Energetische Sanierung eines Mehrfamilienhauses in Münster: Ein Fahrplan zur Effizienzsteigerung

Ein maßgeschneiderter Plan für Energieeinsparung und Wertsteigerung

Will­kom­men zur Fall­stu­die eines Wohn­ge­bäu­des in Müns­ter. Hier zei­gen wir, wie ein maß­ge­schnei­der­ter Sanie­rungs­fahr­plan zur Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz und zur Sen­kung der Betriebs­kos­ten bei­tra­gen kann. Unser Fokus liegt auf der umfas­sen­den ener­ge­ti­schen Sanie­rung, die nicht nur gesetz­li­che Anfor­de­run­gen des Gebäu­de­en­er­gie­ge­set­zes (GEG) 2024 erfüllt, son­dern auch attrak­ti­ve finan­zi­el­le Vor­tei­le durch För­der­mit­tel und Ener­gie­ein­spa­run­gen bietet.

Das Gebäu­de, bestehend aus meh­re­ren Wohn­ein­hei­ten, befin­det sich in einem leicht unter­durch­schnitt­li­chen ener­ge­ti­schen Zustand. Haupt­ur­sa­chen sind die ver­al­te­ten Fens­ter mit hohem Flä­chen­an­teil und die unge­dämm­te, instand­hal­tungs­be­dürf­ti­ge Gie­bel­sei­te. Durch den Ein­bau moder­ner Fens­ter und die Ver­bes­se­rung der Fas­sa­de wird die Dicht­heit der Woh­nun­gen erhöht, was zu einer erheb­li­chen Redu­zie­rung der Heiz­kos­ten führt. Um die Luft­qua­li­tät zu gewähr­leis­ten, emp­feh­len wir den Ein­satz von Lüf­tungs­an­la­gen mit Wärmerückgewinnung.

Wei­te­re Maß­nah­men zur Ver­bes­se­rung der Gebäu­de­hül­le sind mög­lich und soll­ten im Rah­men von Instand­hal­tungs- oder Aus­bauarbei­ten, wie etwa am Dach, in Betracht gezo­gen wer­den. Bei stei­gen­den Fern­wär­me­prei­sen oder einer ver­al­te­ten Hei­zungs­an­la­ge kann der Wech­sel zu einer Wär­me­pum­pe nach einer Däm­mung der Gebäu­de­hül­le sinn­voll sein. Kurz­fris­tig ist zudem der hydrau­li­sche Abgleich der Hei­zungs­an­la­ge zu berücksichtigen.

Die­ser Sanie­rungs­fahr­plan dient als Ent­schei­dungs­hil­fe für Eigen­tü­mer­ge­mein­schaf­ten, um sowohl die Ener­gie­ef­fi­zi­enz zu stei­gern als auch den Wert der Immo­bi­lie nach­hal­tig zu erhö­hen. Bei Fra­gen zu aktu­el­len Geset­zen, För­der­pro­gram­men oder tech­ni­schen Details ste­hen wir Ihnen ger­ne zur Verfügung.

Der energetische Ausgangspunkt: Defizite und Potenziale

Energetische Bewertung und Komponenten

Gebäudehülle

Die Gebäu­de­hül­le, bestehend aus Dach, Fens­tern, Wän­den und Boden, war in einem Zustand, der erheb­li­che Wär­me­ver­lus­te ver­ur­sach­te. Die Fens­ter, ein­schließ­lich der Dach­fens­ter, waren ver­al­tet und boten nur unzu­rei­chen­den Schutz gegen Wär­me­ver­lust. Der unte­re und obe­re Gebäu­de­ab­schluss, also der Boden und das Dach, tru­gen eben­falls zur gerin­gen Ener­gie­ef­fi­zi­enz bei.

Anlagentechnik

Die Anlagen­tech­nik des Hau­ses, die Hei­zung, Warm­was­ser­auf­be­rei­tung sowie die Wär­me­ver­tei­lung, war inef­fi­zi­ent. Die Wär­me­ver­tei­lung und Spei­che­rung waren nicht opti­mal, was zu einem erhöh­ten Ener­gie­ver­brauch führte.

Grafische Darstellung und Bewertung

Im Sanie­rungs­fahr­plan wur­den die ver­schie­de­nen Bau- und Anla­gen­tei­le durch cha­rak­te­ris­ti­sche Pik­to­gram­me dar­ge­stellt, die eine kla­re und ver­ständ­li­che Über­sicht über den ener­ge­ti­schen Zustand boten. Die­se Pik­to­gram­me hal­fen dabei, die ener­ge­ti­sche Gesamt­qua­li­tät des Gebäu­des zu visua­li­sie­ren und die Berei­che mit dem größ­ten Sanie­rungs­be­darf zu identifizieren.

Die farb­li­che Dar­stel­lung der berech­ne­ten ener­ge­ti­schen Kenn­wer­te mach­te die Schwach­stel­len deut­lich sicht­bar. In der Mit­te der gra­fi­schen Dar­stel­lung befand sich die ener­ge­ti­sche Gesamt­be­wer­tung des Hau­ses, die die Not­wen­dig­keit einer umfas­sen­den Sanie­rung unterstrich.

Potenziale und Vorteile

Die Aus­gangs­si­tua­ti­on ver­deut­lich­te das erheb­li­che Poten­zi­al für Ener­gie­ein­spa­run­gen und die Mög­lich­keit, durch geziel­te Sanie­rungs­maß­nah­men För­der­mit­tel zu nut­zen. Durch die Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz wür­de nicht nur der Ener­gie­ver­brauch gesenkt, son­dern auch der Wert der Immo­bi­lie gestei­gert. Dies macht den Sanie­rungs­fahr­plan zu einem ent­schei­den­den Schritt, um sowohl öko­lo­gi­sche als auch finan­zi­el­le Vor­tei­le zu realisieren.

Geplante Maßnahmen: Schritte zur Effizienzsteigerung

Maßnahmenpaket 1: Außenwanddämmung und Heizungsoptimierung

Die­ses Maß­nah­men­pa­ket fokus­siert sich auf die ener­ge­ti­sche Däm­mung der Außen­wän­de und die Opti­mie­rung der Hei­zungs­an­la­ge. Die Außen­wän­de wer­den mit einem Wär­me­dämm­ver­bund­sys­tem (WDVS) ver­se­hen, das eine Dämm­stär­ke von 18 cm und eine Wär­me­leit­grup­pe (WLG) von 035 auf­weist. Die­se Maß­nah­me ist nicht nur aus ener­ge­ti­schen Grün­den sinn­voll, son­dern auch aus sicher­heits­tech­ni­schen, da die alte Klin­ker­fas­sa­de ent­fernt und durch neue Dämm­ele­men­te ersetzt wird, die ver­klebt und gege­be­nen­falls ver­dü­belt wer­den. Eine neue Putz­ver­klei­dung sorgt für ein fri­sches Erschei­nungs­bild. Bewe­gungs­fu­gen in den Gebäu­de­ecken sind emp­foh­len, um Span­nungs­ris­se zu ver­mei­den. Die Hei­zungs­op­ti­mie­rung umfasst die Fein­jus­tie­rung der bestehen­den Anla­ge, um den Ener­gie­ver­brauch wei­ter zu senken.

Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten für die­ses Paket belau­fen sich auf 31.750 €, wobei sämt­li­che Kos­ten als Sowie­so-Kos­ten ange­setzt sind. För­der­mit­tel in Höhe von 5.550 € kön­nen in Anspruch genom­men wer­den, was die finan­zi­el­le Belas­tung erheb­lich redu­ziert. Die För­de­rung erfolgt über das Bun­des­amt für Wirt­schaft und Aus­fuhr­kon­trol­le (BAFA) mit einem Zuschuss von 15 % plus einem 5 % iSFP-Bonus. Zusätz­lich gibt es einen Zuschuss von der Stadt Müns­ter in Höhe von 30 € pro Qua­drat­me­ter Wand­flä­che. Die Umset­zung soll­te frühst­mög­lich erfol­gen, um die Vor­tei­le der Ener­gie­ein­spa­rung und Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie zeit­nah zu realisieren.

Maßnahmenpaket 2: Fenstertausch und Dezentrale Lüftungsanlage

Die­ses Paket beinhal­tet den Aus­tausch der Fens­ter durch moder­ne 3‑fach ver­glas­te Model­le sowie die Instal­la­ti­on einer dezen­tra­len Lüf­tungs­an­la­ge mit Wär­me­rück­ge­win­nung (WRG). Der Fens­ter­tausch umfasst auch den Aus­tausch der Haus­tü­ren und sorgt für eine deut­li­che Reduk­ti­on des Ener­gie­ver­lus­tes. Die dezen­tra­le Lüf­tungs­an­la­ge gewähr­leis­tet eine kon­ti­nu­ier­li­che Frisch­luft­zu­fuhr, ohne dass Fens­ter geöff­net wer­den müs­sen, was beson­ders in den Win­ter­mo­na­ten zu einer erheb­li­chen Ener­gie­ein­spa­rung führt.

Die Gesamt­kos­ten für die­ses Maß­nah­men­pa­ket betra­gen 105.750 €, wobei 75.102 € als Sowie­so-Kos­ten ange­setzt sind. Durch För­de­run­gen in Höhe von 21.150 € wird die finan­zi­el­le Belas­tung deut­lich gemin­dert. Die BAFA för­dert den Fens­ter­tausch mit 20 % (15 % plus 5 % iSFP-Bonus) und die Stadt Müns­ter gewährt einen Zuschuss von 30 € pro Qua­drat­me­ter Fens­ter­flä­che. Die dezen­tra­le Lüf­tungs­an­la­ge wird eben­falls mit 20 % von der BAFA geför­dert, zusätz­lich gibt es eine För­de­rung durch das Land NRW in Höhe von 1.000 € pro Wohn­ein­heit. Die­se Maß­nah­men soll­ten zeit­nah umge­setzt wer­den, um von den För­de­run­gen und den Ener­gie­ein­spa­run­gen zu profitieren.

Maßnahmenpaket 3: Dämmung der Kellerdecke

Die Däm­mung der Kel­ler­de­cke erfolgt durch die Anbrin­gung einer 12 cm star­ken Flä­chen­däm­mung mit WLG 035 unter­halb der Decke. Die­se Maß­nah­me trägt zur Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des bei, indem sie Wär­me­ver­lus­te über den Kel­ler minimiert.

Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten belau­fen sich auf 1.200 €, ohne dass Sowie­so-Kos­ten anfal­len. Eine För­de­rung von 240 € kann in Anspruch genom­men wer­den, die durch die BAFA mit 20 % sowie durch die Stadt Müns­ter mit 10 € pro Qua­drat­me­ter unter­stützt wird. Die Umset­zung die­ser Maß­nah­me ist optio­nal, kann aber bei Repa­ra­tur- oder Instand­hal­tungs­ar­bei­ten sinn­voll inte­griert werden.

Maßnahmenpaket 4: Dämmung des Dachs und der Geschossdecke

Die­ses Paket umfasst die Däm­mung der Geschoss­de­cke und des Steil­dachs über dem Trep­pen­haus. Die­se Maß­nah­men sind ent­schei­dend, um Wär­me­ver­lus­te über das Dach zu mini­mie­ren und den Wohn­kom­fort durch eine ver­bes­ser­te Däm­mung zu erhöhen.

Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten betra­gen 23.800 €, wobei 7.200 € als Sowie­so-Kos­ten ver­an­schlagt sind. Eine För­de­rung von 4.748 € kann durch die BAFA mit einem Zuschuss von 20 % in Anspruch genom­men wer­den. Die­se Maß­nah­men sind optio­nal und kön­nen bei anste­hen­den Instand­hal­tungs­ar­bei­ten oder zur Errei­chung eines Effi­zi­enz­haus-Stan­dards durch­ge­führt werden.

Maßnahmenpaket 5: Installation einer Monoblock Luft/​Wasser Wärmepumpe

Die Instal­la­ti­on einer Mono­block Luft/​Wasser Wär­me­pum­pe stellt eine zukunfts­wei­sen­de Inves­ti­ti­on in die Ener­gie­ver­sor­gung des Gebäu­des dar. Die­se Anla­ge nutzt die Umge­bungs­luft zur Wär­me­er­zeu­gung und trägt damit erheb­lich zur Reduk­ti­on der Ener­gie­kos­ten und der CO₂-Emis­sio­nen bei.

Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten für die Wär­me­pum­pe belau­fen sich auf 70.000 €, wobei 64.011 € als Sowie­so-Kos­ten ange­setzt sind. För­der­mit­tel in Höhe von 24.500 € kön­nen durch die Kre­dit­an­stalt für Wie­der­auf­bau (KfW) und die Stadt Müns­ter in Anspruch genom­men wer­den. Die Umset­zung die­ser Maß­nah­me ist beson­ders bei stei­gen­den Fern­wär­me­prei­sen oder bei Instand­hal­tungs­be­darf der bestehen­den Hei­zungs­an­la­ge zu empfehlen.

Die­se Maß­nah­men­pa­ke­te sind dar­auf aus­ge­legt, die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des signi­fi­kant zu ver­bes­sern, die Ener­gie­kos­ten zu sen­ken und den Wohn­kom­fort zu erhö­hen. Die umfang­rei­chen För­der­mög­lich­kei­ten redu­zie­ren die finan­zi­el­le Belas­tung und tra­gen zur Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie bei.

Der angestrebte Zielzustand: Ein Effizienzhaus mit Zukunft

Nach der voll­stän­di­gen Umset­zung des Sanie­rungs­fahr­plans bis zum Maß­nah­men­pa­ket 4 wird das Gebäu­de den Stan­dard eines KfW-Effi­zi­enz­hau­ses 85 errei­chen. Dies bedeu­tet, dass der Ener­gie­ver­brauch des Hau­ses im Ver­gleich zur Aus­gangs­si­tua­ti­on erheb­lich redu­ziert wird, was den Eigen­tü­mern sowohl finan­zi­el­le als auch öko­lo­gi­sche Vor­tei­le bringt. Mit jedem abge­schlos­se­nen Maß­nah­men­pa­ket sinkt der Ener­gie­ver­brauch wei­ter, wäh­rend der Wohn­kom­fort gleich­zei­tig steigt. Beson­ders die anfäng­li­chen Dämm­maß­nah­men ent­fal­ten eine signi­fi­kan­te Wir­kung, indem sie den Wär­me­ver­lust dras­tisch redu­zie­ren und somit die Heiz­kos­ten senken.

Ein wesent­li­cher Vor­teil der ener­ge­ti­schen Sanie­rung ist die lang­fris­ti­ge Wert­erhal­tung und sogar Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie. Ein ener­ge­tisch opti­mier­tes Haus ist auf dem Immo­bi­li­en­markt attrak­ti­ver und weist eine höhe­re Ver­miet­bar­keit auf. Dies sichert den Eigen­tü­mern nicht nur eine höhe­re Ren­di­te, son­dern auch eine zukunfts­si­che­re Inves­ti­ti­on. Dar­über hin­aus wird der jähr­li­che CO2-Aus­stoß des Gebäu­des redu­ziert, was nicht nur einen posi­ti­ven Bei­trag zum Kli­ma­schutz dar­stellt, son­dern auch die CO2-Kos­ten für Ver­mie­ter senkt. Ergän­zend dazu bie­tet die Instal­la­ti­on einer Pho­to­vol­ta­ik­an­la­ge, die ab 2026 bei Dach­sa­nie­run­gen ver­pflich­tend ist, die Mög­lich­keit, die Strom­kos­ten wei­ter zu senken.

Neben den finan­zi­el­len Ein­spa­run­gen und der Redu­zie­rung von Treib­haus­gas­emis­sio­nen bringt die ener­ge­ti­sche Sanie­rung wei­te­re Vor­tei­le mit sich. Der ver­bes­ser­te Schall­schutz sorgt für eine ruhi­ge­re Wohn­um­ge­bung, indem er Lärm und Geräu­sche aus der Umge­bung effek­tiv redu­ziert. Die Wohn­ge­sund­heit wird durch die Besei­ti­gung von Feuch­tig­keit und Schim­mel in den Innen­räu­men gestei­gert, was zu einer höhe­ren Behag­lich­keit und einer bes­se­ren Luft­qua­li­tät führt. Dies kann zu weni­ger gesund­heit­li­chen Beschwer­den wie Kopf­schmer­zen beitragen.

Die Sanie­rung erhöht zudem die Sicher­heit des Hau­ses. Durch die Inte­gra­ti­on von Ein­bruch­schutz­vor­rich­tun­gen wird das Risi­ko von Ein­brü­chen und Dieb­stäh­len mini­miert. Schließ­lich bie­tet die Sanie­rung auch die Mög­lich­keit, die archi­tek­to­ni­sche Qua­li­tät des Gebäu­des zu ver­bes­sern. Durch attrak­ti­ve Gestal­tungs­mög­lich­kei­ten kann die äuße­re Erschei­nung des Hau­ses auf­ge­wer­tet wer­den, was wie­der­um den Gesamt­wert der Immo­bi­lie steigert.

Fazit: Ein vielversprechender Weg zu mehr Effizienz und Wert

Zusam­men­fas­send bie­tet der Sanie­rungs­fahr­plan für das Wohn­ge­bäu­de in Müns­ter eine umfas­sen­de Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz, die nicht nur zu erheb­li­chen finan­zi­el­len Ein­spa­run­gen führt, son­dern auch den Kom­fort, die Sicher­heit und den Markt­wert der Immo­bi­lie erhöht. Die geplan­ten Maß­nah­men adres­sie­ren die wesent­li­chen Schwach­stel­len des Ist-Zustands und zie­len dar­auf ab, den Ziel­zu­stand eines KfW-Effi­zi­enz­hau­ses 85 zu errei­chen. Die Kom­bi­na­ti­on aus Däm­mung, Fens­ter­tausch, Hei­zungs­op­ti­mie­rung und moder­ner Anlagen­tech­nik ver­spricht eine signi­fi­kan­te Reduk­ti­on des Ener­gie­ver­brauchs und CO₂-Aus­sto­ßes. Die umfang­rei­chen För­der­mög­lich­kei­ten erleich­tern die finan­zi­el­le Umset­zung und machen die Sanie­rung zu einer loh­nen­den Inves­ti­ti­on in die Zukunft. Eigen­tü­mer pro­fi­tie­ren somit in viel­fa­cher Hin­sicht von der Umset­zung die­ses Sanie­rungs­vor­ha­bens und sichern sich eine nach­hal­ti­ge und wert­stei­gern­de Opti­mie­rung ihrer Immobilie.