Energetische Sanierung eines Wohngebäudes in Münster: Optimierung und Wertsteigerung

Ausgangslage: Der energetische Zustand des Wohngebäudes

Die Fall­stu­die zum Sanie­rungs­fahr­plan für ein Wohn­ge­bäu­de in Müns­ter bie­tet wert­vol­le Ein­bli­cke in die ener­ge­ti­sche Opti­mie­rung und die damit ver­bun­de­nen finan­zi­el­len Vor­tei­le. Die­ses Gebäu­de befin­det sich der­zeit in einem unter­durch­schnitt­li­chen ener­ge­ti­schen Zustand und pro­fi­tiert erheb­lich von geziel­ten Sanie­rungs­maß­nah­men. Beson­ders die alten Fens­ter und die unge­dämm­te Geschoss­de­cke tra­gen maß­geb­lich zu die­sem Zustand bei.

Der Sanie­rungs­fahr­plan dient als umfas­sen­de Ent­schei­dungs­vor­la­ge und zeigt auf, wie durch ener­ge­ti­sche Sanie­run­gen Betriebs­kos­ten gesenkt wer­den kön­nen. Dabei wer­den nicht nur die Sanie­rungs­kos­ten und Ener­gie­ein­spa­run­gen berück­sich­tigt, son­dern auch För­der­mit­tel und die gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen des Gebäu­de­en­er­gie­ge­set­zes (GEG) 2024. Ein beson­de­res Augen­merk liegt auf der Mög­lich­keit, die Kel­ler­de­cke ein­fach nach­zu­däm­men, was eine effek­ti­ve Maß­nah­me zur Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz dar­stellt. Zudem wird auf­grund stei­gen­der Fern­wär­me­prei­se und mög­li­cher Instand­hal­tungs­ar­bei­ten an der Über­ga­be­sta­ti­on der Wech­sel zu einer Wär­me­pum­pe emp­foh­len, um eine höhe­re Unab­hän­gig­keit zu errei­chen. Die Anlagen­tech­nik erfor­dert kurz­fris­tig die Ein­hal­tung der Pflich­ten zum hydrau­li­schen Abgleich, was eben­falls zur Opti­mie­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz bei­trägt. Durch die Umset­zung die­ser Maß­nah­men kann nicht nur eine erheb­li­che Ener­gie­ein­spa­rung erzielt wer­den, son­dern auch eine Wert­stei­ge­rung der Immobilie.

Der aktuelle energetische Zustand: Herausforderungen und Potenziale

Das Gebäu­de befin­det sich der­zeit in einem ener­ge­tisch unter­durch­schnitt­li­chen Zustand, was sich nega­tiv auf die Ener­gie­kos­ten und den Wert der Immo­bi­lie aus­wirkt. Beson­ders die alten Fens­ter und die unge­dämm­te Geschoss­de­cke tra­gen maß­geb­lich zu die­sem Zustand bei und ent­spre­chen nicht den aktu­el­len Anfor­de­run­gen des GEG. Zudem sind an der Gie­bel­sei­te und der Ver­satz­flä­che, basie­rend auf Erfah­run­gen mit bau­glei­chen Nach­bar­ob­jek­ten, in naher Zukunft Instand­hal­tungs­ar­bei­ten zu erwarten.

Ein posi­ti­ver Aspekt ist die Kel­ler­de­cke, die sich rela­tiv ein­fach nach­träg­lich däm­men lässt, was eine kos­ten­güns­ti­ge Mög­lich­keit zur Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz dar­stellt. Ange­sichts der stei­gen­den Fern­wär­me­prei­se und mög­li­cher Instand­hal­tungs­ar­bei­ten an der Über­ga­be­sta­ti­on wird der Umstieg auf eine Wär­me­pum­pe emp­foh­len. Die­se Maß­nah­me wür­de nicht nur die Abhän­gig­keit von Fern­wär­me redu­zie­ren, son­dern auch lang­fris­tig Ener­gie­kos­ten einsparen.

Die Anlagen­tech­nik des Gebäu­des erfor­dert kurz­fris­tig die Durch­füh­rung eines hydrau­li­schen Abgleichs, um die Effi­zi­enz der Hei­zungs­an­la­ge zu opti­mie­ren. Eine ener­ge­ti­sche Bewer­tung der ein­zel­nen Kom­po­nen­ten des Gebäu­des, wie Dach, Fens­ter, Wän­de und Boden, sowie der Anlagen­tech­nik, ein­schließ­lich Hei­zung, Warm­was­ser, Wär­me­ver­tei­lung und Lüf­tung, wur­de anhand berech­ne­ter ener­ge­ti­scher Kenn­wer­te durch­ge­führt. Die­se Bewer­tung ist farb­lich dar­ge­stellt und zeigt den aktu­el­len ener­ge­ti­schen Gesamt­zu­stand des Hauses.

Durch die Erstel­lung eines Sanie­rungs­fahr­plans, der auf die spe­zi­fi­schen Bedürf­nis­se des Gebäu­des abge­stimmt ist, kön­nen signi­fi­kan­te Ener­gie­ein­spa­run­gen erzielt wer­den. Dies wird nicht nur durch die Redu­zie­rung der lau­fen­den Ener­gie­kos­ten, son­dern auch durch die Inan­spruch­nah­me von För­der­mit­teln unter­stützt, die die finan­zi­el­le Belas­tung der Sanie­rung ver­rin­gern. Eine erfolg­rei­che Sanie­rung wird den Wert der Immo­bi­lie stei­gern und ihre Attrak­ti­vi­tät auf dem Markt erhöhen.

Geplante Maßnahmen: Ein umfassender Ansatz zur energetischen Optimierung

Maßnahmenpaket 1: Optimierung der Geschossdecke und des Steildachs im Treppenhaus

Die­ses Maß­nah­men­pa­ket kon­zen­triert sich auf die Däm­mung der obers­ten Geschoss­de­cke sowie des Steil­dachs im Bereich des Trep­pen­hau­ses. Die Däm­mung der Geschoss­de­cke wird voll­flä­chig aus­ge­führt, um eine gleich­mä­ßi­ge Wär­me­dämm­wir­kung zu erzie­len. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten für die­se Maß­nah­men belau­fen sich auf 21.440 €, wäh­rend zusätz­li­che soge­nann­te Sowie-so-Kos­ten in Höhe von 12.000 € anfal­len. Lei­der sind För­der­mit­tel in Höhe von nur 1.080 € ver­füg­bar, da zunächst die Anfor­de­run­gen gemäß Gebäu­de­en­er­gie­ge­setz (GEG) §47 erfüllt wer­den müs­sen. Die Umset­zung die­ser Maß­nah­men wird nicht nur die Ener­gie­kos­ten sen­ken, son­dern auch das Dach­ge­schoss für zukünf­ti­ge Aus­bau­mög­lich­kei­ten vor­be­rei­ten. Der Zeit­punkt der Umset­zung soll­te in der wär­me­ren Jah­res­zeit geplant wer­den, um Bau­ver­zö­ge­run­gen durch Wit­te­rungs­ein­flüs­se zu vermeiden.

Maßnahmenpaket 2: Effiziente Dämmung der Treppenhauswände und Kellerdecke

Das zwei­te Maß­nah­men­pa­ket umfasst die Däm­mung der Trep­pen­haus­wän­de mit 16 cm WLG 035, die flä­chig ver­klebt wer­den, sowie die Däm­mung der unge­dämm­ten Kel­ler­de­cke mit 12 cm WLG 035. Die­se Maß­nah­men zie­len dar­auf ab, die Wär­me­ver­lus­te über den Boden zu redu­zie­ren und die Behag­lich­keit im Erd­ge­schoss zu erhö­hen. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten betra­gen 15.260 €, ohne zusätz­li­che Sowie-so-Kos­ten. För­der­mit­tel in Höhe von 2.289 € kön­nen durch das BAFA-Pro­gramm (20 %) und die Stadt Müns­ter (30 €/​m² Wand­flä­che) in Anspruch genom­men wer­den. Die Umset­zung soll­te sorg­fäl­tig geplant wer­den, um die För­der­pro­gram­me opti­mal zu nutzen.

Maßnahmenpaket 3: Austausch der Fenster für bessere Energieeffizienz

Der Fens­ter­tausch mit drei­fach ver­glas­ten Fens­tern, die einen U‑Wert von 0,95 W/​m²K auf­wei­sen, steht im Mit­tel­punkt die­ses Pakets. Auch die Haus­tü­ren wer­den durch Model­le mit einem U‑Wert von 1,3 W/​m²K ersetzt. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten belau­fen sich auf 53.900 €, mit zusätz­li­chen Sowie-so-Kos­ten von 45.103 €. För­der­mit­tel in Höhe von 8.085 € sind über das BAFA-Pro­gramm (20 %) und die Stadt Müns­ter (30 €/​m²) ver­füg­bar. Die­se Maß­nah­men tra­gen erheb­lich zur Ver­bes­se­rung der Wohn­be­hag­lich­keit und zur gleich­mä­ßi­gen Wär­me­däm­mung bei. Die Durch­füh­rung soll­te in einem Zeit­raum erfol­gen, in dem die Beein­träch­ti­gung der Bewoh­ner mini­miert wird.

Maßnahmenpaket 4: Giebel- und Traufseitendämmung sowie dezentrale Lüftungsanlage

In die­sem Paket wird die Gie­bel­sei­te durch das Ent­fer­nen des Klin­kers und den Auf­bau einer neu­en Fas­sa­de mit einem Wär­me­dämm­ver­bund­sys­tem (WDVS) von 18 cm WLG 035 gedämmt. Zusätz­lich wird eine dezen­tra­le Lüf­tungs­an­la­ge mit Wär­me­rück­ge­win­nung instal­liert. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten betra­gen 109.600 €, mit Sowie-so-Kos­ten von 65.401 €. För­der­mit­tel in Höhe von 9.915 € kön­nen über das BAFA-Pro­gramm (15 % + 5 % iSFP-Bonus) und die Stadt Müns­ter (30 €/​m² Wand­flä­che) in Anspruch genom­men wer­den. Die­se Maß­nah­men ver­bes­sern die Ener­gie­ef­fi­zi­enz und Wohn­qua­li­tät erheb­lich. Die Pla­nung soll­te die Bau­zeit und die Ver­füg­bar­keit der För­der­mit­tel berücksichtigen.

Maßnahmenpaket 5: Installation einer Monoblock Luft/​Wasser Wärmepumpe

Das fünf­te Maß­nah­men­pa­ket umfasst den Ein­bau einer Mono­block Luft/​Wasser Wär­me­pum­pe sowie eine umfas­sen­de Hei­zungs­op­ti­mie­rung. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten belau­fen sich auf 39.841 €, mit zusätz­li­chen Sowie-so-Kos­ten von 27.241 €. För­der­mit­tel in Höhe von 13.944 € sind durch die KfW ver­füg­bar. Die­se Maß­nah­men erhö­hen die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des und sen­ken die Ener­gie­kos­ten erheb­lich. Die Umset­zung soll­te in der Heiz­pe­ri­ode geplant wer­den, um die Effi­zi­enz der neu­en Anla­ge sofort nut­zen zu können.

Die­se Maß­nah­men­pa­ke­te bie­ten umfas­sen­de ener­ge­ti­sche Ver­bes­se­run­gen für das Gebäu­de, stei­gern die Ener­gie­ef­fi­zi­enz und sen­ken lang­fris­tig die Ener­gie­kos­ten. Die Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie und die posi­ti­ven Effek­te auf das Wohn­kli­ma sind zusätz­li­che Vor­tei­le, die durch die sorg­fäl­ti­ge Pla­nung und Umset­zung die­ser Sanie­rungs­maß­nah­men erzielt werden.

Der angestrebte Zielzustand: Ein energetisch optimiertes Wohngebäude

Der Sanie­rungs­fahr­plan für das Gebäu­de sieht eine umfas­sen­de ener­ge­ti­sche Sanie­rung vor, die den ener­ge­ti­schen Zustand erheb­lich ver­bes­sert und zahl­rei­che Vor­tei­le für die Eigen­tü­mer mit sich bringt. Nach der Umset­zung der geplan­ten Maß­nah­men wird das Haus in einem deut­lich bes­se­ren ener­ge­ti­schen Zustand sein, was sich in meh­re­ren Aspek­ten posi­tiv auswirkt.

Ein zen­tra­ler Vor­teil ist der gestei­ger­te ther­mi­sche Kom­fort. Durch die Däm­mung der Geschoss- und Kel­ler­de­cke sowie den Aus­tausch der alten Fens­ter wird das Haus frei von unan­ge­neh­mer Zug­luft und extre­mer Hit­ze- oder Käl­te­strah­lung sein. Dies führt zu einer gleich­mä­ßi­gen Tem­pe­ra­tur­ver­tei­lung im gesam­ten Gebäu­de, sodass kal­te Füße im Erd­ge­schoss der Ver­gan­gen­heit ange­hö­ren. Die Bewoh­ner wer­den das gan­ze Jahr über ein ange­neh­mes Raum­kli­ma genie­ßen können.

Dar­über hin­aus wird der Schall­schutz erheb­lich ver­bes­sert. Die neu­en Fens­ter und die ver­bes­ser­te Gebäu­de­hül­le sor­gen dafür, dass Lärm und Geräu­sche aus der Umge­bung effek­tiv gedämpft wer­den. Dies führt zu einer ruhi­ge­ren Wohnat­mo­sphä­re und redu­ziert die Lärm­im­mis­sio­nen spür­bar, was ins­be­son­de­re in städ­ti­schen Gebie­ten von gro­ßem Vor­teil ist.

Ein wei­te­rer wesent­li­cher Aspekt der Sanie­rung ist die Ver­bes­se­rung der Wohn­ge­sund­heit. Durch die Besei­ti­gung von Feuch­tig­keits­quel­len und die Ver­mei­dung von Schim­mel­bil­dung wird die Innen­raum­luft­qua­li­tät erheb­lich gestei­gert. Die Bewoh­ner pro­fi­tie­ren von einer gesün­de­ren Wohn­um­ge­bung, frei von Schad­stof­fen und Gif­ten, was zu einer höhe­ren Behag­lich­keit und Lebens­qua­li­tät beiträgt.

Die Sanie­rung wirkt sich auch posi­tiv auf den Immo­bi­li­en­wert aus. Durch die ener­ge­ti­sche Auf­wer­tung und die archi­tek­to­ni­sche Ver­bes­se­rung der äuße­ren Erschei­nung des Gebäu­des steigt der Markt­wert der Immo­bi­lie. Dies bie­tet den Eigen­tü­mern ein erheb­li­ches Wert­stei­ge­rungs­po­ten­zi­al, das sich bei einem mög­li­chen Ver­kauf oder einer Ver­mie­tung des Hau­ses vor­teil­haft aus­wir­ken kann.

Zusätz­lich wird die Sicher­heit des Gebäu­des erhöht. Durch die Inte­gra­ti­on moder­ner Ein­bruch­schutz­vor­rich­tun­gen wird der Schutz vor Ein­bruch und Dieb­stahl gewähr­leis­tet, was den Bewoh­nern ein höhe­res Sicher­heits­ge­fühl vermittelt.

Nicht zuletzt pro­fi­tie­ren die Eigen­tü­mer von finan­zi­el­len Vor­tei­len durch die Nut­zung von För­der­mit­teln und die lang­fris­ti­gen Ein­spa­run­gen bei den Ener­gie­kos­ten. Die Umstel­lung auf eine effi­zi­en­te­re Heiz­tech­nik, wie bei­spiels­wei­se eine Wär­me­pum­pe, redu­ziert die Abhän­gig­keit von stei­gen­den Fern­wär­me­prei­sen und senkt die lau­fen­den Betriebs­kos­ten erheb­lich. Ins­ge­samt führt der Sanie­rungs­fahr­plan zu einer nach­hal­ti­gen Wert­stei­ge­rung und erhöht die Attrak­ti­vi­tät des Gebäu­des sowohl für die aktu­el­len Bewoh­ner als auch für poten­zi­el­le zukünf­ti­ge Eigentümer.

Fazit: Ein vielversprechender Weg zur energetischen Optimierung

Der Sanie­rungs­fahr­plan für das Wohn­ge­bäu­de in Müns­ter zeigt ein­drucks­voll, wie geziel­te ener­ge­ti­sche Maß­nah­men den Ist-Zustand eines Gebäu­des erheb­lich ver­bes­sern kön­nen. Die geplan­ten Sanie­rungs­maß­nah­men, die von der Däm­mung der Geschoss­de­cke bis zur Instal­la­ti­on einer moder­nen Wär­me­pum­pe rei­chen, ver­spre­chen eine deut­li­che Redu­zie­rung der Ener­gie­kos­ten und eine signi­fi­kan­te Stei­ge­rung des Wohnkomforts.

Durch die umfas­sen­de ener­ge­ti­sche Auf­wer­tung wird nicht nur der ther­mi­sche Kom­fort und die Wohn­ge­sund­heit der Bewoh­ner ver­bes­sert, son­dern auch der Immo­bi­li­en­wert gestei­gert. Die Inte­gra­ti­on moder­ner Tech­no­lo­gien und die Nut­zung von För­der­mit­teln tra­gen dazu bei, die finan­zi­el­le Belas­tung zu redu­zie­ren und lang­fris­ti­ge Ein­spa­run­gen zu realisieren.

Ins­ge­samt bie­tet der Sanie­rungs­fahr­plan eine nach­hal­ti­ge und wirt­schaft­lich sinn­vol­le Lösung, um den ener­ge­ti­schen Zustand des Gebäu­des zu opti­mie­ren und gleich­zei­tig den Wert und die Attrak­ti­vi­tät der Immo­bi­lie zu stei­gern. Die Umset­zung der vor­ge­schla­ge­nen Maß­nah­men stellt einen wich­ti­gen Schritt in Rich­tung einer ener­gie­ef­fi­zi­en­ten und zukunfts­fä­hi­gen Wohn­um­ge­bung dar.