Sanierungsfahrplan für ein Mehrfamilienhaus in Hamm: Ein Weg zu mehr Energieeffizienz und Wohnkomfort

Einleitung: Der Weg zu mehr Energieeffizienz und Wohnkomfort

In unse­rer aktu­el­len Fall­stu­die prä­sen­tie­ren wir den Sanie­rungs­fahr­plan für ein Mehr­fa­mi­li­en­haus in Hamm. Die­ses Pro­jekt zeigt ein­drucks­voll, wie durch geziel­te Maß­nah­men der Wohn­kom­fort erhöht, der Immo­bi­li­en­wert gestei­gert und die Ener­gie­kos­ten erheb­lich gesenkt wer­den kön­nen. Gleich­zei­tig leis­ten die Bewoh­ner einen wich­ti­gen Bei­trag zur Redu­zie­rung von Treib­haus­gas­emis­sio­nen, ins­be­son­de­re CO2.

Das Gebäu­de befin­det sich der­zeit in einem ener­ge­tisch unter­durch­schnitt­li­chen Zustand, wobei über 40 % der Wär­me­ver­lus­te über die Außen­wän­de auf­tre­ten. Um die­sen Her­aus­for­de­run­gen zu begeg­nen, emp­feh­len wir eine umfas­sen­de Sanie­rung, begin­nend mit der Flach­dach­sa­nie­rung auf­grund des drin­gen­den Instand­hal­tungs­be­darfs. Im Rah­men der Fas­sa­den­sa­nie­rung soll­ten auch die alten Fens­ter aus­ge­tauscht wer­den, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz wei­ter zu ver­bes­sern. Für Ver­mie­ter sind zudem Maß­nah­men zur Be- und Ent­lüf­tung von beson­de­rer Bedeutung.

Ein wei­te­res zen­tra­les The­ma ist die Zukunft der bestehen­den Ölhei­zung. Ange­sichts der gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen des Gebäu­de­en­er­gie­ge­set­zes (GEG) 2024 und der stei­gen­den CO2-Beprei­sun­gen ist ein Umstieg auf eine Wär­me­pum­pe eine zukunfts­si­che­re Opti­on. Dies wird nicht nur durch die gesetz­li­chen Vor­ga­ben zur Nut­zung erneu­er­ba­rer Ener­gien (65 % EE-Pflicht) unter­stützt, son­dern auch durch attrak­ti­ve För­der­mit­tel, die einen Groß­teil der Sanie­rungs­kos­ten abde­cken können.

Die­se Fall­stu­die ver­deut­licht, wie wich­tig es ist, früh­zei­tig auf nach­hal­ti­ge Ener­gie­quel­len umzu­stei­gen und die gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen zu erfül­len. Durch die Umset­zung des Sanie­rungs­fahr­plans wird nicht nur der Wert der Immo­bi­lie gestei­gert, son­dern auch lang­fris­tig finan­zi­el­le Vor­tei­le durch Ener­gie­ein­spa­run­gen und För­der­mit­tel realisiert.

Der Ist-Zustand: Herausforderungen und Potenziale

Im Rah­men der Vor-Ort-Ana­ly­se des Gebäu­des wur­den spe­zi­fi­sche bau­li­che Gege­ben­hei­ten fest­ge­stellt, die den Ist-Zustand vor der Sanie­rung beschrei­ben und als Grund­la­ge für den Sanie­rungs­fahr­plan dienen.

Gebäu­de­da­ten

Unge­dämm­te Kel­ler­de­cke
Der­zeit ver­liert das Gebäu­de etwa 5 % sei­ner Wär­me über die unge­dämm­te Kel­ler­de­cke. Die­se Ener­gie­ver­lus­te erhö­hen nicht nur die Heiz­kos­ten, son­dern min­dern auch die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des gesam­ten Hauses.

Asbest­hal­ti­ge Fas­sa­de
Ein erheb­li­cher Anteil der Wär­me, über 40 %, ent­weicht über die Fas­sa­de. Die vor­han­de­ne asbest­hal­ti­ge Fas­sa­de stellt nicht nur ein ener­ge­ti­sches, son­dern auch ein gesund­heit­li­ches Risi­ko dar. Im Staf­fel­ge­schoss sind zudem alte Faser­ze­ment­plat­ten ver­baut, die eben­falls moder­ni­siert wer­den müssen.

Teil­wei­se neue Fens­ter
Eini­ge Fens­ter wur­den bereits erneu­ert, jedoch ist die Luft­dicht­heit und das Risi­ko von Tau­was­ser­bil­dung indi­vi­du­ell zu bewer­ten, abhän­gig von der Art des Ein­baus. Die­se Fak­to­ren beein­flus­sen die Ener­gie­ef­fi­zi­enz und den Wohn­kom­fort erheblich.

Instand­hal­tungs­ar­bei­ten
Das Flach­dach weist einen erhöh­ten Instand­hal­tungs­be­darf auf, da es zu Feuch­tig­keits­ein­tritt kommt. Die­ser Zustand erfor­dert kurz­fris­ti­ge Maß­nah­men, um wei­te­re Schä­den und Ener­gie­ver­lus­te zu verhindern.

Sons­ti­ges
Das Gebäu­de ist bau­gleich mit den angren­zen­den Gebäu­den, was eine ein­heit­li­che Sanie­rungs­stra­te­gie ermög­licht. Exem­pla­ri­sche Woh­nungs­be­ge­hun­gen fan­den in einem der Häu­ser statt, um reprä­sen­ta­ti­ve Daten für den Sanie­rungs­fahr­plan zu sammeln.

Die­se Aus­gangs­si­tua­ti­on bie­tet eine her­vor­ra­gen­de Grund­la­ge, um durch geziel­te Sanie­rungs­maß­nah­men nicht nur die Ener­gie­ef­fi­zi­enz erheb­lich zu stei­gern, son­dern auch von attrak­ti­ven För­der­mit­teln zu pro­fi­tie­ren. Die geplan­ten Maß­nah­men wer­den zudem den Wert der Immo­bi­lie lang­fris­tig erhö­hen und die Wohn­qua­li­tät deut­lich verbessern.

Maßnahmen zur Optimierung: Der Fahrplan zur Sanierung

Maßnahmenpaket 1: Flachdachsanierung und Wärmedämmverbundsystem (WDVS) anbringen

In die­sem ers­ten Maß­nah­men­pa­ket kon­zen­trie­ren wir uns auf die Sanie­rung des Flach­dachs und das Anbrin­gen eines Wär­me­dämm­ver­bund­sys­tems (WDVS). Die­se Maß­nah­men sind ent­schei­dend, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Hau­ses zu ver­bes­sern und den Ener­gie­ver­brauch nach­hal­tig zu senken.

Flach­dach­sa­nie­rung: Das Flach­dach des Gebäu­des ist instand­hal­tungs­be­dürf­tig. Bei der Erneue­rung der Dach­haut wird eine Däm­mung von min­des­tens 24 cm im Mit­tel mit einem Wär­me­dämm­stoff der Wär­me­leit­fä­hig­keits­grup­pe (WLG) 035, wie zum Bei­spiel expan­dier­tes Poly­sty­rol (EPS), zwei­la­gig ver­legt. Der maxi­mal zuläs­si­ge U‑Wert beträgt 0,14 W/​m²K. Die­se Maß­nah­me ist unver­meid­bar und soll­te kurz­fris­tig umge­setzt wer­den. Die Kos­ten für die­se Sanie­rung betra­gen ins­ge­samt 153.300 €, wobei eine För­de­rung durch die BAFA in Höhe von 20 % mög­lich ist, was 30.660 € entspricht.

Wär­me­dämm­ver­bund­sys­tem (WDVS) anbrin­gen: Hier­bei wird ein neu­es WDVS mit einer Dämm­stär­ke von etwa 18 cm, bei­spiels­wei­se aus Mine­ral­wol­le WLG 035, ange­bracht. In den Fens­ter­lai­bun­gen wird eine Däm­mung von cir­ca 6 cm ver­wen­det. Der­zeit sind Faser­ze­ment­plat­ten ver­baut, die beim Rück­bau Asbest-Ent­sor­gungs­kos­ten ver­ur­sa­chen kön­nen. Die­se Maß­nah­me ist eben­falls kurz­fris­tig durch­zu­füh­ren, idea­ler­wei­se in Kom­bi­na­ti­on mit der Flach­dach­sa­nie­rung und dem Aus­tausch alter Fens­ter. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten belau­fen sich auf 153.300 €, mit einer BAFA-För­de­rung von 15 % plus einem 5 % iSFP-Bonus.

Maßnahmenpaket 2: Wandsanierung der Regelgeschosse

Die­ses Maß­nah­men­pa­ket umfasst die umfas­sen­de Sanie­rung der Wän­de in den Regel­ge­schos­sen. Ziel ist es, die ener­ge­ti­sche Effi­zi­enz der Fas­sa­de zu opti­mie­ren und gleich­zei­tig die ästhe­ti­sche Erschei­nung des Gebäu­des zu verbessern.

Wand­sa­nie­rung: Die Wasch­be­ton­fas­sa­de wird instand gehal­ten und mit einem WDVS ver­se­hen, das eine Dämm­stär­ke von etwa 18 cm auf­weist, eben­falls aus Mine­ral­wol­le WLG 035. Vor der ener­ge­ti­schen Auf­wer­tung wird emp­foh­len, ein Scha­dens­gut­ach­ten zu erstel­len und gege­be­nen­falls eine Beton­in­stand­hal­tung durch­zu­füh­ren. Die Kos­ten für die­se Maß­nah­me betra­gen 229.950 €, wobei eine För­de­rung durch die BAFA in Höhe von 15 % plus einem 5 % iSFP-Bonus mög­lich ist. Die­se Sanie­rung soll­te nach oder in Ver­bin­dung mit der Erstel­lung des Scha­dens­gut­ach­tens erfolgen.

Maßnahmenpaket 3: Heizungsmodernisierung und optionale Maßnahmen

In die­sem Paket ste­hen die Moder­ni­sie­rung der Hei­zungs­an­la­ge und optio­na­le Maß­nah­men zur Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz im Fokus.

Neue E‑Durchlauferhitzer (optio­nal): Der Aus­tausch alter Durch­lauf­er­hit­zer gegen neue, elek­trisch gere­gel­te Model­le kann den Ener­gie­ver­brauch erheb­lich sen­ken. Die­se Maß­nah­me wird als Umfeld­maß­nah­me bei der Hei­zungs­för­de­rung bezu­schusst und soll­te bei einem Hei­zungs­tausch oder bei Defekt der alten Gerä­te in Betracht gezo­gen werden.

Luft/­Was­ser-Wär­me­pum­pe, ggf. plus Pho­to­vol­ta­ik (PV): Die Instal­la­ti­on einer Luft/­Was­ser-Wär­me­pum­pe als Zusatz­hei­zung mit einer Jah­res­ar­beits­zahl (JAZ) von min­des­tens 3,0 kann die Effi­zi­enz der Hei­zungs­an­la­ge stei­gern. Die Wär­me­pum­pe ergänzt den vor­han­de­nen Heiz­kes­sel, wobei die Ölhei­zung nur noch als Spit­zen­last­kes­sel dient. Die Kos­ten sind abhän­gig von der Heiz­last, und eine För­de­rung durch die KfW in Höhe von min­des­tens 30 % ist mög­lich. Der Zeit­punkt der Umset­zung hängt von der Liqui­di­tät und dem Zustand der bestehen­den Hei­zung ab.

Maßnahmenpaket 4: Dämmung der Innenwände und Kellerdecke

Die­ses Paket zielt dar­auf ab, Wär­me­ver­lus­te durch unge­dämm­te Innen­wän­de und Kel­ler­de­cken zu reduzieren.

Innen­wän­de däm­men (optio­nal): Die nach­träg­li­che Däm­mung der Innen­wän­de mit etwa 12 cm WLG 035, flä­chig ver­klebt, kann den Wär­me­ver­lust erheb­lich min­dern. Die­se Maß­nah­me wird mit 20 % durch die BAFA geför­dert und soll­te bei Errei­chen eines Effi­zi­enz­haus-Stan­dards in Betracht gezo­gen wer­den. Die Kos­ten sind ver­gleichs­wei­se gering.

Kel­ler­de­cke däm­men: Die Däm­mung der Kel­ler­de­cke mit 12 cm WLG 035 EPS unter­halb der beheiz­ten Wohn­flä­chen kann fle­xi­bel, zum Bei­spiel im Rah­men eines Hei­zungs­tauschs, erfol­gen. Auch hier beträgt die För­de­rung durch die BAFA 20 % (15 % plus 5 % iSFP-Bonus), und die Kos­ten sind eben­falls ver­gleichs­wei­se gering.

Maßnahmenpaket 5: Fenstertausch und optionale Lüftungsanlage

Im letz­ten Maß­nah­men­pa­ket wird der Aus­tausch alter Fens­ter und Türen sowie die Instal­la­ti­on einer dezen­tra­len Lüf­tungs­an­la­ge in Betracht gezogen.

Fens­ter­tausch (3‑fach) und Türen (optio­nal): Der Aus­tausch von Fens­tern, die älter als 35 Jah­re sind, gegen neue Fens­ter mit einem maxi­ma­len U‑Wert von 0,95 W/​m²K und 3‑fach Ver­gla­sung kann die Ener­gie­ef­fi­zi­enz erheb­lich stei­gern. Die­se Maß­nah­me wird mit 20 % durch die BAFA geför­dert (15 % plus 5 % iSFP-Bonus). Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten betra­gen 110.800 €.

Dezen­tra­le Lüf­tungs­an­la­ge (optio­nal): Die Instal­la­ti­on eines dezen­tra­len Lüf­tungs­sys­tems mit Wär­me­rück­ge­win­nung (WRG) ist för­der­fä­hig und kann bei Erhö­hung der Dicht­heit im Gebäu­de sinn­voll sein. Die För­de­rung beträgt 20 % durch die BAFA sowie bis zu 1.000 € pro Wohn­ein­heit durch das Land NRW. Die­se Maß­nah­me soll­te bei Ein­bau neu­er Fens­ter oder höhe­rer Luft­dicht­heit in Betracht gezo­gen wer­den. Die Kos­ten sind höher als bei ein­fa­chen Falz­lüf­tern, aber die Zuver­läs­sig­keit ist deut­lich gesteigert.

Durch die Umset­zung die­ser Maß­nah­men­pa­ke­te wird das Haus nicht nur ener­gie­ef­fi­zi­en­ter, son­dern auch im Wert gestei­gert. Die erheb­li­chen Ein­spa­run­gen bei den Ener­gie­kos­ten und die ver­füg­ba­ren För­der­mit­tel machen die­se Inves­ti­tio­nen beson­ders attraktiv.

Der Zielzustand: Ein modernes und effizientes Wohngebäude

Im Rah­men des Sanie­rungs­fahr­plans wird das Gebäu­de umfas­send moder­ni­siert, um eine Viel­zahl von Vor­tei­len für die Eigen­tü­mer zu rea­li­sie­ren. Nach der Sanie­rung wird das Haus nicht nur ener­gie­ef­fi­zi­en­ter sein, son­dern auch in zahl­rei­chen ande­ren Aspek­ten verbessert.

Ein wesent­li­cher Vor­teil ist die dras­ti­sche Redu­zie­rung des Ener­gie­ver­brauchs, was zu erheb­li­chen Ein­spa­run­gen bei den Heiz­kos­ten führt. Die ener­ge­ti­sche Sanie­rung umfasst die Däm­mung der Kel­ler­de­cke und der Fas­sa­de, wodurch der Wär­me­ver­lust deut­lich mini­miert wird. Dies trägt nicht nur zur Sen­kung der Ener­gie­kos­ten bei, son­dern redu­ziert auch den CO2-Aus­stoß des Gebäu­des erheb­lich, was einen posi­ti­ven Bei­trag zum Umwelt­schutz leistet.

Dar­über hin­aus wird durch die Sanie­rung der som­mer­li­che Wär­me­schutz ver­bes­sert, was das Gebäu­de vor Über­hit­zung in den hei­ßen Mona­ten schützt. Dies sorgt für ein ange­neh­mes Wohn­kli­ma und redu­ziert den Bedarf an Kli­ma­ti­sie­rung, was wie­der­um Ener­gie­kos­ten spart.

Ein wei­te­rer Vor­teil ist der ver­bes­ser­te Schall­schutz. Die Maß­nah­men im Rah­men des Sanie­rungs­fahr­plans sor­gen dafür, dass Lärm und Geräu­sche aus der Umge­bung, wie etwa bei Stark­re­gen, deut­lich redu­ziert wer­den. Dies erhöht die Wohn­qua­li­tät erheb­lich, da die Bewoh­ner weni­ger Lärm­be­las­tung aus­ge­setzt sind.

Die Sanie­rung trägt auch zur Wohn­ge­sund­heit bei, indem sie das Risi­ko von Feuch­tig­keit, Schim­mel und Schad­stof­fen in den Innen­räu­men mini­miert. Dies wird durch die Ver­bes­se­rung der Luft­dicht­heit und der Bau­qua­li­tät erreicht, was zu einer höhe­ren Behag­lich­keit im Wohn­be­reich führt.

Ein bedeu­ten­der Vor­teil der Sanie­rung ist die Stei­ge­rung des Immo­bi­li­en­wer­tes. Durch die Moder­ni­sie­rung erhält das Gebäu­de ein zeit­ge­mä­ßes Erschei­nungs­bild, und die redu­zier­ten Ener­gie­kos­ten machen es für poten­zi­el­le Käu­fer attrak­ti­ver. Dies führt zu einer Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie, die sich bei einem mög­li­chen Ver­kauf oder einer Ver­mie­tung posi­tiv auswirkt.

Zusätz­lich wird die Sicher­heit des Gebäu­des erhöht. Im Erd­ge­schoss kön­nen Ein­bruch­schutz­vor­rich­tun­gen instal­liert wer­den, die den Schutz vor Dieb­stahl und Ein­bruch ver­bes­sern. Dies bie­tet den Bewoh­nern ein zusätz­li­ches Gefühl der Sicherheit.

Schließ­lich bie­tet die Sanie­rung auch archi­tek­to­ni­sche Vor­tei­le. Die äuße­re Erschei­nung des Gebäu­des kann attrak­tiv gestal­tet wer­den, was nicht nur den Wert des Hau­ses stei­gert, son­dern auch zu einer anspre­chen­de­ren Nach­bar­schaft beiträgt.

Ins­ge­samt bie­tet der Sanie­rungs­fahr­plan eine umfas­sen­de Ver­bes­se­rung des Gebäu­des, die sowohl finan­zi­el­le als auch qua­li­ta­ti­ve Vor­tei­le für die Eigen­tü­mer mit sich bringt. Durch die Nut­zung von För­der­mit­teln kön­nen die Kos­ten der Sanie­rung wei­ter redu­ziert wer­den, was die Inves­ti­ti­on noch attrak­ti­ver macht.

Fazit: Ein zukunftsweisender Schritt für mehr Nachhaltigkeit und Wertsteigerung

Die Fall­stu­die des Sanie­rungs­fahr­plans für ein Mehr­fa­mi­li­en­haus in Hamm zeigt ein­drucks­voll, wie durch­dach­te und umfas­sen­de Sanie­rungs­maß­nah­men den Ist-Zustand eines ener­ge­tisch unter­durch­schnitt­li­chen Gebäu­des in einen moder­nen, effi­zi­en­ten und wert­vol­len Wohn­raum ver­wan­deln kön­nen. Die vor­ge­schla­ge­nen Maß­nah­men­pa­ke­te bie­ten eine kla­re Stra­te­gie zur Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz, zur Redu­zie­rung von CO2-Emis­sio­nen und zur Stei­ge­rung des Wohnkomforts.

Durch die geziel­te Däm­mung von Dach, Fas­sa­de und Kel­ler­de­cke wer­den Wär­me­ver­lus­te dras­tisch redu­ziert, was zu erheb­li­chen Ein­spa­run­gen bei den Heiz­kos­ten führt. Die Moder­ni­sie­rung der Hei­zungs­an­la­ge und der Aus­tausch alter Fens­ter tra­gen zusätz­lich zur Effi­zi­enz­stei­ge­rung bei. Die geplan­ten Maß­nah­men ver­bes­sern nicht nur die Ener­gie­ef­fi­zi­enz, son­dern auch den Schall­schutz und die Wohn­ge­sund­heit, was die Lebens­qua­li­tät der Bewoh­ner erhöht.

Ein bedeu­ten­der Aspekt des Sanie­rungs­fahr­plans ist die Stei­ge­rung des Immo­bi­li­en­wer­tes. Die Moder­ni­sie­rung ver­leiht dem Gebäu­de ein zeit­ge­mä­ßes Erschei­nungs­bild und macht es für poten­zi­el­le Käu­fer und Mie­ter attrak­ti­ver. Die Nut­zung von För­der­mit­teln redu­ziert die Inves­ti­ti­ons­kos­ten erheb­lich, was die Umset­zung der Maß­nah­men wirt­schaft­lich attrak­tiv macht.

Ins­ge­samt zeigt der Sanie­rungs­fahr­plan, dass eine früh­zei­ti­ge Inves­ti­ti­on in nach­hal­ti­ge Ener­gie­quel­len und effi­zi­en­te Bau­wei­sen nicht nur gesetz­li­che Anfor­de­run­gen erfüllt, son­dern auch lang­fris­tig finan­zi­el­le Vor­tei­le und eine höhe­re Lebens­qua­li­tät bie­tet. Der Weg zu einem moder­nen und effi­zi­en­ten Wohn­ge­bäu­de ist klar vor­ge­zeich­net und bie­tet eine zukunfts­si­che­re Per­spek­ti­ve für Eigen­tü­mer und Bewohner.