Energetische Sanierung eines Mehrfamilienhauses in Coesfeld: Ein umfassender Sanierungsfahrplan

Ausgangslage: Energetische Herausforderungen und Potenziale

In die­ser Fall­stu­die wird ein umfas­sen­der Sanie­rungs­fahr­plan für ein Wohn­ge­bäu­de vor­ge­stellt, der einen kla­ren Über­blick über den ener­ge­ti­schen Zustand der Immo­bi­lie und die geplan­ten Sanie­rungs­maß­nah­men bie­tet. Der Sanie­rungs­fahr­plan ist ein zen­tra­les Instru­ment, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des zu stei­gern und lang­fris­tig Ener­gie­kos­ten zu senken.

Das Gebäu­de befin­det sich in einer urba­nen Lage und umfasst meh­re­re Wohn­ein­hei­ten. Der ener­ge­ti­sche Zustand wird anhand des Pri­mär­ener­gie­be­darfs beur­teilt und auf einer Farb­ska­la von dun­kel­grün (höchs­te Effi­zi­enz) bis dun­kel­rot (nied­rigs­te Effi­zi­enz) dar­ge­stellt. Die­se visu­el­le Dar­stel­lung hilft, den aktu­el­len Stand und das Poten­zi­al der Immo­bi­lie leicht zu erkennen.

Der Fahr­plan zeigt nicht nur den Ist-Zustand, son­dern auch den Ziel­zu­stand nach Umset­zung aller Maß­nah­men­pa­ke­te. Inves­ti­ti­ons­kos­ten und mög­li­che För­der­mit­tel für die ein­zel­nen Maß­nah­men wer­den trans­pa­rent dar­ge­stellt, was hilft, die finan­zi­el­len Vor­tei­le der Sanie­rung zu erken­nen. Durch die Nut­zung von För­der­mit­teln kön­nen die Kos­ten erheb­lich redu­ziert und gleich­zei­tig der Wert der Immo­bi­lie gestei­gert werden.

Zusätz­lich wer­den Infor­ma­tio­nen zu Ener­gie­kos­ten, CO₂-Emis­sio­nen und dem erwar­te­ten End­ener­gie­ver­brauch, sowohl für den aktu­el­len als auch für den zukünf­ti­gen Zustand des Gebäu­des, bereit­ge­stellt. Die Zeit­leis­te im Sanie­rungs­fahr­plan zeigt den indi­vi­du­ell abge­stimm­ten Umset­zungs­zeit­punkt für jedes Maß­nah­men­pa­ket, sodass die Sanie­rung schritt­wei­se und plan­bar ange­gan­gen wer­den kann.

Der Pri­mär­ener­gie­be­darf umfasst nicht nur den End­ener­gie­be­darf des Gebäu­des, son­dern auch den Ener­gie­auf­wand für vor­ge­la­ger­te Pro­zess­ket­ten wie die Gewin­nung und Ver­tei­lung der Brenn­stof­fe. Der erwar­te­te End­ener­gie­ver­brauch wird auf Basis des berech­ne­ten End­ener­gie­be­darfs, des Nut­zer­ver­hal­tens und kli­ma­ti­scher Fak­to­ren ermittelt.

Ein wei­te­rer Aspekt sind die soge­nann­ten Sowie­so-Kos­ten, die für not­wen­di­ge Instand­set­zun­gen und Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men anfal­len. Die­se Kos­ten sind oft unver­meid­lich, bie­ten aber die Mög­lich­keit, gleich­zei­tig die Ener­gie­ef­fi­zi­enz zu verbessern.

Je nach Anla­gen­kon­zept kön­nen ver­schie­de­ne Ener­gie­trä­ger für Hei­zung, Warm­was­ser und Lüf­tung ein­ge­setzt wer­den. Die Fall­stu­die zeigt die aktu­el­len Ener­gie­prei­se für Hilfs­strom und Erd­gas, die zur Berech­nung der Ener­gie­kos­ten her­an­ge­zo­gen werden.

Durch die Umset­zung die­ses Sanie­rungs­fahr­plans kann die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des erheb­lich ver­bes­sert wer­den, was zu finan­zi­el­len Ein­spa­run­gen und einer Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie führt.

Der aktuelle energetische Zustand: Eine Bestandsaufnahme

Der Ist-Zustand des Gebäu­des vor der Sanie­rung zeigt eine Rei­he von ener­ge­ti­schen Her­aus­for­de­run­gen, die gleich­zei­tig erheb­li­che Poten­zia­le für Ver­bes­se­run­gen und finan­zi­el­le Vor­tei­le bie­ten. Das frei­ste­hen­de Wohn­ge­bäu­de mit sechs Wohn­ein­hei­ten, gebaut im Jahr 1994, weist typi­sche Merk­ma­le sei­ner Bau­zeit auf, die heu­te als ener­ge­ti­sche Schwach­stel­len gelten.

Energiequelle und Emissionen

Das Gebäu­de nutzt Gas als Ener­gie­trä­ger, was zu hohen CO2-Emis­sio­nen führt. Dies stellt nicht nur eine öko­lo­gi­sche Belas­tung dar, son­dern birgt auch finan­zi­el­le Risi­ken ange­sichts stei­gen­der Ener­gie­kos­ten und poten­zi­el­ler CO2-Abgaben.

Dämmung und Wärmeverluste

Die Kel­ler- und Erd­ge­schoss­de­cken sind unge­dämmt, ins­be­son­de­re ober­halb der Park­plät­ze und des Kel­lers, was zu erheb­li­chen Wär­me­ver­lus­ten führt. Der Fuß­bo­den ist nur bau­jah­res­ty­pisch gedämmt, was nicht den heu­ti­gen Stan­dards ent­spricht. Die Klin­ker­fas­sa­den aus den 1990er Jah­ren sind zwar lang­le­big, bie­ten aber nur begrenz­te Mög­lich­kei­ten für eine nach­träg­li­che Däm­mung.

Fenster und Türen

Die gro­ßen Fens­ter­flä­chen sind zwei­fach ver­glas­te Kunst­stoff­fens­ter, die eben­falls dem Bau­jahr ent­spre­chen. Auf­grund von Undich­tig­kei­ten und ver­al­te­ten Bau­teil­stan­dards ent­ste­hen hier hohe Wär­me­ver­lus­te. Die Ter­ras­sen- und Bal­kon­tü­ren sowie die Woh­nungs­ein­gangs­tü­ren sind eben­falls in einem bau­jah­res­ty­pi­schen Zustand und tra­gen zu den Wär­me­ver­lus­ten bei.

Dach und Belüftung

Das Zelt­dach ist als bau­jah­res­ty­pi­sches Kalt­dach aus­ge­führt, was eben­falls ener­ge­ti­sche Schwach­stel­len auf­weist. Die Belüf­tung erfolgt manu­ell über Stoß- und Kipp­lüf­tung der Fens­ter, was kei­ne kon­trol­lier­te Lüf­tung ermög­licht und zu wei­te­ren Ener­gie­ver­lus­ten füh­ren kann.

Heizungsanlage

Die zen­tra­le Hei­zungs­an­la­ge wur­de 2021 auf Brenn­wert­tech­nik umge­stellt, was einen ers­ten Schritt in Rich­tung Ener­gie­ef­fi­zi­enz dar­stellt. Die Wär­me­ver­tei­lung erfolgt über ein Zwei­rohr­sys­tem, und die Warm­was­ser­ver­sor­gung ist zen­tral orga­ni­siert. Raum­ther­mo­sta­te und Ther­mo­stat­ven­ti­le sind vor­han­den, jedoch gibt es Poten­zi­al für eine wei­ter­ge­hen­de Opti­mie­rung der Heizungssteuerung.

Sanierungspotenziale

Die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft ist sich der wirt­schaft­li­chen Sanie­rungs­po­ten­zia­le bewusst und inter­es­siert sich für För­der­mit­tel, die im Rah­men eines Sanie­rungs­fahr­plans genutzt wer­den kön­nen. Durch geziel­te Maß­nah­men zur Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz kann nicht nur der Ener­gie­ver­brauch gesenkt wer­den, son­dern auch der Wert der Immo­bi­lie gestei­gert wer­den. Dies bie­tet lang­fris­ti­ge finan­zi­el­le Vor­tei­le und trägt zur Erfül­lung gesetz­li­cher Anfor­de­run­gen bei.

Ins­ge­samt bie­tet der Ist-Zustand des Gebäu­des eine soli­de Grund­la­ge für eine umfas­sen­de ener­ge­ti­sche Sanie­rung, die sowohl öko­lo­gi­sche als auch öko­no­mi­sche Vor­tei­le mit sich bringt. Ein gut durch­dach­ter Sanie­rungs­fahr­plan kann hier ent­schei­den­de Ver­bes­se­run­gen herbeiführen.

Geplante Maßnahmen: Ein Fahrplan zur Energieeffizienz

Maßnahmenpaket 1: Verbesserung der Fenster und Fenstertüren sowie der Luftdichtheit

In die­sem ers­ten Maß­nah­men­pa­ket liegt der Fokus auf dem Aus­tausch von Fens­tern und Fens­ter­tü­ren sowie der Ver­bes­se­rung der Luft­dicht­heit des Gebäu­des. Die alten Fens­ter wer­den durch moder­ne Fens­ter mit 3‑fach Ver­gla­sung ersetzt, die einen U‑Wert von min­des­tens 0,95 W/​m²K auf­wei­sen. Die­se Maß­nah­me wird nicht nur den Ener­gie­ver­brauch erheb­lich sen­ken, son­dern auch die Behag­lich­keit im Gebäu­de stei­gern, indem unan­ge­neh­me Zug­luft ver­mie­den wird. Die Ver­bes­se­rung der Luft­dicht­heit wird durch den Aus­tausch der Fens­ter und die Erneue­rung der Dich­tun­gen erreicht, was zu einer bes­se­ren Wär­me­iso­lie­rung führt.

Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten für die­ses Paket betra­gen 182.800 Euro. Dank der För­der­pro­gram­me der BAFA, die 20 % der Kos­ten bezu­schus­sen (inklu­si­ve eines 5 % iSFP-Bonus), kön­nen För­der­mit­tel in Höhe von 36.560 Euro in Anspruch genom­men wer­den. Die­se Inves­ti­ti­on wird im Jahr 2030 umge­setzt und ist eine optio­na­le Maß­nah­me, die jedoch lang­fris­tig zu erheb­li­chen Ein­spa­run­gen bei den Heiz­kos­ten füh­ren wird.

Maßnahmenpaket 2: Einblasdämmung, Wärmedämmverbundsystem (WDVS) und Deckendämmung

Das zwei­te Maß­nah­men­pa­ket kon­zen­triert sich auf die Däm­mung des Gebäu­des. Hier­bei wird eine Ein­blas­däm­mung in mehr­scha­li­gen Außen­wän­den ein­ge­bracht, ergänzt durch ein Wär­me­dämm­ver­bund­sys­tem (WDVS). Zusätz­lich wird die Decke von unten mit einer Dämm­stär­ke von 10 cm und einem Wär­me­dämm­wert (WLG) von 032 gedämmt. Die­se Maß­nah­men schaf­fen ein aus­ge­gli­che­nes Raum­kli­ma und redu­zie­ren die Heiz­kos­ten signifikant.

Die Gesamt­kos­ten für die­se Maß­nah­men belau­fen sich auf 79.900 Euro, wobei die BAFA 20 % der Inves­ti­ti­ons­kos­ten för­dert, was einer För­der­sum­me von 15.680 Euro ent­spricht. Die­se Maß­nah­men sind für das Jahr 2031 vor­ge­se­hen und bie­ten eine her­vor­ra­gen­de Mög­lich­keit, die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Hau­ses zu steigern.

Maßnahmenpaket 3: Steildachsanierung, Austausch der Dachflächenfenster und Verbesserung der Luftdichtheit

Im Jahr 2035 steht die Sanie­rung des Steil­dachs an, die mit einer Zwi­schen­spar­ren­däm­mung und einer Auf­spar­ren­däm­mung durch­ge­führt wird. Der Aus­tausch der Dach­flä­chen­fens­ter, die mit einem Son­nen­schutz aus­ge­stat­tet wer­den, ist eben­falls Teil die­ses Pakets. Die­se Maß­nah­men zie­len dar­auf ab, die Lüf­tungs­wär­me­ver­lus­te zu redu­zie­ren und die Behag­lich­keit im Dach­ge­schoss zu erhöhen.

Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten für die­ses Paket betra­gen 185.256 Euro, wobei För­der­mit­tel in Höhe von 35.204 Euro durch die BAFA erhal­ten wer­den kön­nen. Die­se Maß­nah­men sind beson­ders bei anste­hen­den Instand­hal­tungs­ar­bei­ten sinn­voll und tra­gen erheb­lich zur Ver­min­de­rung der Wär­me­ver­lus­te über die Dach­flä­chen bei.

Maßnahmenpaket 4: Installation einer Lüftungsanlage

Die­ses optio­na­le Maß­nah­men­pa­ket, eben­falls für das Jahr 2035 vor­ge­se­hen, umfasst die Instal­la­ti­on einer dezen­tra­len Lüf­tungs­an­la­ge mit Wär­me­rück­ge­win­nung. Die­se Anla­ge sorgt für eine kon­ti­nu­ier­li­che Frisch­luft­zu­fuhr und redu­ziert die Lüf­tungs­wär­me­ver­lus­te, was zu einem ange­neh­me­ren Raum­kli­ma bei­trägt und Fuß­käl­te im Erd­ge­schoss verhindert.

Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten für die Lüf­tungs­an­la­ge betra­gen 20.000 Euro. För­der­mit­tel in Höhe von 4.000 Euro kön­nen durch die BAFA und das Land NRW in Anspruch genom­men wer­den. Die­se Maß­nah­me ist eine wert­vol­le Ergän­zung zur Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Hauses.

Maßnahmenpaket 5: Installation einer Luft/Wasser-Wärmepumpe und Heizungsoptimierung

Spä­tes­tens bis zum Jahr 2044 soll­te die Instal­la­ti­on einer Luft/­Was­ser-Wär­me­pum­pe erfol­gen, die eine umwelt­freund­li­che und effi­zi­en­te Heiz­lö­sung bie­tet. Die­se Maß­nah­me beinhal­tet auch eine Opti­mie­rung der bestehen­den Hei­zungs­an­la­ge, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz wei­ter zu steigern.

Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten belau­fen sich auf 56.000 Euro, wobei För­der­mit­tel in Höhe von 22.400 Euro durch die BAFA erhal­ten wer­den kön­nen. Die­se Maß­nah­me ist nicht nur ein Bei­trag zum Umwelt­schutz, son­dern auch eine Inves­ti­ti­on in die Zukunft des Hau­ses, indem sie lang­fris­tig Ener­gie­kos­ten senkt.

Die­se Maß­nah­men­pa­ke­te bie­ten eine umfas­sen­de Stra­te­gie zur ener­ge­ti­schen Sanie­rung und Ver­bes­se­rung der Gebäu­de­per­for­mance. Sie sind nicht nur finan­zi­ell attrak­tiv durch die ver­füg­ba­ren För­der­mit­tel, son­dern stei­gern auch den Wert der Immo­bi­lie und tra­gen zum Umwelt­schutz bei.

Der angestrebte Zielzustand: Ein Effizienzhaus der Zukunft

Nach der voll­stän­di­gen Umset­zung des Sanie­rungs­fahr­plans wird das Gebäu­de den Stan­dard eines Effi­zi­enz­hau­ses 70 EE errei­chen. Dies bedeu­tet, dass das Gebäu­de nur 70 % der Ener­gie eines ver­gleich­ba­ren Neu­baus benö­tigt, was zu erheb­li­chen Ener­gie­ein­spa­run­gen führt. Für die Bewoh­ner wird sich der Ener­gie­ver­brauch bei gleich­blei­ben­dem Heiz­ver­hal­ten deut­lich ver­rin­gern, was nicht nur die Heiz­kos­ten senkt, son­dern auch den Wohn­kom­fort erheb­lich stei­gert. Durch die ver­bes­ser­ten Dämm­maß­nah­men und den Aus­tausch der alten Fens­ter gegen moder­ne, ener­gie­ef­fi­zi­en­te Model­le wer­den Wär­me­ver­lus­te mini­miert, was zu einer gleich­mä­ßi­ge­ren und behag­li­che­ren Raum­tem­pe­ra­tur führt.

Für die Eigen­tü­mer bie­tet die Sanie­rung zahl­rei­che finan­zi­el­le Vor­tei­le. Durch die Nut­zung von För­der­mit­teln, die spe­zi­ell für ener­ge­ti­sche Sanie­run­gen zur Ver­fü­gung ste­hen, kön­nen die Inves­ti­ti­ons­kos­ten erheb­lich redu­ziert wer­den. Die lang­fris­ti­ge Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie ist ein wei­te­rer wesent­li­cher Vor­teil, da ein ener­gie­ef­fi­zi­en­tes Gebäu­de auf dem Immo­bi­li­en­markt attrak­ti­ver ist und höhe­re Ver­kaufs­prei­se erzie­len kann. Zudem wird der Wert des Gebäu­des durch die Sanie­rung lang­fris­tig gesi­chert, da es den aktu­el­len und zukünf­ti­gen gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen an die Ener­gie­ef­fi­zi­enz entspricht.

Ein wei­te­rer ent­schei­den­der Vor­teil ist die dras­ti­sche Redu­zie­rung der CO2-Emis­sio­nen um etwa den Fak­tor drei. Dies trägt nicht nur zur Sen­kung der Betriebs­kos­ten bei, son­dern auch zur Erfül­lung der gesell­schaft­li­chen Ver­ant­wor­tung für den Kli­ma­schutz. Die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft hat die Mög­lich­keit, durch die Wahl eines grü­nen Gas- und Strom­an­bie­ters den CO2-Fuß­ab­druck des Gebäu­des noch wei­ter zu ver­rin­gern und somit eine Vor­bild­funk­ti­on in der nach­hal­ti­gen Gebäu­de­be­wirt­schaf­tung zu übernehmen.

Ins­ge­samt wird die Sanie­rung nicht nur die Betriebs­kos­ten sen­ken und den Wohn­kom­fort erhö­hen, son­dern auch die Immo­bi­lie zukunfts­si­cher machen und einen wert­vol­len Bei­trag zum Umwelt­schutz leis­ten. Die Eigen­tü­mer pro­fi­tie­ren von einem moder­nen, ener­gie­ef­fi­zi­en­ten Gebäu­de, das sowohl öko­lo­gisch als auch öko­no­misch nach­hal­ti­ge Vor­tei­le bietet.

Fazit: Ein Blick in die Zukunft der energetischen Sanierung

Zusam­men­fas­send zeigt die­se Fall­stu­die, dass der Sanie­rungs­fahr­plan für das Wohn­ge­bäu­de in urba­ner Lage eine kla­re und umsetz­ba­re Stra­te­gie bie­tet, um den ener­ge­ti­schen Zustand des Gebäu­des erheb­lich zu ver­bes­sern. Der Ver­gleich des Ist-Zustands mit dem ange­streb­ten Ziel­zu­stand ver­deut­licht die enor­men Poten­zia­le, die durch die geplan­ten Maß­nah­men geho­ben wer­den können.

Die Umset­zung der vor­ge­schla­ge­nen Maß­nah­men­pa­ke­te wird nicht nur zu einer signi­fi­kan­ten Redu­zie­rung des Ener­gie­ver­brauchs und der CO2-Emis­sio­nen füh­ren, son­dern auch den Wohn­kom­fort für die Bewoh­ner erheb­lich stei­gern. Die finan­zi­el­len Vor­tei­le durch die Nut­zung von För­der­mit­teln und die lang­fris­ti­ge Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie machen die Sanie­rung zu einer loh­nen­den Investition.

Ins­ge­samt bie­tet der Sanie­rungs­fahr­plan eine nach­hal­ti­ge Lösung, die sowohl öko­lo­gi­sche als auch öko­no­mi­sche Vor­tei­le ver­eint. Die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft kann durch die Umset­zung die­ses Plans nicht nur zur Errei­chung ihrer Ener­gie­ef­fi­zi­enz­zie­le bei­tra­gen, son­dern auch eine Vor­rei­ter­rol­le im Bereich der nach­hal­ti­gen Gebäu­de­be­wirt­schaf­tung einnehmen.