech­net wer­den. Eine neue Haus­tür redu­ziert Zug­luft und Wär­me­ver­lus­te, was beson­ders im Trep­pen­haus spür­bar ist. Die Prü­fung der Luft­dicht­heit erfolgt mit­tels eines Blower-Door-Tests und kos­tet 1.000 €. Die­se Maß­nah­me wird zusätz­lich durch die Stadt Müns­ter geför­dert und ist not­wen­dig, um die För­der­mit­tel abru­fen zu kön­nen. Eine ver­bes­ser­te Luft­dicht­heit ver­rin­gert Lüf­tungs­wär­me­ver­lus­te und trägt zur Gesamt­ener­gie­ef­fi­zi­enz bei. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten für die­ses Paket betra­gen 15.250 €, wobei 3.766 € als Sowie­so-Kos­ten ange­setzt sind. Die Gesamt­för­de­rung beläuft sich auf 1.175 €. Die Umset­zung die­ser Maß­nah­men ist für das Jahr 2024 geplant.

Maßnahmenpaket 2: Verbesserung der Dämmung im Kellerbereich (2025)

Im Jahr 2025 steht die Däm­mung der Boden- und Kel­ler­de­cke im Fokus, um die Wär­me­ver­lus­te über den Kel­ler­be­reich zu redu­zie­ren. Die­se Maß­nah­me umfasst die Däm­mung unter­halb der Kel­ler­de­cke mit einer 12 cm dicken WLG 035 Däm­mung. Die Däm­mung der Boden/​Kellerdecke kos­tet 7.550 €, und es gibt eine För­de­rung von 20 % durch das BAFA sowie 10 €/​m² durch die Stadt Müns­ter. Die­se Maß­nah­me besei­tigt die unan­ge­neh­me Fuß­käl­te im Erd­ge­schoss und trägt zu einem ange­neh­me­ren Wohn­kli­ma bei. Es ist jedoch zu beach­ten, dass die redu­zier­te Decken­hö­he im Kel­ler zu Nut­zungs­ein­schrän­kun­gen füh­ren kann. Die Gesamt­in­ves­ti­ti­ons­kos­ten für die­ses Maß­nah­men­pa­ket betra­gen 8.550 €, ohne dass Sowie­so-Kos­ten anfal­len. Die För­der­mit­tel belau­fen sich auf 2.010 €. Die Umset­zung ist für das Jahr 2025 vorgesehen.

Maßnahmenpaket 3: Effizienzsteigerung der Heizungs- und Warmwassersysteme (2025)

Das drit­te Maß­nah­men­pa­ket zielt auf die Moder­ni­sie­rung der Hei­zungs- und Warm­was­ser­sys­te­me ab, um den Ener­gie­ver­brauch wei­ter zu sen­ken. Es umfasst die Instal­la­ti­on einer dezen­tra­len Warm­was­ser­ver­sor­gung, einer zen­tra­len Hei­zungs­an­la­ge sowie die Opti­mie­rung der bestehen­den Hei­zungs­an­la­ge. Die dezen­tra­le Warm­was­ser­ver­sor­gung wird durch Elek­tro-Durch­lauf­er­hit­zer rea­li­siert, was Still­stands­ver­lus­te und Keim­bil­dung redu­ziert. Die­se Maß­nah­me kos­tet 3.000 € und emp­fiehlt sich beson­ders in Kom­bi­na­ti­on mit einer PV-Anla­ge zur Eigen­strom­erzeu­gung. Die Instal­la­ti­on einer zen­tra­len Hei­zungs­an­la­ge, kon­kret einer Luft/­Was­ser-Wär­me­pum­pe, kos­tet 60.000 €. Die­se Maß­nah­me wird ab 2024 durch das BAFA geför­dert. Die Wär­me­pum­pe sorgt für eine effi­zi­en­te­re und kli­ma­freund­li­che­re Wär­me­er­zeu­gung, wobei nied­ri­ge Vor­lauf­tem­pe­ra­tu­ren und natür­li­che Käl­te­mit­tel erfor­der­lich sind. Die Gesamt­kos­ten für die­ses Maß­nah­men­pa­ket betra­gen 116.066 €, mit 72.200 € als Sowie­so-Kos­ten. Die För­der­mit­tel belau­fen sich auf 31.580 €. Die Umset­zung erfolgt eben­falls im Jahr 2025.

Maßnahmenpaket 4: Fenster- und Lüftungsmodernisierung (2045)

Das letz­te Maß­nah­men­pa­ket, geplant für das Jahr 2045, umfasst den Aus­tausch von Fens­tern sowie die Instal­la­ti­on einer moder­nen Lüf­tungs­an­la­ge. Die­se Maß­nah­men sind ent­schei­dend für die lang­fris­ti­ge Ener­gie­ef­fi­zi­enz und den Wohn­kom­fort. Der Aus­tausch der Fens­ter sowie der Bal­kon- und Ter­ras­sen­tü­ren erfolgt mit Ele­men­ten, die einen Uw-Wert von 0,95 W/​m²K auf­wei­sen. Die­se Maß­nah­me kos­tet 47.250 € und wird mit 20 % durch das BAFA und zusätz­li­che För­de­run­gen durch die Stadt Müns­ter unter­stützt. Neue Fens­ter ver­bes­sern die Behag­lich­keit und den Feuch­tig­keits­schutz erheb­lich. Ein Lüf­tungs­kon­zept nach DIN 1946–6 ist erfor­der­lich. Die Instal­la­ti­on einer dezen­tra­len Lüf­tungs­an­la­ge mit Wär­me­rück­ge­win­nung (WRG: 90 %) kos­tet 12.000 €. Sie wird mit 15 % plus einem 5 % iSFP Bonus durch das BAFA und 1.000 € je Wohn­ein­heit durch das Land NRW geför­dert. Die­se Anla­ge sorgt für eine siche­re Abfuhr von Feuch­tig­keit, wobei eine hohe Luft­dicht­heit not­wen­dig ist. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten für die­ses Paket betra­gen 61.750 €, ohne Sowie­so-Kos­ten. Die För­der­mit­tel belau­fen sich auf 8.888 €. Die Umset­zung ist für das Jahr 2045 vor­ge­se­hen. Durch die Umset­zung die­ser Maß­nah­men­pa­ke­te wird das Haus nicht nur ener­gie­ef­fi­zi­en­ter, son­dern auch der Wert der Immo­bi­lie lang­fris­tig gestei­gert. Nut­zen Sie die umfas­sen­den För­der­mög­lich­kei­ten, um die Inves­ti­ti­ons­kos­ten zu sen­ken und pro­fi­tie­ren Sie von den erheb­li­chen Energieeinsparungen.

Zielzustand: Ein zukunftssicheres Effizienzhaus

Nach Abschluss der geplan­ten Sanie­rungs­maß­nah­men wird das Gebäu­de den Stan­dards eines Effi­zi­enz­hau­ses ent­spre­chen. Dies bedeu­tet eine signi­fi­kan­te Redu­zie­rung des Ener­gie­ver­brauchs bei gleich­blei­ben­dem Heiz­ver­hal­ten, was zu einer spür­ba­ren Sen­kung der Heiz­kos­ten führt. Die Bewoh­ner pro­fi­tie­ren von einem erhöh­ten Wohn­kom­fort, da die Maß­nah­men zur Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz auch die Behag­lich­keit in den Wohn­räu­men stei­gern. Durch die umfas­sen­de Däm­mung der Fas­sa­de, des Dachs und der Kel­ler­de­cke sowie den Aus­tausch alter Heiz­kör­per und die Opti­mie­rung der Hei­zungs­an­la­ge wird unan­ge­neh­me Zug­luft eli­mi­niert, und die Räu­me sind frei von Hit­ze- oder Käl­te­strah­lung. Ein wei­te­rer Vor­teil der ener­ge­ti­schen Sanie­rung ist der ver­bes­ser­te som­mer­li­che Hit­ze­schutz. Die Instal­la­ti­on von Ver­schat­tun­gen an Dach- und Fas­sa­den­fens­tern sowie die ver­bes­ser­te Däm­mung ver­hin­dern eine Über­hit­zung der Innen­räu­me in den Som­mer­mo­na­ten. Dies sorgt für ein ange­neh­mes Raum­kli­ma, selbst bei hohen Außen­tem­pe­ra­tu­ren. Die Sanie­rung trägt auch maß­geb­lich zur Wohn­ge­sund­heit bei. Gedämm­te und war­me Bau­tei­le in Kom­bi­na­ti­on mit einer gesi­cher­ten Lüf­tung ver­hin­dern die Bil­dung von Feuch­tig­keit und Schim­mel und schaf­fen ein gesun­des Raum­kli­ma ohne Wohn­gif­te. Dies ist beson­ders wich­tig für die lang­fris­ti­ge Gesund­heit der Bewoh­ner und die Erhal­tung der Bau­sub­stanz. Ein wesent­li­cher Aspekt der Sanie­rung ist die Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie. Durch die ener­ge­ti­sche Moder­ni­sie­rung wird der Gebrauchs­wert des Gebäu­des erheb­lich gestei­gert, sodass es mit neu errich­te­ten Gebäu­den kon­kur­rie­ren kann. Dies führt zu einer Erhö­hung des Markt­wer­tes, was für die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft von gro­ßem finan­zi­el­len Vor­teil ist. Zudem sichern die durch­ge­führ­ten Maß­nah­men den lang­fris­ti­gen Erhalt des Gebäu­de­wer­tes. Die Redu­zie­rung des jähr­li­chen CO2-Ver­brauchs ist ein wei­te­rer posi­ti­ver Effekt der Sanie­rung. Die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft leis­tet mit der Umset­zung des Sanie­rungs­fahr­plans einen wert­vol­len Bei­trag zum Kli­ma­schutz und kann eine Vor­bild­funk­ti­on in der Nach­bar­schaft über­neh­men. Durch die Wahl eines grü­nen Strom­an­bie­ters kann der CO2-Fuß­ab­druck des Gebäu­des zusätz­lich wei­ter redu­ziert wer­den. Neben den finan­zi­el­len Ein­spa­run­gen durch För­der­mit­tel und die gerin­ge­ren Ener­gie­kos­ten bie­tet der Sanie­rungs­fahr­plan eine zukunfts­si­che­re Inves­ti­ti­on, die den gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen ent­spricht und die Immo­bi­lie nach­hal­tig auf­wer­tet. Die Eigen­tü­mer pro­fi­tie­ren von einer moder­nen, ener­gie­ef­fi­zi­en­ten und kom­for­ta­blen Wohn­um­ge­bung, die den Anfor­de­run­gen der Zukunft gerecht wird.

Fazit: Ein nachhaltiger Plan für die Zukunft

Der Sanie­rungs­fahr­plan für das Wohn­ge­bäu­de in Müns­ter zeigt ein­drucks­voll, wie durch­dach­te Maß­nah­men zu einer erheb­li­chen Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz und des Wohn­kom­forts füh­ren kön­nen. Der Ver­gleich zwi­schen dem Ist-Zustand und dem Ziel­zu­stand ver­deut­licht die posi­ti­ven Aus­wir­kun­gen der geplan­ten Sanie­run­gen. Wäh­rend im Ist-Zustand noch zahl­rei­che bau­jah­res­ty­pi­sche Schwach­stel­len bestehen, wird das Gebäu­de nach der Umset­zung der Maß­nah­men den Stan­dards eines KfW-Effi­zi­enz­hau­ses ent­spre­chen. Dies führt nicht nur zu einer signi­fi­kan­ten Redu­zie­rung des Ener­gie­ver­brauchs und der Heiz­kos­ten, son­dern auch zu einer Stei­ge­rung des Wohn­kom­forts und der Wohn­ge­sund­heit. Die Maß­nah­men­pa­ke­te sind so kon­zi­piert, dass sie lang­fris­tig den Wert der Immo­bi­lie stei­gern und gleich­zei­tig einen wich­ti­gen Bei­trag zum Kli­ma­schutz leis­ten. Die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft kann durch die Nut­zung von För­der­mit­teln die finan­zi­el­le Belas­tung der Sanie­rung erheb­lich min­dern und von einer zukunfts­si­che­ren Inves­ti­ti­on pro­fi­tie­ren. Ins­ge­samt bie­tet der Sanie­rungs­fahr­plan eine umfas­sen­de und nach­hal­ti­ge Lösung, die den Anfor­de­run­gen der Zukunft gerecht wird und das Gebäu­de in eine moder­ne, ener­gie­ef­fi­zi­en­te und kom­for­ta­ble Wohn­um­ge­bung verwandelt.