Energetische Sanierung eines Mehrfamilienhauses in Coesfeld: Ein umfassender Sanierungsfahrplan

Einleitung: Der Weg zu mehr Energieeffizienz und Nachhaltigkeit

Ein indi­vi­du­el­ler Sanie­rungs­fahr­plan bie­tet eine umfas­sen­de Ent­schei­dungs­grund­la­ge für die ener­ge­ti­sche Sanie­rung eines Wohn­ge­bäu­des. Die­ses Kon­zept, das gemäß dem Gebäu­de­en­er­gie­ge­setz (GEG) als Vor­la­ge für das Heiz­kon­zept bei einem Hei­zungs­tausch dient, beleuch­tet die wirt­schaft­li­chen, öko­lo­gi­schen und tech­ni­schen Aspek­te der Sanie­rung. Es berück­sich­tigt die gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen des GEG 2024, ins­be­son­de­re in Bezug auf die Hei­zungs­an­la­ge und die Umstel­lung auf erneu­er­ba­re Energien.  Unse­re Fall­stu­die zeigt, wie durch geziel­te ener­ge­ti­sche Ver­bes­se­run­gen an der Gebäu­de­hül­le die Heiz­last gesenkt wer­den kann. Dies ist beson­ders wich­tig beim Ein­satz von Wär­me­pum­pen, um lang­fris­tig hohe Strom­kos­ten zu ver­mei­den. Eine Heiz­last­be­rech­nung und der hydrau­li­sche Abgleich, die gesetz­lich vor­ge­schrie­ben sind, hel­fen zusätz­lich, die Vor­lauf­tem­pe­ra­tu­ren zu sen­ken. Je nach finan­zi­el­len Mög­lich­kei­ten und Kom­fort­an­sprü­chen bie­ten sich unter­schied­li­che Lösungs­an­sät­ze an. Bei Maß­nah­men an der Gebäu­de­hül­le soll­ten auch die soge­nann­ten Sowie­sokos­ten, also bereits bekann­te Schä­den, sowie zusätz­li­che Unter­su­chun­gen, wie Pro­be­ent­nah­men an der Außen­wand, ein­ge­plant werden.  Ein Sanie­rungs­fahr­plan bringt nicht nur finan­zi­el­le Vor­tei­le durch För­der­mit­tel und Ener­gie­ein­spa­run­gen, son­dern stei­gert auch den Wert der Immo­bi­lie. Fra­gen zu Immo­bi­li­en­wert, Miet­um­la­ge, Bau­kos­ten, Ener­gie­prei­sen und wei­te­ren gesetz­li­chen Pflich­ten, wie der Solar­dach­pflicht, wer­den in einem per­sön­li­chen Gespräch detail­liert erläutert.  Die­se Fall­stu­die ver­deut­licht, wie durch einen gut durch­dach­ten Sanie­rungs­fahr­plan die Ener­gie­ef­fi­zi­enz eines Gebäu­des gestei­gert und gleich­zei­tig der öko­lo­gi­sche Fuß­ab­druck redu­ziert wer­den kann. 

Ist-Zustand: Energetische Schwächen eines Mehrfamilienhauses

Das Mehr­fa­mi­li­en­haus, ein frei­ste­hen­des Gebäu­de mit 15 Wohn­ein­hei­ten, wur­de 1994 erbaut und weist eine L‑förmige Struk­tur auf. Trotz sei­nes gepfleg­ten äuße­ren Erschei­nungs­bil­des offen­bart die Vor-Ort-Ana­ly­se meh­re­re ener­ge­ti­sche Schwä­chen, die im Rah­men eines Sanie­rungs­fahr­plans adres­siert wer­den sol­len, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz zu stei­gern und von För­der­mit­teln zu profitieren. 

Veraltete Heiztechnik und fossile Energieabhängigkeit

Die bestehen­de Hei­zungs­an­la­ge besteht aus Gas-Eta­gen­hei­zun­gen, die seit dem Bau­jahr unver­än­dert sind. Die­se Tech­nik ent­spricht nicht mehr den aktu­el­len Anfor­de­run­gen des Gebäu­de­en­er­gie­ge­set­zes (GEG), das ab 2024 bei Hei­zungs­aus­fall einen Anteil von 65 % erneu­er­ba­ren Ener­gien for­dert. Eine Umstel­lung auf ein neu­es Heiz­kon­zept bie­tet nicht nur die Mög­lich­keit, den gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen zu genü­gen, son­dern auch erheb­li­che Ener­gie­ein­spa­run­gen und finan­zi­el­le Vor­tei­le durch Sanie­rungs­maß­nah­men.

Schwach gedämmte Dach- und Wandbereiche

Das Dach des Gebäu­des, ein Steil­dach mit bau­jah­res­ty­pi­scher Däm­mung, zeigt im Bereich der Dach­gau­ben Undich­tig­kei­ten. Eben­so sind die Außen­wän­de mit einer maxi­ma­len Dämm­schicht von 6 cm unzu­rei­chend iso­liert. Die­se bau­li­chen Gege­ben­hei­ten füh­ren zu einem hohen Wär­me­ver­lust, was die Heiz­kos­ten in die Höhe treibt. 

Fenster und Türen

Die Fens­ter sind über­wie­gend aus Kunst­stoff mit Zwei­fach-Iso­lier­ver­gla­sung, jedoch wei­sen sie teil­wei­se star­ke Luftun­dich­tig­kei­ten auf. Auch die Haus­ein­gangs­tü­ren und Woh­nungs­ein­gangs­tü­ren ent­spre­chen der Bau­al­ters­klas­se, was auf wei­te­res Ver­bes­se­rungs­po­ten­ti­al hin­weist. Der Aus­tausch oder die Nach­bes­se­rung die­ser Bau­tei­le könn­te den Ener­gie­ver­brauch wei­ter sen­ken und den Wohn­kom­fort erhöhen. 

Lüftung und Innenraumklima

Das Gebäu­de wird der­zeit manu­ell über Stoß- oder Kipp­lüf­tung belüf­tet, wäh­rend die innen­lie­gen­den Bäder über Abluft­an­la­gen ver­fü­gen. Eine opti­mier­te Lüf­tungs­tech­nik könn­te den Luft­aus­tausch effi­zi­en­ter gestal­ten und gleich­zei­tig Ener­gie­ver­lus­te minimieren. 

Kundenwünsche und Herausforderungen

Die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft wünscht sich eine kos­ten­güns­ti­ge Sanie­rung, wobei die Zen­tra­li­sie­rung der Hei­zung zunächst nicht vor­ge­se­hen ist. Dies stellt eine Her­aus­for­de­rung dar, die im Ein­klang mit dem GEG gelöst wer­den muss, um die Vor­tei­le eines Sanie­rungs­fahr­plans voll auszuschöpfen.  Ins­ge­samt bie­tet die Sanie­rung des Gebäu­des eine her­vor­ra­gen­de Gele­gen­heit, durch geziel­te Maß­nah­men die Ener­gie­ef­fi­zi­enz zu ver­bes­sern, För­der­mit­tel zu nut­zen und den Immo­bi­li­en­wert zu steigern. 

Maßnahmen: Ein detaillierter Plan für nachhaltige Sanierung

Maßnahmenpaket 1: Modernisierung durch Fensteraustausch mit 3‑fach-Verglasung

Der ers­te Schritt in unse­rem Sanie­rungs­fahr­plan ist der Aus­tausch der alten Fens­ter durch moder­ne 3‑fach-ver­glas­te Fens­ter mit einem U‑Wert von maxi­mal 0,95. Die­se Maß­nah­me umfasst auch die Erneue­rung der Haus­tür, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des gesam­ten Gebäu­des zu stei­gern. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten belau­fen sich auf ins­ge­samt 96.100 €, wobei 65.000 € als Sowie­so-Kos­ten ein­ge­plant sind. Dank der För­de­rung durch das Bun­des­amt für Wirt­schaft und Aus­fuhr­kon­trol­le (BAFA) erhal­ten Sie einen Zuschuss von 19.220 €, was 20 % der Kos­ten ent­spricht, inklu­si­ve eines iSFP-Bonus von 5 %. 

Maßnahmenpaket 2: Optimierung der Dachstruktur und Luftdichtheit

Die­ses Maß­nah­men­pa­ket kon­zen­triert sich auf die Däm­mung der Gau­ben­wän­de, die umfas­sen­de Sanie­rung des Steil­dachs und die Sicher­stel­lung der Luft­dicht­heit des Gebäu­des. Die Däm­mung der Gau­ben­wän­de erfolgt mit einer zusätz­li­chen Außen­däm­mung von etwa 10 cm mit WLG 035. Die Prü­fung und Her­stel­lung der Luft­dicht­heit durch ein Dif­fe­renz­druck-Mess­ver­fah­ren redu­ziert unge­woll­te Wär­me­ver­lus­te und kos­tet 1.000 €. Für die Dämm­maß­nah­men gibt es eine För­de­rung von 20 % durch das BAFA. 

Maßnahmenpaket 3: Effiziente Heizsysteme mit Wärmepumpe und Heizungsoptimierung

Zur wei­te­ren Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz wird eine zen­tra­le Luft/­Was­ser-Wär­me­pum­pe instal­liert, die die alten Gas­eta­gen­hei­zun­gen ersetzt. Die Hei­zungs­op­ti­mie­rung durch hydrau­li­schen Abgleich sorgt für eine effi­zi­en­te Wär­me­ver­tei­lung im gesam­ten Gebäu­de. Die­se Maß­nah­men sind ein wesent­li­cher Bestand­teil des Sanie­rungs­fahr­plans und tra­gen erheb­lich zur Redu­zie­rung des Ener­gie­ver­brauchs bei. 

Maßnahmenpaket 4: Effiziente Wanddämmung durch Einblasdämmung

Die Ein­blas­däm­mung mit einer zusätz­li­chen Dämm­stär­ke von 4 cm und WLG 035 ver­bes­sert die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Hau­ses, indem sie die Wär­me­ver­lus­te über die Wand­flä­chen mini­miert. Eine För­de­rung von 3.352 € wird durch das BAFA gewährt, ein­schließ­lich des iSFP-Bonus. 

Maßnahmenpaket 5: Dämmung der Kellerdecke zur Reduzierung von Wärmeverlusten

Die Däm­mung der Kel­ler­de­cke mit einer neu­en Dämm­stär­ke von 10 cm und WLG 035 ver­hin­dert Wär­me­ver­lus­te durch die ther­mi­sche Hül­le ins Kel­ler­ge­schoss. Eine För­de­rung von 3.570 € wird durch das BAFA gewährt, was einem Zuschuss von 20 % entspricht.  Ins­ge­samt zei­gen die­se Maß­nah­men­pa­ke­te, wie durch geziel­te Inves­ti­tio­nen und die Nut­zung von För­der­mit­teln eine erheb­li­che Redu­zie­rung der Ener­gie­kos­ten und eine Stei­ge­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz erreicht wer­den können. 

Zielzustand: Ein Effizienzhaus mit Zukunft

Nach der erfolg­rei­chen Umset­zung des Sanie­rungs­fahr­plans wird das Mehr­fa­mi­li­en­haus zu einem KfW-Effi­zi­enz­haus 85 trans­for­miert. Die­se umfas­sen­de ener­ge­ti­sche Sanie­rung bringt zahl­rei­che Vor­tei­le mit sich, die sowohl den Wohn­kom­fort als auch den finan­zi­el­len Wert der Immo­bi­lie erheb­lich stei­gern. Der Ener­gie­ver­brauch wird bei gleich­blei­ben­dem Heiz­ver­hal­ten signi­fi­kant redu­ziert, was zu einer spür­ba­ren Sen­kung der Ener­gie­kos­ten führt. Eigen­tü­mer pro­fi­tie­ren von För­der­mit­teln, die die anfäng­li­chen Inves­ti­ti­ons­kos­ten abfe­dern und die Sanie­rung finan­zi­ell attrak­tiv machen.  Ein her­aus­ra­gen­der Vor­teil der Sanie­rung ist der gestei­ger­te Wohn­kom­fort. Die Bewoh­ner erle­ben eine deut­li­che Ver­bes­se­rung der Behag­lich­keit durch die Besei­ti­gung unan­ge­neh­mer Zug­luft, die durch neue, dich­te Türen und Fens­ter erreicht wird. Die ver­bes­ser­te Däm­mung von Wän­den und Dach sorgt nicht nur für eine kon­stan­te und ange­neh­me Raum­tem­pe­ra­tur, son­dern schützt auch effek­tiv vor som­mer­li­cher Überhitzung.  Dar­über hin­aus wird der Schall­schutz erheb­lich ver­bes­sert. Neue Fens­ter und Türen sowie die ein­ge­setz­ten Dämm­stof­fe redu­zie­ren Lärm und Geräu­sche aus der Umge­bung, was zu einer ruhi­ge­ren und ent­spann­te­ren Wohnat­mo­sphä­re führt. Auch die Wohn­ge­sund­heit erfährt durch die Sanie­rung einen deut­li­chen Aufschwung.  Ein wei­te­rer ent­schei­den­der Vor­teil ist die Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie. Durch die ener­ge­ti­sche Sanie­rung wird der Gebrauchs­wert des Gebäu­des auf das Niveau eines Neu­baus geho­ben, was den Markt­wert erheb­lich stei­gert. Die­se Wert­stei­ge­rung ist nicht nur ein finan­zi­el­ler Gewinn für die Eigen­tü­mer, son­dern auch eine nach­hal­ti­ge Inves­ti­ti­on in die Zukunft.  Ins­ge­samt bie­tet der Sanie­rungs­fahr­plan eine umfas­sen­de Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz, die nicht nur die Betriebs­kos­ten senkt, son­dern auch den lang­fris­ti­gen Wert und die Attrak­ti­vi­tät des Gebäu­des erhöht. 

Fazit: Ein nachhaltiger Schritt in die Zukunft

Der Sanie­rungs­fahr­plan für das Mehr­fa­mi­li­en­haus in Coes­feld zeigt ein­drück­lich, wie durch geziel­te Maß­nah­men die Ener­gie­ef­fi­zi­enz erheb­lich gestei­gert wer­den kann. Vom Ist-Zustand mit ver­al­te­ter Heiz­tech­nik und unzu­rei­chen­der Däm­mung bis zum Ziel­zu­stand als KfW-Effi­zi­enz­haus 85 wird eine deut­li­che Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz und des Wohn­kom­forts erreicht. Die geplan­ten Maß­nah­men­pa­ke­te, unter­stützt durch För­der­mit­tel, bie­ten sowohl finan­zi­el­le Ein­spa­run­gen als auch eine nach­hal­ti­ge Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie. Die Inves­ti­ti­on in erneu­er­ba­re Ener­gien und moder­ne Dämm­tech­ni­ken redu­ziert den CO₂-Aus­stoß erheb­lich und leis­tet einen wich­ti­gen Bei­trag zum Kli­ma­schutz. Ins­ge­samt stellt der Sanie­rungs­fahr­plan einen zukunfts­wei­sen­den Schritt dar, der sowohl öko­no­mi­sche als auch öko­lo­gi­sche Vor­tei­le mit sich bringt und die Immo­bi­lie für die kom­men­den Jahr­zehn­te fit macht.