Sanierungsfahrplan für ein Wohngebäude in Münster: Ein Weg zur Energieeffizienz und Wertsteigerung

Sanie­rungs­fahr­plan für ein Wohn­ge­bäu­de in Müns­ter: Ein Weg zur Ener­gie­ef­fi­zi­enz und Wertsteigerung

Einleitung: Der Weg zu einem energieeffizienten Zuhause

Der Sanie­rungs­fahr­plan für das Wohn­ge­bäu­de in Müns­ter dient als umfas­sen­de Ent­schei­dungs­hil­fe, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz zu stei­gern, den Wohn­kom­fort zu erhö­hen und den Immo­bi­li­en­wert lang­fris­tig zu sichern. Die­se Fall­stu­die zeigt detail­liert auf, wie durch geziel­te Maß­nah­men die Wär­me­ver­lus­te ver­rin­gert und die Treib­haus­gas­emis­sio­nen, ins­be­son­de­re CO2, redu­ziert wer­den kön­nen. Gleich­zei­tig wer­den die Heiz- und Warm­was­ser­kos­ten gesenkt und För­der­mit­tel opti­mal genutzt.

Unser Sanie­rungs­fahr­plan beleuch­tet die finan­zi­el­len Vor­tei­le, die durch För­der­mit­tel und Ener­gie­ein­spa­run­gen erzielt wer­den kön­nen, und zeigt auf, wie sich die Sanie­rungs­kos­ten zusam­men­set­zen. Für die Bewoh­ner der ein­zel­nen Wohn­ein­hei­ten bedeu­tet dies nicht nur Ein­spa­run­gen bei den Ener­gie­kos­ten, son­dern auch einen akti­ven Bei­trag zur Errei­chung der glo­ba­len Kli­ma­zie­le, da der Gebäu­de­sek­tor über 30 % der CO2-Emis­sio­nen ausmacht.

Ein zen­tra­les Ele­ment des Sanie­rungs­kon­zepts ist die umfas­sen­de Sanie­rung der Fas­sa­de inklu­si­ve der Fens­ter sowie die Moder­ni­sie­rung der Hei­zungs­an­la­ge. Die Gebäu­de­hül­le ist ein wesent­li­cher Fak­tor für Wär­me­ver­lus­te, was zu einer hohen Heiz­last führt. Um den Anfor­de­run­gen des Gebäu­de­en­er­gie­ge­set­zes (GEG) gerecht zu wer­den, soll­te die Hei­zungs­an­la­ge spä­tes­tens bis 2031 erneu­ert wer­den. Emp­foh­len wird eine Zen­tra­li­sie­rung der Heiz­wär­me­er­zeu­gung mit einer dezen­tra­len Warm­was­ser­auf­be­rei­tung. Dabei wer­den auch alter­na­ti­ve Lösun­gen und eine fle­xi­ble Rei­hen­fol­ge der Maß­nah­men in Betracht gezo­gen, eben­so wie die Mög­lich­keit einer För­de­rung über das Pro­gramm Komplettsanierung.

Die­se Fall­stu­die bie­tet eine kla­re und ver­ständ­li­che Über­sicht über die not­wen­di­gen Schrit­te zur Opti­mie­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des und zeigt auf, wie durch geziel­te Maß­nah­men nicht nur Kos­ten gespart, son­dern auch der Wert der Immo­bi­lie nach­hal­tig gestei­gert wer­den kann.

Analyse des Ist-Zustands: Herausforderungen eines Altbaus

Das zu sanie­ren­de Wohn­ge­bäu­de, ein ein­sei­tig ange­bau­tes Objekt mit sechs Wohn­ein­hei­ten, wur­de 1967 errich­tet und weist typi­sche Merk­ma­le sei­ner Bau­zeit auf. Trotz einer bereits erfolg­ten Dach­sa­nie­rung auf KfW-Stan­dard, zei­gen sich diver­se ener­ge­ti­sche Schwach­stel­len, die durch einen umfas­sen­den Sanie­rungs­fahr­plan beho­ben wer­den sol­len, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz zu stei­gern und För­der­mit­tel opti­mal zu nutzen.

Wärmeverluste und Gebäudehülle

Ein zen­tra­ler Aspekt der Ist-Ana­ly­se sind die erheb­li­chen Wär­me­ver­lus­te über die Fas­sa­de. Die­se resul­tie­ren aus Wär­me­brü­cken und unzu­rei­chend gedämm­ten Bau­tei­len, was zu einem hohen Ener­gie­ver­brauch führt. Die Außen­wän­de bestehen aus tra­gen­dem Mau­er­werk ohne erkenn­ba­res Dämm­sys­tem und sind teil­wei­se mit einer Schie­fer­fas­sa­de ver­se­hen, die nur eine gerin­ge Dämm­stär­ke auf­weist. Gro­ße Fens­ter­flä­chen und offe­ne Loggien/​Balkone ver­voll­stän­di­gen die Gebäu­de­hül­le, tra­gen jedoch eben­falls zu den Wär­me­ver­lus­ten bei. Die zwei­fach ver­glas­ten Kunst­stoff­fens­ter vari­ie­ren in ihrem Bau­jahr und sind teil­wei­se ver­al­tet, was durch alte Dich­tun­gen und ver­al­te­te Ver­gla­sung zu wei­te­ren Ener­gie­ver­lus­ten führt. Auch die Roll­la­den­käs­ten sind undicht, was die Effi­zi­enz der Gebäu­de­hül­le wei­ter beeinträchtigt.

Heizsystem und Energieverbrauch

Das Heiz­sys­tem des Gebäu­des besteht aus dezen­tra­len Gas­ther­men, die sich in den ein­zel­nen Woh­nun­gen befin­den und im Durch­schnitt aus dem Jahr 2000 stam­men. Die­se Gas­eta­gen­hei­zun­gen ver­ur­sa­chen hohe CO2-Emis­sio­nen und sind nur teil­wei­se mit moder­ner Brenn­wert­tech­nik aus­ge­stat­tet. Die Warm­was­ser­ver­sor­gung erfolgt eben­falls über die Hei­zungs­an­la­ge, wobei klei­ne Spei­cher in den Gas­ther­men genutzt wer­den. Die Wär­me­ver­tei­lung erfolgt über ein Zwei­rohr­sys­tem mit Raum­ther­mo­sta­ten und Ther­mo­stat­ven­ti­len an den Heiz­kör­pern, die eigen­tü­mer­spe­zi­fisch erneu­ert wur­den. Die zukünf­ti­ge Nut­zung des Gas­an­schlus­ses wäre nur mit teu­rem Bio­gas mög­lich, was die Betriebs­kos­ten wei­ter erhö­hen könnte.

Lüftung und Innenraumklima

Die Belüf­tung des Gebäu­des erfolgt manu­ell über Stoß- und Kipp­lüf­tung der Fens­ter sowie über meh­re­re Schäch­te im Bad­be­reich. Die­se Metho­de ist nicht nur inef­fi­zi­ent, son­dern kann auch zu einem unzu­rei­chen­den Luft­aus­tausch und damit zu einem sub­op­ti­ma­len Innen­raum­kli­ma führen.

Individuelle Kundenwünsche

Die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft ist an wirt­schaft­li­chen Sanie­rungs­po­ten­zia­len inter­es­siert, die nicht nur die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des ver­bes­sern, son­dern auch den Wert der Immo­bi­lie stei­gern. Dabei sol­len gesetz­li­che Pflich­ten berück­sich­tigt und För­der­mit­tel in Anspruch genom­men wer­den. Der Sanie­rungs­fahr­plan wird die­se Aspek­te gezielt adres­sie­ren und eine nach­hal­ti­ge Ver­bes­se­rung der ener­ge­ti­schen Gesamt­qua­li­tät des Gebäu­des anstreben.

Maßnahmenpakete: Schritte zur Energieeffizienz

Maßnahmenpaket 1: Optimierung der Gebäudehülle

In die­sem Maß­nah­men­pa­ket kon­zen­trie­ren wir uns auf die umfas­sen­de Sanie­rung der Gebäu­de­hül­le, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz signi­fi­kant zu stei­gern. Die Maß­nah­men umfas­sen die Erneue­rung der Fas­sa­de, den Aus­tausch von Fens­tern und Türen sowie die Erhö­hung der Luft­dicht­heit des Gebäudes.

Wand

Die bestehen­de Fas­sa­den­kon­struk­ti­on wird voll­stän­dig zurück­ge­baut, wobei Mate­ria­li­en wie Schie­fer und Flie­sen fach­ge­recht ent­sorgt wer­den. Anschlie­ßend wird eine neue Fas­sa­de mit einer 16 cm dicken Dämm­schicht (WLG 035) voll­flä­chig instal­liert. Die­se Maß­nah­me wird mit 20% durch das Bun­des­amt für Wirt­schaft und Aus­fuhr­kon­trol­le (BAFA) geför­dert, ein­schließ­lich eines 5% iSFP-Bonus, sowie mit min­des­tens 30 €/​m² durch die Stadt Müns­ter. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten betra­gen ins­ge­samt 169.500 €, wobei 91.000 € als Sowie­so-Kos­ten für not­wen­di­ge Nach­bes­se­rungs­ar­bei­ten wie Anstri­che und Aus­bes­se­run­gen an der Fas­sa­de anfallen.

Fenster & Hauseingangstür

Hier­bei wer­den neue Fens­ter mit einem U‑Wert von 0,95 W/​m²K und einer drei­fa­chen Ver­gla­sung instal­liert. Die Haus­ein­gangs­tür wird eben­falls erneu­ert und weist einen U‑Wert von 1,30 W/​m²K auf. Die­se Maß­nah­men tra­gen wesent­lich zur Erhö­hung der Luft­dicht­heit und zur Redu­zie­rung von Wär­me­ver­lus­ten bei. Auch hier wird eine För­de­rung von 20% durch das BAFA und 30 €/​m² durch die Stadt Müns­ter gewährt.

Luftdichtheit erhöhen

Um die Luft­dicht­heit des Gebäu­des zu ver­bes­sern, wer­den spe­zi­el­le Dicht­heits­mes­sun­gen durch­ge­führt. Die­se wer­den mit 500 € von der Stadt Müns­ter bezu­schusst. Ziel ist es, die Lüf­tungs­wär­me­ver­lus­te zu ver­rin­gern und somit die Ener­gie­ef­fi­zi­enz wei­ter zu steigern.

Zeitpunkt

Die Umset­zung die­ser Maß­nah­men soll­te zeit­nah erfol­gen, um die Ener­gie­kos­ten nach­hal­tig zu sen­ken und den Wohn­kom­fort zu erhöhen.

Sonstige zu beachtende Punkte

Neben den direk­ten Ein­spa­run­gen durch die erhöh­te Ener­gie­ef­fi­zi­enz und den För­der­mit­teln stei­gert die­se Sanie­rung auch den Wert der Immo­bi­lie erheblich.

Maßnahmenpaket 2: Effiziente Heiz- und Warmwasserlösungen

Die­ses Paket fokus­siert sich auf die Moder­ni­sie­rung der Hei­zungs­an­la­ge und die Opti­mie­rung der Warm­was­ser­ver­sor­gung, um den Ener­gie­ver­brauch erheb­lich zu reduzieren.

Warmwasser

Der Anschluss an den Heiz­wär­me­be­rei­ter wird opti­miert, indem eine direk­te Ver­bin­dung zwi­schen dem Wär­me­er­zeu­ger und dem Warm­was­ser­spei­cher her­ge­stellt wird. Die Über­ga­be erfolgt über einen Wär­me­tau­scher in der Woh­nungs­über­ga­be­sta­ti­on, was die Effi­zi­enz der Warm­was­ser­be­rei­tung erhöht.

Heizung

Die bestehen­de dezen­tra­le Gas­eta­gen­hei­zung wird durch eine zen­tra­le Luft/​Wasser Wär­me­pum­pe ersetzt. Die­se moder­ne Hei­zungs­an­la­ge nutzt erneu­er­ba­re Ener­gien und wird durch das BAFA geför­dert, aller­dings ohne den iSFP-Bonus. Zusätz­lich wird eine Pho­to­vol­ta­ik­an­la­ge instal­liert, die ent­we­der zen­tral oder als Bal­kon­kraft­wer­ke pro Woh­nung aus­ge­legt ist. Die­se Anla­ge dient der Ver­sor­gung der Wär­me­pum­pe und redu­ziert den Allgemeinstromverbrauch.

Investitionskosten und Förderung

Die Gesamt­kos­ten für die­ses Maß­nah­men­pa­ket belau­fen sich auf 98.750 €, wobei 67.781 € als Sowie­so-Kos­ten anfal­len. Die För­der­mit­tel belau­fen sich auf 34.240 €.

Zeitpunkt

Die Imple­men­tie­rung die­ser Maß­nah­men soll­te par­al­lel zur Gebäu­de­hül­len­sa­nie­rung erfol­gen, um Syn­er­gien zu nut­zen und den Gesamt­ef­fekt zu maximieren.

Sonstige zu beachtende Punkte

Die Umstel­lung auf eine Wär­me­pum­pe und Pho­to­vol­ta­ik trägt nicht nur zur Redu­zie­rung der Ener­gie­kos­ten bei, son­dern auch zur Ver­rin­ge­rung der CO2-Emis­sio­nen, was lang­fris­tig den Wert der Immo­bi­lie steigert.

Maßnahmenpaket 3: Dämmung der Boden- und Kellerdecke (optional)

Die­ses optio­na­le Maß­nah­men­pa­ket zielt dar­auf ab, die Däm­mung der Kel­ler­de­cke zu ver­bes­sern, um zusätz­li­che Ener­gie­ein­spa­run­gen zu erzielen.

Kellerdecke

Es wird eine 6 cm dicke Dämm­schicht (WLG 035) auf der Kel­ler­de­cke instal­liert. Dabei wird ein schim­mel­re­sis­ten­ter Plat­ten­dämm­stoff ver­wen­det, um die Lang­le­big­keit der Maß­nah­me zu gewähr­leis­ten. Die För­de­rung beträgt 20% durch das BAFA, ein­schließ­lich des iSFP-Bonus, sowie 10 €/​m² durch die Stadt Münster.

Investitionskosten und Förderung

Die Kos­ten für die­se Maß­nah­me belau­fen sich auf 8.480 €, ohne anfal­len­de Sowie­so-Kos­ten. Die För­der­mit­tel betra­gen 1.622 €.

Zeitpunkt

Die­se Maß­nah­me kann fle­xi­bel umge­setzt wer­den, bie­tet jedoch in Kom­bi­na­ti­on mit den ande­ren Maß­nah­men­pa­ke­ten maxi­ma­le Effizienzgewinne.

Sonstige zu beachtende Punkte

Obwohl optio­nal, kann die­se Maß­nah­me die Ener­gie­ef­fi­zi­enz wei­ter stei­gern und den Wohn­kom­fort verbessern.

Maßnahmenpaket 4: Installation einer modernen Lüftungsanlage

Die­ses Paket umfasst die Instal­la­ti­on einer dezen­tra­len Lüf­tungs­an­la­ge mit Wär­me­rück­ge­win­nung, um die Luft­qua­li­tät zu ver­bes­sern und Ener­gie­ver­lus­te zu minimieren.

Lüftungsanlage

Die bestehen­de unkon­trol­lier­te Fens­ter­lüf­tung wird durch eine moder­ne dezen­tra­le Lüf­tungs­an­la­ge ersetzt, die über eine Wär­me­rück­ge­win­nung ver­fügt. Die­se Anla­ge wird mit 15% durch das BAFA geför­dert, ein­schließ­lich eines 5% iSFP-Bonus, sowie mit 1.000 € je Wohn­ein­heit durch das Land NRW.

Investitionskosten und Förderung

Die Gesamt­kos­ten für die Instal­la­ti­on der Lüf­tungs­an­la­ge betra­gen 26.000 €, ohne Sowie­so-Kos­ten. Die För­der­mit­tel belau­fen sich auf 5.500 €.

Zeitpunkt

Die Instal­la­ti­on soll­te im Zuge der ande­ren Sanie­rungs­maß­nah­men erfol­gen, um die Gesamtef­fi­zi­enz des Gebäu­des zu maximieren.

Sonstige zu beachtende Punkte

Die neue Lüf­tungs­an­la­ge ver­bes­sert nicht nur die Ener­gie­ef­fi­zi­enz, son­dern auch das Raum­kli­ma und den Wohn­kom­fort erheb­lich, was den Wert der Immo­bi­lie wei­ter steigert.

Zielzustand: Ein energieeffizientes und komfortables Zuhause

Nach der Umset­zung des Sanie­rungs­fahr­plans wird das Gebäu­de den Stan­dard eines KfW-Effi­zi­enz­hau­ses 70 errei­chen. Dies bedeu­tet, dass der Ener­gie­ver­brauch bei gleich­blei­ben­dem Heiz­ver­hal­ten der Bewoh­ner erheb­lich sin­ken wird. Die umfas­sen­de Erneue­rung der Fas­sa­de, ein­schließ­lich der Wän­de und Fens­ter, sowie die Moder­ni­sie­rung der Hei­zungs­an­la­ge tra­gen maß­geb­lich dazu bei. Der ther­mi­sche Kom­fort wird durch die Sanie­rung deut­lich ver­bes­sert, da die neue Däm­mung der Wän­de und das Erset­zen alter Fens­ter und Türen unan­ge­neh­me Zug­luft und Käl­te­brü­cken besei­tigt. Dies führt zu einem ange­neh­me­ren Wohn­kli­ma und redu­ziert den Ener­gie­be­darf erheblich.

Ein wei­te­rer Vor­teil der Sanie­rung ist der ver­bes­ser­te som­mer­li­che Hit­ze­schutz. Durch die Instal­la­ti­on von Ver­schat­tun­gen an Dach- und Fas­sa­den­fens­tern sowie die zusätz­li­che Däm­mung wird das Gebäu­de im Som­mer vor Über­hit­zung geschützt. Dies sorgt nicht nur für ein ange­neh­mes Raum­kli­ma, son­dern redu­ziert auch den Bedarf an Kli­ma­ti­sie­rung, was wie­der­um Ener­gie spart.

Der Schall­schutz wird eben­falls ver­bes­sert. Neue, dich­te Fens­ter und Türen sowie die Ver­wen­dung von Dämm­stof­fen tra­gen dazu bei, den Lärm von außen erheb­lich zu redu­zie­ren, was den Wohn­kom­fort wei­ter stei­gert. Zudem wird durch die Sanie­rung die Wohn­ge­sund­heit ver­bes­sert. Gedämm­te und war­me Bau­tei­le sowie ein moder­nes Lüf­tungs­sys­tem ver­hin­dern die Bil­dung von Feuch­tig­keit und Schim­mel, was zu einem gesün­de­ren Raum­kli­ma beiträgt.

Ein wesent­li­cher Vor­teil für die Eigen­tü­mer ist die Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie. Durch die ener­ge­ti­sche Sanie­rung wird der Markt­wert des Gebäu­des erheb­lich gestei­gert, da es nun mit Neu­bau­ten kon­kur­rie­ren kann. Dies ist nicht nur aus finan­zi­el­ler Sicht attrak­tiv, son­dern auch im Hin­blick auf die Nach­hal­tig­keit und den lang­fris­ti­gen Erhalt der Bausubstanz.

Zudem bie­tet die Sanie­rung die Mög­lich­keit, die archi­tek­to­ni­sche Qua­li­tät des Gebäu­des zu ver­bes­sern. Eigen­tü­mer kön­nen die äuße­re Erschei­nung des Hau­ses nach ihren Wün­schen gestal­ten, sei es durch die Wahl der Fas­sa­den­far­be oder des Fens­ter­de­signs. Die­se gestal­te­ri­schen Frei­hei­ten tra­gen dazu bei, dass das Gebäu­de nicht nur ener­ge­tisch, son­dern auch ästhe­tisch auf­ge­wer­tet wird.

Ins­ge­samt bie­tet der Sanie­rungs­fahr­plan zahl­rei­che wirt­schaft­li­che Vor­tei­le. Die Nut­zung von För­der­mit­teln redu­ziert die Inves­ti­ti­ons­kos­ten erheb­lich, und die lang­fris­ti­gen Ener­gie­ein­spa­run­gen füh­ren zu einer schnel­len Amor­ti­sa­ti­on der Sanie­rungs­kos­ten. Die dras­ti­sche Redu­zie­rung der CO2-Emis­sio­nen um etwa den Fak­tor 3 leis­tet zudem einen wert­vol­len Bei­trag zum Kli­ma­schutz, was den Eigen­tü­mern eine Vor­bild­funk­ti­on in der nach­hal­ti­gen Gebäu­de­be­wirt­schaf­tung ermöglicht.

Fazit: Ein zukunftsweisender Plan für nachhaltige Gebäudeentwicklung

Der Sanie­rungs­fahr­plan für das Wohn­ge­bäu­de in Müns­ter zeigt ein­drucks­voll, wie durch geziel­te Maß­nah­men eine erheb­li­che Ver­bes­se­rung des ener­ge­ti­schen Zustands erreicht wer­den kann. Der Ver­gleich zwi­schen dem Ist-Zustand und dem ange­streb­ten Ziel­zu­stand ver­deut­licht die posi­ti­ven Aus­wir­kun­gen der geplan­ten Sanie­rung. Die umfas­sen­de Erneue­rung der Gebäu­de­hül­le, die Moder­ni­sie­rung der Hei­zungs­an­la­ge sowie die Instal­la­ti­on einer moder­nen Lüf­tungs­an­la­ge füh­ren zu einer signi­fi­kan­ten Redu­zie­rung des Ener­gie­ver­brauchs und der CO2-Emissionen.

Die geplan­ten Maß­nah­men ver­spre­chen nicht nur eine Ver­bes­se­rung des Wohn­kom­forts und der Wohn­ge­sund­heit, son­dern auch eine erheb­li­che Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie. Die Nut­zung von För­der­mit­teln und die lang­fris­ti­gen Ener­gie­ein­spa­run­gen tra­gen dazu bei, dass sich die Inves­ti­ti­ons­kos­ten schnell amor­ti­sie­ren. Ins­ge­samt stellt der Sanie­rungs­fahr­plan einen wich­ti­gen Schritt in Rich­tung nach­hal­ti­ger Gebäu­de­be­wirt­schaf­tung dar und bie­tet den Eigen­tü­mern die Mög­lich­keit, eine Vor­bild­funk­ti­on im Kli­ma­schutz zu über­neh­men. Durch die geplan­ten Maß­nah­men wird das Gebäu­de nicht nur ener­ge­tisch opti­miert, son­dern auch archi­tek­to­nisch auf­ge­wer­tet, was es zukunfts­fä­hig macht und sei­nen Wert lang­fris­tig sichert.